【正文】 四川省成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃初步建議書(shū)深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司二O O二年七月二十八日敬啟者：中鐵五局集團(tuán)成都天泉置業(yè)有限公司有關(guān)：成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃工作本公司蒙 貴司之邀請(qǐng)，為上述房地產(chǎn)項(xiàng)目之前期研究策劃工作提交物業(yè)發(fā)展初步建議書(shū)。敬請(qǐng)查收 調(diào)查目的：針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場(chǎng)及微觀市場(chǎng)背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場(chǎng)依據(jù)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場(chǎng)背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況個(gè)盤(pán)分析消費(fèi)者特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)互動(dòng)分析` 成都——四川省會(huì)——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨(dú)具魅力的旅游勝地開(kāi)放之都——西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國(guó)際化的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述—— 成都位于中國(guó)川西平原的腹地，是四川省省會(huì)和一座具有悠久歷史的文化古城。1999年被國(guó)務(wù)院確定為中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類(lèi)繁多、終年溫暖濕潤(rùn)、四季分明。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，%，全市共有8區(qū)4市8縣。，比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬(wàn)人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。改革開(kāi)放20多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是九五 計(jì)劃期間，成都市改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2001年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，%，提前實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年翻三番和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。一、 二、::42調(diào)整為2001年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立,市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。全方位對(duì)外開(kāi)放格局基本形成，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。成都市作為中國(guó)西部的特大中心城市和國(guó)家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)?！　〕啥紝?duì)外開(kāi)放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國(guó)城市40優(yōu)行列。有國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)，都已形成規(guī)模。，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑）。外商投資的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國(guó)康寧、日本豐田、法國(guó)拉法基等世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)蓉投資和設(shè)立代表處達(dá)60多家。成都先后與美國(guó)菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個(gè)國(guó)外城市結(jié)為友好城市,與國(guó)內(nèi)16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。 　 進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開(kāi)發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。為此，成都繪制了未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前10年構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了十五奮斗目標(biāo)，即：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，到2005年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7::， 城市化水平達(dá)到38%以上。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%左右。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展情況——成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1988年。1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，1996年3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，作為成都市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使市級(jí)管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)事業(yè)工作。該開(kāi)發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬(wàn)人，緊臨成都火車(chē)南站和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂(lè)（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類(lèi)基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工面積 166萬(wàn)平方米，竣工面積78萬(wàn)平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉(cāng)庫(kù)，為投資者提供全方位服務(wù)。成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)。到2000年底，成都高新區(qū)引進(jìn)各類(lèi)企業(yè)3600多家，注冊(cè)資本近120億元，其中外商投資企業(yè)300多家，總投資10億多美元，世界500強(qiáng)已有11家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè)378家，分別占四川省和成都市的55％和73%，高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%。有年產(chǎn)值過(guò)10億元的企業(yè)5家，過(guò)億元的企業(yè)34家，過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)80家。目前，成都高新區(qū)成為中國(guó)西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1990年,總體規(guī)劃面積26 平方千米。2000年2月國(guó)務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)列為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為四川省第一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū),處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi),。開(kāi)發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越,交通方便, 成渝、成昆鐵路環(huán)繞開(kāi)發(fā)區(qū),成渝高速公路穿區(qū)而過(guò) ,距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)30千米?！? 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。建成總長(zhǎng)28公里,寬分別為50、30米的三條主干道和四條支干道，與國(guó)道 、省道溝通成網(wǎng),形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。建成日供水25萬(wàn)噸供水設(shè)施,建成110千伏、220千伏變電站各一座。日輸天然氣30萬(wàn)立方米。新建的郵政大樓和15萬(wàn)門(mén)程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用,開(kāi)辦了國(guó)際國(guó)內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已相繼投入使用。城市綜合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善, 配套功能齊全,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進(jìn)區(qū)建設(shè)的條件。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)了一批高附加值、高創(chuàng)匯項(xiàng)目,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川雅馬哈摩托車(chē)部品有限公司,中外合資晶華光學(xué)有限公司、美國(guó)RBI、澳大利亞的BHP、北京匯源集團(tuán)等。目前,開(kāi)發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽(摩托)車(chē)制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，共有大型企業(yè)120多家。，,出口1033萬(wàn)美元。成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園以建設(shè)中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國(guó)首家由海峽兩岸共同投資,聯(lián)合成片開(kāi)發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。借鑒臺(tái)灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn),以臺(tái)商(外商)投資為主，按國(guó)際II類(lèi)工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),規(guī)劃面積6平方千米。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為1245米。6000門(mén)5ESS程控交換機(jī)已于1993年初開(kāi)通使用。日供水8萬(wàn)噸的專(zhuān)用自來(lái)水廠設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,。完成了供氣20萬(wàn)立方米的設(shè)計(jì)工作,已實(shí)現(xiàn)首期供氣2萬(wàn)立方米/日。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。,出口843萬(wàn)美元。西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1993年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。該開(kāi)發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場(chǎng)路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東與成都市區(qū)接壤，東西長(zhǎng)45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)4平方千米。開(kāi)發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅6千米，地勢(shì)平坦，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，西有國(guó)際空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東有成昆線成都火車(chē)南站，高等級(jí)的機(jī)場(chǎng)公路，德（陽(yáng)）樂(lè)（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地,具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有110千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實(shí)行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。1萬(wàn)門(mén)程控電話已開(kāi)通；建成日供氣10萬(wàn)立方米的天然氣配氣站1座；,