【正文】 35 / 35“”項目全程策劃報告目 錄一、 市場分析 項目概況 宏觀地產(chǎn)市場背景 區(qū)域樓市分析及周邊市場分析 競爭物業(yè)分析二、 項目分析 項目地塊解析 項目發(fā)展SWOT分析 項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析三、 物業(yè)發(fā)展建議 項目命名 項目市場定位 物業(yè)類型定位 價格定位 建筑規(guī)劃、園林景觀設計建議 戶型及面積設計的建議 會所設置的設計建議 道路系統(tǒng)的規(guī)劃建議 智能化系統(tǒng)與新技術(shù)的應用建議 物業(yè)管理、社區(qū)服務建議四、 營銷策劃建議 入市時機和銷售前提條件 銷售策略 價格策略 推廣策略 營銷過程控制 營銷費用預算五、 后記一、 市場分析項目概況項目位于鳳凰山東南方向山腳下，東通中華北路城市廣場，西至鳳凰山腳，北鄰天安花園，地處城市中心地段，地塊分為兩個大區(qū)，學校用地區(qū)與住宅用地區(qū)，兩區(qū)通過地塊前的狹長用地向中華路開口。，7000平米用地的新文小學。項目住宅區(qū)又分為四個區(qū)域，A區(qū)為背靠鳳凰山的低層建筑，A區(qū)往南是住宅B區(qū)，全區(qū)基本為11+1層的小高層住宅，是小區(qū)的中心區(qū)域，總圖布置結(jié)合高差，分臺布局，采用半圍合手法，將中心花園置于其間，更加大間距至39米，使住宅間相互無影響，且園林景觀區(qū)的面積增大，B區(qū)還利用場地高差設地下和半地下車庫，解決小區(qū)停車問題。C區(qū)主要沿街布置，下為二層商業(yè)裙房，將會所、商業(yè)、售樓部，輔助用房等納入其中，上部為9+1層的小高層住宅， D區(qū)為8層的多層住宅區(qū)（作為小區(qū)的還房安置部分）。宏觀地產(chǎn)市場背景q2000年——2003年遵義市房地產(chǎn)行業(yè)一直處于良性發(fā)展狀態(tài)，年開發(fā)量增長勢頭強勁，商品房年銷售面積也保持在相對穩(wěn)定的層面上。由于近年來遵義市對房地產(chǎn)行業(yè)的管理不夠，缺乏引導，導致房地產(chǎn)行業(yè)信譽逐漸下降。在開發(fā)與需求方面形成差異，致使市場空置率明顯加大。q根據(jù)遵義市“十五”規(guī)劃，2002年度政府工作報告，隨著城市人口的不斷增長，對居住條件和環(huán)境的不斷提高，遵義市未來幾年內(nèi)對住宅的需求量將達到一定的面積，在近十年內(nèi)將有15%的家庭計劃二次購房，加上新增加的人口數(shù)量，遵義市區(qū)商品房需求量將保持在年均60萬平方米左右，市場潛力巨大，發(fā)展趨勢將向配套化、智能化、成熟化、規(guī)模化、高檔化，這一潛在需求市場也將給遵義市房地產(chǎn)行業(yè)帶來新一輪競爭。同時消費者的購買習慣也發(fā)生了明顯的變化由感性向理性轉(zhuǎn)變，無形中加劇了市場競爭的激烈程度。q2004年下半年數(shù)個大盤上市，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)過熱征兆；q2005年將是遵義市房地產(chǎn)行業(yè)競爭最激烈的一年，將面臨全新的挑戰(zhàn)，會有從新洗牌的趨勢q地段、環(huán)境、配套功能成為銷售的利器，缺一不可。購房者對小區(qū)品質(zhì)有了更高的要求q普遍認為目前的區(qū)域市場熱點是：海爾大道片區(qū)（環(huán)境好）、 開發(fā)區(qū)深圳路一帶（市政府、區(qū)政府附近，未來升值潛力大）q業(yè)內(nèi)專家認為今年的整體住宅銷售不會特別理想，消費者需求不正常，預計積壓/空置房將大面積上升q對于大眾市場，政府房（公務員小區(qū)）搶手，租金較低。未來 兩年內(nèi)二手房市場供應量將增加30萬平方米q消費者由原來的滿足居住需要，正逐漸向享受生活、尋求一種舒適的生活方式轉(zhuǎn)變。q遵義的房地產(chǎn)在發(fā)展變化過程中，建筑形態(tài)出現(xiàn)了新的變化，逐漸出現(xiàn)了別墅、豪宅，但遵義的房地產(chǎn)市場仍以多層為主，小高層和高層為輔。q從價格方面來看，在過去兩年，多層均價達到1500元/㎡，幾乎沒有什么變化；2003年小高層均價為1600元/㎡，2004年達到了1750元/㎡，%；；2003年高層均價為1700元/㎡，2004年為1750元/㎡，%，房價升勢緩慢，這與遵義對高價房的吸收能力有關(guān)。q從市場的占有量來說，遵義目前還是以多層住宅為主，%，%，%。從開發(fā)量來看，㎡，%，%，%，%，是建筑形態(tài)中增長速度最快的。從居民的拆遷房來看，比例占到1/4多。q從小區(qū)規(guī)劃上來說，遵義市目前大部分樓盤無論是景觀環(huán)境還是內(nèi)部配套設施都不到位，小區(qū)概念不強，雖然有些樓盤相對于遵義房地產(chǎn)市場來說，具有一定的特色和優(yōu)勢，但同發(fā)達地區(qū)相比存在著相當大的差距。如同盛華庭雖做了一些景觀、娛樂配套設施，但規(guī)模較小，風格單一，沒有形成一個真正的小區(qū)。龍華山水家園在此方面確是有質(zhì)的提升，較其他項目提升了一大步。q從開發(fā)思路來看，目前遵義市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠的發(fā)展規(guī)劃不足，企業(yè)品牌的塑造不夠重視，而房地產(chǎn)項目的成敗最終由產(chǎn)品差異性競爭轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌的競爭，如此，挖掘項目的最大潛在值，獲取項目利益最大化的同時如何樹立企業(yè)的品牌將是企業(yè)發(fā)展、項目開發(fā)新的戰(zhàn)略目標。q營銷模式上來說，目前遵義的房地產(chǎn)營銷模式相對比較單一，雖然已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進外地的房地產(chǎn)策劃公司，但專業(yè)水準參差不齊，而且大多為后期介入，前期介入、全程策劃的項目非常少。q從樓盤的宣傳推廣來說，遵義市的強勢媒體對房地產(chǎn)行業(yè)引導性不強，專業(yè)水平明顯不足，使市民對房地產(chǎn)企業(yè)在傳播媒體上的宣傳推廣有懷疑態(tài)度，為樓盤的宣傳推廣帶來了相當大的困難。q遵義市目前商品住宅主力戶型為三房兩廳一衛(wèi)——四房兩廳兩衛(wèi)；q普通盤價格約在800—900元/平方米之間，優(yōu)質(zhì)中、高檔盤價格達到1300—1500元/平方米之間；q2004年上半年遵義市住宅總體平均單價約在950元/平方米，較2000年呈現(xiàn)逐年遞增50元/平方米的趨勢；區(qū)域樓市分析及周邊市場分析海爾大道片區(qū) 海爾大道片區(qū)屬于相對成熟的片區(qū)，市政配套設施不夠成熟，生活配套設施良好，交通便利，環(huán)境相對較好，是近幾年行業(yè)內(nèi)公認的開發(fā)熱點地區(qū)，最主要原因是該片區(qū)房價較低。開發(fā)區(qū) 由于遵義市政府遷至開發(fā)區(qū)，使開發(fā)區(qū)成為遵義市最近比較熱點的開發(fā)區(qū)域。開發(fā)區(qū)內(nèi)相關(guān)市政配套設施不夠完備、生活配套設施不足，要形成成熟的居住氛圍需要3—5年的時間。開開發(fā)區(qū)也是未來幾年內(nèi)遵義市開發(fā)建設的重點區(qū)域，隨著招商引資等各個方面優(yōu)惠政策的出臺，開發(fā)區(qū)未來升值潛力巨大。老城區(qū) 老城區(qū)是遵義市成熟的大型區(qū)域之一，是遵義市政府原辦公地點所在區(qū)域，生活配套設施成熟，市政配套設施齊全、完備，交通良好。該區(qū)域由于受土地出讓的限制、開發(fā)成本較高，最近幾年內(nèi)開發(fā)熱度呈緩慢上升趨勢。萬里路一帶 萬里路是遵義市老城區(qū)與新城區(qū)的中間地帶。生活配套設施成熟、市政配套設施齊全，交通非常便利。是遵義市政府未來改造的重點區(qū)域。隨著萬里路搬遷改造工作的進展，該路段將是2004年—2005年房地產(chǎn)最熱點的區(qū)域之一。行業(yè)內(nèi)人士預計，未來萬里路將是遵義市高檔樓盤比較集中的區(qū)域之一，估計升值潛力將是非常樂觀的。中華路一帶 中華路是遵義市老城區(qū)與新城區(qū)的交接地帶。生活配套設施成熟、市政配套設施齊全，交通非常便利，商業(yè)氛圍濃厚。是遵義市政府未來改造的重點區(qū)域。由于遵義市政府北遷，形成新的商圈。未來中華路將是遵義市商業(yè)最為繁華的區(qū)域，升值潛力將是非常樂觀的。競爭物業(yè)分析二、 項目分析項目地塊解析“”位于遵義市商業(yè)中心區(qū)域中華路中段，前臨中華路，背靠風景秀麗的鳳凰山麓，對面是正在建設中的市民休閑廣場和停車場。交通非常便利，有多條線路從此經(jīng)過。市政配套設施齊全、完備，生活配套設施成熟。與發(fā)展中的超大型商業(yè)步行街，隔路相望，是投資和居住的首選之地。隨著遵義市政府的北遷，中華路將形成一個全新的商業(yè)經(jīng)濟圈，將是未來遵義市最為繁華的商業(yè)中心地帶。風景優(yōu)美的鳳凰山公園可說是“”的私家花園。近、凈、靜的自然條件，將使“”成為遵義人繁華都市生活中風景優(yōu)美的世外桃源。 相對而言， “”占地面積相對較小，