中心尾盤營銷建議書doc(已修改)
2025-07-29 15:21 本頁面
【正文】 南海中心尾盤營銷建議書一、 南海中心尾盤特征分析（一） 樓層較高（二） 戶型偏大（三） 價格較高（四） 使用年限偏短二、 東門螺嶺周邊物業(yè)銷售情況對照分析（一） 周邊物業(yè)的幾個特征（二） 羅湖物業(yè)供求狀況分析（三） 羅湖在售樓盤對比狀況分析三、 南海中心尾盤營銷調(diào)整建議（一） 戶型拆小（二） 價格調(diào)低（三） 營銷建議要點附錄：港人在深置業(yè)利好因素歸結(jié) 一、南海中心尾盤特征分析根據(jù)《南海中心售價》、平面圖及其他相關(guān)調(diào)研材料，可知南海中心保留單位具有以下幾個特點：（一）樓層較高南海中心保留單位中，分布在不同樓層、戶型的單位共有15套，其中10層以上（含10層）的單位12套，比例為80%，10層以下的單位3套，比例為20%。但這一數(shù)據(jù)與售樓處現(xiàn)場人員提供略有偏差，現(xiàn)場銷售人員反映未售單位仍有30余套，另有一部分單位為發(fā)展商自用，未售部分均為大戶型。樓層分布及比例表樓層座別/樓層/房號比例（%）10層以上（含10層）A座：25K，22J，16C，13H；B座：28L，24K，22I，21F，15E，14C，14A，10F8010層以下A座：7C，6F；B座：9G 20合 計15 100 （二）戶型偏大南海中心保留單位中，面積在74—100㎡的單位6套，比例為40%，100㎡以上的單位9套，比例為60%。面積分布及比例表面積座別/房號/面積（㎡）比例（%）74—100㎡A座： 16C/；13H/；7C/；B座： 14C/；14A/；9G/40100㎡以上/含100㎡A座：25K/；；6F/；B座：28L/；24K/；22I/； 21F/；15E/；10F/ 60合 計 100 （三）價格偏高南海中心尾盤單位中，均價最高的是A25K單位，折前均價為16，678元/㎡，按照首期3成付款，8折優(yōu)惠后的價格為13，342元/㎡；均價最低的是A7C單位，折前均價為13，062元/㎡，按照首期3成付款，8折優(yōu)惠后的價格為10，450元/㎡；售價表中所反映的可售總面積為1，㎡，總售價29，161，458元，折前均價為14，969元/㎡，8折后均價11，975元/㎡。價格參考表價格項目折前均價（元/㎡）折后均價（元/㎡）均價最高單位A25K：16，67813，342均價最低單位A7C：13，06210，450總價款（元）29，161，458．00總面積（㎡）總均價14，96911，975（四）使用年限偏短南海中心自1993年獲得土地使用權(quán)開始，實際使用年限只有50年，那么到現(xiàn)在為此，剩下不到42年的使用權(quán)，實際使用年限偏短，加之房屋建成后按年均2%的折舊率進(jìn)行折舊的過程，所以綜合估價時，不得不充分考慮10%以上的折價因素。 二、東門螺嶺周邊物業(yè)銷售情況對照分析（一）周邊物業(yè)的幾個特征周邊物業(yè)存在著區(qū)域性概念化明顯的投資化特征： 口岸概念該類物業(yè)基本位處深圳的幾個通關(guān)口岸，借助口岸港人、物流、配套、自然景觀等綜合優(yōu)勢，構(gòu)造以外銷型為主的小戶型物業(yè)，形成了大量配置高檔、業(yè)績突出的代表性樓盤，如金鼎大廈、旺業(yè)豪園、云峰豪園、長豐苑等等。 商務(wù)概念該類物業(yè)基本位處深圳商務(wù)活動發(fā)達(dá)的區(qū)域，為滿足往返特區(qū)與內(nèi)地、深港兩地的商務(wù)人員所特設(shè)，定位的立足點和廣告銷售的重點都放在商務(wù)中心、“三流迅速（人流、物流、信息流）”這一賣點上，代表性樓盤有金園、聚龍大廈、源興居、名仕閣、TCL閱讀繽紛、匯展閣等等。 投資概念投資概念類物業(yè)多半居于人口眾多的區(qū)域（如工業(yè)區(qū)等），本身無配套或少配套，對周邊市政配套的依賴性非常強(qiáng)，但市場對物業(yè)的短期需要也比較大，有良好的租賃需求，出租率高、回報快，是該類物業(yè)典型的特征和訴求重點，如八卦嶺、泥崗一帶，是小戶型投資概念的代表性區(qū)域，翠竹路華達(dá)園某一業(yè)主，一次性購買100多套，投資行為非常明顯。 （二）、羅湖物業(yè)供求狀況分析 外銷市場“領(lǐng)頭羊”地位開始動搖羅湖、文錦渡、沙頭角等都是外銷樓盤的聚集之處。羅湖以其便利的交通環(huán)境，嶺南的風(fēng)俗文
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