【正文】 智能立體車庫：政策暖風(fēng)破局，行業(yè)發(fā)展有望迎來向上拐點引言：智能立體車庫——空間幾何？時機(jī)已至？我國機(jī)動車保有量基數(shù)龐大且持續(xù)增長，%，由此衍生巨量車位需求。然而受制諸多因素，城市停車難痼疾不斷惡化。立體車庫由于具有空間利用率高、土地節(jié)約、低成本及智能化等特點，相對傳統(tǒng)停車場替代優(yōu)勢明顯，并逐步受到市場關(guān)注及青睞。2015年，我國立體車庫完成量、泊車位供應(yīng)量分別達(dá)2079個、%%。行業(yè)雖持續(xù)增長，但與巨大車位需求相比，立體車庫行業(yè)當(dāng)前規(guī)模仍較有限，行業(yè)發(fā)展差強(qiáng)人意。不過，伴隨15年來國家和地方層面停車產(chǎn)業(yè)政策密集出臺，行業(yè)發(fā)展積極信號逐步顯現(xiàn)，由此引發(fā)投資者較多關(guān)注。為此，本篇報告通過分析行業(yè)自身發(fā)展邏輯并借鑒國外經(jīng)驗，力圖解答以下核心問題：一是空間，智能立體車庫行業(yè)市場空間如何，行業(yè)發(fā)展掣肘因素何在？二是時機(jī)，行業(yè)潛伏多年卻未成大器，政策發(fā)力之下，行業(yè)崛起時機(jī)是否來臨?三是未來趨勢，行業(yè)格局未來將如何演繹？供需錯配：剛需開啟智能立體車庫藍(lán)海市場立體車庫屬于專用設(shè)備制造業(yè)，行業(yè)發(fā)展仍逃不開經(jīng)濟(jì)學(xué)供需基本規(guī)律影響，故我們主要從供需兩端來對行業(yè)展開分析。需求端：龐大機(jī)動車數(shù)量引致巨大車位需求伴隨經(jīng)濟(jì)增長和城市化率不斷提升，我國城市機(jī)動車保有量迅速增長。、%%。龐大機(jī)動車保有量催生了對車位的巨大需求，停車產(chǎn)業(yè)需求空間無限。對比世界主要國家來看，截止2011年，我國千人汽車保有量僅為54輛，低于主要發(fā)達(dá)國家如德國、日本、英國、美國、韓國水平，僅為德國的約1/韓國的約1/5。由此來看，我國汽車保有量仍有較大增長空間，由此衍生的車位需求也將持續(xù)增長?？偟膩碚f，無論從汽車保有量存量規(guī)模還是未來增量空間來看，車位需求空間均十分廣闊，停產(chǎn)產(chǎn)業(yè)極具潛力。供給端：多因素疊加，供給長期滯后需求增長相對于龐大汽車保有量所衍生的車位需求，目前，由于土地資源約束、原有規(guī)劃設(shè)計滯后、停車場投資收益不理想等方面因素，國內(nèi)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，車位供給增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于需求增長，停車難成為城市一大痼疾。土地資源剛性約束相對于汽車保有量的持續(xù)增長，城市土地資源始終是一個剛性約束。從國有建設(shè)用地供應(yīng)情況來看：規(guī)模及增速方面，2013年后，全國供應(yīng)土地面積、供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積規(guī)模持續(xù)萎縮，呈負(fù)增長趨勢，2015年全國供應(yīng)土地面積、%、%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從全國土地供應(yīng)面積占比來看，2016年至今，%，住宅用地、商服用地占比稍小，%、%。從規(guī)劃建筑面積占比來看，%，%，%。城市土地資源日益緊缺對停車場建設(shè)形成制約，尤其是在一線城市，且這一約束邊界日益明顯。以北京市為例，2014年，且這一規(guī)模仍呈繼續(xù)增長趨勢，即便按當(dāng)前規(guī)模計算，，但截止2014年底，北京市登記備案的經(jīng)營性車位僅為約180萬個，非經(jīng)營性車位約110萬個，（不考慮未備案車位）。若按傳統(tǒng)每個停車位30平米計算，而2014年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)面積僅為2074萬平米。窺一斑而知全豹，根據(jù)2014年北京土地供應(yīng)面積和停車場建設(shè)需要面積對比情況，我們可進(jìn)一步推知，全國其他主要城市的停車場建設(shè)也面臨著土地資源的剛性約束問題。規(guī)劃滯后需求增長車位配建指標(biāo)落后、布局不合理是造成停車難問題的又一重要原因。我國大部分城市原有停車位配建標(biāo)準(zhǔn)制定于上世紀(jì)末期，但隨著城市汽車保有量快速增長，這一指標(biāo)逐漸滯后實際需求且在實際建設(shè)過程中并未得到嚴(yán)格貫徹，由此造成目前主要城市中“一位難求”問題突出。根據(jù)國家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)，目前我國大城市中汽車與停車位的平均比例約為1：，中小城市約為1：，而發(fā)達(dá)國家約為1：。近年來，部分城市制定了新的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，相比原有標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)配建標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但仍與國際標(biāo)準(zhǔn)存在較大差距。低回報，投資動力不足按服務(wù)的車流類型，停車位可分為基本車位和出行車位兩類，其中基本車位滿足車輛無出行時長時間停放需求，出行車位滿足車輛出行時車輛臨時停放需求?？偟膩碚f，居住類和辦公類配建停車位固定屬性強(qiáng)，屬于基本停車位，而商業(yè)類、公共服務(wù)類配建停車位和路外公共、路側(cè)占道停車位流動屬性強(qiáng)，屬出行停車位。除居住區(qū)配建停車位等非經(jīng)營性停車位外，經(jīng)營性停車位大致可分為路側(cè)占道停車場、路外露天停車場合室內(nèi)停車場三大類別。目前，政府對經(jīng)營性停車場實行政府定價，設(shè)定價格上限，從而導(dǎo)致停車場收費脫離市場價格體系之外，收益空間被鎖定。同時，兩方面因素則進(jìn)一步擠壓了停車場利潤空間：一是成本端的運(yùn)營成本上漲，包括人工和土地購置費用以及日常運(yùn)營維護(hù)等；二是城市違法停車現(xiàn)象居高不下，對經(jīng)營性停車場形成較大沖擊，導(dǎo)致停車場車位閑置、利用率較低。收入端上限被鎖定，疊加成本端不斷遭受擠壓，經(jīng)營性停車場投資回報率較低。與此同時，停車場建設(shè)需要大量資金投入，且項目審批繁瑣、困難，由此，社會資本進(jìn)入意愿較弱，供給動力不足。車位缺口持續(xù)擴(kuò)大，智能立體車庫空間廣闊比較優(yōu)勢突出，立體車庫替代優(yōu)勢明顯一方面是機(jī)動車保有量高位增長催生的龐大車位需求，另一方面，囿于土地資源剛性約束、停車位配建標(biāo)準(zhǔn)滯后、投資回報率低及項目審批困難等原因，車位供給嚴(yán)重不足，城市停車難痼疾難去。在此背景下，立體車庫相對傳統(tǒng)停車場的眾多比較優(yōu)勢，使其成為傳統(tǒng)停車場的有效替代產(chǎn)品。按照不同分類標(biāo)準(zhǔn)，立體車庫可分為不同類型。其中，按汽車泊位和數(shù)量，可分為大、中、小型立體車庫；按使用類型，可分為停放小轎車立體車庫和停放公交車立體車庫，其他分類方式還有按使用場合、建筑結(jié)構(gòu)以及工作結(jié)構(gòu)和形式進(jìn)行劃分。比較常見的是按工作結(jié)構(gòu)及形式劃分，可分為升降橫移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循環(huán)式、多層循環(huán)式、垂直循環(huán)式和簡易升降式等。各類產(chǎn)品優(yōu)缺點各有不同，就普及率而言，產(chǎn)品相對低端、技術(shù)門檻較低的升降橫移式市場占有率最高，達(dá)75%左右，而垂直升降式由于空間利用率更高、適于城市中心繁華地帶，產(chǎn)品主要定位高端，是未來高端產(chǎn)品的發(fā)展方向。相對傳統(tǒng)停車場而言，智能立體車庫在空間利用率、占地面積、建設(shè)周期、投入成本、停車效率及智能化等方面具有諸多優(yōu)勢。例如，機(jī)械式立體停車庫的占地面積約為傳統(tǒng)平面停車場的1/ 2 1 / 2 5，但空間利用率比建筑自走式停車庫提高75%以上，傳統(tǒng)停車場停50輛車需要空間1650平米，而采用垂直升降式(塔式)立體停車庫只需50平米，即1平米可停放一輛車。供需矛盾凸顯，立體車庫替代空間廣闊車多位少是當(dāng)前我國停車市場面臨的主要矛盾，由于供需錯配，當(dāng)前我國停車市場車位缺口較大。根據(jù)發(fā)改委數(shù)據(jù)，我國停車位缺口保守估計超過5000萬個，且這一缺口逐步擴(kuò)大，原因在于：第一，歷史欠賬積累，我國停車場建設(shè)長期滯后汽車保有量增長，車位缺口巨大；第二，城市化率逐步提升，%，低于主要發(fā)展國家水平，城市化推進(jìn)將進(jìn)一步提升汽車保有率。主要城市來看，2014年北京市車位缺口達(dá)250萬個，深圳、上海、廣州、南京等城市停車位缺口均超過150萬個，不僅是大城市，目前，停車難正向三四線城市蔓延，?？谑熊囄蝗笨谝哺哌_(dá)45萬個。而以上海為例，2014年，上海市居住區(qū)、中心城區(qū)配建車位缺口分別達(dá)111萬個、69萬個，%%。而根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年，按照發(fā)達(dá)國家1：，車位供需缺口巨大。，%。數(shù)據(jù)雖僅具參考意義，但也一定程度表明我國停車位缺口巨大且缺口持續(xù)擴(kuò)大趨勢，未來我國停車場建設(shè)空間廣闊，立體車庫行業(yè)潛力巨大。政策紓困：好風(fēng)借力，行業(yè)崛起在即市場失靈，政策為紓困關(guān)鍵梳理前文分析可知，車位供需矛盾問題由來已久，而停車場建設(shè)長期滯后需求增長，立體車庫行業(yè)發(fā)展也差強(qiáng)人意。追本溯源，多方因素合力所致的市場失靈是造成這一現(xiàn)狀的最主要原因，車主、政府、制造商（運(yùn)營方）及地產(chǎn)開發(fā)商均在其中扮演了不同角色，具體來看： 車主：作為停車產(chǎn)業(yè)的需求一端，對于車主來說，市場信息不對稱是導(dǎo)致其使用立體車庫較少的重要原因。立體車庫在我國發(fā)展時間雖久，但由于缺乏宣傳，市場對其認(rèn)知程度并不高，以致客戶在實際使用過程中顧慮重重。 地產(chǎn)開發(fā)商：地產(chǎn)項目在滿足容積率、綠化率前提下，又要達(dá)到車位配比要求，開發(fā)商出于提高土地利用率、節(jié)約成本等因素考慮，在車位配建過程中采取“只滿足數(shù)量”策略，而立體車庫空間利用率高的優(yōu)點使其成為不二之選。這一方面推動了立體車庫近年的快速增長，但同時也帶來了兩個不良后果：1）車位可利用率低，大量閑置，車主對立體車庫負(fù)面印象增加；2）車位可利用率過低導(dǎo)致靜態(tài)交通服務(wù)水平降低，部分城市規(guī)定在住宅小區(qū)禁止或不支持采用地下機(jī)械式停車設(shè)施，如合肥、成都、長沙、昆明等。 制造商（運(yùn)營商）：1）產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，部分產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，低端產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)；2）立體車庫企業(yè)短視，在地產(chǎn)開發(fā)商項目報建中推波助瀾，忽略車庫后期可用性。目前，大型立體車庫制造企業(yè)也逐漸涉及停車產(chǎn)業(yè)后端運(yùn)營，在停車產(chǎn)業(yè)中扮演“制造+運(yùn)營”雙重角色。 政府：1）停車場建設(shè)配套土地供給不足；2）對經(jīng)營性停車場實行政府定價，使得市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用缺失，停車場投資回報率低；3）違法停車治理力度不夠?？偟膩碚f，立體車庫行業(yè)的發(fā)展需要市場和政府“兩只手”合力，但在目前市場失靈情況下，政府調(diào)控成為行業(yè)紓困關(guān)鍵所在。可行的解決路徑是：政府充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，出臺相關(guān)配套支持政策，理順市場機(jī)制，解決目前行業(yè)發(fā)展痛點，從而引導(dǎo)立體車庫產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)道路。對癥下藥，新政策直指要害停車難已成為城市社會管理一大痼疾，行業(yè)發(fā)展也對政策出臺翹首以盼，在此背景下，政策出臺呼之欲出。目前，不同層面政策主要包括：1）國家層面制定了推進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)指導(dǎo)意見，2015年以來密集出臺了一系列相關(guān)政策；2）此次政策最大亮點在于，制定了停車場建設(shè)實際操作政策出臺的時間路線圖，規(guī)定完成期限，并將責(zé)任主體下放至地方，政策力度大、執(zhí)行力強(qiáng)。實際操作性政策方面，發(fā)改委于2016年1月印發(fā)了《加快城市停車場建設(shè)近期工作要點與任務(wù)分工》的通知，對各項相關(guān)政策的出臺規(guī)定了最后完成時間，大部分政策的完成時間集中在2016年6月，最遲也將在2017年12月完成。從政策推進(jìn)力度來看，以往對責(zé)任主體進(jìn)行任務(wù)分工并限定完成時間的情況較少出現(xiàn)，快速推進(jìn)政策有望成為停車產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的催化劑，助力立體車庫行業(yè)加速崛起。按出臺政策聚焦內(nèi)容的不同，我們對具體政策進(jìn)行梳理：1）提升停車設(shè)備高端制造水平根據(jù)規(guī)定，預(yù)計2016年6月出臺政策支持停車裝備制造業(yè)發(fā)展，并將停車產(chǎn)業(yè)納入高端裝備制造業(yè)清單，新政策出臺將直接利好立體車庫行業(yè)發(fā)展，助力改變當(dāng)前我國立體車庫設(shè)備低端為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，具有高端垂直升降式設(shè)備生產(chǎn)資質(zhì)的核心企業(yè)將更大程度直接受益。2）大力推廣PPP模式，以企業(yè)債融資及政府專項基金結(jié)合方式提供資金支持資金投入支持方面政策預(yù)計在2017年12月出臺，主要內(nèi)容包括以下幾方面：1）放開社會資本進(jìn)入停車場建設(shè)運(yùn)營領(lǐng)域，大力推廣PPP模式，政府讓利，保障社會資本收益；2）通過企業(yè)債融資和政府專項基金結(jié)合方式為停車場建設(shè)提供資金支持。3）加強(qiáng)土地配套供給、簡化審批程序，推動停車場建設(shè)按照政策出臺時間表，最遲2017年12月前，有關(guān)土地配套供給、簡化審批程序等停車場推進(jìn)政策將陸續(xù)出臺，總的來看，新政策主要聚焦于以下方面：1）加強(qiáng)停車場配套土地供給，中心城區(qū)功能搬遷等騰出的土地預(yù)留一部分比例用于停車場建設(shè)，同時，盤活存量土地資源，鼓勵單位、居民小區(qū)及個人利用自有土地建設(shè)停車設(shè)施；2）簡化停車場投資、經(jīng)營審批程序；3）完善車位配建標(biāo)準(zhǔn)，在主要區(qū)域，鼓勵建設(shè)停車樓、低下停車場和立體停車庫等停車設(shè)施。從政策內(nèi)容來看，伴隨土地配套增加、車位配建標(biāo)準(zhǔn)完善，未來立體車庫不僅將在居民區(qū)、公建配套等領(lǐng)域得以應(yīng)用，同時居民戶自配需求或也將提升，而居民戶個體需求主要以低端的升降橫移式等為主，因此立體車庫小型廠商仍有一定市場機(jī)會。4）理順價格機(jī)制，打擊違法停車，提升停車場收益水平新政策主要集中于解決以往停車場收益水平較低、社會資本投資意愿不足問題，主要措施包括：1)理順價格機(jī)制，完善停車收費政策，縮小政府定價范圍；2）加強(qiáng)違法停車治理，逐步取消路內(nèi)泊位，從而提升市場對公共停車場車位需求。地方政府操作性相關(guān)政策最遲將于2017年12月前出臺。5）停車與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，推動智能停車信息不對稱是造成停車難的重要原因之一，通過“互聯(lián)網(wǎng)+停車”方式，將分散停車場連接起來以減少信息不對稱問題，從而實現(xiàn)停車資源優(yōu)化配置。為此，政策層面的具體規(guī)定將在2017年12月前出臺，主要內(nèi)容圍繞停車數(shù)據(jù)庫建立、停車新技術(shù)開發(fā)應(yīng)用及“互聯(lián)網(wǎng)+停車”的融合發(fā)展。相關(guān)政策的出臺，使得“互聯(lián)網(wǎng)+停車”趨勢愈發(fā)明顯，在此趨勢下，擁有一定技術(shù)基礎(chǔ)的立體車庫核心制造商要想切入后端運(yùn)營領(lǐng)域、鞏固行業(yè)地位，主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)將是一個可選項甚至必選項。綜上，停車難問題由來已久，龐大的車位需求也始終存在，但在市場“無形的手”資源配置基礎(chǔ)性作用失靈背景下，政府宏觀調(diào)控成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵因素。目前，國家層面已出臺了綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件，同時，可操作性政策出臺也已提上日程，年中便有部分政策密集出臺。政策暖風(fēng)已至，我們有理由相信，伴隨行業(yè)發(fā)展制約因素的逐漸消除，智能立體車庫藍(lán)海市場崛起在即。然而也須看到，停車行業(yè)沉疴已久，政策根除病根并非一朝之功，目前，PPP模式尚處于探索階段，專項企業(yè)債發(fā)行也存在對社會資本門檻較高問題等，總的來說，停車場建設(shè)進(jìn)程會加快但大致循序漸進(jìn)推進(jìn)，立體車庫市場亦然。千億藍(lán)海市場，高速增長可期車位缺口巨大，立體車庫市場替代空間廣闊，但受制多方因素制約，行業(yè)規(guī)模增長受到限制，不過，政策發(fā)力有望成為行業(yè)爆發(fā)催化劑。在此，我們通過測算，以對行業(yè)未來市場空間及增速進(jìn)行把握。立體車庫行業(yè)未來幾年市場規(guī)模及增速測算。立體車庫應(yīng)用范圍包括住宅小區(qū)、公建配套、單位自用三大板塊，2015年，其中住宅小區(qū)、%、%%。在此，我們將行業(yè)分為上述三大板塊分別進(jìn)行測算，同時，考慮到政策對不用板塊刺激效果及具體情況不同，具體假設(shè)也有所差異，具體如下： 車位價格：，考慮到停車產(chǎn)業(yè)化政策指引下，高端設(shè)備占比提升帶動均價上漲，假設(shè)單位均價逐年按5%的增速上漲。 住宅小區(qū)：1）地產(chǎn)增速：假設(shè)住房竣工套數(shù)1519年增速均