【正文】 17 / 17周期論、政策論和創(chuàng)新論 我非常高興參加第二次學(xué)院派研討會，我們房地產(chǎn)界學(xué)院派去年7月份第一次舉行了研討會，留給我的印象非常之好。與會人員對于產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度，對于實踐的熟悉度，和對理論觀點的接受程度，都是其他研討會所不能比擬的，是我參加研討會感覺最好的。我也是學(xué)院派的發(fā)起人之一了。我們學(xué)院派的主體是企業(yè)家和企業(yè)從業(yè)人員，我們既不是簡單的從事開發(fā)，也不是空洞的進行理論研究，而是致力于把理論觀念和實踐實現(xiàn)一個最好的結(jié)合，用于指導(dǎo)開發(fā)、指導(dǎo)理論研究和完善政策，從這個意義上說，房地產(chǎn)學(xué)院派研討會應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)界最高層次的理論殿堂，進行最具有超前性和創(chuàng)新精神的這樣的研討，要出最有深度的和最有指導(dǎo)意義的研究成果。去年年底以來，房地產(chǎn)研討會開得比較多，其中原因之一就是由于房改造成了中國住房私有化和私有化程度的加快，使得房地產(chǎn)這個商品它的特殊性在我們國家進一步顯露出來，它已經(jīng)成為居民家庭所能購買的最大的商品，對于不少家庭來說，是他家庭財產(chǎn)的重要組成部分。由此，居民對住房問題的關(guān)注度比對其它問題都要大，有人說你要在日本和韓國，你和不認(rèn)識的人一塊吃飯，你和他談什么？談高爾夫，保證都有話題，那么你在中國你要是和人家吃飯，你要不認(rèn)識的時候談什么？不管老的少的你談房子，大家都會津津樂道，這就是現(xiàn)在老百姓對住房問題的關(guān)注度。另外一個原因就是房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的產(chǎn)業(yè)，從理論和實踐都有很多需要深入研究的東西，過去是房地產(chǎn)無學(xué)，現(xiàn)在應(yīng)該說是學(xué)問很大。比如去年下半年以來，社會上對于一些所謂熱點問題關(guān)注度很多，包括房價問題，房地產(chǎn)供應(yīng)的門類問題，還有房地產(chǎn)的發(fā)展走勢問題了，議論很多，有很多是真知灼見，也有一些人是在亂講。所以，我認(rèn)為還是要真對理論、真了解實踐的這樣的人員來解答和引導(dǎo)，因此我們學(xué)院派所擔(dān)負(fù)的責(zé)任還是很重要。正因為我把學(xué)院派研討看作是最高層次的研討，所以為今天的發(fā)言，我還真是作了比較長時間的認(rèn)真的準(zhǔn)備，而且比較注意對我這個講稿在這次講話之前的保密，只泄露了一點，就是中國建設(shè)報前幾天把我關(guān)于分時度假的觀念整版刊出去了，流失了這么一部分，還好主要部分還沒有流失，所以我保留下這些原汁原味的東西第一次把它講給大家，今天準(zhǔn)備的都是一些有新意的內(nèi)容，包括有一些熱點問題，還有其他一些新的思路、觀念和建議。之所以要這么講，是因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前正處在一個如何進一步發(fā)展的一個關(guān)口。我今天講三個方面，就是周期論、政策論和創(chuàng)新論，我想我這三個觀點是彼此有聯(lián)系，我拿這些觀點和同行們共同探討。
我們國家的房地產(chǎn)業(yè)在這個發(fā)展期已經(jīng)持續(xù)4年供銷兩旺，房地產(chǎn)的銷售額平均這么一個走勢，每年都在增長，這個平均增幅算下來是每年32％。商品房的銷售面積也都是每年在35—42％之間，平均每年27％，那么由于銷售狀況好，所以房地產(chǎn)企業(yè)收益狀況也比較好，我們可以看到，％，那么比較好的企業(yè)將近20％，甚至更高，那么全國商品房價值是穩(wěn)中有升，那么現(xiàn)在全國個人購買商品房的比例已經(jīng)達(dá)到了94％，由于消費增長帶動了投資增長，％，去年投資已經(jīng)達(dá)到了六千二百多億。同時，應(yīng)當(dāng)注意的是去年的投資增長額和銷售額相比，投資額已經(jīng)超過銷售額的35％。所以，在這種居民喜遷新居、房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的情況下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著一定的引誘，這種形勢要求我們要根據(jù)情況的變化，與時俱進的去進行觀念創(chuàng)新、政策創(chuàng)新、理論創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，也要求我們房地產(chǎn)作為學(xué)院派的我們這部分人士要在理論和實踐上有所作為。 下面，我就房地產(chǎn)業(yè)如何持續(xù)發(fā)展的問題，發(fā)表今天我要講的內(nèi)容，前面介紹的形勢算是一個引言。周期論 首先談?wù)勚芷谡?。在我們房地產(chǎn)行業(yè)，供銷兩旺已經(jīng)持續(xù)4年的情況下，現(xiàn)在有不少人普遍關(guān)心房地產(chǎn)的好形勢還能持續(xù)多少年，有這種居安思危的想法是很必要的，這也是我們從業(yè)人員成熟的表現(xiàn)、理性的表現(xiàn)。但是，應(yīng)該說有兩種觀念、兩種認(rèn)識是不正確的：一種是盲目樂觀，認(rèn)為這個產(chǎn)業(yè)將持續(xù)高漲，市場將持續(xù)火爆，不會有風(fēng)險，那么有些企業(yè)在開發(fā)投資上，沒有風(fēng)險意識，一味的有項目就投，實際上是沒有認(rèn)真的看到這種看法和形勢。另一種就是盲目悲觀，那么有些學(xué)者在調(diào)查不充分的情況下就說房地產(chǎn)的冬天要來了，預(yù)言在今年北京的商品房要大量積壓，甚至要用炸樓來解決，這些觀點都缺乏理論的說服力。在持以上這兩種觀點的人當(dāng)中，還有人對北京的房價到底能漲到多高，能作出量化的預(yù)言，或者對房價能夠降到多低作出量化的比例性的預(yù)言，媒體對這些預(yù)言興趣很濃，把這些隨口講出來的話就當(dāng)做某種論點炒來炒去。
我們知道醫(yī)生下藥首先要弄清楚病人的狀況，要作出正確的診斷，而現(xiàn)在對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)亂下藥方的醫(yī)生太多，這些醫(yī)生還不那么高明，所以我們對房地產(chǎn)周期性于是規(guī)律和產(chǎn)業(yè)的走勢有必要進行理論指導(dǎo)下的分析研究，作出一個符合實際的判斷來。那么研究這個問題最重要的就是研究房地產(chǎn)的周期。首先我們看看國外的房地產(chǎn)周期，因為房地產(chǎn)業(yè)屬于一個典型的周期性波動的行業(yè)，在世界各國都有它的周期性比較規(guī)律。我們看到房地產(chǎn)的這種周期標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)，我們把它分為標(biāo)準(zhǔn)的四個時期，復(fù)蘇和增長時期、繁榮時期、危機和衰退時期以及簫條時期。國外和境外的房地產(chǎn)的周期波動主要體現(xiàn)在房屋和土地價格的波動上，反應(yīng)它的周期性變化的就是房屋或者地價的漲或落。不同的國家它的房地產(chǎn)周期性表現(xiàn)的幅度是不一樣的。根據(jù)國外學(xué)者提供的數(shù)據(jù)，美國大約是18—20年為一個周期，這是我在MIT做訪問學(xué)者的時候，我的指導(dǎo)教師威廉維特先生他和他的研究小組研究了美國從一次大戰(zhàn)以后，二三十年一直到近年的研究作出的一個結(jié)論。那么日本的房地產(chǎn)周期一般是在10年左右，10年完成一個起落。而香港，那么普遍認(rèn)為香港的房地產(chǎn)周期是7—8年。
在這些周期性變化里，我們可以看到國外境外他們這些房地產(chǎn)增長期一般時間比較短，而這個衰退期一般比較長，特別是日本，我們看到現(xiàn)在日本仍然處在一種衰退之中。掌握周期性發(fā)展規(guī)律對社會各方面意義還是很大的，對政府來說，他就可以有效的進行這種經(jīng)濟調(diào)節(jié)，政府調(diào)節(jié)的根本的基點是反周期，我們看到了美國，經(jīng)濟過熱格林斯潘要調(diào)一下，經(jīng)濟過冷也要調(diào)一下，那么就是要避免在過冷期對經(jīng)濟造成的損害。我們國家，我們也看到了經(jīng)濟上的宏觀調(diào)控，成功的宏觀調(diào)控是要在經(jīng)濟過熱的時候要壓需求，降低增長的幅度，那么在經(jīng)濟衰退的時候，要想辦法靠各種方式拉動，使經(jīng)濟升溫，保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。那么對于企業(yè)來說呢，掌握這個周期性變化，就可以比較理性的來把握投資和銷售和時機，多數(shù)企業(yè)應(yīng)該是順勢而行，可以趨利避害，這跟炒股票差不多，只是我們這個投資都是長線的，不像股票可以短線運作。但是本事大的人也可以作反周期的運作，利用低谷期進行房地產(chǎn)的投機來贏利。我們房地產(chǎn)行業(yè)之所以是一個高風(fēng)險行業(yè)，就是因為他的收益周期性長，那么盲目的投資、盲目擴大就會有風(fēng)險。我們中國大陸是不是也有房地產(chǎn)周期性規(guī)律？根據(jù)我和一些學(xué)院派博士一起多年的研究，回答這是肯定的，中國也存在房地產(chǎn)的周期性波動。但是，中國由于房價這些年來一直在持續(xù)上升，因此國外通常用來反應(yīng)房價，用房價波動來反應(yīng)周期這個指標(biāo)我們不好用。那么，我們選擇了用下面這三個指標(biāo)，我一會兒把圖版演示出來大家看看是不是周期性波動，一個是銷售額增長，賣多少錢，第二銷售面積增長，市場買了多少房，第三投資額增長，就是由于市場拉動，那么產(chǎn)業(yè)投資增長是高還是低。這三個指標(biāo)來分析房地產(chǎn)周期性波動的規(guī)律。大家請看這個就是我們從1987年以來，房地產(chǎn)商品房屋銷售額的這種增幅，這是從人民幣來表現(xiàn)它的增幅。第二個就是商品房銷售面積，就是用平方米來表現(xiàn)的這種銷售增長和下降的幅度。這個是開發(fā)企業(yè)投資的增長和下降的幅度，我們可以看出，這三個圖驚人的一致，證明大陸房地產(chǎn)確實有著周期性發(fā)展的規(guī)律。那么這三個圖，其中我認(rèn)為銷售面積增長它本身去除了前面我所說的，房價在持續(xù)上揚這樣一些影響判斷的因素，它反應(yīng)的房屋需求市場的變化比較直接，那么我們以它作為研究周期的基礎(chǔ)，大家可以看到，我們應(yīng)該說是從1984年以來，中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)了這樣一種需求，包括投資，包括周期性變化的這種曲線。為了能夠看得更清楚，我把這個基線往上移一下，移到2—3％，大家可以看得更清楚，解決是這樣一種曲線。大家再看不清楚，我再做一條趨勢線，那么咱們大陸的房地產(chǎn)市場需求狀況反應(yīng)出的周期性波動是這樣一條曲線，做出這條曲線來，我們花了好長時間的心血。從這些曲線上我們可以看到，我們從有資料記載的1984年開始，房地產(chǎn)在中國大陸已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期，從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間，到1989到1990年是一個低落期，從1991年到1995年是第二個發(fā)展期，那么到997年又是一個低落期，從98年中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。我們中國大陸的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：一個是到底是多少年為一個周期，研究它的發(fā)展歷史和前兩個發(fā)展周期的這種頻率，我們可以看出，大約都是五年發(fā)展，兩年低落，也就是說七到八年為一個周期；第二個就是中國大陸房地產(chǎn)的周期里邊，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這是顯示出一個以量的需求為主的國家，市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，這個明顯不同于房地產(chǎn)總過剩的國家和地區(qū)；第三個再從銷售增長和投資增長的關(guān)系我們來分析，可以看到這條曲線是我們剛才顯示的銷售的增長，那么這條紅線是投資額的增長，我們可以看到，銷售增長直接影響到投資的增長。那么，比如96年，房地產(chǎn)銷售額下降，就影響到96年和97年，特別是97年的投資。那么，從98年以來，房地產(chǎn)持續(xù)旺銷，也就拉動了房地產(chǎn)投資從98年以后持續(xù)上揚，而且上揚幅度還比較大，從這張圖來看銷售額的增長已經(jīng)超過了市場銷售面積的增幅。下面我們再就這個周期性發(fā)展的理論性判斷，來結(jié)合實際，分析一下我們今后，特別是今后兩年我們國家房地產(chǎn)發(fā)展的走勢，因為這個大家最關(guān)心。因為目前房地產(chǎn)處于高漲期已經(jīng)四年了，市場會不會出現(xiàn)下滑或者導(dǎo)致衰退，根據(jù)我用我們國家的房地產(chǎn)周期性發(fā)展規(guī)律進行的理論推導(dǎo)，和對目前的市場容量、市場走勢的分析，我所作出的判斷是，在這個發(fā)展周期，全國的房地產(chǎn)業(yè)還將保持兩年左右的發(fā)展增長態(tài)勢，在這個觀點判斷之前，過分悲觀或者過分的樂觀的認(rèn)識我認(rèn)為都是有害的或者是不必要的。那么在這個周期保持持續(xù)增長，也就是說這個周期有可能被拉長那么年把，它的意義是什么呢？一個是中國加入WTO，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，將形成一個全面利好的格局；第二個就是因為國際經(jīng)濟形勢的變化，政府要千方百計擴大內(nèi)需，擴大內(nèi)需中最現(xiàn)實的就是鼓勵老百姓買房子；第三個是我們國家的國民經(jīng)濟目前在世界上是一枝獨秀，那么政府和社會各界都會努力保證國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展這樣一種宏觀背景；第四個是在這個發(fā)展之中，我們可以看到?jīng)]有那種急起急落的情況，土地管理和開發(fā)投資都比較理性，這與我們多年在呼吁要理性投資有關(guān)系，雖然前兩年銷售額增長那么猛，但是開發(fā)投資總體上還是在平穩(wěn)增長。理性發(fā)展有利于拉長目前的增長期，但是房地產(chǎn)發(fā)展周期畢竟是個規(guī)律，規(guī)律就是你不可能從根本上改變，開發(fā)投資的理性化和政府的這種行為的反周期，政府宏觀調(diào)控的反周期，都只能延緩衰退或者是減緩波幅，減輕這種波動對經(jīng)濟可能造成的損害，它并不能改變經(jīng)濟規(guī)律本身。在市場經(jīng)濟情況下，資本要向贏利高的行業(yè)流動這是你擋不住的，這是必然的，現(xiàn)在在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。那么我認(rèn)為引發(fā)周期性衰退形成的因素現(xiàn)實來說有這么三條：一個是現(xiàn)在開發(fā)投資量過大，會不會有一天做成房屋產(chǎn)出過量，如果市場不能有效需求擴大，或者出現(xiàn)某些因素嚴(yán)重影響居民的購買心理，都會引發(fā)周期性衰退。剛才我們已經(jīng)看到這個圖，就是說現(xiàn)在的投資額和銷售額相比，投資額已經(jīng)超過銷售額35％，應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，每年都是投資額略大于銷售額這樣一種發(fā)展態(tài)勢。為什么呢？投資額只有大于銷售額，才能為今后銷售額的擴大提供一種物質(zhì)基礎(chǔ)，否則它不可能有銷售，沒有房子怎么辦？但是，這種投資額超過銷售額過大，就加大了投資風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)說目前的這種投資增長預(yù)期，是建立在一種良好的市場預(yù)期的條件下，那么特別是現(xiàn)在新開工項目的增長，說明房地產(chǎn)業(yè)最近幾年來，投入產(chǎn)出和效益狀況已經(jīng)引起了人們，包括其他產(chǎn)業(yè)的重視，不少人已經(jīng)紛紛的向房地產(chǎn)投