【正文】 南京市民間房價成本清單200606003 發(fā)布宗旨:一個中心:為人民服務(wù),兩個基本點:信息對稱 科學(xué)買房特別感謝:南京市土地資源局、南京市房產(chǎn)局、南京市規(guī)劃局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位、建筑設(shè)計單位、中國人民銀行南京分行、南京各大房地產(chǎn)媒體等數(shù)十位志愿工作者的支持工作。發(fā)布背景:2005年8月，福州市物價局　　這份“房價成本清單”，福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設(shè)施費用分別只占房價的20％、25％和14％左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41％左右。 　　在同時公開的另一份“福州市部分地塊商品房價格成本對照表”中顯示，所列23個樓盤開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等，銷售均價則從每平方米2500元至5500元不等。資料顯示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均約為50％，最低的也超過20％，最高的則高達(dá)90％。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有15％。 　　就在福州公布房價成本清單后不久，迅速傳出浙江、江蘇兩省也將從11月起公布房價成本清單的消息，浙江省甚至有意將公開房價成本信息作為三級國土部門政務(wù)公開的新內(nèi)容。一場席卷多個城市的“房價成本清單”風(fēng)波由此展開。 　　在中央一級，國土資源部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)公開贊揚公開房價成本清單“非常有意義”。國土資源部辦公廳相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，目前國土資源部還沒有把全國公開房價清單事宜提到日常工作中。而在國內(nèi)主要城市，公開房價成本則受到強勢阻擊。北京市國土局和當(dāng)?shù)貥I(yè)界分別以“難度大”、“沒必要”的回應(yīng)反對房價成本清單，而在上海、廣州、深圳等地，“公開房價成本”的影響同樣甚微。 　　在遭遇不同利益集團的反對聲中，福州市物價部門被迫于去05年10月透露不再公布房價成本清單。浙江、江蘇兩省也分別因各部門協(xié)調(diào)難度大以及在下級落實難等原因終止了公開房價成本的計劃。 2006年1月《新華日報》報道,江蘇省物價局有關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)在公開場合表示,“會對民間房價成本清單予以關(guān)注,‘官方版’的房價成本清單發(fā)布工作將納入2006年的工作安排中?！睆倪@個意義上說,民間力量所做的正是政府出臺政策的前奏和參考。參考依據(jù)：2003年南京物價局開始執(zhí)行的”南京市商品房作價辦法”南京市房產(chǎn)局制定商品房作價辦法。南京市商品房價格由成本加利潤加稅金組成，其中成本構(gòu)成包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、管理和銷售費等8個方面，土地征用及拆遷補償費主要指國有土地使用權(quán)出讓金、征用土地管理費、土地用途變更費、耕地開墾費等22項；前期工程費包括新建房屋白蟻防治費、城市道路占用費、供電工程貼費、三通一平費（通電、水、路）等10項內(nèi)容；開發(fā)項目內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施費是指直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等。對于利潤，經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3％計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8％計算；商品房單位面積的稅金＝［成本＋利潤］247。（1－稅率）稅率。按相關(guān)規(guī)定，商品房作價辦法的基準(zhǔn)價格（元/平方米）＝成本＋利潤＋稅金；綜合平均銷售價格（元/平方米）＝基準(zhǔn)價格（1177。浮動幅度），普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5％，經(jīng)濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3％；各樓層、朝向銷售價格（元/平方米）＝綜合平均銷售價格（1177。樓層、朝向差價）?！　〈送?，物價局還規(guī)定，以前的“代收費用”現(xiàn)在不得再單列，這些“代收費用”包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、結(jié)建人防經(jīng)費、教育地方附加費、煤氣建設(shè)費等。 商品住宅銷售成本與價格構(gòu)成明細(xì)表商品住宅銷售價格=開發(fā)成本十利潤十稅金十商品住宅差價開發(fā)成本土地使用權(quán)費十住宅建造成本十住宅建造期間費用土地使用權(quán)費出讓或轉(zhuǎn)讓獲得支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用十拆遷遷置補償?shù)膬糁С鍪畱?yīng)交付的稅費行政劃撥取得劃撥土地征地費十拆遷遷置補償費十城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費住宅建造成本前期工程費包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等“三通一平”費用支出。建筑+安裝工程費+設(shè)備包括房屋主體部分的土建（含樁基），工程費，水電安裝工程費（含結(jié)構(gòu)和裝修）， 設(shè)備購置費（含電梯費）等附屬工程費住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指小區(qū)內(nèi)規(guī)劃紅線以內(nèi)道路，供水供電（含一表一戶）供氣，供熱，有線電視，郵政信報箱，電信，路燈，防盜，綠化，環(huán)衛(wèi)，排污，消防設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)所發(fā)生的設(shè)備費用建設(shè)費用。規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的費用非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的公共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設(shè)費用中，規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)