【正文】 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 1第一章 總論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位：******房地產(chǎn)集團(tuán)******置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn)：該建項(xiàng)目建設(shè)用地位于***市南部站前區(qū)，工程場界東至世紀(jì)大道，西至經(jīng)五路，南至緯四路，北至緯三路。 主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該建項(xiàng)目工程占地面積 99073 平方米，規(guī)劃建筑面積 170678 平方米，主要建筑物情況見表 11。表 11 主要建筑物一覽表序號 建筑名稱建筑面積（m 2） 備注1 小高層住宅建筑 304232 情境洋房（多層建筑） 1074113 幼兒園 20224 商鋪建筑 17385 居委會用房 506 物業(yè)管理用房 3007 公廁 608 門衛(wèi)、垃圾收集等 300地上建筑9 人防車庫 381610 高層地下室 167811 情境洋房地下室 21502地下建筑 投資估算與資金籌措：項(xiàng)目總投資估算為 28986 萬元，其中******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 2建設(shè)投資 萬元，建設(shè)期利息 萬元。資金籌措計(jì)劃為：企業(yè)自有資金 3000 萬元，股東投資 7145 萬元，樓盤預(yù)售款 8641 萬元，申請銀行貸款 10200 萬元。 進(jìn)度計(jì)劃：本項(xiàng)目擬在 2 年內(nèi)建設(shè)完畢，4 年內(nèi)銷售資金全部回籠（含建設(shè)期） 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 12 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注一 技術(shù)指標(biāo)1 總占地面積 平方米 99073總建筑面積 平方米 170678小高層住宅建筑 平方米 30423情境洋房 平方米 107411幼兒園 平方米 2022商鋪建筑 平方米 1738居委會用房 平方米 50物業(yè)管理用房 平方米 300公廁 平方米 60門衛(wèi)、垃圾收集等 平方米 300計(jì)算容積率建筑人防車庫 平方米 3816高層地下室 平方米 1678情境洋房地下室 平方米 215022 其中保溫層建筑面積 平方米 1400不計(jì)算容積率建筑3 居住戶數(shù) 戶 10814 機(jī)動車停車位 輛 3355 自行車位 輛 22006 綠地率 % 7 集中綠地率 % 8 建筑覆蓋率 % 9 容積率 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 總投資 萬元 28986******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 32 銷售收入 萬元 413693 上繳稅收 萬元 4 稅后利潤 萬元 5 投資利潤率 % 6 資本金利潤率 % 7 內(nèi)部收益率 % 稅后8 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后9 借款償還期 年 2 貸款意向 項(xiàng)目背景與進(jìn)展：2022 年 5 月，******房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司注資 3000 萬元成立******房地產(chǎn)集團(tuán)******置業(yè)有限公司。2022 年 7 月，通過公開招掛牌方式，公司依法取得了***市火車站站前區(qū) 13＃、17＃地塊的土地使用權(quán)。至 2022 年 11 月，公司完成居住小區(qū)“***花園”規(guī)劃建筑方案的設(shè)計(jì)與修改，獲得***市規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)委員會審議通過。目前，***花園工程已經(jīng)完成土地平整、場地臨時設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目前期工作，土建工程即將開工。包括分?jǐn)偼恋乜钤趦?nèi)，本項(xiàng)目已投入資金約 9365 萬元。 編制依據(jù)（1） 《***市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2） 《***市城市總體規(guī)劃》 （調(diào)整）（3） 《***市火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（4） 《***市住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法》（5） 《***市商品房銷售管理辦法》（6） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（7） 《******花園方案設(shè)計(jì)》（8）項(xiàng)目單位提供的其他資料******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 4（9）有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料（10）有關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍我們受建設(shè)單位委托，對工程項(xiàng)目的必要性、建設(shè)條件、工程方案、市場環(huán)境、投資構(gòu)成與能力、財務(wù)效益與社會效益、環(huán)境影響等方面進(jìn)行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 開發(fā)企業(yè)概況******房地產(chǎn)集團(tuán)******置業(yè)有限公司為******房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限下屬的控股公司，是一家以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，房屋租賃，城市基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)，建材銷售、工業(yè)、民用建筑技術(shù)咨詢等為一體的企業(yè)。公司成立于 2022年 5 月 4 日，企業(yè)法人***，注冊資本 3000 萬元。 項(xiàng)目綜合評價本項(xiàng)目屬住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。******花園居住小區(qū)所在***市火車站站前區(qū)是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。環(huán)境優(yōu)良，交通優(yōu)越：北抵***—***風(fēng)景區(qū)，南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 5期間計(jì)劃建設(shè) 250 萬平方米商品住宅，***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。站前區(qū)將成為休閑居住的樂園。項(xiàng)目開發(fā)的是高品位住宅小區(qū)，鎖定的是有較大經(jīng)濟(jì)來源和實(shí)力以及改善性購房人群，以此確定相應(yīng)的投資水平和價格水平，市場目標(biāo)是明確的，定位是準(zhǔn)確的。2022 年以來，***市房地產(chǎn)市場逐月升溫，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市規(guī)模擴(kuò)張的加快，房求和房價仍將保持平穩(wěn)上升，為該項(xiàng)目提供了良好的市場前景。去年以來，***市出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》 （***政〔2022〕65 號）和《關(guān)于鼓勵本市農(nóng)村居民和外來人口購買主城區(qū)商品住房的若干意見》 （***政[2022]83 號） ，放寬公積金貸款條件，對農(nóng)村居民和外來人口購置房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)助，加強(qiáng)輿論宣傳，增強(qiáng)消費(fèi)信心，這些政策措施在一定程度上擴(kuò)大了購房需求，對本項(xiàng)目是有利的。最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，支持改善性購房需求，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，加快城鎮(zhèn)化。會議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是積極扶持的。房地產(chǎn)跨年度行情即將展開。財務(wù)分析表明，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，較強(qiáng)的抗市場風(fēng)險能力，以及較強(qiáng)的債務(wù)清償能力，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃與國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，環(huán)境保護(hù)措施完備，工程方案是可行的。項(xiàng)目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 6居民的居住水平，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。開發(fā)建設(shè)單位母公司實(shí)力雄厚，技術(shù)水平高，管理能力強(qiáng)，為項(xiàng)目取得成功提供了有力的保障。1財務(wù)分析表明，項(xiàng)目財務(wù)效益良好，有稅后利潤 萬元，資本金利潤率 %，投資利潤率 %，內(nèi)部收益率 %，上繳稅收 萬元。敏感性分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。清償能力分析表明，項(xiàng)目有足夠的還款能力。因此，該項(xiàng)目具有經(jīng)濟(jì)可行性。******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 7第二章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 選址 分析******花園居住小區(qū)位于***市南部站前區(qū)，是***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。站前區(qū)環(huán)境優(yōu)良：北抵***—***風(fēng)景區(qū)，悠長的***對景景觀大道是城市獨(dú)有的生態(tài)風(fēng)景線；貴***中學(xué)高中部新校區(qū)即將開工建設(shè)；站前區(qū)文化廣場、***職業(yè)中學(xué)、***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、站前區(qū)污水處理廠等項(xiàng)目前期工作都在抓緊進(jìn)行當(dāng)中。站前區(qū)交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè) 150 萬平方米商品住宅，***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。站前區(qū)將成為一個傳統(tǒng)和時代交融、特色鮮明的休閑居住區(qū)。 建設(shè)條件 配套建設(shè)條件歷經(jīng)多年建設(shè)，***市火車站站前區(qū)不僅形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)，并且強(qiáng)電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進(jìn)，達(dá)到******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 8了“道路通、供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標(biāo)，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。供水：由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。排水：緯三路、緯四路、緯五路、世紀(jì)大道市政雨水均建有市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。供電：區(qū)內(nèi)電網(wǎng)沿路鋪設(shè)，可選擇性接入電源。市區(qū)燃?xì)夤艿谰W(wǎng)、通信光纜網(wǎng)和有線電視網(wǎng)均延伸到達(dá)。 自然條件地質(zhì)：***大地構(gòu)造上位于揚(yáng)子地臺東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動的差異，***市主城區(qū)為下?lián)P子臺坳，地層發(fā)育齊全，基巖為完整角礫巖，強(qiáng)度較高，承載力大。水文條件：***市水資源豐富，主要由長江、河流、湖泊和水庫四部分組成。長江在***市境內(nèi)全長 160 公里，每年四月份江水上漲，58 月份進(jìn)入汛期，歷年平均水位 米，多年平均流量為 29500 立方米/秒。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水年月在 48 月份，枯水在冬季。氣候：***市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量 1502mm，平均溫度 ，平均無霜期 240 天。年平均日照 小時，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。對項(xiàng)目建設(shè)無不利影響，建設(shè)過程中要注意冬雨季施工質(zhì)量?；撅L(fēng)壓：基本雪壓：地震：***市所在區(qū)域地震基本烈度為 6 度，在項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 9計(jì)中已經(jīng)考慮。******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 10第三章 市場分析及營銷策略 市場分析 ***市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分?，F(xiàn)轄貴***區(qū)、***縣、***縣、***縣和九華****山風(fēng)景區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158 萬。全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。***是國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、實(shí)施《中國 21世紀(jì)議程》全國十六個地方試點(diǎn)之一、 “生態(tài)安徽”建設(shè)試點(diǎn)市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國旅游競爭力百強(qiáng)城市、安徽省園林城市、中國儺文化之鄉(xiāng)。***是長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的重要組成部分，***港是長江干線重點(diǎn)港口之一，為一類開放口岸。***自古就有“江南魚米之鄉(xiāng)”之稱，是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產(chǎn)林基地。野生動植物資源種類繁多，僅中藥材就有 1300 多種。已探明有工業(yè)開采價值的礦藏 40 余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產(chǎn)儲量居安徽省首位。幾年來，***市堅(jiān)持走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實(shí)施“生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市、商貿(mào)活市”戰(zhàn)略，著力建設(shè)“實(shí)力***、活力***、魅力***、和諧***” ，進(jìn)一步明確和強(qiáng)化了堅(jiān)持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點(diǎn)突破帶動全局發(fā)展的思路，經(jīng)濟(jì)社會******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 11發(fā)展全面提速，經(jīng)濟(jì)總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢，經(jīng)濟(jì)增速始終保持兩位數(shù)，2022 年在全省 17 個市中居第 2 位，達(dá)到 16%。幾年來，***集中力量抓了一些打基礎(chǔ)、管長遠(yuǎn)、事關(guān)全局的基礎(chǔ)性工程。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車，九華山機(jī)場通過國務(wù)院立項(xiàng)，寧宜城際鐵路開工建設(shè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成；城市框架拉開，達(dá)到 80 平方公里， “一城五區(qū)”型態(tài)基本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴(kuò)大，為科學(xué)發(fā)展提供了空間；發(fā)展平臺基本形成，園區(qū)建設(shè)已達(dá)到 40 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)到 100 平方公里?；A(chǔ)承載力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。近五年來全市人民收入變化情況見下表：人民收入 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（萬元） 6974 7882 9015 11017 12848增長率（%） 農(nóng)村民人均可支配收入（萬元） 2648 2940 3347 4012 4758增長率（%） ***市主城區(qū)商品住宅未來需求判斷隨 著 ***市 國 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會 的 發(fā) 展 ， 人 們 的 財 富 水 平 有 較 大 提 高 ，人 們 的 消 費(fèi) 理 念 生 活 方 式 正 在 迅 速 發(fā) 生 變 化 ， 在 衣 、 食 、 住 、 行 等 基礎(chǔ) 生 活 要 素 中 ， 住 房 已 成 為 人 們 改 善 生 活 的 首 要 目 標(biāo) 。根 據(jù) 《 ***市 國 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會 發(fā) 展 第 十 一 個 五 年 規(guī) 劃 綱 要 》 的 生 活質(zhì) 量 目 標(biāo) ， 到 2022 年 ***市 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 住 房 面 積 為 32 平 方 米 ， 而 目前 ***市 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 住 房 面 積 才 達(dá)