【正文】 第3章 城市用地分類和建設用地標準 城市用地分類和適建范圍 科學的用地分類是促進城市土地合理使用的重要基礎工作。本用地分類遵循適應長沙未來城市發(fā)展、市場經濟深入發(fā)展以及生態(tài)保護和可持續(xù)發(fā)展等要求的修訂原則，參照相關國家標準，并結合長沙市近年來的規(guī)劃實踐而制定的。 城市用地分類以土地的使用功能作為分類的主導因素，兼顧用地的使用目的、出讓方式及所有權屬等相關因素。在編制本標準與準則時，充分考慮到長沙市土地管理體制的要求，協(xié)調分別由國家建設部頒布的側重于城市建設用地分類的《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ 137－90）與由國土資源部頒布的側重于非建設用地分類和管理的《全國土地分類》（試行）兩個標準，并結合長沙城市用地的實際利用情況，力求用地分類的科學性和針對性，在規(guī)劃和土地管理的實際工作中具有很強的可操作性，并能與兩套各有側重的國家用地分類標準基本銜接。 本標準與準則將城市用地分為大類、中類和小類三個層次，共10大類、48中類、84小類，以反映城市用地的實際情況，滿足城市規(guī)劃、地政管理及規(guī)劃研究等工作使用的需要。與國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ 137－90）結構相比，大類未變，中類、小類結合長沙實際有所調整。 在編制不同層次的規(guī)劃以及在規(guī)劃管理、地政管理和規(guī)劃研究的不同環(huán)節(jié)中，對城市用地的分類要求的深度不同，本標準與準則中確定的大類、中類和小類的三級用地分類體系，可適應城市規(guī)劃管理工作中對用地類型不同深度的要求。因此，在實際工作中，應根據規(guī)劃及管理工作的性質、內容及深度的具體要求，采用本“城市用地分類和代號表”中的全部或部分用地類別。在確定一個從土地使用權權屬或功能地塊角度不能再細分的地塊的用地性質時，如果地塊上包含有兩種或兩種以上獨立占地的主要用地性質或使用功能時，在確定地塊的用地性質時應按照本“城市用地分類和代號表”，通過并列列舉各用地類別來描述該地塊的用地性質。 為使各用地類型具有較好的識別性，便于用地類型在規(guī)劃圖紙及相關文件中的使用，本“城市用地分類和代號表”使用英文字母與阿拉伯數字混合型代號。大類用地的代號采用用地類型名稱英文譯名中一字母表示；中類用地和小類用地的代號分別在大類e用地代號后增加1～2位阿拉伯數字，形成新的代號來表示。本“城市用地分類和代號表”中同層級用地類別之間存在著并列關系，而在大類——中類——小類這個層級序列上，存在著一個大類包含若干并列的中類、一個中類包含著若干并列的小類（部分中類用地沒有再細分小類用地的情況除外）的邏輯關系。“城市用地分類和代號表”中各大類用地的中文名稱、英文名稱及代號匯總如下：用地類型中文名稱 代號 用地類型英文名稱 居住用地 R Residential Land 公共設施用地 C Commercial and Public Facility Land 工業(yè)用地 M Industrial,Manufacturing倉儲用地 W Warehouse Land 對外交通用地 T Intercity Transportation Land 道路交通用地 S Road，Street and Square 市政公用設施用地 U Municipal Utilities 綠地 G Green Space 特殊用地 D Speciallydesignated Land 水域和其它非城市建設用地 E Water bodies and Other nonurban development Land “城市用地分類和代號表”（）已就各類城市用地的代號、名稱和范圍作了規(guī)定，以下按順序說明。 居住用地（R） （1）“居住用地”（R）劃分原則的說明國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ 137－90）中四類居住用地的劃分主要按照居住區(qū)配套設施的完善程度和住宅建筑質量的好壞，這種分類標準本身存在問題。一方面，居住區(qū)配套設施的完善程度和住宅建筑質量好壞的評判標準模糊，難以嚴格區(qū)分；另一方面，這一分類不能反映長沙城市居住用地的全部功能類型。因此，對居住用地的分類標準進行了調整，結合長沙住宅建設的實際情況和特點，將“居住用地”按照住宅建筑類型的不同劃分為“一類居住用地”（R1）、“二類居住用地”（R2）、“三類居住用地”（R3）和“四類居住用地”（R4）等四個中類，但這四個中類的內涵與《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ 137－90）中的分類有較大的不同。此外，這種分類注重“居住用地”內涵的多功能性和概念的整體性?！熬幼∮玫亍痹谟玫胤诸愔袃H是一種用地類型，但是為了有利于完善居住配套設施以方便居民生活并提高居住區(qū)環(huán)境質量，從規(guī)劃編制、實施到管理的一系列實踐工作中都是將各類必須的居住配套設施、綠地在一定服務半徑范圍內與住宅用地有機結合起來整體考慮和布局，形成一個涵蓋住宅建筑物、居住配套設施、住宅區(qū)綠地等不同功能建筑與設施的多功能居住區(qū)。多年有關居住區(qū)規(guī)劃設計的經驗形成了一定的理論，國家規(guī)劃行政主管部門也出臺了專門的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180－93），對居住區(qū)規(guī)劃設計中的重要指標進行了細致的規(guī)定。因此，綜合性的“居住區(qū)”概念已經很成熟。在用地分類中，將整個居住區(qū)都界定為“居住用地”，即“居住用地”中包含了實際用途是商業(yè)（如居住區(qū)配套的肉菜市場、商店、維修店等）、綠地（如居住區(qū)小游園、小區(qū)綠地等）的用地，不是一個純粹的僅僅指住宅用地的概念。這個思路在國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ 137－90）中得到了充分體現。在國家標準中，“居住用地”大類下按照不同居住配套完善程度及環(huán)境質量劃分了4個中類用地，每一中類下細分了“住宅用地”、“公共服務設施用地”、“道路用地”和“綠地”等四個小類。（2） 關于“一類居住用地”（R1）和“二類居住用地”（R2）的說明“一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權。從住宅的建筑形式區(qū)分，長沙現狀建設的城市居民住宅包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨立式住宅的數量較少，主要是以低層別墅的形式出現；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區(qū)是經過規(guī)劃由開發(fā)單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設施。以上述兩類建筑形式為分類標準，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類。具體而言，“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下?！岸惥幼∮玫亍焙w了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，應控制建設3層以下單元式住宅。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。為了更好地適應詳細藍圖或居住區(qū)規(guī)劃的編制工作的要求，在“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類下分別包含了4個用地小類。在住宅區(qū)建設中，“一類居住用地”和“二類居住用地”內除了分別建有獨立式住宅和單元式住宅以外，還分別包含了幼托設施、小學、中學、九年一貫制學校、社區(qū)體育設施、社區(qū)管理設施、文化活動設施、衛(wèi)生醫(yī)療設施、商業(yè)服務業(yè)設施、會所、住宅區(qū)道路和住宅區(qū)綠地等。在本“城市用地分類和代號表”中，將“一類居住用地”中的獨立式住宅的建設用地確定為“獨立式住宅用地”（R11），“二類居住用地”中的住宅以單元式住宅為主，其用地為“單元式住宅用地”（R21）。上述居住配套設施（如幼托設施、小學、中學、九年一貫制學校、社區(qū)體育設施、社區(qū)文化活動設施、商業(yè)服務業(yè)設施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設施、社區(qū)管理設施等）、住宅區(qū)道路和綠地等，按照設施的內容劃分為3個用地小類。以“一類居住用地”為例，其配套設施用地分為3個小類：為一類居住用地配套建設的居住小區(qū)級及以下級別的托兒所、幼兒園、小學、中學、九年一貫制學校及社區(qū)管理、文化活動、衛(wèi)生醫(yī)療、商業(yè)、會所、體育設施等用地納入“一類住宅區(qū)公共服務設施用地”（R12）；包含住宅區(qū)道路、小街、小胡同及停車場的“一類住宅區(qū)道路用地”（R13）；以及包含為居住用地配套建設的居住小區(qū)級及以下級別小游園的“一類住宅區(qū)綠地”（R14）。不需獨立占地的居住配套設施可以組合設置在住宅樓裙房或低層住宅中，但是應設置獨立出入口，以避免對住宅樓的居民造成干擾。目前，長沙的居住區(qū)在設置居住配套設施時，都基本遵照了上述原則?！岸惥幼∮玫亍保≧2）也劃分了相應的4個用地小類。 （3） 關于“三類居住用地”（R3）的說明“三類居住用地”主要是針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學校（尤其是大學）等功能區(qū)中配套建設的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或學校單身師生員工居住，這類居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學校的附屬配套設施出現。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結構上的最大區(qū)別是沒有設置獨立廚房。目前，長沙單身宿舍的建設主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類工業(yè)區(qū)內建設的單身宿舍樓，獨立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護措施，滿足居住建筑的間距要求，這樣單身職工宿舍占用的是工業(yè)用地的一部分；另一種是在工業(yè)用地之外成片建設的單身職工宿舍區(qū)，這種宿舍區(qū)往往具有相對獨立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規(guī)模和建筑面積規(guī)模，自身有一定的生活配套設施，并按照居住用地的有關標準進行規(guī)劃建設。從有利于土地管理和規(guī)劃管理及順應目前單身宿舍開發(fā)建設需要的角度出發(fā)，在進行建設用地統(tǒng)計時，對于第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業(yè)用地（M），而后一種情形中單身宿舍用地屬于三類居住用地（R3）。由于單身宿舍區(qū)的居民是以單身人士為主，因此不存在配套建設幼兒園、托兒所等設施的需求，其它社區(qū)體育設施、文化活動、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理、商業(yè)服務業(yè)等設施是需要進行相應配套建設的。因此，與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比，“三類居住用地”中“公共服務設施用地”不包括托兒所、幼兒園、小學、中學等設施。（4） 關于“四類居住用地”（R4）的說明由于歷史原因 ，“原農村居民住宅用地”在土地權屬、建筑形式、住宅產權所有人的身份等方面的情況極為復雜。原農村居民的住宅用地大多數為集體土地，基本是通過農民自建的方式進行，宅基地的劃分基本是以村為單位相對集中，自建住宅的形式都是多層或中高層的獨棟住宅，因此形成了以村為單位的一片分布極為密集的獨棟住宅群，是城市空間形態(tài)中具有較特殊物質空間肌理的住宅建筑群。目前，長沙的原農村居民住宅已經形成了一定規(guī)模，容納了大量農村居民、已經轉為城市居民的原農村居民和暫住人口。著眼于未來的城市建設趨勢，農村居民住宅將逐步得到改造，重點是完善居住配套設施及改善環(huán)境。因此，在本“城市用地分類和代號表”中將原農村居民住宅用地及其相應的配套設施作為單獨的一個用地中類“四類居住用地”，包含4個用地小類。 公共設施用地（C）（1） 關于“行政辦公用地”（C1）的說明行政辦公機構是保證城市管理工作正常進行的重要機構。行政辦公用地包括了行政機關、黨派、社會團體、法院、檢察院、司法、公安、消防、交警、海關等部門的辦公建筑的用地。其中，外地省、市政府駐長沙代表機構的辦公場所主要是通過自建辦公樓或租賃辦公樓來解決的，這些辦公建筑從用地性質上還是行政辦公用地。 （2） 商業(yè)金融業(yè)用地（C2）延用了國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ 137－90）中“商業(yè)金融業(yè)用地”的分類。 （3） 關于“文化娛樂用地”（ C3）的說明“文化娛樂用地”是政府面向社會提供的大型文化活動設施和一些重點文化事業(yè)單位的辦公用地。這些文化活動設施主要包括兩大類，一類是政府配建的居住小區(qū)級以上的設施，如市級、區(qū)級、居住地區(qū)級、居住區(qū)級配建的群藝館、文化館、文化站、居住區(qū)文化中心、青少年活動中心、老年活動中心、圖書館、音樂廳、劇院、會展中心、博物館、科技館、美術館、紀念館、展覽館等設施，它們是反映一個城市文化生活質量的重要公共建筑；另一類是一些政府所屬的從事文化宣傳活動的單位（如電臺、電視臺、新聞出版、文化藝術團體等）的辦公建筑用地，它們也是一個城市文化設施的重要組成部分，因此將其納入“文化娛樂用地”。這些文化設施一般需要獨立占地，將“文化娛樂用地”作為一個用地中類，有利于從規(guī)劃上對文化設施用地的落實和保障。戶外大型游樂設施往往結合綠地布置，但對于側重于游樂功能且綠化用地比例不超過65%的游樂場所（如主題公園）而言，并不具備相當的綠地功能；為了更突顯其作為游樂場所的商業(yè)性和贏利性，在用地分類中將其納入“游樂用地”（C36）。而綠化比例超過65%的、設置有少量游憩設施的用地，雖然兼?zhèn)溆芯G化和游樂兩項主要功能，但是作為公共綠地的功能更突出，應納入“公園”（G11）。（4） 關于“體育用地”（C4）的說明體育設施是按照市、區(qū)、居住地區(qū)、居住區(qū)和居住小區(qū)五級配建的，其中居住區(qū)及以上級別的體育設施，如體育場、體育館、各類專業(yè)運動館和居住區(qū)綜合體育活動中心等用地，均屬于“體育用地”。該類用地主要用于舉辦大、中型體育比賽和開展群眾性體育活動，包括以盈利為目的的保齡球館和健身中心等體育產業(yè)項目的用地。不包括高爾夫球場用地，因高爾夫球場的球道主要建在大片的綠地上，除體育功能外，具有較強的城市綠化的功能，將其歸入“高爾夫球場綠地“（G3）。 （5） 關于“醫(yī)療衛(wèi)生用地”（ C5）的說明政府按照人口規(guī)模對市、區(qū)、居住地區(qū)、居住區(qū)和居住小區(qū)等五級分別配建不同規(guī)模和功能的醫(yī)療衛(wèi)生設施，其中居住區(qū)及以上級別的醫(yī)療衛(wèi)生設施，如綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、防疫設施、休療養(yǎng)設施等的用地都納入“醫(yī)療衛(wèi)生用地”。對醫(yī)療衛(wèi)生用地按照設施的不同規(guī)模和功能劃分小類用地，是著眼于這些設施的選址、配建交通設施及用地條件不同，細分用地類