【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)投資分析報告（金地集團、深萬科、金融街對比分析）分析人： 李 犁 分析日期： 200493 聯(lián)系電話：075533380591 Email: lil@ 校 對： 金 智 勇 一、 公司簡介 歷史沿革（1）金地集團金地（集團）股份有限公司是經(jīng)深圳市企業(yè)制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室深企改辦[1996]002號文《關(guān)于改組設(shè)立金地(集團)股份有限公司的批復(fù)》批準(zhǔn)，由深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)管理局、深圳市投資管理公司、美國UT斯達康有限公司、深圳市方興達建筑工程有限公司和金地實業(yè)開發(fā)總公司工會(本公司設(shè)立后依法更名為金地(集團)股份有限公司工會)作為發(fā)起人，在原金地實業(yè)開發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過對原金地實業(yè)開發(fā)總公司進行改組，以發(fā)起設(shè)立方式，于1996年2月8日設(shè)立的股份有限公司。股份公司設(shè)立時總股本為11000萬股，注冊資本為11000萬元。而至2004年6月30日。金地實業(yè)開發(fā)總公司的前身可以追溯到1988年成立的深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司。當(dāng)時，該公司的主要業(yè)務(wù)是統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)上步區(qū)屬下工業(yè)村。后來，該公司先后更名為深圳市福田區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司、深圳市福田區(qū)金地實業(yè)開發(fā)公司、深圳市金地實業(yè)開發(fā)總公司，最后變更為金地實業(yè)開發(fā)總公司。該公司于1993年取得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資格，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。（2）萬科萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展 (集團)控股，主營進出口和加工貿(mào)易。1988年開始進入房地產(chǎn)，1989年首次發(fā)行A股上市，1993年發(fā)行B股。1992年。萬科開始將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確定為公司主營業(yè)務(wù)之一。1993年，萬科根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，看準(zhǔn)城市居民住宅這一潛力極大的市場，將房地產(chǎn)作為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔居民住宅為開發(fā)主導(dǎo)方向，開始穩(wěn)步推進上海、北京、天津、青島、沈陽等重點城市的跨區(qū)域發(fā)展計劃。1997年以前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為萬科六大業(yè)務(wù)板塊之一。1997年，萬科董事會進一步明確提出對非核心業(yè)務(wù)進行轉(zhuǎn)讓和清算，集中集團資源，以住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略。2002年，董事會宣稱，“選擇房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營的決心不移”。并且，房地產(chǎn)開發(fā)重點進一步集中于重點城市住宅開發(fā)。至2004年6月30日止，萬科企業(yè)股份有限公司已成為總資產(chǎn)132億、。（3）金融街金融街控股股份有限公司原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于1996年6月18日，系經(jīng)中國包裝總公司批準(zhǔn)， 由華西包裝集團公司獨家發(fā)起，以所屬重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)有限責(zé)任公司為主體組建的股份有限公司。北京金融街建設(shè)集團與華西包裝集團公司（本公司原第一大股東）經(jīng)國家財政部財管字〔2000〕14號文和中國證監(jiān)會證監(jiān)函〔2000〕65號文批準(zhǔn)，進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并于2000年5月24日辦理股權(quán)過戶手續(xù)。 ％，由華西包裝集團公司持有變更為由北京金融街建設(shè)集團持有。2000年5月15日，股東大會通過決議， 公司與北京金融街建設(shè)集團進行資產(chǎn)置換。根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議》公司將全部資產(chǎn)與北京金融街建設(shè)集團進行等值置換，并變更主營業(yè)務(wù)。2001年3月30日,公司召開2000年度股東大會,審議通過了變更公司住所的決議，決定將公司注冊地從重慶市遷往北京市，2001年4月，公司遷址工作完成，公司獲得了北京市工商局核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。公司住所為北京市西城區(qū)金融大街33號通泰大廈B座8層。注冊資本為壹億貳仟伍佰玖拾萬陸仟肆佰元整，法定代表人為王功偉，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、高新技術(shù)及產(chǎn)品項目和技術(shù)開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、停車服務(wù)。 至2004年6月30日止。 主業(yè)描述（1）金地集團產(chǎn)品以中檔住宅為主,中高檔住宅及商用物業(yè)為輔,市場定位明晰，2004年上半年的主營業(yè)務(wù)收入分布如下表所示：┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│ 行 業(yè) │ 主營業(yè)務(wù)收入 │ 比例 │主營業(yè)務(wù)成本│ 比例 ││ │ (萬元） │ (%) │ (萬元） │ (%) │├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│房地產(chǎn)銷售 │ │ │ │ ││物業(yè)出租 │ │ │ │ ││物業(yè)管理 │ │ │ │ ││其他 │ │ │ │ │└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│ 地 區(qū) │ 主營業(yè)務(wù)收入 │ 比例 │主營業(yè)務(wù)成本│ 比例 ││ │ (萬元） │ (%) │ (萬元） │ (%) │├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│中國廣東 │ │ │ │ ││中國上海 │ │ │ │ ││中國北京 │ │ │ │ │└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘（2）萬科集團產(chǎn)品以中檔、中高檔住宅為主，下表為2004年上半年的主營業(yè)務(wù)收入分布：┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│ 行 業(yè) │ 主營業(yè)務(wù)收入 │ 比例 │主營業(yè)務(wù)成本│ 比例 ││ │ (萬元） │ (%) │ (萬元） │ (%) │├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│房地產(chǎn)開發(fā) │ │ │ │ ││物業(yè)管理及其它 │ │ │ │ │└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│ 地 區(qū) │ 主營業(yè)務(wù)收入 │ 比例 │主營業(yè)務(wù)成本│ 比例 ││ │ (萬元） │ (%) │ (萬元） │ (%) │├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│上海地區(qū) │ │ │ │ ││深圳地區(qū) │ │ │ │ ││東北地區(qū) │ │ │ │ ││北京地區(qū) │ │ │ │ ││天津地區(qū) │ │ │ │ ││南昌地區(qū) │ │ │ │ ││南京地區(qū) │ │ │ │ ││武漢地區(qū) │ │ │ │ ││成都地區(qū) │ │ │ │ │