【正文】 95 / 96上海市房地產(chǎn)市場的市場定位報(bào)告一、上海地產(chǎn)宏觀市場特點(diǎn)概況2003—2004年，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴(kuò)張，市場供需兩旺，市場結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢。隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場價(jià)格的快速增長，進(jìn)入2005年以來，特別是2005年6月前后政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，連續(xù)強(qiáng)勢出臺了一系列金融、土地、房產(chǎn)政策，為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫、使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，這為房地產(chǎn)也以后長期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證。盡管如此，在上海，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴(kuò)大。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯。，2004年更是實(shí)現(xiàn)了大副的增長，相對而言，2005年的增副、價(jià)格有了一定程度的回落，仍在比較正常的氛圍內(nèi)，增速高于其他各類投資主體。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變不過隨著新政的逐步落實(shí)，以“平抑房價(jià)、打擊炒作和剔除泡沫”為主旨的新政整體效果已經(jīng)明顯。國家統(tǒng)計(jì)局2005年前三季度的數(shù)據(jù)顯示，我國的房價(jià)漲幅逐季平穩(wěn)回落。％，％，％。去年全國房價(jià)的漲幅卻在14％至15％之間。素有樓市“晴雨表”之稱的“國房景氣指數(shù)”，今年以來一直是回落態(tài)勢，處于景氣不景氣的邊緣，在101點(diǎn)左右徘徊。上海市場同樣不能幸免，整個(gè)地產(chǎn)市場已經(jīng)由買方市場想賣方市場轉(zhuǎn)換，市場人氣不足，信心指數(shù)下降，觀望氣氛濃厚，與不斷放大的入市體量相比，整個(gè)市場成交實(shí)際成交量明顯縮水，市場壓力極大。上海商用地產(chǎn)場市場概況據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，隨著國內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立，加之2010年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，自從去年以來，上海的辦公樓、酒店式公寓、高檔住宅等的市場需求量一路走高、租金也水漲船高，漲幅已達(dá)亞洲第一、全球第三。今年一季度上海甲級辦公樓的整體吸納量明顯加速。，其中絕大部分需求來自浦西地區(qū)。%%，今年上海上述物業(yè)的租金上漲率已經(jīng)達(dá)到了近20%，不能不說是一個(gè)奇跡。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除了各類甲級寫字樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢外，其他類型的概念物業(yè)如： SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市場追寵，也因此，市場上出現(xiàn)了不少上述類型的產(chǎn)品面市，實(shí)際反響也相當(dāng)不錯(cuò)。特別是經(jīng)過今年的房產(chǎn)新政的考驗(yàn)，人們發(fā)現(xiàn)上述物業(yè)的抗跌性也明顯高于純住宅的項(xiàng)目，當(dāng)然，其對地段的要求相對苛刻。從這部分物業(yè)業(yè)主的構(gòu)成看，主要是一些從事貿(mào)易、高科技，咨詢，金融保險(xiǎn)類公司或從業(yè)人員明顯較優(yōu)，這無疑和上海的整個(gè)城市定位相符合。隨著發(fā)展，此種趨勢會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。另外，隨著外資的大量進(jìn)入，外資的駐滬機(jī)構(gòu)和代表處的數(shù)量會(huì)大幅增加，其市場需求量也會(huì)明顯放大。上海商業(yè)市場的規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度決定了商業(yè)市場的擴(kuò)容。上海連續(xù)8年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢頭，是很難因一些突發(fā)因素而嘎然而止的。在此前連續(xù)三個(gè)季度市場維持約60,000平方米的較低吸納量之后，2005年第三季度上海甲級寫字樓市場吸納量猛增，約升至159,300平方米。如此驚人的吸納量增幅主要?dú)w因于在本季度許多新近完工的寫字樓物業(yè)開始入駐租戶，如匯亞大廈、花旗集團(tuán)大廈及都市總部大樓。其中兩個(gè)物業(yè)位于陸家嘴區(qū)域，使得本季度大部分吸納量都集中在此，%。其他吸納量比較集中的區(qū)域還有黃浦區(qū)和徐匯區(qū)，分別達(dá)到22,300平方米和8,900平方米。空置率　盡管2005年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場持續(xù)活躍的預(yù)租，使得本季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率仍然維持在較低的水平，%。在上海的幾個(gè)大型商務(wù)圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應(yīng)仍然最為緊張，% 和 %。在人民廣場區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場緊張局面得到了暫時(shí)的緩解，%。在浦東陸家嘴區(qū)域，%。 租金/售價(jià)　　 2005年第三季度，上海甲級寫字樓平均租金報(bào)價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，雖然其增長幅度有所放緩。截至九月底上海全市范圍內(nèi)，%。雖然上海甲級寫字樓供應(yīng)依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級寫字樓整體平均租金缺乏上漲動(dòng)力。另外，盡管人民幣匯率進(jìn)行了調(diào)整，但是許多寫字樓仍延續(xù)使用美金作為租金報(bào)價(jià)單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過程中減少了租金的漲幅。目前上海共有14幢超甲級寫字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，如：嘉華中心，來福士廣場和匯亞大廈等。 　　 上海租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，%，%。在陸家嘴，由于匯亞大廈和花旗集團(tuán)大廈建成入市并開始入駐租戶，%。今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市已形成了114個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積將達(dá)到250萬平方米，銷售額達(dá)600億元。%的規(guī)定保守計(jì)算，—340萬平方米，%%。在完成大規(guī)模住宅建設(shè)之后，商業(yè)市場將逐步成熟，商業(yè)市場的增量將趨于平緩。 外資入駐對商業(yè)市場需求和價(jià)格上升形成支撐如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中國“搶灘登陸”，美國沃爾瑪、法國家樂福、德國的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進(jìn)一步拓展市場的計(jì)劃。其零售額已占社會(huì)零售總額的10%，今后3年將達(dá)到30%。由此可見其對于商鋪的需求仍會(huì)增加。投資商業(yè)市場的外資除一些中小投資者外，基本上是跨國零售巨頭。他們進(jìn)入中國投資十分慎重，但一旦進(jìn)入通常很難是一種短期行為?？梢娊ㄔO(shè)中的國際化大都市的商業(yè)市場其潛在投資價(jià)值正被逐步認(rèn)可。在20世紀(jì)80、90年代，香港房地產(chǎn)市場的持續(xù)“三高”，已表明了外資源源不斷地進(jìn)入所具有的重要作用。因此，著眼于長期發(fā)展的外資進(jìn)駐將對上海市的商業(yè)市場上升構(gòu)成有力支撐。今后一段時(shí)間上海樓市的市場需求評估隨著供應(yīng)量的繼續(xù)積累,新一波的降價(jià)將在2006年來臨,并且?guī)硪粋€(gè)新的成交高潮。因?yàn)橹紊虾７康禺a(chǎn)市場的真實(shí)需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會(huì)被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實(shí)的購買力。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求到底有多少呢?　　要判斷未來一年的普通住宅需求,首先需要對2005年之前的住宅購房需求進(jìn)行分析,在此基礎(chǔ)上判斷2006年的普通住宅購房需求?！　∪绻》啃枨竽鼙挥行Ъぐl(fā)的話,2006年的市場成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。但在短期內(nèi)如果房價(jià)沒有實(shí)質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會(huì)有很大的彈性,不會(huì)馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購買力?！?普通住宅近期成交低迷◆ 根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)顯示,最近一段時(shí)間雖然商品房整體成交量仍然維持在宏觀調(diào)控以后的較高水平,11月14日11月20日上海全市商品房成交量為55萬平方米,環(huán)比增加16%,其中定向的配套商品房占總成交比例有很大幅度的增長,而普通住宅成交量卻相應(yīng)降低為21萬平方米,%。　　按照上海網(wǎng)上房地產(chǎn)11月23日的成交數(shù)據(jù)顯示,截至當(dāng)天全年普通住宅累計(jì)成交面積為1542萬平方米,按此水平預(yù)計(jì)2005年全年非定向的普通住宅成交面積不會(huì)超過1700萬平方米?！?造成最近普通住宅成交低迷的情況在很大程度上是由于之前以降價(jià)為主的促銷手段使購房者進(jìn)入了促銷疲勞期,并且實(shí)際上大部分樓盤降價(jià)幅度并不大,因此在金九銀十的短暫成交高潮之后,市場成交又進(jìn)入了低潮期?！　粽鎸?shí)需求到底有多少　　我們認(rèn)為,隨著供應(yīng)量的繼續(xù)積累,新一波的降價(jià)將在2006年來臨,并且?guī)硪粋€(gè)新的成交高潮。因?yàn)橹紊虾７康禺a(chǎn)市場的真實(shí)需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會(huì)被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實(shí)的購買力。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求到底有多少呢?　　我們認(rèn)為： 2005年之前的住宅購房需求主要有以下幾個(gè)方面:投資購房、拆遷購房、結(jié)婚購房、外來人口定居購房、改善型購房?！　、投資購房:我們認(rèn)為投資性購買住宅的比例占2004年商品房總成交面積的30%左右,即:345030%=1035萬平方米。這部分購房需求主要購買的是普通住宅?！　、拆遷購房:根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2004年拆遷居民住宅為233萬平方米,2003年拆遷居民住宅為475萬方,取兩者平均值為354萬平方米。由于拆遷的都是一些老式住房,動(dòng)遷人口之前的人均居住面積遠(yuǎn)達(dá)不到現(xiàn)在上海市的人均居住面積水平,居民再次購房后的居住面積之和應(yīng)大于原來的,。則總的拆遷購房面積為354=637萬平方米。這部分需求基本上由政府提供的配套商品房來安置,同時(shí)有部分需求可能轉(zhuǎn)向二手住宅,只有部分需求是出于地段或環(huán)境的考慮會(huì)轉(zhuǎn)向購買普通住宅,預(yù)計(jì)拆遷后購買普通住宅的比例只能占到拆遷購房總面積的20%。因此,拆遷性購普通住宅的面積可以預(yù)測為:354=127萬平方米?！　、結(jié)婚購房:根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上海最近5年的結(jié)婚人數(shù)分別為:、,取其算術(shù)平均值為:,假設(shè)其中80%需購婚房,婚房面積為80平方米，但也有一部分結(jié)婚購房需求會(huì)轉(zhuǎn)向二手住宅,。則,結(jié)婚購房面積可以預(yù)測為:80%80=392萬平方米?！　、外來人口定居購房:上海每年都吸引大量尋求發(fā)展機(jī)會(huì)的外來人口,2005年外來人口總數(shù)量近500萬,成為上海市人口增長的主要貢獻(xiàn)力量。流動(dòng)人口中大多數(shù)人在滬已經(jīng)居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。在上海購買住房的流動(dòng)人口為經(jīng)濟(jì)富裕并且打算長期居留上海的群體,預(yù)計(jì)占到外來人口數(shù)量的15%左右。按照流動(dòng)人口平均在上海5年左右可以購房,兩人組成家庭,購房面積80平方米來計(jì)算,當(dāng)然這部分購房需求也會(huì)有部分轉(zhuǎn)向二手住宅,則外來人口每年購房面積可以預(yù)測為:50015%247。580=360萬平方米。E、改善購房:該部分購房需求既包括購買普通住宅也包括 購買配套商品房,因此，改善型購房需求=2005年住宅總購房面積投資購房需求拆遷購房總需求結(jié)婚購房需求外來人口購房需求=32341035637392360=810萬平方米?！　∮捎诟纳菩唾彿亢屯鈦砣丝谫彿吭诖酥坝幸欢ǔ潭鹊耐钢?；結(jié)婚購房和拆遷型購房屬于剛性需求,雖然在目前可以延遲購房,但在未來會(huì)保持穩(wěn)定；投資型購房需求有較大萎縮,預(yù)計(jì)為之前投資購房數(shù)量的20%左右?！　t2006年普通住宅實(shí)際購房年需求預(yù)計(jì)為:(改善型購普通住宅＋外來人口購普通住宅)＋結(jié)婚購普通住宅＋拆遷型購普通住宅＋投資型購普通住宅20%=(811＋360)＋392＋127＋103520%≈1700萬平方米?！魟傂孕枨笠灿泻艽髲椥浴　「鶕?jù)對2006年需求的預(yù)測, 我們認(rèn)為,如果這些需求能被有效激發(fā)的,2006年的市場成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),達(dá)到31萬平方米/周左右。但要明確一點(diǎn),雖然上述的真實(shí)需求可以稱為剛性需求,但在短期內(nèi)如果房價(jià)沒有實(shí)質(zhì)性的降低的話