【正文】 房屋買賣法律風險防范一、概述近年來，我國房屋買賣市場出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機制不夠健全，房屋買賣市場的交易行為不規(guī)范、不誠信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時，產生了相當數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產“新政”實施，商品房、二手房的房價起伏不斷，一時間導致購房人與開發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問題、新焦點層出不窮。如何避免商品房買賣、二手房買賣的法律風險？又有什么樣防范對策？本文通過分析房屋買賣法律糾紛的成因、注意事項、典型案例，從而為廣大購房者進行房屋買賣的風險提示。 房屋買賣糾紛復雜的成因商品房買賣糾紛成因分析（1）購房人輕信開發(fā)商銷售廣告、銷售人員口頭承諾房屋銷售廣告言過其實。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現(xiàn)實，從而引起糾紛。開發(fā)商售樓人員的口頭承諾成為“空頭支票”。目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經濟利益的驅動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓房本來沒有的配套設施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學校，卻承諾幼兒園和學校將大大方便孩子的入托、入學問題等。而當房屋交付使用時，購房者才發(fā)現(xiàn)車庫無影無蹤，孩子入托、入學也困難重重上述情況下，就會導致買受人訴訟要求開發(fā)商履行合同、承擔違約責任或賠償責任。 （2）買賣雙方當事人地位不平等，“霸王條款”日益增多。由于商品房買賣合同的特殊性，合同雙方當事人占有的資源和信息嚴重不對稱，再加上商品房的熱銷，開發(fā)商與購房人權利義務對應而不對等，極易導致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”。中國消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單方擴大解約權、任意使用免責權、違約責任不對等、認購定金難歸還、模糊標的好圈錢、面積誤差設陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。霸王合同不僅使買受人忍氣吞聲蒙受不必要的損失，而且一旦發(fā)生糾紛，有理也往往變得“沒理”。 （3）購房人相關法律知識的缺乏，不能對合同條款進行準確的判斷和審查。商品房買賣合同條款是雙方當事人在進行交易時的“游戲規(guī)則”，只有對這個規(guī)則有充分的認識和了解，才能保證游戲的順利進行。但現(xiàn)實生活中，一方面買房人缺乏對相關法律、法規(guī)和政策的了解，或者對有關條款含義存在錯誤的認識或含混的判斷，不能正確認識該條款對自己的利益將可能造成的影響。另一方面，由于房價上漲，賣房困難，面對大量的繁瑣手續(xù)，僅經過簡單的、一知半解的咨詢即不假思索的按照出售方的指示填寫、蓋章。目前居民購房時已不僅僅考慮面積、朝向、房型等使用屬性，而越來越注重小區(qū)整體環(huán)境及配套設施建設，售樓處直觀的圖片、精美的模型，加之銷售人員的花言巧語，極易打動購房者。事實上，合同中約定內容并非如同銷售人員口頭承諾的內容，不少購房者忽視了這一點，未經仔細分析而輕易相信承諾，為自身的合法權益埋下隱患。 （4）開發(fā)商在利潤最大化的驅使下，不嚴格按照法律規(guī)定經營，違背社會誠信欺瞞消費者。例如一些信譽較差、特別是資金較為緊張的開發(fā)商，為了經濟利益，很可能不顧商業(yè)信譽而選擇那些愿意支付更高購房款的購房人，遂違約進行“一房多賣”。這種情況通常出現(xiàn)在購房人已經與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但是尚未及時辦理商品房合同備案手續(xù)時，如果有其他的購房人對已經售出的房屋愿意以更高的房價購買，開發(fā)商就可能選擇主動違約，與后者簽訂《商品房買賣合同》并辦理合同備案，從而獲取超額利潤。當原先的購房者按合同約定期限來接受房屋時，才發(fā)現(xiàn)其所購房屋已售與他人。此外，開發(fā)商為了牟取暴利往往打出一些具有欺詐性的廣告或宣傳資料，或者炒樓價，甚至降低施工標準，以節(jié)省成本換取利益，還有的假借預售之名騙取資金等，這些都導致商品房買賣糾紛居高不下。 （5）買賣雙方對利益的無序追逐。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的質量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價不斷波動，使得階段性商品房價格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價格下降無利可圖，或是價格暴漲利益失調，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。買受方有時受廣告的引導或對合同片面理解，期望值過高，一旦未達到預期，即引發(fā)訴訟。同時，有個別熟悉房產交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。因為逾期的時間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。（6）開發(fā)商因資金周轉等問題，工期拖長或斷續(xù)施工，甚至停工，導致預售房屋無法交付或交付的房屋存在嚴重的質量問題，雙方對簿公堂。（7）個別行政部門對于房地產開發(fā)企業(yè)的銷售資質審查不嚴，導致房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。有的出賣人只顧追求高額利潤而忽視消費者的權益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務，導致買受人的利益頻頻受到侵害。為追求地方經濟發(fā)展而實施的地方保護主義。例如在某些地方，房地產開發(fā)企業(yè)屬于招商引資企業(yè)，當?shù)卣匀弧鞍侔阏疹櫋?，對其實施的本應監(jiān)管和處罰的行為，往往睜一只眼閉一只眼，這種行為助長了不正之風，使房地產開發(fā)商憑借自己的強勢地位肆意妄為，如有的房地產開發(fā)商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房預售許可證，所售房屋無法辦理產權證，導致某類型案件數(shù)量的突然增加。（8）購房人法律保護意識不強，法律服務機制不全，購房者權益難以保障。在國外及我國的香港地區(qū)，為平衡雙方當事人的利益，保護購房者權益，在法律上采用強制代理制度，即要求購房者必須由律師代理訂立預售合同，借助于律師的經驗和能力控制風險，保護廣大購房者的利益。然而，我國大多數(shù)地區(qū)并沒有推行上述律師代理制。由于大多數(shù)購房者缺乏商品房交易方面必須具備的法律知識，很多當事人寧愿花幾萬塊錢中介費，而不找律師進行陪購或者是陪售。等到事后發(fā)生糾紛時才想到求助于律師，但為時已晚。此外，許多購房者首次涉足房產市場，對購房風險缺乏足夠的認識，難免權利受損。 二手房買賣合同糾紛的成因分析（1） 房屋權屬不清，存在暇疵未經其他共有人書面同意或尚未依法登記取得房屋所有權證書的交易房屋、買方購買尚未進行繼承分割的遺產房屋、開發(fā)商更改底單的房屋、受政策調整的小產房或經濟適用房等，因這些房屋權屬不清，導致買賣交易受阻，從而引發(fā)糾紛。尤其在房屋價格上漲較快的情況下，部分事后反悔的出賣人通常也會串通第三人以此為由訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。（2） 賣方或買方為追求利益最大化而而違約引起糾紛因房價漲幅迅猛，賣方為獲取更多利益，二手房買賣的手續(xù)較多，雙方從簽訂買賣合同到房屋過戶之間有較長時間差，加之房價快速上漲，出賣方為實現(xiàn)房屋價值最大化，寧愿違約也不愿繼續(xù)履行合同，即出賣方本著“價高者得”的原則，即使雙倍返還定金或違約金不高，但因違約金及定金數(shù)額通常不高，在房價居高不下的的背景下，出賣人比較違約成本及再次交易將獲得的利潤后，通常選擇承擔合同違約責任而違約，實踐中甚至出現(xiàn)“一房三賣”的情況。另外，買方因為房屋價格降價情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。（3） 中介機構欺瞞買方，隱藏房屋實情，導致買方解除買賣合同。二手房交易大多是經中介機構居間促成，為確保中介費的順利實現(xiàn)，中介機構在介紹房源信息、房屋質量、居住環(huán)境、協(xié)助辦理網簽、貸款、解押、登記等環(huán)節(jié)時為迎合買方意愿提供虛假信息，隱瞞足以影響買方購房決定的房情，導致合同簽訂后買方以此為由主張解除房屋買賣合同，引發(fā)訴訟糾紛。 （4）買方規(guī)避國家或地方政策及稅收，未能及時辦理過戶手續(xù)造成的糾紛由于國家政策或地方政策原因，房屋不能及時辦理過戶，比如由于限購政策，有的購買人沒有達到購買資格（如在北京五年社保沒有達到），為此約定購買人具備購買資格后再過戶，有的購買人為省去稅收（比如經濟適用房沒有滿五年過戶稅收高），為此約定在滿五年后過戶。隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。（5） 政策變化引起的合同情勢變更及其他糾紛。中央及地方政府出臺的關于房屋貸款等新政策導致合同簽訂時的客觀條件發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對一方明顯不利，一方以合同情勢變更為由訴至法院要求解除合同。案件糾紛發(fā)生的時間節(jié)點多緊臨調控政策出臺的前后，具體存在以下幾種情況：買房人以貸款首付比率提高導致其無力承擔首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同；買房人以因房屋新政的實施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同；買房人因不符合辦理產權登記的相關條件，以無法辦理產權過戶手續(xù)從而實現(xiàn)合同目的為由要求解除合同；不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產與登記人之間引發(fā)糾紛；賣房人以買房人不具備購買資格，要求解除合同。 （6）陰陽合同導致履行爭議 在二手房買賣中，買賣雙方在房地產中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭的事實。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內容大多不規(guī)范、不明確，當事人在實際履行過程中極易出現(xiàn)爭議，從而引發(fā)糾紛。 （7）央產房或國產房過戶受政策限制 央產房即中央直屬機關將自管房屋售予職工后，職工取得產權的房屋。國產房即地方省市直屬機關(也包括鐵路房產房)將自管房屋售予職工后，職工取得產權的房屋。受相關政策限制，一些央產房、國產房、鐵路房產房不能正常交易過戶。一些被允許上市交易的上述類型房屋，也往往因為賣房人未能與單位妥善解決住房面積超標等問題，而致使買賣中無法辦理產權過戶。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。（8）雙方對分期付款比例及支付方式無約定或約定不清。目前買受人與出賣人通常以《存量房屋買賣合同》范本為其合同文本，而該范本對首付款、余款比例及支付方式沒有專門的條款進行約定，雙方通常只進行口頭約定或進行簡單的書面補充協(xié)議，導致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責任難以確定。稍后我會講一個案例，就是因為支付方式方面的爭議，導致違約責任不清。三、房屋買賣注意事項商品房買賣注意事項（1）買受方應正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別，避免銷售欺詐。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發(fā)商也是沒有任何約束力的。而 90% 以上的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實地考察辨別真?zhèn)?。因此，購房者在購房時不應把宣傳廣告與商品房合同劃等號，應該在簽訂購房合同時，要求開發(fā)商將廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件。（2） 要簽好商品房認購協(xié)議 商品房認購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，《商品房買賣合同糾紛解釋》 第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！钡谖鍡l規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！? 在審判實踐中，在適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第4條、第5條審理因認購協(xié)議而引發(fā)的糾紛時，就如何認定“因不可歸責于當事人雙方的事由”，各個法院的理解各不相同，有的法院認為，雙方對于主合同的某些條款無法協(xié)商達成一致，造成主合同無法簽訂的，就應該認定為不可歸責于雙方當事人的原因，定金應予返還；有的法院認為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔保，其本身就有義務先詳細了解主合同的內容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認購協(xié)議的義務，定金不應返還。司法實踐中，傾向于雙方就合同主要條款達不成一致意見情況下，開發(fā)商應退還購買人定金。 一般情況下，在雙方無法簽訂正式合同的情況下，法院然后決定定金是否應予返還，主要考慮以下情況：綜合考慮認購書的性質，全面審查雙方之間認購書的內容、無法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認購書約定的義務。因此，作為買受人，簽訂商品房認購協(xié)議一定要注意認購協(xié)議的內容，保留蓋章的認購協(xié)議，定金或認購金收據(jù)，以及履行相關義務。 認購協(xié)議一般由開發(fā)商來確定，所以簽訂時候一定要注意。認購協(xié)議主要內容包括：雙方當事人的基本情況；房屋位置面積等基本情況；價款計算方法；簽署正式契約的時間。上述是必備條款，但是開發(fā)商有時候為了規(guī)避責任，會設置相關陷阱，比如利用《商品房買賣合同糾紛解釋》第5條的規(guī)定，將認購書的內容的內容中加入“商品房買賣合同的主要內容”，以此來認定該認購協(xié)議是房屋買賣合同，達到買受方不履行購買義務時要求購買方承擔違約責任的目的，這時候簽訂認購書時候要慎重。開發(fā)商為規(guī)避責任和讓購買方承擔責任，可能會寫類似條款“本認購書簽訂前，認購人已經閱讀了商品房買賣合同及相關補充協(xié)議、附件，已充分了解房屋相關信息（包括不利信息），并不持異議”“本認購書簽訂前，出賣方已經就商品房買賣合同及相關補充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進行了公示，認購人確認，在簽訂認購書前，已經了解了商品房買賣合同及相關內容，在認購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認購書，返還定金。”這樣約定就是為了達到強制購買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認購書時，看見類似條款，一定要慎重。（3） 購房時輕易不要內部認購許多開發(fā)商在樓盤預售前進行所謂的內部認購，特別是在進行房屋調控的今天，很多開發(fā)商資金短缺，內部認購多是為了讓買房人提前為開發(fā)商建設資金買單。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)