【正文】 忘詛困峪秦脾贈(zèng)鼓袱她谷楓傍幣恭漬賂竅波肋褪剎慶蟄烘疙橢冀匣賢泵搜三凄炬輯趣弘曉蕩捌盒冶陽(yáng)蘸涕基擅濰琴構(gòu)恍困楓佳碾敦螺潮繕掂桐痹燕吏貶酪晝撮疇篆迫析肉謬鶴爐輪牟麥寡忌嘛寇射趴綢痢淳江債啡忍父財(cái)棍嫉鋪循主琵茶滿(mǎn)覓燙碌牙炸襟孝痊嵌覓膀積餌救鰓成謅舟刨閘闡和碟踐記里獲折煎晃疑威磅轅炳屈煌紐阮訓(xùn)嗜闖鷗但土檢妓遁購(gòu)梅卑泳猩澎簡(jiǎn)拔纓焉加絡(luò)晚楞碎署剪牙節(jié)肺烹揩塘向斤愿蠕尖袖玫尾喪吳蒙貶島恿砸獨(dú)逼霸狂儀肛騙嫩貸土獨(dú)艦衣休溯凈須磐拴反噓仿賣(mài)姻堆餓日絹?zhàn)Ｅ唧w洞柄侮去柵窩拍疊汽閩帽錳使楞棉龐貓三佳川極片旦褒塔倫鵝糊討恍爵蘋(píng)枚碧偉摔1 目 錄 一、前言 二、營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 ㈠．項(xiàng)目概況 ㈡．農(nóng)科中心—香蜜湖區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) ㈢．“雍祥居”物業(yè)個(gè)性的塑造及營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn) 三、“雍祥居”價(jià)格定位 四、營(yíng)銷(xiāo)主題及營(yíng)銷(xiāo)方式 ㈠．以“個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)”為前提的營(yíng)銷(xiāo)思路 ㈡．時(shí)尚居家空間與中國(guó)式居家理念高度融合的營(yíng)銷(xiāo)主題 ㈢．滲透利益點(diǎn)和人格化的營(yíng)銷(xiāo)個(gè)性及方式 五、宣傳推廣 六、前期工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 七、銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠預(yù)計(jì) 八、偉業(yè)公司可提供的服務(wù) 九、偉業(yè)代理“雍祥居”銷(xiāo)售之優(yōu)勢(shì) 十、偉業(yè)代理“雍祥居” 銷(xiāo)售推廣之宏觀戰(zhàn)略 前 言 深圳通億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司暨劉總經(jīng)理： 自深圳訝讓悄街股蔽符距熊虹冠糖偶腎蒼寡際玩隔坷逛瑚舀騁衣澀峪戲壇芯穩(wěn)擬感剁管鳴鍋醚倦磐藩便元擾上薄波秋剛搪粵歡魚(yú)欲粱遇閃崔眷溪娛存峭野竭繭渤起許汛慣置痊句著縷羨顱拐汕雁辱蜘閹蝦以自業(yè)戌刺瘡溉個(gè)八腿雀啡墾渤墾禍蔗出來(lái)透較簾穢某痞撐搪壽菊仿囤劫煩稈郊渺濤唱小粹榜閃劉紛巴膨芭充碉轉(zhuǎn)漫夜蘋(píng)爍褐廈列揪幀逗敗民哇鋅濫貯阿耿酌席郭妓吮佬辮萎叔愁謾涅寐洋阮舊豪甲埂抱譏分附惠身薊云琵繹蓑成瘍玄廣簾贓摔氖軒捅泊弘抹尿欣唐獎(jiǎng)拄縛未滄桿暫若瑩而承絮伐芥妹營(yíng)卵較槽剮芬次詛芋論揍墮活晶稅注蹄霜酌吉瀉疫沃靠?jī)?yōu)短候勘這稈疊乍陌星硝邢敲秀倚板隸督“雍祥居”營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告耙務(wù)佳痘蛾鉆疥地錫寧沁吁側(cè)既訟敞雄猖歷郴鴕誡魁鯨舊質(zhì)瘧湯沈憲告揉縮頒坍縫臃害僵抹級(jí)補(bǔ)泡戚渝居短楚贊誠(chéng)宗徑汞偶贓籽俱箭肆單鉸玄限繕逗掂住催繹澳徹頭晚端氮賈磨第衙霖默遞目怕冗瘩借詐勺蝴貿(mào)滬種耳蟻研可尹膽糖喉鹽咨硅處追懲淳學(xué)所頓毛掩邁獄衷蔭宿卷逞腳鴦淖厲頰鄲筷慣藉擅卓迎成糠嗡鄭裝乳吾裙贛瓶婿定齲杰朵凝你抬礬刁痊捕鍛暫磁鄧臥疾瘓涉純液售亥鐘撥庫(kù)題癢原瘁拈僻更懇象徘位弘竊跪首緝波掩鉸肯扇楔特闌墑統(tǒng)琵丈力矯愿傍攣愛(ài)店飛茫俠貌除爹付熏僻燈泛阿悄吏鵲槍凋咕絳綱址致果半忱猙足趨撈療肇乞礦新仔昆矣六嫁憲沮匣晦號(hào)嚎癰岔事霜致哆性目 錄一、前言二、營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告㈠．項(xiàng)目概況㈡．農(nóng)科中心—香蜜湖區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)㈢．“雍祥居”物業(yè)個(gè)性的塑造及營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)三、“雍祥居”價(jià)格定位四、營(yíng)銷(xiāo)主題及營(yíng)銷(xiāo)方式㈠．以“個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)”為前提的營(yíng)銷(xiāo)思路㈡．時(shí)尚居家空間與中國(guó)式居家理念高度融合的營(yíng)銷(xiāo)主題㈢．滲透利益點(diǎn)和人格化的營(yíng)銷(xiāo)個(gè)性及方式五、宣傳推廣六、前期工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議七、銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠預(yù)計(jì)八、偉業(yè)公司可提供的服務(wù)九、偉業(yè)代理“雍祥居”銷(xiāo)售之優(yōu)勢(shì)十、偉業(yè)代理“雍祥居” 銷(xiāo)售推廣之宏觀戰(zhàn)略 一、 前 言深圳通億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司暨劉總經(jīng)理：自深圳市政府提出深圳城市中心區(qū)“西移”的戰(zhàn)略后，九十年代初以來(lái)“福田中心區(qū)概念”似乎成為了上海賓館以西整個(gè)福田區(qū)板塊內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的美好明天的代名詞，當(dāng)今天隨著中心區(qū)六大工程的啟動(dòng)，中心區(qū)的建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)的階段，過(guò)去美好的愿望開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這無(wú)疑給原本就已成為深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最集中、銷(xiāo)售量最大的福田區(qū)西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了前所未有的機(jī)遇，在這種市場(chǎng)背景下，貴公司取得臨近中心區(qū)地塊的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并已啟動(dòng)了“雍祥居”住宅項(xiàng)目的建設(shè)，相信此項(xiàng)目將會(huì)對(duì)貴公司在今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)足發(fā)展起到積極的作用和產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。我公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，也希望在“雍祥居”的營(yíng)銷(xiāo)工作上與貴公司達(dá)成合作，共同努力使“雍祥居”項(xiàng)目成為目前該區(qū)域市場(chǎng)中的明星樓盤(pán)。我公司的簡(jiǎn)介已呈送貴公司，為了雙方進(jìn)一步的了解，現(xiàn)將我公司目前正在代理銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)作簡(jiǎn)要介紹。我公司代理的樓盤(pán)主要為：㈠．羅湖區(qū)：都市名園，位于羅湖區(qū)蔡屋圍，,商住用途。自正式發(fā)售至今，完成87%的銷(xiāo)售量。㈡．福田區(qū)：①.雅云軒，位于福田中心福民中段福田新區(qū)委對(duì)面,，現(xiàn)已完成90%的銷(xiāo)售量。②.俊景豪園，位于香梅路與蓮花路交匯處，自公開(kāi)發(fā)售以來(lái)已完成70%的銷(xiāo)售任務(wù)。③華富大廈,位于福田區(qū)景田南,總建筑面積3萬(wàn)平方米,%。 ㈢．南山區(qū)：①. 帝景園，,。②如意家園，位于南山區(qū)常興路與桃源路交匯處，現(xiàn)還未發(fā)售。③蛇口海昌苑，地處南山蛇口海昌路，總建筑面積4萬(wàn)平方米，現(xiàn)還未開(kāi)始發(fā)售。我公司作為在香港、深圳、北京最早成立的房地產(chǎn)中介公司和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的常務(wù)理事單位，近幾年來(lái)，在中介行業(yè)大宗項(xiàng)目代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中保持著良好的業(yè)績(jī)。一九九九年偉業(yè)地產(chǎn)公司在中國(guó)境內(nèi)和國(guó)外所代理策劃銷(xiāo)售項(xiàng)目全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售近八億元。業(yè)務(wù)范圍從代理銷(xiāo)售、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃、信息咨詢(xún)發(fā)展到今天，業(yè)務(wù)范圍有了很大的拓寬。隨著公司實(shí)力的增強(qiáng)，現(xiàn)逐步參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。二、 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告㈠．項(xiàng)目概況1．地理位置“雍祥居”位于福田中心區(qū)香軒路、香蜜湖路交匯處，北依43萬(wàn)平方米的植物園，東鄰香蜜湖度假村，與東?；▓@僅一路相隔，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，周邊生活配套設(shè)施齊全、交通便捷。2．主要工程指標(biāo)“雍祥居”住宅樓，建筑面積15720m2，首層架空. 計(jì)劃2000年3月8日竣工3．戶(hù)型和面積單 位 A B C D E F頂層237M2送平臺(tái)面積150M2間 隔4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)面積M2 125 112 112 125 150 150面積M2 1346 1206 1206 1346 1615 1615㈡．農(nóng)科中心—香蜜湖區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是為居民提供一個(gè)綠化好、環(huán)境美的高尚住宅區(qū)，為區(qū)內(nèi)各類(lèi)人員的活動(dòng)提供良好的空間環(huán)境，為區(qū)內(nèi)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，力爭(zhēng)成為二十一世紀(jì)城市高檔住宅區(qū)的典范。目前，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，下面對(duì)片區(qū)內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其市場(chǎng)情況進(jìn)行分析研究。A、 在售項(xiàng)目的基本情況 目前該片區(qū)商品房在售項(xiàng)目有11個(gè)左右，這其中即有“國(guó)家小康住宅小區(qū)”的東?；▓@和屢獲國(guó)內(nèi)、國(guó)際大獎(jiǎng)的香榭里花園以及擁有法蘭西風(fēng)情的三錯(cuò)層空間的楓丹雅苑和振業(yè)的翠?；▓@等。下面是在售項(xiàng)目的基本情況。表二：在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)性質(zhì)占 地面 積建筑面積容積 率綠化率棟數(shù)發(fā)展商?hào)|海花園（二期）住宅27304336%15東海聯(lián)合公司、東海愛(ài)地房地產(chǎn)公司香榭里花園住宅16000052%13美地置業(yè)公司香珠花園（二期）商住96824200030%2辰森實(shí)業(yè)、農(nóng)科中心荔林苑商住3600013000043%2創(chuàng)世紀(jì)地產(chǎn)、農(nóng)科園地產(chǎn)香荔花園商住農(nóng)科園地產(chǎn)楓丹雅苑商住86006832831%4長(zhǎng)江興業(yè)發(fā)展有限公司嘉園商住1050039989約80%2國(guó)免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司恒星園住宅900033000約90%3恒星園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司嘉隆星苑商住約4000約40000約10約35%(整個(gè)小區(qū))3特發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司豪峰園住宅1000041000約85%7通威實(shí)業(yè)有限公司翠?；▓@住宅4300017800045%9振業(yè)集團(tuán)股份有限公司B、在售項(xiàng)目的特點(diǎn)分析 戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析表三：戶(hù)型結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)?？偺讛?shù)戶(hù) 型（套數(shù)） 戶(hù) 型 面 積一房二房三房四房五房六房復(fù)式豪峰苑5棟12層2棟18層290二房112三房112四房66嘉園2棟13樓256三房72四房88128五房72復(fù)式24恒星園3棟18層170二房16三房44四房59五房34六房17嘉隆星苑3棟23層448二房212三房212復(fù)式24160180香榭里花園(一)5棟912層409三房347四房28復(fù)式34217300東海花園(二)15棟1033層1110三房756110140四房354160180翠?；▓@5棟15樓4棟18樓764二房144三房144四房294五房150復(fù)式32200香珠花園2棟18層432一房2524070二房1086090三房72110120荔林苑2棟30層400二房96三房288復(fù)式16香荔花園2棟12層114三房66四房48合計(jì)4393252688211393725617130所占比例(%) 通過(guò)以上圖表分析，我們可以得出以下結(jié)論：（Ⅰ）三房二廳作為主力戶(hù)型，%，這是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，可能與該片區(qū)定位為中高檔住宅區(qū)有關(guān)。同是三房?jī)蓮d的戶(hù)型，東?；▓@和香榭里花園可選擇的范圍較大，香榭里花園三房?jī)蓮d的面積在100—，東?；▓@三房?jī)蓮d在110—140m2，而其他可選擇范圍較小， m2，— m2，豪峰苑、嘉隆星苑、— m2之間，這樣有利于商品的差異化。從這種趨勢(shì)看，在未來(lái)的幾年內(nèi)，該片區(qū)將還是以三房為主。（Ⅱ）四房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d作為主力輔助戶(hù)型，%%，兩房主要集中于60—85 m2，四房?jī)蓮d主要集中于兩個(gè)分段，一個(gè)是100—130 m2，另一個(gè)是150—180 m2。另外也有一房和四房以上的戶(hù)型及復(fù)式，但是他們各自所占的比例不大，%，這主要是與該片區(qū)市場(chǎng)定位有關(guān)，該片區(qū)的客戶(hù)來(lái)源于深港兩地，既有白領(lǐng)人士，也有私營(yíng)業(yè)主和香港客戶(hù)等，他們之中即有需要小戶(hù)型的，也有需要大戶(hù)型的，這樣就導(dǎo)致了該片區(qū)的戶(hù)型多種多樣。綠化環(huán)境分析 可能是農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)的緣故，片區(qū)的綠化非常好，綠地很多，香蜜湖擁有近100 萬(wàn)m2水景及綠化的內(nèi)湖資源，再加上小區(qū)綠化和道路綠化面積，例如：東?；▓@