【正文】 第3章 城市用地分類和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 城市用地分類和適建范圍 科學(xué)的用地分類是促進(jìn)城市土地合理使用的重要基礎(chǔ)工作。本用地分類遵循適應(yīng)長沙未來城市發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展以及生態(tài)保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展等要求的修訂原則，參照相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合長沙市近年來的規(guī)劃實(shí)踐而制定的。 城市用地分類以土地的使用功能作為分類的主導(dǎo)因素，兼顧用地的使用目的、出讓方式及所有權(quán)屬等相關(guān)因素。在編制本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則時(shí)，充分考慮到長沙市土地管理體制的要求，協(xié)調(diào)分別由國家建設(shè)部頒布的側(cè)重于城市建設(shè)用地分類的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）與由國土資源部頒布的側(cè)重于非建設(shè)用地分類和管理的《全國土地分類》（試行）兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合長沙城市用地的實(shí)際利用情況，力求用地分類的科學(xué)性和針對(duì)性，在規(guī)劃和土地管理的實(shí)際工作中具有很強(qiáng)的可操作性，并能與兩套各有側(cè)重的國家用地分類標(biāo)準(zhǔn)基本銜接。 本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則將城市用地分為大類、中類和小類三個(gè)層次，共10大類、48中類、84小類，以反映城市用地的實(shí)際情況，滿足城市規(guī)劃、地政管理及規(guī)劃研究等工作使用的需要。與國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）結(jié)構(gòu)相比，大類未變，中類、小類結(jié)合長沙實(shí)際有所調(diào)整。 在編制不同層次的規(guī)劃以及在規(guī)劃管理、地政管理和規(guī)劃研究的不同環(huán)節(jié)中，對(duì)城市用地的分類要求的深度不同，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中確定的大類、中類和小類的三級(jí)用地分類體系，可適應(yīng)城市規(guī)劃管理工作中對(duì)用地類型不同深度的要求。因此，在實(shí)際工作中，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃及管理工作的性質(zhì)、內(nèi)容及深度的具體要求，采用本“城市用地分類和代號(hào)表”中的全部或部分用地類別。在確定一個(gè)從土地使用權(quán)權(quán)屬或功能地塊角度不能再細(xì)分的地塊的用地性質(zhì)時(shí)，如果地塊上包含有兩種或兩種以上獨(dú)立占地的主要用地性質(zhì)或使用功能時(shí)，在確定地塊的用地性質(zhì)時(shí)應(yīng)按照本“城市用地分類和代號(hào)表”，通過并列列舉各用地類別來描述該地塊的用地性質(zhì)。 為使各用地類型具有較好的識(shí)別性，便于用地類型在規(guī)劃圖紙及相關(guān)文件中的使用，本“城市用地分類和代號(hào)表”使用英文字母與阿拉伯?dāng)?shù)字混合型代號(hào)。大類用地的代號(hào)采用用地類型名稱英文譯名中一字母表示；中類用地和小類用地的代號(hào)分別在大類e用地代號(hào)后增加1～2位阿拉伯?dāng)?shù)字，形成新的代號(hào)來表示。本“城市用地分類和代號(hào)表”中同層級(jí)用地類別之間存在著并列關(guān)系，而在大類——中類——小類這個(gè)層級(jí)序列上，存在著一個(gè)大類包含若干并列的中類、一個(gè)中類包含著若干并列的小類（部分中類用地沒有再細(xì)分小類用地的情況除外）的邏輯關(guān)系?！俺鞘杏玫胤诸惡痛?hào)表”中各大類用地的中文名稱、英文名稱及代號(hào)匯總?cè)缦拢河玫仡愋椭形拿Q 代號(hào) 用地類型英文名稱 居住用地 R Residential Land 公共設(shè)施用地 C Commercial and Public Facility Land 工業(yè)用地 M Industrial,Manufacturing倉儲(chǔ)用地 W Warehouse Land 對(duì)外交通用地 T Intercity Transportation Land 道路交通用地 S Road，Street and Square 市政公用設(shè)施用地 U Municipal Utilities 綠地 G Green Space 特殊用地 D Speciallydesignated Land 水域和其它非城市建設(shè)用地 E Water bodies and Other nonurban development Land “城市用地分類和代號(hào)表”（）已就各類城市用地的代號(hào)、名稱和范圍作了規(guī)定，以下按順序說明。 居住用地（R） （1）“居住用地”（R）劃分原則的說明國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）中四類居住用地的劃分主要按照居住區(qū)配套設(shè)施的完善程度和住宅建筑質(zhì)量的好壞，這種分類標(biāo)準(zhǔn)本身存在問題。一方面，居住區(qū)配套設(shè)施的完善程度和住宅建筑質(zhì)量好壞的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)模糊，難以嚴(yán)格區(qū)分；另一方面，這一分類不能反映長沙城市居住用地的全部功能類型。因此，對(duì)居住用地的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，結(jié)合長沙住宅建設(shè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，將“居住用地”按照住宅建筑類型的不同劃分為“一類居住用地”（R1）、“二類居住用地”（R2）、“三類居住用地”（R3）和“四類居住用地”（R4）等四個(gè)中類，但這四個(gè)中類的內(nèi)涵與《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）中的分類有較大的不同。此外，這種分類注重“居住用地”內(nèi)涵的多功能性和概念的整體性?！熬幼∮玫亍痹谟玫胤诸愔袃H是一種用地類型，但是為了有利于完善居住配套設(shè)施以方便居民生活并提高居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量，從規(guī)劃編制、實(shí)施到管理的一系列實(shí)踐工作中都是將各類必須的居住配套設(shè)施、綠地在一定服務(wù)半徑范圍內(nèi)與住宅用地有機(jī)結(jié)合起來整體考慮和布局，形成一個(gè)涵蓋住宅建筑物、居住配套設(shè)施、住宅區(qū)綠地等不同功能建筑與設(shè)施的多功能居住區(qū)。多年有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)形成了一定的理論，國家規(guī)劃行政主管部門也出臺(tái)了專門的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93），對(duì)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo)進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定。因此，綜合性的“居住區(qū)”概念已經(jīng)很成熟。在用地分類中，將整個(gè)居住區(qū)都界定為“居住用地”，即“居住用地”中包含了實(shí)際用途是商業(yè)（如居住區(qū)配套的肉菜市場(chǎng)、商店、維修店等）、綠地（如居住區(qū)小游園、小區(qū)綠地等）的用地，不是一個(gè)純粹的僅僅指住宅用地的概念。這個(gè)思路在國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）中得到了充分體現(xiàn)。在國家標(biāo)準(zhǔn)中，“居住用地”大類下按照不同居住配套完善程度及環(huán)境質(zhì)量劃分了4個(gè)中類用地，每一中類下細(xì)分了“住宅用地”、“公共服務(wù)設(shè)施用地”、“道路用地”和“綠地”等四個(gè)小類。（2） 關(guān)于“一類居住用地”（R1）和“二類居住用地”（R2）的說明“一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權(quán)。從住宅的建筑形式區(qū)分，長沙現(xiàn)狀建設(shè)的城市居民住宅包括獨(dú)立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨(dú)立式住宅的數(shù)量較少，主要是以低層別墅的形式出現(xiàn)；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨(dú)立式住宅和單元式住宅形成的住宅區(qū)是經(jīng)過規(guī)劃由開發(fā)單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設(shè)施。以上述兩類建筑形式為分類標(biāo)準(zhǔn)，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個(gè)中類。具體而言，“一類居住用地”是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下?！岸惥幼∮玫亍焙w了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢(shì)和集約用地的原則，應(yīng)控制建設(shè)3層以下單元式住宅。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。為了更好地適應(yīng)詳細(xì)藍(lán)圖或居住區(qū)規(guī)劃的編制工作的要求，在“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個(gè)中類下分別包含了4個(gè)用地小類。在住宅區(qū)建設(shè)中，“一類居住用地”和“二類居住用地”內(nèi)除了分別建有獨(dú)立式住宅和單元式住宅以外，還分別包含了幼托設(shè)施、小學(xué)、中學(xué)、九年一貫制學(xué)校、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施、文化活動(dòng)設(shè)施、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、會(huì)所、住宅區(qū)道路和住宅區(qū)綠地等。在本“城市用地分類和代號(hào)表”中，將“一類居住用地”中的獨(dú)立式住宅的建設(shè)用地確定為“獨(dú)立式住宅用地”（R11），“二類居住用地”中的住宅以單元式住宅為主，其用地為“單元式住宅用地”（R21）。上述居住配套設(shè)施（如幼托設(shè)施、小學(xué)、中學(xué)、九年一貫制學(xué)校、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施等）、住宅區(qū)道路和綠地等，按照設(shè)施的內(nèi)容劃分為3個(gè)用地小類。以“一類居住用地”為例，其配套設(shè)施用地分為3個(gè)小類：為一類居住用地配套建設(shè)的居住小區(qū)級(jí)及以下級(jí)別的托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、九年一貫制學(xué)校及社區(qū)管理、文化活動(dòng)、衛(wèi)生醫(yī)療、商業(yè)、會(huì)所、體育設(shè)施等用地納入“一類住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地”（R12）；包含住宅區(qū)道路、小街、小胡同及停車場(chǎng)的“一類住宅區(qū)道路用地”（R13）；以及包含為居住用地配套建設(shè)的居住小區(qū)級(jí)及以下級(jí)別小游園的“一類住宅區(qū)綠地”（R14）。不需獨(dú)立占地的居住配套設(shè)施可以組合設(shè)置在住宅樓裙房或低層住宅中，但是應(yīng)設(shè)置獨(dú)立出入口，以避免對(duì)住宅樓的居民造成干擾。目前，長沙的居住區(qū)在設(shè)置居住配套設(shè)施時(shí)，都基本遵照了上述原則。“二類居住用地”（R2）也劃分了相應(yīng)的4個(gè)用地小類。 （3） 關(guān)于“三類居住用地”（R3）的說明“三類居住用地”主要是針對(duì)在工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或?qū)W校單身師生員工居住，這類居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)和學(xué)校的附屬配套設(shè)施出現(xiàn)。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結(jié)構(gòu)上的最大區(qū)別是沒有設(shè)置獨(dú)立廚房。目前，長沙單身宿舍的建設(shè)主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨(dú)立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求，這樣單身職工宿舍占用的是工業(yè)用地的一部分；另一種是在工業(yè)用地之外成片建設(shè)的單身職工宿舍區(qū)，這種宿舍區(qū)往往具有相對(duì)獨(dú)立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規(guī)模和建筑面積規(guī)模，自身有一定的生活配套設(shè)施，并按照居住用地的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。從有利于土地管理和規(guī)劃管理及順應(yīng)目前單身宿舍開發(fā)建設(shè)需要的角度出發(fā)，在進(jìn)行建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)時(shí)，對(duì)于第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業(yè)用地（M），而后一種情形中單身宿舍用地屬于三類居住用地（R3）。由于單身宿舍區(qū)的居民是以單身人士為主，因此不存在配套建設(shè)幼兒園、托兒所等設(shè)施的需求，其它社區(qū)體育設(shè)施、文化活動(dòng)、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施是需要進(jìn)行相應(yīng)配套建設(shè)的。因此，與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比，“三類居住用地”中“公共服務(wù)設(shè)施用地”不包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等設(shè)施。（4） 關(guān)于“四類居住用地”（R4）的說明由于歷史原因 ，“原農(nóng)村居民住宅用地”在土地權(quán)屬、建筑形式、住宅產(chǎn)權(quán)所有人的身份等方面的情況極為復(fù)雜。原農(nóng)村居民的住宅用地大多數(shù)為集體土地，基本是通過農(nóng)民自建的方式進(jìn)行，宅基地的劃分基本是以村為單位相對(duì)集中，自建住宅的形式都是多層或中高層的獨(dú)棟住宅，因此形成了以村為單位的一片分布極為密集的獨(dú)棟住宅群，是城市空間形態(tài)中具有較特殊物質(zhì)空間肌理的住宅建筑群。目前，長沙的原農(nóng)村居民住宅已經(jīng)形成了一定規(guī)模，容納了大量農(nóng)村居民、已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市居民的原農(nóng)村居民和暫住人口。著眼于未來的城市建設(shè)趨勢(shì)，農(nóng)村居民住宅將逐步得到改造，重點(diǎn)是完善居住配套設(shè)施及改善環(huán)境。因此，在本“城市用地分類和代號(hào)表”中將原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施作為單獨(dú)的一個(gè)用地中類“四類居住用地”，包含4個(gè)用地小類。 公共設(shè)施用地（C）（1） 關(guān)于“行政辦公用地”（C1）的說明行政辦公機(jī)構(gòu)是保證城市管理工作正常進(jìn)行的重要機(jī)構(gòu)。行政辦公用地包括了行政機(jī)關(guān)、黨派、社會(huì)團(tuán)體、法院、檢察院、司法、公安、消防、交警、海關(guān)等部門的辦公建筑的用地。其中，外地省、市政府駐長沙代表機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所主要是通過自建辦公樓或租賃辦公樓來解決的，這些辦公建筑從用地性質(zhì)上還是行政辦公用地。 （2） 商業(yè)金融業(yè)用地（C2）延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ 137－90）中“商業(yè)金融業(yè)用地”的分類。 （3） 關(guān)于“文化娛樂用地”（ C3）的說明“文化娛樂用地”是政府面向社會(huì)提供的大型文化活動(dòng)設(shè)施和一些重點(diǎn)文化事業(yè)單位的辦公用地。這些文化活動(dòng)設(shè)施主要包括兩大類，一類是政府配建的居住小區(qū)級(jí)以上的設(shè)施，如市級(jí)、區(qū)級(jí)、居住地區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)配建的群藝館、文化館、文化站、居住區(qū)文化中心、青少年活動(dòng)中心、老年活動(dòng)中心、圖書館、音樂廳、劇院、會(huì)展中心、博物館、科技館、美術(shù)館、紀(jì)念館、展覽館等設(shè)施，它們是反映一個(gè)城市文化生活質(zhì)量的重要公共建筑；另一類是一些政府所屬的從事文化宣傳活動(dòng)的單位（如電臺(tái)、電視臺(tái)、新聞出版、文化藝術(shù)團(tuán)體等）的辦公建筑用地，它們也是一個(gè)城市文化設(shè)施的重要組成部分，因此將其納入“文化娛樂用地”。這些文化設(shè)施一般需要獨(dú)立占地，將“文化娛樂用地”作為一個(gè)用地中類，有利于從規(guī)劃上對(duì)文化設(shè)施用地的落實(shí)和保障。戶外大型游樂設(shè)施往往結(jié)合綠地布置，但對(duì)于側(cè)重于游樂功能且綠化用地比例不超過65%的游樂場(chǎng)所（如主題公園）而言，并不具備相當(dāng)?shù)木G地功能；為了更突顯其作為游樂場(chǎng)所的商業(yè)性和贏利性，在用地分類中將其納入“游樂用地”（C36）。而綠化比例超過65%的、設(shè)置有少量游憩設(shè)施的用地，雖然兼?zhèn)溆芯G化和游樂兩項(xiàng)主要功能，但是作為公共綠地的功能更突出，應(yīng)納入“公園”（G11）。（4） 關(guān)于“體育用地”（C4）的說明體育設(shè)施是按照市、區(qū)、居住地區(qū)、居住區(qū)和居住小區(qū)五級(jí)配建的，其中居住區(qū)及以上級(jí)別的體育設(shè)施，如體育場(chǎng)、體育館、各類專業(yè)運(yùn)動(dòng)館和居住區(qū)綜合體育活動(dòng)中心等用地，均屬于“體育用地”。該類用地主要用于舉辦大、中型體育比賽和開展群眾性體育活動(dòng)，包括以盈利為目的的保齡球館和健身中心等體育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地。不包括高爾夫球場(chǎng)用地，因高爾夫球場(chǎng)的球道主要建在大片的綠地上，除體育功能外，具有較強(qiáng)的城市綠化的功能，將其歸入“高爾夫球場(chǎng)綠地“（G3）。 （5） 關(guān)于“醫(yī)療衛(wèi)生用地”（ C5）的說明政府按照人口規(guī)模對(duì)市、區(qū)、居住地區(qū)、居住區(qū)和居住小區(qū)等五級(jí)分別配建不同規(guī)模和功能的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，其中居住區(qū)及以上級(jí)別的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，如綜合醫(yī)院、專科醫(yī)院、防疫設(shè)施、休療養(yǎng)設(shè)施等的用地都納入“醫(yī)療衛(wèi)生用地”。對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生用地按照設(shè)施的不同規(guī)模和功能劃分小類用地，是著眼于這些設(shè)施的選址、配建交通設(shè)施及用地條件不同，細(xì)分用地類