【正文】 北京裕展物業(yè)管理有限公司 中科院軟件園項目管理中心 保 安 部 量 化 管 理 手 冊 二零零三年十月十五日 顧客滿意是我們永遠的追求 —— 裕展服務宗旨 以誠摯的服務，讓顧客滿意； 以規(guī)范的管理，走精品之路； 以創(chuàng)新的理念，創(chuàng)裕展品牌。 —— 裕展服務方針 前 言 保安部是現(xiàn)代物業(yè)管理的重要組成部分。保安部是物業(yè)的保衛(wèi)組織，是負責物業(yè)安全保衛(wèi)工作的職能部門，受物業(yè)總經(jīng)理的領導，具體負責物業(yè)所屬項目的安全保衛(wèi)工作。保安部在業(yè)務上接受 物業(yè)當?shù)毓矙C關的指導，并依法配合公安機關進行工作。 第一章 組織機構 第一節(jié) 保安部機構的設置原則 現(xiàn)代化的管理中各種機構的設置，都要力求精簡、統(tǒng)一、有效，物業(yè)管理機構也不例外。 一、 精簡：既機構、因事設職、職責分明，工作量飽滿，工作程序簡化，機構層次少，效率高。 二、 統(tǒng)一：既安全機構內(nèi)部實行統(tǒng)一領導、統(tǒng)一指揮，物業(yè)安全工作成為統(tǒng)一的網(wǎng)絡。 三、 有效：既安全工作要講究時效和辦事速度，使安全機構成為速度快、效率高的機構。另外，還應符合下列原則： （一） 與物業(yè)管理體制相適應的原則； （二） 與物業(yè)管理項目的規(guī)模水平相適應的原則； （三） 與 所管項目安全設施相適應的原則； （四） 與所承擔的安全保衛(wèi)任務相適應的原則； 第二節(jié) 保安部任務和職責 一、 常開展消防安全和法制教育，使職工、業(yè)主、租戶牢固樹立“安全第一”的觀念，提高對安全保衛(wèi)工作的認識。 二、 逐步建立健全安全防范管理制度，積極推行安全保衛(wèi)崗位責任制。 三、 加強園區(qū)和家屬區(qū)內(nèi)部的治安管理，維護內(nèi)部治安秩序，為業(yè)主、租戶創(chuàng)造安全舒適的居住或辦公環(huán)境。 四、 做好園區(qū)和家屬區(qū)的消防管理工作，督促檢查逐級落實情況。 五、 做好交通疏導工作，確保園區(qū)的交通暢通，避免交通事故的發(fā)生 。 六、 協(xié)助公安機關查處治安案件和偵破一般刑事案件。 七、 做好上級領導來園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。 八、 做好涉外管理工作。 九、 協(xié)助公安機關查處破壞事件和治安災害事故。 十、 調解所管物業(yè)項目內(nèi)的各種糾紛、控制事態(tài)、防止各種惡性事件發(fā)生。 第三節(jié) 保安部組織架構圖 第四節(jié) 保安部人員工作范圍 一、 保安部主管：全面負責保安部的管理工作。 二、 中控值班員：負責中控室防火、防盜設備的值機，參與突發(fā)事件的處理。 三、 保安隊隊長：全面負責保安隊的勤務和日常管理工作，參與突發(fā)事件的處理工作。 四、 保安隊隊員：負責保安部勤務的具體執(zhí)行工作。 第五節(jié) 保安部量化管理目標 一、 管理項目實行封閉式管理，保安工作在量化管理的基礎上向智能化邁進。 中控值班員 保安隊隊長 園區(qū) 北門崗 園區(qū) 巡邏崗 家屬區(qū) 大門崗 家屬區(qū) 巡邏崗 保安部主管 園區(qū) 大門崗 二、 運用計算機進行現(xiàn)代化管理。 三、 各級保安人員工作規(guī)范，作風嚴謹；將保安人員的值勤、學習、訓練、生活用量化管理達到規(guī)范、統(tǒng)一。 四、 認真作好 “四放”工作，設備、措施、人員、管理到位。 五、 園區(qū)和家屬區(qū)無重大火災，定期舉辦消防演習。 六、 園區(qū)無重大交通事故，做到人車分流、管理到位，定期進行交通安全宣傳。 七、 危及員工、業(yè)主、客戶安全處有明顯警示標志，有防范措施。 第六節(jié) 保安部量化管理標準 一、 員工、業(yè)主滿意率 95%以上； 二、 刑事、治安案件發(fā)案率 5%以下； 三、 消防設備、設施完備、完好率 100%； 四、 保安員崗位合格率 90%以上； 五、 員工脫落率 5%以下； 第二章 崗位職責和工作量化實施細則 一、 保安部主管崗位職責和工作量化實施細則 （一）、保安部主管崗位職責 基本職能：熟悉國家的有關法律法規(guī)和公司的各項規(guī)章制度，帶領全體保安人員，認真完成一切與保衛(wèi)園區(qū)和家屬區(qū)的財產(chǎn)、員工、業(yè)主、租戶安全有關的工作。負責制定保安部工作計劃并組織實施、組織保安人員進行業(yè)務技能培訓、監(jiān)督檢查保安人員對公司各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況、全面管理保安部的工作。 一、 貫徹執(zhí)行國家和當?shù)卣C布的各項安全法規(guī)，組織有關人員積極做好園區(qū)的消防、安全工作。全面負責園區(qū)的安全工作，保證各項安全措施的落實和執(zhí)行。 二、 熟悉本園區(qū)的內(nèi)外環(huán)境，研究容易出現(xiàn)的各項隱患，向管理中心行政管理部門提出切實可行的安全措施。確 保園區(qū)內(nèi)員工、業(yè)主、租戶的人身、財產(chǎn)安全，盡可能地避免損失和違法行為的發(fā)生。 三、 與國家職能部門及當?shù)毓病⑾罊C關保持有效的合作，配合政府有關部門對園區(qū)發(fā)生的各類案件進行調查。 四、 負責防火安全委員會的日常工作，協(xié)助各部門建立義務防火組織，建立各部門的安全防火制度并對義務防火員進行防滅火知識、技能培訓。 五、 當有黨和國家領導人及外國首腦等重要賓客來園區(qū)參觀、視察時，組織、制定、實施特殊警衛(wèi)方案。確保重要賓客的人身財產(chǎn)安全。 六、 同公司各部門保持良好的關系。協(xié)助各部門各重點部位制定完善逐級崗位責任制，組織公司員工培訓，講授 有關安全和消防知識。 七、 熟知本部門的職責、職權、工作環(huán)境，定期組織召開安保會議，并根據(jù)社會治安情況和季節(jié)變化調整工作重點。 八、 負責制定保安部人員工作安排，并檢查指導下屬人員工作，制定改進計劃或措施，糾正不良傾向。 九、 代表保安部向公司領導請示報告。簽署保安部備忘錄、日報、申請報告、保安部預算、培訓計劃等公文，并提交公司行政領導或有關負責人審批。 十、 完成上級領導交辦的其他臨時性任務。 （二）、保安部主管工作量化實施細則 一、 嚴格遵守公司的上下班時間，星期一至星期五每天早上： 8： 00 簽到，下午： 17： 30 簽退。做到不遲到不早 退。 二、 每天： 8： 00— 8： 30； 11： 30— 12： 00； 13： 00— 13： 30； 17： 00—17： 30 檢查檢查園區(qū)、家屬區(qū)安全情況和保安各崗值勤及中控室值班員值班情況，發(fā)現(xiàn)安全問題及時安排處理；發(fā)現(xiàn)保安人員值勤問題及時糾正，嚴格執(zhí)行公司的考核制度。因工作原因不能按時檢查時，可在其余工作時間段完成，但每天不得少于四次檢查。 三、 每天： 22： 00— 22： 30 重點檢查 4樓大堂崗值勤情況和清樓情況。 四、 每天： 8： 30— 11： 00； 13： 30— 16： 00 處理保安部日常工作。（ 1）接電話時應在電話鈴響三聲之內(nèi) 接起，并說：“您好！保安部。”（ 2）遇 有員工、業(yè)主來保安部時，應主動起立讓座，使用文明語言。（ 3）遇有員工、業(yè)主需要辦理車證或停車泊位時，應在 10 分鐘之內(nèi)完成。（ 4）遇有員工、業(yè)主報失物品時，應在 3 分鐘之內(nèi)了解清楚情況，然后在 1分鐘之內(nèi)安排巡邏崗負責查找，同時安排大門崗注意盤查。（ 5）遇有需要開動火證時必須親自到動火現(xiàn)場檢查是否具備動火條件和防火措施的落實情況（ 6）遇有公司領導安排的工作任務時，應根據(jù)領導的要求辦理。（ 7）遇有公司其他部門需要協(xié)作時，應根據(jù)其他部門要求安排組織實施。 五、 遇有緊急突發(fā)事件發(fā)生時， 應在 3 分鐘之內(nèi)趕到事發(fā)現(xiàn)場，組織保安人員按緊急突發(fā)事件工作流程處理。 六、 每天： 16： 00— 16： 30 組織保安隊員進行安保理論知識學習； 16： 30—17： 00 組織保安隊員進行軍事訓練。 七、 每周二上午檢查保安隊和中控室衛(wèi)生情況。 八、 每周五上午收集整理保安部各崗值勤登記資料。 九、 每周五： 14： 00 參加管理中心部門工作例會，匯報本周工作情況和下周工作計劃及需要其他部門協(xié)作的工作。 十、 每周五： 17： 30— 18： 00 組織召開保安隊工作例會，總結本周工作情況，傳達公司例會有關精神。 十一、每月月底負責制定并上報保安部月工作計劃。 十二、每月 30 日組織中控室值班員召開工作例會，總結本月工作情況，布置下月工作，并組織值班員進行園區(qū)和家屬區(qū)的防火安全專項檢查。 十三、根據(jù)消防法的規(guī)定，每年負責園區(qū)的消防設施、器材的檢修工作。 十四、負責保安部季度、年度費用的預算和上報工作。 十五、負責保安部年度工作計劃和總結工作。 十六、負責制定并組織各種安全宣傳日的宣傳活動。 二、消防中控值班員崗位職責和工作量化實施細則 （一）、消防中控值班員崗位職責 一、 值班員應熟悉中控室各種設備的基本原理、功能，熟練掌握操作技能，負責設備的監(jiān)視和運行。 二、 中控室實行 24 小時值班制度，值班員必須嚴格遵守值班制度，工作中集中精力、頭腦清醒、反映敏捷、快速認真的確認和處理每個報警。 三、 認真學習專業(yè)知識，熟練掌握中控室各種設備的正確操作方法和滅火器的使用方法，能夠有效的組織現(xiàn)場人員撲救初期火災。 四、 熟悉園區(qū)的建筑結構、布局和重點部位的位置，檢查報警要迅速準確，不能憑經(jīng)驗辦事。工作期間嚴格遵守中控室各項管理規(guī)定，認真如實填寫中控室工作日志幾各種工作記錄。 五、 隨時掌握中控室各種設備的運行情況，積極配合工程技術人員進行修理、維護，不得擅自拆卸、挪用或停用，時刻維護各種設施正常運轉。 六、 值班人 員無權出借機房內(nèi)任何機器設備和通訊設備，機房所配機器設備、器材要愛護使用，非值班人員不得隨意操作機器設備。 七、 根據(jù)保安部的安排，積極配合主管做好每月的防火安全檢查工作，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種安全隱患。 八、 嚴格遵守交接班制度，接班人員未到時，交班人員不得離開，接班人員應認真檢查設備的工作狀況，交班人員應如實交待本班工作情況。 九、 完成上級領導交辦的其它臨時性工作。 （二）、中控室值班員工作量化實施細則 一、 中控室實行 24 小時值班制度，分白班和夜班。白班時間為 8： 00— 20：00；夜班時間為 20： 00— 次日 8： 00。值班員應嚴 格遵守公司的考勤制度，做到不遲到不早退。 二、 值班人員必須嚴格遵守交接班制度，接班人員應提前 15 分鐘到崗，做好上崗前的各項準備工作，包括處理個人事物、打好開水、換好工裝等。 三、 交班人員應在下班前 15 分鐘做好交班的各項準備工作，包括檢查消防報警系統(tǒng)、智能防盜系統(tǒng)的設施設備運行情況、打掃中控室的環(huán)境衛(wèi)生、設施設備的擦塵、清點值勤用品和各部位鑰匙，如實填寫工作日志和各種工作記錄（包括電話記錄、報案登記、值勤用品領取登記、鑰匙領取登記、 4樓員工加班登記、物資出門條記錄等），匯總本班工作情況和遺留問題； 四、 交接班人員 提前 5 分鐘進行工作交接，交接內(nèi)容包括：檢查消防報警系統(tǒng)、智能防盜系統(tǒng)的設備運行情況，清點值勤物品和各部位的鑰匙，電話卡的使用情況，中控室的衛(wèi)生情況及本班的遺留問題和注意事項等。 五、 交接雙方確認后填寫交接記錄，接班人員開始上班，交班人員下班。 六、 值班人員在值班期間如發(fā)生消防報警系統(tǒng)、智能防盜系統(tǒng)報警時，應在報警鈴響三聲之內(nèi)準確的確認出報警種類和地點，并在 30 秒之內(nèi)用對講機通知巡邏警衛(wèi)進行確認。警衛(wèi)確認后如屬于誤報情況，應填寫工作記錄。屬于設備故障，在填寫完工作記錄后 15 分鐘之內(nèi)聯(lián)系工程部進行維修并將情況匯報給保安 部主管。如屬于真實報警，按保安部緊急突發(fā)事件處置預案執(zhí)行。 七、 值班人員在值班期間應嚴格遵守中控室電話使用管理規(guī)定，在電話鈴響三聲之內(nèi)必須接起，使用文明用語：“您好！中控室”，如遇有員工、業(yè)主、客戶電話咨詢時，應耐心解答，并在 3 分鐘之內(nèi)聯(lián)系相關部門處理，同時做好記錄。 八、 值班人員在值班期間如遇有員工、業(yè)主、客戶報案時，應在 3 分鐘之內(nèi)了解清情況后，在 1 分鐘之內(nèi)通知巡邏警衛(wèi)負責查找，通知大門崗注意盤查，同時將情況上報保安部主管，并做好報案記錄。 九、 如遇園區(qū)大門崗在值勤中發(fā)生突發(fā)情況時，