【正文】 各部門及主要人員職責(zé)（一）物業(yè)公司主要管理人員及部門職責(zé) 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) A、職務(wù)說明：崗位名稱：物業(yè)經(jīng)理直接上司：事業(yè)三部專員直接下屬：秘書、行政人事主任、財務(wù)部主管、保安部主任、工程部主任、管理服務(wù)部主任、各管理處經(jīng)理；（1）貫徹執(zhí)行政府方針、政策、法令，執(zhí)行業(yè)務(wù)主管部門和公司總部的各項指示，有效地經(jīng)營物業(yè)管理公司。（2）制定公司經(jīng)營管理目標(biāo)，建立健全規(guī)章制度、操作規(guī)程，規(guī)定各級人員崗位責(zé)任并監(jiān)督執(zhí)行，保證物業(yè)管理服務(wù)工作的用戶（業(yè)主）滿意度。（3）建立健全公司的組織機(jī)構(gòu)，使之合理、精簡、高效；主持公司例會，及時解決管理中出現(xiàn)的問題。（4）健全各項財務(wù)管理制度，閱讀和分析財務(wù)報表，監(jiān)督財務(wù)部門做好成本控制，節(jié)支降耗。（5）有重點地、定期或不定期地對下屬部門工作及設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。（6）聽取員工的建議和意見，不斷完善公司的經(jīng)營管理。（7）與用戶（業(yè)主）和社會各界建立和保持良好的企業(yè)形象。（8）指導(dǎo)對員工的招聘、培訓(xùn)、考核、獎懲，提高員工的文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。（9）關(guān)注后勤工作，關(guān)心員工生活，提高公司凝聚力。（10）應(yīng)付突發(fā)事件，在火災(zāi)、臺風(fēng)、雷暴、地震或其他突發(fā)事件發(fā)生時擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理公司的總指揮，力求將用戶（業(yè)主）、公司、員工的生命就、財產(chǎn)損失降低到最低程度。（11）根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的需求，對房地產(chǎn)、物業(yè)管理市場進(jìn)行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握第一手資料，為公司總部的決策提供可靠的依據(jù)。（12）根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)，對企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行調(diào)查、分析和預(yù)測，包括需求因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、社會因素等。（13）負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)方法和經(jīng)驗，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng)營狀況，提供準(zhǔn)確可靠的商情報告。（14）負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同、對外發(fā)包項目合同的簽訂、落實。（15）立足物業(yè)轄區(qū)，面向社會，確立多種經(jīng)營綜合服務(wù)項目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費的不足，增強(qiáng)企業(yè)實力。（16）以出租、承包、自營等方式，盤活物業(yè)轄區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點，以服務(wù)為本，既方便用戶（業(yè)主），又增加企業(yè)收入。（17）對企業(yè)整體經(jīng)營狀況及多種經(jīng)營狀況做出綜合評估，及時提交報告供公司總部參閱。B、任職條件：（1）大?；蛞陨希?8周歲以上40歲以下，建筑或物業(yè)管理專業(yè)；（2）持全同物業(yè)企業(yè)經(jīng)理上崗證；（3）豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，從事本崗位三年以上經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理各環(huán)節(jié)運作；（4）熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法規(guī)，并靈活運用；（5）有相當(dāng)強(qiáng)的責(zé)任心，勇于負(fù)責(zé)；（6）服務(wù)意識強(qiáng)，帶領(lǐng)員工為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；（7）有一定的行政、人事能力，組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)及良好溝通能力；（8）能流利普通話及廣州話；（9）有一定的財會知識，開源節(jié)流為公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會各種效益；（10）有一定的創(chuàng)新精神，不停進(jìn)取，使公司在行業(yè)內(nèi)不甘落后。C、考核要點：(1)管理目標(biāo)：1)全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事故；2)所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)98%以上；3)員工上崗合格率100%；4)員工對企業(yè)的滿意率在85%以上；5)導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系，建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理；6）其他各項指標(biāo)在年月日前達(dá)到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀小區(qū)的各項管理指標(biāo)；(2) 服務(wù)目標(biāo)：1） 業(yè)戶對管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95%以上；2） 員工對飯?zhí)玫臐M意率在95%以上；（3）經(jīng)營目標(biāo)：1）全年各項開支控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)；2）全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤 萬元；經(jīng)理秘書A、職務(wù)說明崗位名稱：秘書直接上司：物業(yè)經(jīng)理直接下屬：無支持督導(dǎo)：各管理處經(jīng)理，保安部主任、工程部主任、管理服務(wù)部主任（1）協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查公司各部門的日常管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處置或報告經(jīng)理處理。（2）做好人事招聘、培訓(xùn)、考勤、考績、獎懲等各項人事勞資協(xié)調(diào)及管理工作。（3）制定各項管理制度，并認(rèn)真組織實施。（4）做好車輛管理、調(diào)配；管理好辦公設(shè)備及員工生活設(shè)施。（5）管理好后勤工作，最大限度地用有限的財力保障員工生活。（6）做好物業(yè)轄區(qū)（大樓、廠房）文化宣傳工作，營造小區(qū)文化氛圍；關(guān)心員工文化娛樂生活，組織有益身心健康的康體娛樂活動。（7）監(jiān)督檢查員工風(fēng)紀(jì)，制定和實施公司風(fēng)紀(jì)條例，以保證良好的公司形象。（8）建立健全檔案管理制度，做好文件檔案管理工作。B、任職條件：（1）大專以上學(xué)歷，20—30歲；(2)從事文秘工作3年以上，持相關(guān)上崗證；(3)能熟練操作電腦及使用相關(guān)辦公軟件，中英文輸入速度在60字/分鐘；(4)具良好的協(xié)調(diào)溝通能力；(5)具較強(qiáng)的語言文字組織表達(dá)能力，國粵語流利，懂英語；(6)熟悉文件、檔案資料的分類、歸檔，整理工作；(7)熟悉行政業(yè)務(wù)。C、考核要點：(1)對辦公區(qū)的整潔檢查；(2)對員工的儀容儀表、行為舉止檢查；(3)對會議紀(jì)律予以檢查；(4)對辦公紀(jì)律予以檢查；(5)對員工宿舍內(nèi)務(wù)情況予以檢查；(6)對各部門的物品、鑰匙清點、登記；(7)對文件資料進(jìn)行分類、立檔；物業(yè)檔案的管理；（8）對工作日記的收集、分發(fā)，督促各種工作任務(wù)的落實情況；提醒各部門在公司要求期限交辦的各項事務(wù)；保安部（1）負(fù)責(zé)各物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)工作，通過日常執(zhí)勤站崗、巡邏，發(fā)現(xiàn)治安隱患，防患未然。（2）加強(qiáng)保安隊伍建設(shè)，嚴(yán)格保安紀(jì)律管理。（3）搞好交通管理，確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)道路交通安全，做到道路完好，車輛無損，人員安全。（4）堅持預(yù)防為主、防消結(jié)合，搞好轄區(qū)內(nèi)防火安全工作。負(fù)責(zé)全體員工的安全與防火教育，并堅持不懈地提醒用戶（業(yè)主）小心燭融。做好綠化防火工作。（5）搞好公司內(nèi)部的保衛(wèi)工作，保障公司正常運作及員工生命財產(chǎn)安全。（6）做好重點部位、重點人物的安全保衛(wèi)工作，做好轄區(qū)內(nèi)重點經(jīng)濟(jì)單位、文化單位的保衛(wèi)工作。（7）積極協(xié)助地方治安工作，加強(qiáng)治安聯(lián)防，做好群防群治。（8）辦理公司與社會司法部門之間的相關(guān)事務(wù)，融洽公司與公司法機(jī)關(guān)、消防管理部門的關(guān)系。物管部（1）做好樓宇接管驗收，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與用戶（業(yè)主）的關(guān)系，確保樓宇交接順利。（2）辦理用戶（業(yè)主）收樓，做好物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的宣傳解釋工作。（3）做好投訴接待，最大限度地處理投訴或為用戶（業(yè)主）尋求解決問題的最佳途徑。（4）搞好轄區(qū)內(nèi)道路、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作，對相關(guān)從業(yè)人員實行量化標(biāo)準(zhǔn)管理，確保轄區(qū)容貌常新。（5）做好綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期施肥、噴水、修剪，保障轄區(qū)空氣清新。（6）為用戶（業(yè)主）提供有償家政服務(wù)，為物業(yè)公司開辟創(chuàng)收財源。（7）協(xié)助財務(wù)部門收取管理費、水電費、等相關(guān)費用。（8）協(xié)助相關(guān)部門做好轄區(qū)文化宣傳工作，協(xié)助政府部門做好轄區(qū)計生管理、人口管理等項工作。工程部（1）負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)及公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，確保其正常運作。（2）例行檢查與突擊維修相結(jié)合，確保轄區(qū)供電、供水正常，保障電話、電視線路在轄區(qū)內(nèi)正常、完好。（3）做好用戶（業(yè)主）裝修申請、裝修圖紙的審驗、把關(guān)，并對裝修過程進(jìn)行監(jiān)督，確保用戶（業(yè)主）裝修過程中不損壞公用設(shè)施，不破壞樓宇外觀，不拆動主體結(jié)構(gòu)。（4）做好自用物業(yè)，辦公設(shè)備、生活設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作，保障公司設(shè)備、設(shè)施運作正?；?。（5）積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門開展有償裝修服務(wù)、有償維修服務(wù)，為公司增加收入。（6）建立健全設(shè)備運行和維修臺帳，建立好設(shè)備檔案，做到物盡其用。（7）提出并組織實施對物業(yè)的大、中、小修，并力爭增收節(jié)支。計財部（1） 制定公司財務(wù)計劃和管理費預(yù)（決）算方案。（2） 監(jiān)控公司資金運用，確保?？顚Ｓ?。（3） 負(fù)責(zé)各項收費及對收費業(yè)務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)化管理。（4） 做好公司財務(wù)報表及費用分析、效益分析報告。（5） 與工商、稅務(wù)、物價、用戶（業(yè)主）等政府職能機(jī)構(gòu)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門搞好關(guān)系，接受監(jiān)督檢查，努力做好工作。（6） 做好民主理財，按期公布管理費收支狀況，接受用戶（業(yè)主）監(jiān)督。會所（1）全面負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動，做到有計劃、有制度、有落實、有總結(jié)。（2）貫徹健康+文化+經(jīng)營+服務(wù)的理念，充分利用文化活動場所和會所組織文體活動并注重實效。（3）倡導(dǎo)和營造小區(qū)和諧友愛、積極向上的良好氣氛。（４）創(chuàng)辦、組織成立各種文娛、體育團(tuán)體/小組，如“樂隊”“藍(lán)球隊”“羽毛球隊”“乒乓球隊”“老年人舞蹈隊”“書畫組”等。（５）管理好室內(nèi)外活動設(shè)施、場地、物盡其用，收費合理。檢查、保養(yǎng)、各設(shè)施、場地正常使用，符合安全規(guī)定，保證整潔、干凈。與政府部門、各文體機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系。（６）擬定每月運作收支，并于月末分析、報告；每日與財務(wù)結(jié)清所收費用。（７）安排員工福利活動。（８）部門的專業(yè)培訓(xùn)、教育，樹立良好的服務(wù)意識。（９）提出盈利性活動建議，協(xié)助商場的促銷活動，臨時性場地租賃。（10）完成上級交辦的其他任務(wù)。（二）物業(yè)公司下屬物管處主要人員職責(zé) 管理處主任 A、職務(wù)說明崗位名稱：管理處主任直接上級：物業(yè)公司經(jīng)理直接下級：物業(yè)助理/前臺文員/房管員/保安主管/工程主管/清潔主管/間接下屬：保安領(lǐng)班、電工 （1）執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，堅持“依法管理，專業(yè)服務(wù)，信譽第一，用戶（業(yè)主）至上”的服務(wù)宗旨。 （2）對公司負(fù)責(zé)，做好轄區(qū)的周檢和不合格服務(wù)的處理。（3）合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極工作態(tài)度。（4）負(fù)責(zé)制