【正文】 “豐尚時代廣場熙龍灣”項目可行性分析報告武漢豐尚高科置業(yè)有限公司二○一一年七月目 錄第一章 項目概況…………………………………………………………………………1第二章 開發(fā)企業(yè)概況……………………………………………………………………4…………………………………………………………………4…………………………………………………………………………………4…………………………………………………………………………………7第三章 項目市場分析及預測……………………………………………………………7…………………………………………………………………………………7………………………………………………………………………83．區(qū)域現(xiàn)狀分析…………………………………………………………………………10………………………………………………………………………… 12………………………………………………………………………… 12…………………………………………………………… 24……………………………………………………… 258. 泛金銀湖片區(qū)市場小結………………………………………………………………26………………………………………………………………………… 26………………………………………………………………………28第四章 項目建設規(guī)模及功能標準…………………………………………………… 37……………………………………………………………………………… 37……………………………………………………………………………… 38…………………………………………………………………………… 38……………………………………………………………………………… 40……………………………………………………………………………… 42…………………………………………………………………………… 43……………………………………………………………………………… 44……………………………………………………………………………… 49……………………………………………………………………………… 52……………………………………………………………………………………54……………………………………………………………………………5衛(wèi)生……………………………………………………………………………58………………………………………………………………………………59第五章 項目實施進度安排…………………………………………………………… 59第六章 投資估算及資金籌措 …………………………………………………………60…………………………………………………………………… 60……………………………………………………………… 64……………………………………………………………… 67…………………………………………………………… 66……………………………………………………………………… 68…………………………………………………………………………… 68…………………………………………………………… 70………………………………………………………………………… 71第七章 風險分析及對策………………………………………………………………72………………………………………………………………………… 72………………………………………………………………………… 72………………………………………………………………………… 72………………………………………………………………………… 73………………………………………………………………………… 73………………………………………………………………………… 73…………………………………………………………………………………… 73第八章 項目總結………………………………………………………………………74II “豐尚時代廣場熙龍灣”項目可行性分析報告第一章 項目概況項目名稱豐尚時代廣場熙龍灣項目投資單位武漢豐尚高科置業(yè)有限公司；辦公地址：武漢市江漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江興路8號。項目地址武漢市東西湖區(qū)徑河街辦事處三店易家灣、渡頭嘴北。即金山大道與二雅路交匯處。項目四至：東面：臨萬科高爾夫城、沿海賽洛城； 南面：臨金山大道及規(guī)劃綠化線； 西面：臨大自然生態(tài)樂園、吳家山行政中心； 北面：臨規(guī)劃路、規(guī)劃城市綜合體片區(qū)、黃獅海。具體見附圖。75武漢豐尚高科置業(yè)有限公司編制項目主要經(jīng)濟技術指標項 目單 位項目總量規(guī)劃總用地面積㎡（）總建筑面積㎡地上建筑面積㎡ 地下建筑面積㎡住宅建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡配套建筑面積㎡建筑密度%%容積率綠化率%25%機動車停車位輛523非機動車停車位輛828總戶數(shù)戶828總人口數(shù)（）人2650項目主要經(jīng)濟效益指標及開發(fā)融資方案“豐尚時代廣場熙龍灣”項目財務指標表項 目預計總投入（萬元）預計綜合單方成本（元）預計總收入（萬元）預計稅后凈利潤（萬元）銷售利潤率%凈現(xiàn)值（稅后）（萬元）內部收益率（稅后）%投資回收期（年）3通過對項目開發(fā)的財務指標進行綜合分析可知“豐尚時代廣場熙龍灣景”項目，且能得到較高的回報，可為后期帶來強有力的資金保證，根據(jù)以上特點，我們初步擬定如下融資方案：預計整個“豐尚時代廣場熙龍灣景”，，預計分3次償還貸款。項目區(qū)域資源情況項目周邊緊鄰吳家山行政、商業(yè)中心；項目所在區(qū)域有國家級高新技術開發(fā)區(qū)——吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，有中國內陸最大的臺商投資區(qū)——武漢吳家山臺商工業(yè)園區(qū)；項目所在的東西湖區(qū)因湖而名，因水而興。漢江、漢北河、淪河、府河等四條河流分別從南、西、北三面繞區(qū)而過。項目前期作業(yè)公司自2010年已開始“豐尚時代廣場?熙龍灣”項目的調研論證及部分的前期作業(yè)，為項目的正式開展奠定了良好的基礎，目前已完成的主要工作有：●委托中聯(lián)地產(chǎn)完成了項目的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃評價、產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)形態(tài)設計、營銷戰(zhàn)略與策略等前期策劃工作?！褚讶〉庙椖拷ㄔO用地，并獲得建設用地規(guī)劃許可證。●已取得項目的土地使用權證，擁有項目建設用地70年的使用期?！褚盐袊鴥戎脑O計單位所對項目進行了總體規(guī)劃設計?！褚淹瓿身椖拷ㄔO的詳細勘察和建設基地地質勘察報告。第二章 開發(fā)企業(yè)概況項目公司股權結構圖示 企業(yè)概況武漢豐尚高科置業(yè)有限公司（下稱武漢豐尚公司）成立于2010年1月19日，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理。法定代表人為陳宇雄。武漢豐尚公司目前正在以武漢市東西湖區(qū)城市綜合體項目作為突破口，依托武漢特有的地域優(yōu)勢，努力打造華中地區(qū)最具影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。武漢豐尚公司目前注冊資本金為1億元（增資后），控股股東為廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。股東公司概況廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱公司）成立于2000年，公司注冊資本2000萬元，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理等。 公司曾與廣西建行、農行等多家銀行建立了長期穩(wěn)定的合作關系，獲得了良好的銀行信用等級，目前公司無銀行貸款余額。 經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)營、累計項目銷售額253億元、開發(fā)面積達400多萬平方米的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，控股和合作成立多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前主要開發(fā)項目包括： 廣西地區(qū)：南寧：半島融園、半島半山項目占地400多畝，建筑面積40萬平方米，銷售額25多億元；觀瀾溪谷項目占地500畝，建筑面積37萬平方米，銷售額約30多億元；正在開發(fā)中。柳州：大美天地項目占地282畝，建筑面積25萬平方米，銷售額20多億元；華韻上城項目占地269畝，建筑面積50萬平方米，銷售額約30多億元；華展華園項目占地197畝，建筑面積30萬平方米，銷售額約18億元；梧州地區(qū)獨資開發(fā)項目：藍天港灣、紫荊花園、香樟園等項目占地面積達300畝，建筑面積100萬平方米，銷售額約50億元。 廣東地區(qū)參股項目：佛山山林水語項目占地700畝，建筑面積80萬平方米，銷售額約50億元，正在開發(fā)中；佛山盛南新都項目占地170畝，建筑面積40萬平方米，銷售額約30億元；正在開發(fā)中。 組織結構第三章 項目市場分析及預測市場定位項目所處的武漢市是中國中部最核心都市，作為“九省通衢”與中國重大核心城市保持密切的聯(lián)系。以中國中部最核心的武漢、長沙、南昌三個城市將組成“中三角都市圈”，形成繼長三角、珠三角、京津冀“中國經(jīng)濟三極”三極后的中國經(jīng)濟增長“第四極”。 九省通衢：武漢地處京廣通道和滬蓉沿江經(jīng)濟帶十字形交叉點，距離國內其他主要城市鐵路運距均在500公里—1200公里左右。武漢處于當日往返或夕發(fā)朝至、朝發(fā)夕至的最佳位置，這在國內鐵路網(wǎng)格局中獨一無二。 項目位于漢口東西湖片區(qū)，非漢口主城區(qū)，為漢口城市建設的新區(qū)，目前通達性一般，到達城市中心約1小時 項目位于以生態(tài)旅游區(qū)為核心定位的東西湖片區(qū)，坐落于東西湖區(qū)以產(chǎn)業(yè)為集群的吳家山片區(qū)，位于片區(qū)的景觀及居住核心區(qū) 東西湖片區(qū)：以優(yōu)美的自然資源及成熟的旅游配套，定位于武漢的生態(tài)旅游區(qū) 吳家山片區(qū)：以臺商投資區(qū)為核心，形成了食品、機電、物流等產(chǎn)業(yè)集群 項目位于東西湖片區(qū)的中部綠化區(qū)及居住區(qū)的結合處項目依托周邊樓盤，區(qū)域交通配套日趨成熟，通過公共交通可較為便捷地到達武漢中心主城區(qū)和周圍片區(qū)：道路：以107 國道為主軸線，金山大道為輔線，覆蓋全區(qū)的棋盤式公路網(wǎng)絡已建成，與湖北8+1城市圈形成緊密聯(lián)系。 公交：有10 條公交路線和2 條巴士路線分別從吳家山通往漢口和武昌，如5047362H82環(huán)湖線等均經(jīng)過緊鄰本項目的主干道金山大道；輕軌1號線：站點連接東西湖與漢口市中心地鐵6號線：連接東西湖與漢陽。項目周邊的配套主要依托于五環(huán)大道與二雅路形成的老吳家山片區(qū)配套，金山大道以北未形成濃的居住氛圍，配套不齊全；商業(yè)配套：中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、開發(fā)平價超市； 中國郵政、農行東西湖支行等； 教育配套：海景幼兒園、海景常青藝術幼兒園、吳家山一小、吳家山三小、吳家山四小、吳家山中學、吳家山三中、北大附中、巨人教育等； 醫(yī)療配套：六順路的吳家山職工醫(yī)院、東西湖人民醫(yī)院、婦幼醫(yī)院；二雅路的東西湖人民醫(yī)院門診、吳家山街祁家山社區(qū)衛(wèi)生站等； 項目所處的東西湖區(qū)商業(yè)分布主要呈“點帶混合”的態(tài)勢，沒有形成大規(guī)模的商圈，生活配套設施也相對匱乏吳家山片區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點多屬于自發(fā)形式的沿街小商鋪，品質較低且規(guī)模較小，商業(yè)網(wǎng)點多為酒店、網(wǎng)吧、大型超市和餐飲等業(yè)態(tài)； 吳家山的商業(yè)網(wǎng)點相對密集，多為沿道路帶狀分布。金銀湖片區(qū)的商業(yè)多以社區(qū)商業(yè)配套的形式呈點狀分布； 金銀湖片區(qū)的盛業(yè)網(wǎng)點多為新建樓盤的配套商業(yè)，從規(guī)模上分布相對均勻。項目地塊現(xiàn)狀：地塊平整，地塊一緊鄰金山大道，無景觀資源，周邊環(huán)境較為純粹，干擾因素較小。本項目未來發(fā)展方向——吳家山第一個綜合體項目開發(fā)目標一：打造吳家山第一個綜合體項目開發(fā)目標二：三個地塊進行資源整合，形成住宅與商業(yè)聯(lián)動開發(fā)目標三：一期實現(xiàn)快速回款，迅速打開市場局面以生態(tài)、宜居為核心定位的片區(qū)印象吸引越來越多城市中心關注健康、熱愛生活的客戶置業(yè)金銀湖區(qū)域水域面積達12000畝，環(huán)金銀湖湖岸線42000米。大量的湖汊和濕地，保存完好的自然原生態(tài)，使金銀湖擁有獨特的湖景景觀資源。 金銀湖水域，東、北、西，東流港、黃獅海、瀟湘海、徑河四條水道縱橫貫通，金島、銀島、臥龍島等九個半島點綴其中。 ☆武漢市出臺《泛金銀湖概念性規(guī)劃》，將金銀湖周邊確定為“中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地”。；☆根據(jù)規(guī)劃，環(huán)金銀湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，將建成濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)； ☆政府利用自然資源打造的旅游功能定位區(qū)不但會促使周邊環(huán)境的進一步優(yōu)化，更會極大提升區(qū)域的居住價值和消費能力；☆環(huán)湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，分別建設成為濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)。；☆現(xiàn)有3條道路金銀湖路、馬池路、環(huán)湖路將按進行改造，打造成金融商業(yè)街，建設高檔酒店、商場百貨、時尚會所、休閑酒店和企業(yè)研發(fā)總部等；☆政府擬建國際級、服務式、“孤島型”的城市片區(qū)6750畝的新型國際商務度假區(qū)；☆國際商務度假區(qū)規(guī)劃五大功能區(qū)，度假休閑區(qū)；東北，商務會展區(qū)，娛樂休閑區(qū)（即“三堤一島”）；濕地體驗區(qū)；創(chuàng)意體驗區(qū)；☆金銀湖將建成生態(tài)商務城、常青花園商業(yè)帶、金銀潭工業(yè)旅游區(qū)三大公共服務中心；☆海昌集團投資30億的極地海洋世界，與現(xiàn)有高爾夫球場、濕地公園優(yōu)勢互補，將帶動泛金銀湖成為中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游和休閑度假勝地；☆2012年地鐵2號線通車，7號線將在2017年前建成通車，地鐵的建成將為金銀湖區(qū)域發(fā)展帶來新的機會；☆本項目借助地鐵7號線開通的良好契機，符合發(fā)展TOD模式的條件，旨在以以軌道交通樞紐站點為特色和導向，承擔完善區(qū)域城市功能、疏散中心城職能以及服務片區(qū)產(chǎn)業(yè)職責，打造以居住、生活、工作和諧共處的社區(qū)；☆以機電、建材、家裝、汽車產(chǎn)業(yè)為主的舵落口加上吳家山新興的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟支撐，帶