【正文】 項目招商工作建議書目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和預測二、商業(yè)形態(tài)簡析 體育場館 連鎖超市 便利店 折扣店 商業(yè)街 專賣店 SHOPPING MALL（銷品茂）三、招商中微觀經(jīng)營主體的選擇與配合 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素幾類商業(yè)投資的特點一般的商鋪選擇基本分析法項目中經(jīng)營主體選擇和配合的要素四、項目實際操作中需要處理的關系與招商簡述面臨的投資客戶面臨的租賃戶必須考慮的問題五、項目的大致工作步驟市場條件判斷 項目位置選擇 判斷可發(fā)展規(guī)模項目土地取得及政府許可 項目定位細化項目規(guī)劃設計設計方案的市場化 項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合 項目方案的政府許可六、項目招商的工作簡單步驟提前招租項目內(nèi)的大型主力戶品牌商家的引進和規(guī)劃充分掌握客戶需求多渠道進行招商溝通商戶的最后確定七、小結對商業(yè)地產(chǎn)進行招商，我認為應該先來了解商業(yè)形態(tài)和其特征、資金的投資來源、招商對象等。由于商業(yè)形態(tài)比較多而且復雜，我在翻閱了大量的資料并結合自身的一些認識將出現(xiàn)或者曾經(jīng)考慮出現(xiàn)在本項目內(nèi)的商業(yè)形態(tài)作個簡單說明，并依據(jù)不同特征和客戶來源做了簡單的招商建議，時間比較倉促請大家多提意見。一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和預測商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟中心城市外，自2002年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌；各地都開始爭建商業(yè)“一條街”及大型購物中心。有關方面提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國大小城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。從購物中心來看，目前全國已建成的有54個，面積將近700萬平方米，已經(jīng)在建立項的還有200多個，面積超過3000萬平方米。另據(jù)中原（中國）物業(yè)顧問有限公司中央研究部的調查，2003年1至11月份，全國完成商鋪市場開發(fā)投資額為1010多億元，％，完成商鋪竣工面積達2097萬平方米，％。我國商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模和形態(tài)上劃分主要為六種，分別為底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、SHOPPING MALL和商業(yè)街，各種業(yè)態(tài)互為補充，尤以SHOPPING MALL發(fā)展最為突出。大連萬達將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結成了戰(zhàn)略性同盟，并于去年秋季相繼在南京和沈陽開發(fā)了萬達購物廣場。大連萬達對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時，也由此獲得了中國銀行10億元的授信。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團。并計劃在上海楊浦和北京等15個城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，可以說是國內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。有數(shù)字表明，%，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達近10年的沉寂中走出，并快速升溫。面對行業(yè)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟學專家對未來的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢做一個大膽的預測，在2005年前后，在中國各地會出現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)問題現(xiàn)象”：發(fā)展商給商鋪投資者的回報率不能充分兌現(xiàn)；不少項目由于定位不準確，進行反復調整；一些商場在開業(yè)不到一年，就要關閉；發(fā)展商將商鋪賣給投資者后，對后期的招商、開業(yè)等工作就置之不理，投資商鋪者利益出現(xiàn)無保障；一些項目由于發(fā)展商實力不夠，出現(xiàn)項目爛尾的情況；個別發(fā)展商打著做商業(yè)地產(chǎn)的幌子，實行圈錢目的，出現(xiàn)卷款外逃的現(xiàn)象；境外資金、基金加入到商業(yè)地產(chǎn)淘金的隊伍，帶來全新的理念、經(jīng)驗的同時，也給國內(nèi)的發(fā)展商帶來了壓力，也讓那些不思進取的地產(chǎn)企業(yè)出局；零售商在繼續(xù)做零售業(yè)的同時，也會在商業(yè)地產(chǎn)領域進行投資，同時商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同時，也會涉足零售業(yè)的投資，這種現(xiàn)象將會越來越普遍，這是因為零售企業(yè)希望有長久租金收益的優(yōu)質物業(yè)，地產(chǎn)類企業(yè)需要充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；未來的中國會出現(xiàn)越來越多的二房東企業(yè)，并且會形成集團化的趨勢，這些二房東不是采取先買地再開發(fā)的模式，而是從原先的業(yè)主手中租下1020年的合約，將物業(yè)的功能進行調整，采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，收取高額的租金價差，這些二房東當中既有世界500強的零售企業(yè)，也有知名度很高的洋快餐，還有國產(chǎn)的專業(yè)二房東企業(yè)，而這些企業(yè)在二房東項目上的利潤率要遠遠超過他們的本行，那些專業(yè)的二房東地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益，也并不比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益要低，有的甚至要高出許多；會出現(xiàn)越來越多的有關研究不同地區(qū)消費者不同消費習慣的機構，而這些專業(yè)機構會與生活方式緊密地聯(lián)系在一起，而這些機構在不久的將來，與世界一流的制造企業(yè)、設計企業(yè)合作的機會，會遠遠超過他們與房地產(chǎn)企業(yè)的合作。二、 商業(yè)形態(tài)簡析商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時在項目中也開始發(fā)揮越來越重要的作用。健身服務類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質的一個標準，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。目前，大中MALL在國內(nèi)的發(fā)展勢頭極為強勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我項目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點是商業(yè)發(fā)展的一個趨勢。我現(xiàn)將我項目內(nèi)預計出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個簡單描述。體育場館體育場館原來在招商前期我們的建設初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護游泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。簡單來說體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務產(chǎn)業(yè)主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設施，接受健身訓練指導，參與體育旅游活動等）。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質條件的器材、設備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關體育用品的銷售市場。摘錄：體育比賽除了為運動員展現(xiàn)實力向人類極限挑戰(zhàn)及促進運動技術水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機會，而且以奧運會、世界杯等為前導，賽事規(guī)模越來越大，社會和經(jīng)濟效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動城市建設、旅游、就業(yè)等多方面發(fā)展，并帶來許多潛在的商業(yè)機會。無疑，下個世紀將有更多從綜合到單項的體育賽事成為各國競爭的目標，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟增長點。大型比賽的投資主要有三個方面：舉辦城市的基礎市政建設、場館及食宿接待設施建設、組織比賽的直接費用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟收入的主要渠道有：出售電視轉播權、比賽標志商品特許權、廣告權、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀念幣、紀念章，企業(yè)及個人的贊助和捐贈等。許多國際體育活動，透過衛(wèi)星電視的轉播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。連鎖超市超市是源于法國家樂福1963年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結