【正文】 .. . . ..學習參考關于對崗廈河園片區(qū)改造項目經濟測算結果的評價——崗廈項目 容積率下評估機構：深圳世聯(lián)地產顧問公司評估時間：2022 年 1 月 版權聲明本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。.. . . ..學習參考目 錄1 崗廈項目經濟測算評價主要調整參數快速瀏覽表 ............................................. 4 2 測算假設及不確定性因素評價 ............................................................. 6 測算假設評價 ....................................................................... 6 不確定性因素評價 ................................................................... 7 可能影響項目收益的因素分析的評價 ................................................... 8 3 項目開發(fā)計劃說明的評價 ................................................................. 9 4 項目成本測算評價 ...................................................................... 10 項目建安成本的測算評價 ............................................................ 10 項目其他投資項目的測算評價 ........................................................ 14 前期費用評價 .................................................................. 14 管理費用評價 .................................................................. 14 營銷費用評價 .................................................................. 15 房屋公用設施專用基金評價 ...................................................... 16 經營稅金（指營業(yè)稅及附加）評價 .................................................... 16 土地增值稅評價 .................................................................... 16 關于稅收的補充說明的評價 .......................................................... 16 5 各類型物業(yè)銷售價格確定 ................................................................ 18 基于金地報告測算時點下的物業(yè)銷售價格評價 .......................................... 18 市場風險預估評價 .............................................................. 18 崗廈各物業(yè)價格預測評價 ........................................................ 18 寫字樓價格預測評價 ................................................................... 18 公寓價格預測評價 ..................................................................... 19 商業(yè)價格預測評價 ..................................................................... 19 基于本報告測算時點的物業(yè)銷售價格預測 .............................................. 19 寫字樓物業(yè)價格預測 ............................................................ 20 中心區(qū)寫字樓市場動態(tài) ................................................................. 20 三級市場情況 ......................................................................... 20 對本項目寫字樓物業(yè)的銷售價格預測如下頁： ............................................. 22 項目銷售期寫字樓銷售價格預測 ......................................................... 24 項目商業(yè)物業(yè)銷售價格預測 ...................................................... 24 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況 ................................................................... 24 相關商業(yè)物業(yè)介紹 ..................................................................... 25 對本項目商業(yè)物業(yè)的銷售價格預測如下： ................................................. 26 商務公寓物業(yè)銷售價格預測 ...................................................... 27 區(qū)域商務公寓物業(yè)概況 ................................................................. 27 區(qū)域相關案例概況 ..................................................................... 27 .. . . ..學習參考 對本項目商務公寓物業(yè)的銷售價格預測如下頁： ........................................... 27 各類型銷售價格預測方案 ............................................................29 項目住宅全部返還村民，未進行價格分析 ..............................................296 對測算過程相關分項調整的說明 ..............................................................30 有關不可預見費 ........................................................................30 有關建設單位管理費 ....................................................................30 有關管理費 ............................................................................30 有關施工圖技術審查費和施工圖預算編制費及竣工圖編制費 ..................................307 經濟測算結果分析與綜合評價 ................................................................32.. . . ..學習參考關于對崗廈河園片區(qū)改造項目經濟測算結果評價的相關說明1 崗廈項目經濟測算評價主要調整參數快速瀏覽表序號 分 項 名 稱 原報告測算方式世聯(lián)調整的相關參數浮動范圍 世聯(lián)評價 土地出讓最高使用年限各種物業(yè)均為70 年； 無浮動范圍公寓用地土地出讓最高年限采用 70 年，寫字樓用地最高土地出讓年限采用 50 年，商業(yè)用地地出讓最高年限采用 40 年(按國家相關政策）。 管理費 計算基礎為建安成本 無浮動范圍 計算基礎為土地成本、前期費用和建安成本之和。 不可預見費不可預見費包含在建安成本中； 無浮動范圍將不可預見費調整到總投資構成表中統(tǒng)計； 建設單位管理費包含在前期費用中； 無浮動范圍在管理費的統(tǒng)計中已包含了建設單位管理費，在前期費用中屬多余項，不應納入前期費用的統(tǒng)計中； 施工圖技術審查費計算基礎為設計費 無浮動范圍 計算基礎為勘察設計費1成本 施工圖預算編制費及竣工圖編制費計算基礎為設計費 無浮動范圍 計算基礎為勘察設計費 公寓銷售價格 16000 元/m216000 元/m2~~17000 元/m2原報告預測的公寓銷售價格符合市場發(fā)展的趨勢； 寫字樓銷售價格 17000 元/m218000 元/m2~~19500 元/m2根據市場發(fā)展的趨勢，原報告預測的寫字樓銷售價格略偏低于項目所在區(qū)域正常的市場寫字樓價格； 地上商業(yè)物業(yè)銷售價格25700 元/m2 25700 元/m2~~26000 元/m2 原報告預測的地上商業(yè)銷售價格與市場發(fā)展的趨勢相符；2銷售價格 地下商業(yè)物業(yè)銷售 25000 元/m225000 元/m2~~25500 元/m2原報告預測的地下商業(yè)銷售價