【正文】 現(xiàn)代物流建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng) 目建 議 書2015年8月18日目 錄第一章 總論一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況三、項(xiàng)目簡況四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、項(xiàng)目區(qū)概況二、項(xiàng)目背景三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件分析一、主要建設(shè)條件二、SWOT分析第四章 項(xiàng)目位置、占地面積分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第五章 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營方案一、項(xiàng)目建設(shè)初步安排二、組織機(jī)構(gòu)三、運(yùn)營期間的物業(yè)管理第六章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)二、投資估算第七章 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益初步分析一、財(cái)務(wù)初步分析二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和產(chǎn)業(yè)鏈動(dòng)初步分析第八章 環(huán)境影響初步評(píng)價(jià)一、采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)二、項(xiàng)目環(huán)境影響分析三、環(huán)境保護(hù)治理措施第九章 社會(huì)影響初步分析一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響二、項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性三、項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響四、項(xiàng)目對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響第十章 投資風(fēng)險(xiǎn)的初步分析一、投資風(fēng)險(xiǎn)二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)第十一章 初步項(xiàng)目結(jié)論與建議一、結(jié)論二、建議54 / 55第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱橋港現(xiàn)代物流項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況單位名稱：請(qǐng)成立投資主體單位概況：三、項(xiàng)目簡況項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建；項(xiàng)目建設(shè)期：2015年8月2017年10月。建設(shè)地點(diǎn)及用地面積：項(xiàng)目位于安慶市望江橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于華陽鎮(zhèn)和雷池鄉(xiāng)沿江一線，緊臨長江黃金水道的橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)坐擁望東長江大橋和天然優(yōu)良港口——華陽港，區(qū)位得天獨(dú)厚，交通優(yōu)勢明顯。建設(shè)中的濟(jì)廣高速和省道華蓮線穿區(qū)而過，項(xiàng)目占地面積為70畝。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容:按照設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設(shè)集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流區(qū)。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總投資：12000萬元。資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金來源為通過引進(jìn)投資者企業(yè)投資。效益情況：該項(xiàng)目建成后，可創(chuàng)造8000～12000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)；10年內(nèi)貢獻(xiàn)累計(jì)大約1億元稅收；滿足本地企業(yè)采購生產(chǎn)資料、產(chǎn)品運(yùn)輸集成化運(yùn)輸，極大降低企業(yè)運(yùn)輸成本，產(chǎn)品外運(yùn)還可節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用，利于促進(jìn)本地企業(yè)發(fā)展。表1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單位主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一規(guī)劃用地面積畝70二總建筑面積平方米383001倉儲(chǔ)建筑面積平方米190002各類樓層設(shè)施建筑面積平方米100003鋼構(gòu)大棚建筑面積平方米9300三主要建筑物層高、結(jié)構(gòu)1立體倉庫框架結(jié)構(gòu)，2辦公綜合樓框架結(jié)構(gòu)，3鋼構(gòu)棚單層，4其他多層框架或磚混，四建筑相關(guān)控制指標(biāo)1投資強(qiáng)度萬元/畝 (控制指標(biāo)值：≥100萬元/畝)1容積率(控制指標(biāo)≥)2建筑系數(shù)％（控制指標(biāo)值：≥30%）4辦公生活設(shè)施用地面積占　　總面積比例%(控制指標(biāo)值：≤7%)3綠化率18%(控制指標(biāo)值：≤20%)五經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目建設(shè)投資萬元120002正常運(yùn)營年份年?duì)I業(yè)額萬元210004項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（10年研究期）基準(zhǔn)財(cái)務(wù)收益率取14%4000萬元(所得稅前)；　　　　1200萬元(所得稅后)5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％　%(所得稅前)；　　%(所得稅后)第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目區(qū)概況安徽望江地處皖鄂贛三省交界的長江中下游北岸，總控制面積1357平方公里，轄8鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，118個(gè)行政村和17個(gè)社區(qū)，為全國新興紡織基地縣、農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地縣、生態(tài)示范區(qū)試點(diǎn)縣、皖江縣城帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)重點(diǎn)縣、大別山連片扶貧開發(fā)片區(qū)縣、中國金融生態(tài)縣及安徽省投資環(huán)境十佳縣。成語“不敢越雷池一步”即源于此。作為雷池故里、三孝之鄉(xiāng)的濱江古邑，望江境內(nèi)物產(chǎn)富饒、環(huán)境優(yōu)美、民風(fēng)淳樸、人文薈萃，宜人宜居、宜旅宜商。望江承東啟西、連南接北、通江達(dá)海，區(qū)位獨(dú)特，處于武漢、南京、杭州、合肥、南昌五大省會(huì)縣城的中心位置，是長三角和珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)接交匯地、東部沿海產(chǎn)業(yè)向西轉(zhuǎn)移的陽光腹地和安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略的“橋頭堡”。，望東長江大橋及濟(jì)廣高速北岸連接線項(xiàng)目建成通車，將與江南沿江高速、安景高速和江北滬蓉高速實(shí)現(xiàn)互融互通，全面融入全國現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。安徽望江橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于2010年12月28日經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)籌建。該開發(fā)區(qū)位于望江縣華陽鎮(zhèn)和雷池鄉(xiāng)沿江一線，總體規(guī)劃為橋頭區(qū)、港口區(qū)、遠(yuǎn)景區(qū)，分期建設(shè)。起步區(qū)為橋頭片區(qū)，其中一期規(guī)劃面積4平方公里。重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、新型材料業(yè)、裝備制造業(yè)等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是建成產(chǎn)業(yè)特色鮮明、綜合配套能力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，帶動(dòng)望江經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。緊臨長江黃金水道的橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)坐擁望東長江大橋和天然優(yōu)良港口——華陽港，區(qū)位得天獨(dú)厚，交通優(yōu)勢明顯。建設(shè)中的濟(jì)廣高速和省道華蓮線穿區(qū)而過，望東長江大橋華陽互通連接線將打通望江縣城及沿江地區(qū)與濟(jì)廣高速公路的對(duì)外重要通道。隨著北岸高速接線工程2015年建成通車和望東長江大橋2016年竣工，大橋、高速、國道、港口、長江航運(yùn)與沿江鐵路、機(jī)場交匯，將構(gòu)建形成現(xiàn)代水陸空一體的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，這必將為橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的加速發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。近年來，縣委、縣政府高度重視橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，成立了以縣委書記為政委、縣長為指揮長的高規(guī)格的籌建工作指揮部，加速啟動(dòng)橋港開發(fā)區(qū)起步區(qū)建設(shè)，按照“產(chǎn)城一體、城鄉(xiāng)一體”的要求，加快區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，推進(jìn)開發(fā)區(qū)“七通一平”建設(shè)，打造招商引資平臺(tái)，樹立橋港品牌形象，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城互動(dòng)、產(chǎn)城融合。二、項(xiàng)目背景（一）安慶市望江縣物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著我縣大開放、市場化、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，物流業(yè)也在快速發(fā)展，服務(wù)水平也在不斷提高，也進(jìn)一步為我縣強(qiáng)力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、積極打造承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。具體表現(xiàn)如下：物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2013年，全縣從事物流業(yè)的法人單位18個(gè)，產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位253個(gè)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，2013年我縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額為37億元。進(jìn)出口11723萬美元，利用外資1786萬美元。物流中心縣城的框架初步形成。已建成總投資3億元的龍湖商貿(mào)城、。宏利步行街、人和商業(yè)步行街、雷陽餐飲娛樂特色路、家電一條街等已在火熱運(yùn)行之中。 物流基地與橋港貨物運(yùn)輸取得新的成就。發(fā)展“六個(gè)一”立體交通，望東長江大橋和華陽港區(qū)正在建設(shè)之中，將促進(jìn)物流基地、物流中心以及大市場建設(shè)。物流產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位、個(gè)體戶競爭力大有提高。在商務(wù)部門實(shí)施“萬村千鄉(xiāng)市場工程”、“雙百市場”和“雙進(jìn)社區(qū)”等工作推動(dòng)下，培育了青園、華夏、星都等一批骨干企業(yè)。涌現(xiàn)出中郵、中煙、汽運(yùn)、長江航運(yùn)等一批第三方物流龍頭企業(yè)。物流基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，運(yùn)力較快提升。得天獨(dú)厚的65公里長江岸線資源利用做了規(guī)劃，萬噸級(jí)華陽貨運(yùn)碼頭正在抓緊建設(shè)之中；望東長江大橋、濟(jì)廣高速望江段、S332安九一期提標(biāo)升級(jí)、S211線改擴(kuò)建工程已正在建設(shè)之中；縣鄉(xiāng)村道路條件得到較大改善，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，一批集倉儲(chǔ)、配送、技術(shù)設(shè)備完善一體的物流中心將得到快速發(fā)展。（二）近年來物流業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢近年來，望江縣委、縣政府堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣、開放活縣、人才興縣、生態(tài)立縣“四大戰(zhàn)略”，認(rèn)真落實(shí)加快發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展、和諧發(fā)展“五項(xiàng)基本要求”，為實(shí)現(xiàn)望江跨越崛起、全面建成小康社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在機(jī)械、食品、新型建材、生物制藥和電子信息等方面培育了一批支柱產(chǎn)業(yè)，刺激動(dòng)了消費(fèi)品市場需求，推動(dòng)了望江商貿(mào)物流業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。 物流需求不斷擴(kuò)大，物流總量迅速增長近年來商貿(mào)物流業(yè)呈平穩(wěn)較快增長。物流需求增長主要源于四個(gè)方面：一是工業(yè)和經(jīng)濟(jì)外向度持續(xù)提高；二是區(qū)域性專業(yè)化市場輻射半徑不斷擴(kuò)大；三是支柱特色產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；四是農(nóng)產(chǎn)品基地化和商品量大幅增加?；A(chǔ)設(shè)施不斷完善，有力支撐物流業(yè)發(fā)展近年來，我縣交通飛速發(fā)展，形成了較為完善的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。目前，正在建設(shè)中望東長江公路連通大江南北，將把望江交通干線與江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合銅黃高速實(shí)現(xiàn)互通，同時(shí)與江南的銅九鐵路交匯互融。濟(jì)廣高速公路從望江縣城東側(cè)穿過，在橋港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和安九公路設(shè)置出入口，隨著2016年望東長江大橋和高速的建成通車，將把望江公路交通提高到一個(gè)新的水平。物流企業(yè)不斷壯大，企業(yè)理念開始轉(zhuǎn)變物流企業(yè)的服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，服務(wù)水平不斷提高。與此同時(shí)，一些企業(yè)開始接受現(xiàn)代商貿(mào)物流理念，積極探索加強(qiáng)商貿(mào)物流管理的有效形式和方法。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲(chǔ)和配送職能統(tǒng)一整合，實(shí)行一體化供應(yīng)鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提高倉儲(chǔ)利用率，加快資金的周轉(zhuǎn)。有些中小企業(yè)還把商貿(mào)物流業(yè)務(wù)從核心業(yè)務(wù)中分離出來，實(shí)行業(yè)務(wù)外包或與商貿(mào)物流企業(yè)建立長期合作伙伴關(guān)系，擺脫繁雜的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)事務(wù)，集中精力抓企業(yè)發(fā)展和市場競爭。發(fā)展軟環(huán)境不斷改善，政府部門服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)近年來，先后出臺(tái)了國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》(國發(fā)〔2009〕8號(hào))、《安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》(皖政〔2009〕89號(hào))、《安慶縣現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等綱領(lǐng)性文件，為物流業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了良好的發(fā)展環(huán)境。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性建設(shè)望江橋港現(xiàn)代物流項(xiàng)目是迎合世界物流業(yè)發(fā)展的潮流，積極參與我國區(qū)域物流大布局的需要。近年來，世界物流發(fā)展呈現(xiàn)出以下七大趨勢。一是物流進(jìn)入全球化發(fā)展時(shí)代；隨著經(jīng)濟(jì)全球化的逐步融合，國際化采購、國際化生產(chǎn)、國際化銷售格局的形成，伴隨而來的是國際化物流。如果沒有順暢的國際物流，國際貿(mào)易就不會(huì)擴(kuò)大，跨國生產(chǎn)和全球采購也就難以實(shí)現(xiàn)。反過來，在國際化大生產(chǎn)、國際資本大流動(dòng)、國際貿(mào)易大發(fā)展、全球經(jīng)濟(jì)一體化日益進(jìn)展的新經(jīng)濟(jì)格局中，也迫切要求國際物流走向全球化經(jīng)營。近些年來國際跨國物流企業(yè)，由原來雄據(jù)國際海、陸、空運(yùn)輸市場，進(jìn)而深入各國參與物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流樞紐建設(shè)，一步步地完善了跨國物流網(wǎng)絡(luò)框架和主干線與支線的銜接，使國際物流網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了徹底的貫通和觸角的終極化。借助經(jīng)濟(jì)全球化的大好良機(jī)，通過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關(guān)鍵的物流環(huán)節(jié)，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己的投資主體地位，確保了國際物流的暢通無阻，從而進(jìn)一步拓寬了國際物流通道，促進(jìn)了全球物流的大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展的新時(shí)代。二是物流向更高階段發(fā)展；在物流的概念和定義方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)在激烈的市場競爭的群體優(yōu)勢化，物流的作用顯得單一和不足。物流必須與生產(chǎn)、采購、銷售以及信息相結(jié)合，形成整體優(yōu)勢，才能適應(yīng)新的競爭環(huán)境，企業(yè)只有在發(fā)揮核心競爭力的同時(shí)，與自己的上游企業(yè)和下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，參加由優(yōu)秀的生產(chǎn)者、原材料供應(yīng)者、產(chǎn)品批發(fā)商、零售商、物流企業(yè)乃至相關(guān)的金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢等企業(yè)優(yōu)勢組合的同盟體，才能維持生存和發(fā)展。由于逐漸由單個(gè)企業(yè)與單個(gè)企業(yè)之間的競爭，轉(zhuǎn)向了企業(yè)群體與企業(yè)群體之間的競爭，物流的功能便顯得乏力，只有形成供應(yīng)鏈才能滿足這種競爭的需要，所以，作為一種重要的發(fā)展趨勢，物流漸漸地被涵蓋在供應(yīng)鏈管理之中，或者說物流向更高的階段發(fā)展了。美國物流管理協(xié)會(huì)早在原有物流定義的開頭加上了“物流是供應(yīng)鏈流程的一部分”的內(nèi)容。當(dāng)然，這并不等于供應(yīng)鏈就代替了物流的地位和作用，更不能理解為物流已經(jīng)不重要。供應(yīng)鏈的有效實(shí)施需要具備一定條件，比如供應(yīng)鏈成員企業(yè)的誠信度和合作精神，這是最起碼的要素。我國目前階段，主要解決的問題仍然是物流，但這也不等于說我國不能開展供應(yīng)鏈管理，跨越式發(fā)展也是可能的。三是物流向外圍延伸；物流由于是一門新興的產(chǎn)業(yè)，所以，物流的范圍和主攻方向一直隨著經(jīng)