【正文】 住 戶 手 冊(cè) 目 錄一、致函“西康住宅示范小區(qū)”全體業(yè)主 2二、龍巖市天源物業(yè)管理有限公司企業(yè)資信 3三、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 4四、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約 9五、房屋裝修裝飾管理協(xié)議 14六、入住指南 17七、入住須知 19八、住戶守則 23九、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 35十、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例 37十一、福建省建筑裝修管理暫行辦法 50十二、業(yè)主（使用人）消防安全責(zé)任書(shū) 56十三、 入 住 合 約 57十四、便民服務(wù)熱線及常用電話 58第一部分 致函“西康住宅示范小區(qū)”全體業(yè)主尊敬的先生/女士：您 好！首先感謝您選擇入住西康住宅示范小區(qū)，并為您提供服務(wù)的機(jī)會(huì)。在此我們向您致以最誠(chéng)摯的歡迎！為了您能擁有一個(gè)健康、舒適、安全、整潔、祥和、便利的居家生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和龍巖市政府現(xiàn)行的規(guī)定，特制定本住房手冊(cè)。本手冊(cè)所列各條款，均為業(yè)主利益著想，也便于統(tǒng)一管理，提升小區(qū)綜合品位、價(jià)值。業(yè)主應(yīng)將手冊(cè)中有關(guān)條款告訴家人或使用人，若有疑問(wèn)，請(qǐng)向本公司或小區(qū)管理處咨詢，再次對(duì)各位的真誠(chéng)合作深表感謝！祝賀您喬遷之喜，健康快樂(lè)！連城恒益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二○○七年十二月 第二部分 龍巖市天源物業(yè)管理有限公司企業(yè)資信一、經(jīng)營(yíng)理念天源物業(yè)始終貫徹“誠(chéng)心為本、服務(wù)優(yōu)先、業(yè)主為尊”的核心理念，致力于為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)“安全文明、優(yōu)雅溫馨”的居住環(huán)境，圍繞“以人為本、真誠(chéng)奉獻(xiàn)、業(yè)主第一、滿意服務(wù)”的宗旨。不斷提高服務(wù)品質(zhì)，堅(jiān)持以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、專業(yè)、創(chuàng)新”的工作作風(fēng)塑造具有“天源特色”的品牌形象。二、管理特色作為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的物業(yè)管理，全面擁有工程、保潔、保安等業(yè)務(wù)能力，各項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)其所分管物業(yè)的治安、保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、車(chē)輛、園林綠化等工作。公司在“安全、方便、快捷、高效”的質(zhì)量方針指引下，注重全面了解客戶需求,推動(dòng)服務(wù)創(chuàng)新，積極主動(dòng)地為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、安全舒適的一流服務(wù)。并建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，工作嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，科學(xué)的管理、規(guī)范的服務(wù)流程，加快公司向管理科學(xué)化、規(guī)范化邁進(jìn)的步伐。三、人力資源天源物業(yè)先后接管陽(yáng)光翠庭一期、二期、三期商住小區(qū)物業(yè)，匯聚了一批經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)精湛、敬業(yè)愛(ài)崗的物業(yè)管理人才，持有高等學(xué)歷和各類(lèi)型專業(yè)技術(shù)資質(zhì)證書(shū)的職員占管理人員的80%以上，是一支精干團(tuán)結(jié)的隊(duì)伍。四、物業(yè)管理目標(biāo)打造物業(yè)精品服務(wù)社會(huì)民生天源物業(yè)將以良好的品牌形象，真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度，優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)，提供個(gè)性化服務(wù)，滿足尊貴要求，堅(jiān)持執(zhí)著的追求銳意進(jìn)取，為社會(huì)，為我們共同的家園奉獻(xiàn)物業(yè)精品！公司地址：公司電話：第三部分 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人甲方： 龍巖市天源物業(yè)管理有限公司 乙方： 甲方是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)；乙方是指：購(gòu)房人（業(yè)主）。前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。本物業(yè)名稱： 地址： 乙方所購(gòu)房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）合同編號(hào)： 乙方所購(gòu)房屋基本情況： 類(lèi) 型 坐落位置 棟 單元（套） 建筑面積 平方米根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)一、甲方的權(quán)利義務(wù)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《小區(qū)業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》并書(shū)面告知乙方；建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)戶手冊(cè)》的行為；物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用；編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃；每年向乙方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支賬目；提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書(shū)面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)要求，在小區(qū)業(yè)主入住符合有關(guān)要求時(shí)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主選舉產(chǎn)生小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，配合業(yè)主委員會(huì)的成立、注冊(cè)、行使管理權(quán)利工作。1自本協(xié)議終止時(shí)起30日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)；1 。二、乙方的權(quán)利義務(wù)參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議；遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《住戶手冊(cè)》；依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；裝飾裝修房屋時(shí)，遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)戶手冊(cè)》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、 制定本物業(yè)物業(yè)管理方案，適時(shí)組織業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會(huì)；二、 本物業(yè)購(gòu)房業(yè)主接收竣工住房時(shí)，提供相關(guān)的交房專業(yè)服務(wù)；三、 業(yè)主房屋裝飾裝修管理；四、 房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；五、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（電梯、共用的照明、供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；六、 本物業(yè)范圍內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共及市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車(chē)場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；七、 本物業(yè)范圍內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；八、 公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、建筑物外觀及共用部位）的保潔、維護(hù)和管理，小區(qū)生活垃圾的收集、清運(yùn)；九、 本物業(yè)范圍內(nèi)的門(mén)衛(wèi)保安、監(jiān)控值班服務(wù)，維護(hù)住戶正常生活秩序及居住環(huán)境，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；十、 社區(qū)文化娛樂(lè)及便民服務(wù)活動(dòng)；十一、 物業(yè)及相關(guān)檔案、資料的收集管理，協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)的相關(guān)工作；十二、 乙方房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；十三、 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一、房屋外觀： 保持小區(qū)建筑原有外觀，對(duì)住戶防盜網(wǎng)、空調(diào)、等安裝實(shí)行統(tǒng)一外觀管理 ；保持小區(qū)建筑外觀無(wú)破損、無(wú)大面積污染 。二、設(shè)備運(yùn)行：保持小區(qū)公共設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，保障用戶使用要求 ； 。三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：保持小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定期檢查、維護(hù)保養(yǎng) ；易損公共設(shè)施及時(shí)修理、更換，確保住戶正常使用 。四、環(huán)境衛(wèi)生：公共部位清掃每天一次，公共樓道清洗每月一次，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)每天一次 ；公共水箱每年清洗一次 ；五、綠 化：保持小區(qū)公共綠地、花木、景觀的完好、整潔 ；做好公共綠地花草樹(shù)木的換季養(yǎng)護(hù)、更新工作 。六、交通秩序與車(chē)輛停放：小區(qū)道路交通安全暢通、車(chē)輛停放整齊有序 ；管理好小區(qū)公共車(chē)位，足額收取公共車(chē)位使用費(fèi) 。七、安防：門(mén)衛(wèi)二十四小時(shí)執(zhí)勤，異常情況及時(shí)巡查 ； 做好突發(fā)事件的報(bào)案、登記工作，配合政府職能部門(mén)的相關(guān)工作 。八、消 防：保持小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備定期檢查保持完好，保障突發(fā)情況時(shí)正常使用要求；做好突發(fā)事件的報(bào)案、登記工作，配合政府職能部門(mén)的相關(guān)工作 。九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 急修30分鐘內(nèi)人員到場(chǎng)維修 ；小修2小時(shí)內(nèi)人員到場(chǎng)維修 。十、 物業(yè)管理規(guī)章制度健全、服務(wù)規(guī)范態(tài)度熱情，用戶滿意率達(dá)85%以上 。第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）一、乙方交納費(fèi)用時(shí)間： 交房時(shí)繳納半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每戶預(yù)交水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金 元，商業(yè)用房為 元，之后每半年初及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金金額不足時(shí)須補(bǔ)足水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金 ；二、住宅按建筑面積每月每平方米 元，共計(jì) 元，帶電梯每月每平方米 元，共計(jì) 元；三、非住宅按建筑面積每月每平方米 元，共計(jì) 元；四、每戶交房時(shí)一次性收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 每平方米 元；五、每戶交房時(shí)一次性收取裝修保證金 元，（住戶遵守本小區(qū)房屋裝飾裝修管理協(xié)議，完成住宅裝修后及時(shí)退還住戶）；六、自用水電費(fèi)按每戶實(shí)際用量代收，公共使用部分按每戶住房面積按比例收取應(yīng)分?jǐn)偛糠郑?七、因乙方原因空置的房屋，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由乙方交納；八、乙方出租的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由乙方交納；九、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；十、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如遇政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生調(diào)整，經(jīng)相關(guān)各方協(xié)商一致，可按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。第五條 其他有償服務(wù)費(fèi)用一、公共車(chē)位及其使用管理服務(wù)費(fèi)用：地下摩托車(chē)位：約 個(gè)，收費(fèi) 元/月/個(gè)地下車(chē)位：收費(fèi) 元/月/個(gè)（其中物業(yè)管理費(fèi) 元/月/個(gè)）架空層停車(chē)位（小車(chē)）：收費(fèi) 元/月/個(gè)（其中物業(yè)管理費(fèi) 元/月/個(gè)）以上用于車(chē)場(chǎng)的水電費(fèi)另計(jì)。二、其它服務(wù)費(fèi)用：甲方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其它特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收。 第六條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)受業(yè)主或相關(guān)單位的委托，甲方可提供相關(guān)代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。第七條 維修基金的管理與使用一、根據(jù) 政府相關(guān) 規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在購(gòu)房時(shí)已向 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位 交納維修基金_____ 元。二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。三、維修基金不使用時(shí)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。五、 。第八條 保險(xiǎn)一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)，甲方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。二、乙方的家庭?cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理；三、 。第九條 違約責(zé)任一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)乙方有權(quán)終止合同。二、乙方違反協(xié)議，甲方有權(quán)對(duì)違反協(xié)議、業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理，包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳交物業(yè)管理費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施；對(duì)所欠費(fèi)用，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天 交納違約金；第十條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十一條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十二條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。