【正文】 住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 1 頁 共 51 頁 一、 相關(guān)背景 2020 年 6 月 8 日 ，國務(wù)院頒布了 第 379 號 中華人民共和國國務(wù)院令 ，《物業(yè)管理?xiàng)l例》 自 2020 年 9 月 1 日起 正式 施行 ，明確提出‘ 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 ’。 2020 年 12 月 4 日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布第 165 號令，正式頒布了 《 住房專項(xiàng)維修資金管理辦法 》，并于 2020 年 2 月正式施行。《 住房專項(xiàng)維修資金管理辦法 》對維修資的征繳、使用等均做了詳細(xì)說明，將物業(yè)維修資金的管理提高到更高的法規(guī)層面。 在此之前，全國各地部分城市就本地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，相繼出臺了各自的物業(yè)管理?xiàng)l例法規(guī)，其中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的歸 集管理，各地也各不相同。目前主要存在兩種管理模式：一是開發(fā)商代收代管，而后由成立的業(yè)主大會或業(yè)主委員會管理，二是政府主管部門集中監(jiān)管，業(yè)主所有。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的人工會計(jì)賬冊管理模式已難以應(yīng)付，相關(guān)軟件系統(tǒng)也應(yīng)運(yùn)而生。 二、產(chǎn)品簡介 《毅成達(dá)住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)》（以下簡稱“本系統(tǒng)”）遵循‘統(tǒng)一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督’的原則，融合了涉及商品房、房改房、二手房等多種性質(zhì)房屋維修資金的管理，系統(tǒng)幾乎涵蓋了所有目前所能預(yù)見的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，并提供方便住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 2 頁 共 51 頁 的開發(fā)方法 ，以適應(yīng)不同地區(qū)不同政策的需求。 本系統(tǒng) 版本 于 2020 年 10 月立項(xiàng)， 03 年底研發(fā)成功并在南京物業(yè)管理辦公室試運(yùn)行， 04 年 6 月正式上線運(yùn)行。經(jīng)過六年多不斷完善，先后在江蘇南京（包括浦口、江寧、六合、高淳、潥水十一區(qū)兩縣）、淮安（包括漣水、楚州、盱眙等三區(qū)四縣）、安徽安慶、安徽天長、山東棗莊（包括騰州市、薛城區(qū)、臺兒莊區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)一市）等近 20 家客戶實(shí)施，目前系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定，管理的業(yè)主戶數(shù)近 240萬，管理的資金規(guī)模達(dá)到 100 多億。 目前已升級至 版本，包含 B/S 和 C/S 結(jié)構(gòu)兩種模式，為客戶提供更多的選 擇空間。 三、技術(shù)方案 建設(shè)原則 目前管理信息系統(tǒng)（ MIS）主要架構(gòu)模式有 B/S/S 和 C/S/S 兩種： B/S/S(瀏覽器 /應(yīng)用服務(wù)器 /數(shù)據(jù)庫服務(wù)器 )架構(gòu)是目前運(yùn)行于廣域網(wǎng)內(nèi)的管理系統(tǒng)普遍采用的系統(tǒng)架構(gòu)，它的優(yōu)點(diǎn)是無需安裝系統(tǒng)客戶端，只要安裝了網(wǎng)頁瀏覽器，如 IE、 FireFox、 Maxthon 等即可，維護(hù)方便。 C/S/S(客戶端 /應(yīng)用服務(wù)器 /數(shù)據(jù)庫服務(wù)器 ) 架構(gòu)主要用于局域網(wǎng)，它與傳統(tǒng)的 C/S 兩層結(jié)構(gòu)不同， C/S/S 是瘦客戶端，只需簡單的安裝即可，無需復(fù)雜的環(huán)境配置，并可實(shí)現(xiàn)自動升級。其最大的優(yōu) 點(diǎn)在于住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 3 頁 共 51 頁 操作簡便性及符合 Windows 用戶操作習(xí)慣。對于需要大量輸入、調(diào)用計(jì)算機(jī)外設(shè)的功能， C/S/S 結(jié)構(gòu)有著強(qiáng)大的優(yōu)勢。我公司所開發(fā)的C/S/S 結(jié)構(gòu)平臺，所有功能均是一個(gè)獨(dú)立的插件，方便升級和維護(hù)。并且所有查詢結(jié)果均可進(jìn)行標(biāo)題排序、導(dǎo)出 Excel、用 Excel 打開，并可實(shí)現(xiàn)快速記錄定位，方便局域網(wǎng)內(nèi)用戶操作。 因此，在項(xiàng)目架構(gòu)設(shè)計(jì)上，采用 C/S/S 與 B/S/S 模式共存的體系架構(gòu)：局域網(wǎng)內(nèi)部用戶可以使用 C/S/S 版本的功能，均可實(shí)現(xiàn)相同業(yè)務(wù)；對于廣域網(wǎng)用戶，則采用 B/S/S 版本的功能，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程登錄系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)務(wù) 處理，主要面對物業(yè)公司、業(yè)委會等分散在全市各地的用戶。 在系統(tǒng)建設(shè)方面，我們堅(jiān)持以下原則，確保系統(tǒng)安全、穩(wěn)?。? ? 冗余數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，保證數(shù)據(jù)安全準(zhǔn)確。 從以下幾個(gè)方面確保數(shù)據(jù)的安全： 業(yè)務(wù)處理各環(huán)節(jié)進(jìn)行冗余數(shù)據(jù)檢驗(yàn)及事務(wù)處理，在后臺對數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯校驗(yàn)，確保數(shù)據(jù)平衡；同時(shí)進(jìn)行自動對帳及手工對帳，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能的問題并進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。 局域網(wǎng)用戶只能通過軟件客戶端經(jīng)中間件登錄系統(tǒng)，用戶無法直接連接數(shù)據(jù)庫；用戶登錄密碼采用加密方式存儲，避免泄露；同時(shí)可對用戶登錄地址 (IP 地址或 MAC 地址 )進(jìn)行綁定，防止惡意登錄。 廣域網(wǎng)用 戶通過瀏覽器登錄時(shí)，采用認(rèn)證機(jī)制訪問，拒絕非法用戶登錄，保證系統(tǒng)不受惡意攻擊。 數(shù)據(jù)庫用戶名及密碼不定期變更，防止非法用戶擅改數(shù)據(jù)。 住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 4 頁 共 51 頁 ? 通過角色分工與功能模塊劃分，實(shí)現(xiàn)多種管理模式。 針對不同的管理模式，設(shè)置多個(gè)角色，為每個(gè)角色定制不同的業(yè)務(wù)權(quán)限；并可針對不同管理模式下的相關(guān)業(yè)務(wù)單獨(dú)設(shè)計(jì)開發(fā)功能模塊。這樣，為相關(guān)操作用戶授予不同的角色，該用戶登錄系統(tǒng)后將實(shí)現(xiàn)指定模式下的業(yè)務(wù)處理。 同一個(gè)用戶可以設(shè)置多個(gè)角色，以實(shí)現(xiàn)在不同角色間的切換，完成不同模式下的業(yè)務(wù)處理。 ? 界面人性化定制，使用高效簡潔方便。 經(jīng)過多年的 MIS 系統(tǒng)實(shí)施經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并結(jié)合用戶反饋意見，系統(tǒng)從設(shè)計(jì)到研發(fā)，綜合考慮了不同用戶的操作習(xí)慣，業(yè)務(wù)界面簡潔、方便、高效，并留有個(gè)性定制功能，方便用戶定制符合自己操作習(xí)慣的系統(tǒng)設(shè)置，提高工作效率。 同時(shí)，將各種使用頻率較高的功能集成所有界面中，方便用戶導(dǎo)出、排序、查詢、打印等。 ? 預(yù)留系統(tǒng)接口，實(shí)現(xiàn)無縫對接。 本系統(tǒng)是一個(gè)開放的平臺，可以擴(kuò)展任何業(yè)務(wù)功能。并可根據(jù)實(shí)際情況與其它軟件，如財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)交互 (需該軟件供應(yīng)商支持 )；也可擴(kuò)展接口，實(shí)現(xiàn)與房產(chǎn)局信息平臺的數(shù)據(jù)共享。 維修資金管理的需 求以及運(yùn)行的業(yè)務(wù)流程處于不斷的變化之中 ,住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 5 頁 共 51 頁 在系統(tǒng)的使用過程中，隨著管理人員和業(yè)務(wù)人員信息化素質(zhì)的提高以及管理和業(yè)務(wù)上的調(diào)整需要，不可避免地需要對現(xiàn)有系統(tǒng)的各種信息和業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整和整合。 根據(jù)目前專項(xiàng)維修資金政府監(jiān)管與業(yè)主大會自管相結(jié)合的管理模式要求，本系統(tǒng)的整體設(shè)計(jì)在一開始就充分考慮到系統(tǒng)在近期和將來的變化，應(yīng)是逐漸由政府監(jiān)管向業(yè)主大會自管進(jìn)行過渡，系統(tǒng)能夠在發(fā)生變化時(shí)從容地實(shí)現(xiàn)變化的要求。系統(tǒng)除了需要考慮業(yè)務(wù)需求的變化，而且還要考慮由用戶層面及數(shù)據(jù)的增加，所帶來的硬件環(huán)境和網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的變化。隨著業(yè)務(wù)量和數(shù) 據(jù)量的增加，系統(tǒng)對硬件環(huán)境的要求也會增加。當(dāng)前系統(tǒng)的開發(fā)需要考慮目前硬件環(huán)境、和將來硬件環(huán)境和網(wǎng)絡(luò)環(huán)境升級時(shí)，系統(tǒng)能夠無縫地移植到新的環(huán)境中，即系統(tǒng)是建筑在跨平臺的運(yùn)行環(huán)境之上的。 鑒于上述分析，本系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)思想遵循以下幾項(xiàng)原則： ? 安全性 安全是系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行的首要保證。本系統(tǒng)采用三層體系結(jié)構(gòu)，與數(shù)據(jù)庫的連接受到嚴(yán)格控制；用戶登錄密碼加密傳輸，加密存儲；支技 IP 綁定登錄；外網(wǎng)用戶數(shù)字認(rèn)證登錄等嚴(yán)格安全措施，確保數(shù)據(jù)安全。 ? 統(tǒng)一性 對維修資金管理中涉及的不同管理對象、管理模式、管理層級進(jìn)行整體方案的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使得用戶在同一個(gè)操住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 6 頁 共 51 頁 作平臺之下即可完成不同的業(yè)務(wù)功能。 ? 先進(jìn)性 充分利用當(dāng)前流行的操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡(luò)通訊、服務(wù)器、客戶機(jī)、中間件的最新、成熟的技術(shù)成果，轉(zhuǎn)化到系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)中去，發(fā)揮軟硬件的最大效能。 ? 實(shí)用性 在保證業(yè)務(wù)功能的準(zhǔn)確性前提下，提高業(yè)務(wù)操作的實(shí)用性，增加了排序、導(dǎo)出、查詢、打印、過濾、定制樣式等等實(shí)用功能，為日常操作提高了效率。 ? 靈活性 維修資金管理工作具有很強(qiáng)的政策性，并且與相關(guān)環(huán)節(jié)聯(lián)系密切。一旦政策發(fā)生變化或上下游環(huán)節(jié)發(fā)生調(diào)整，勢必影響系統(tǒng)的動行。因此，系統(tǒng)應(yīng)具備很強(qiáng)的靈 活性。本系統(tǒng)的靈活性體現(xiàn)在 MVC 的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及插件化、模塊化的功能設(shè)計(jì)，這樣局部的調(diào)整或后臺業(yè)務(wù)的調(diào)整對整個(gè)系統(tǒng)幾乎沒有影響，功能的擴(kuò)展上則更加便捷。 本系統(tǒng)設(shè)計(jì)的使用對象涵蓋包括局信息中心或上級主管領(lǐng)導(dǎo)、市級資金管理部門、區(qū)級資金管理部門、業(yè)主委員會、售房單位、建設(shè)單位、物管單位、專戶銀行、購房人或業(yè)主等使用對象，分布范圍廣，因此要求系統(tǒng)不能完全運(yùn)行于局域網(wǎng)內(nèi)，而要形成一個(gè)基于公網(wǎng)的開放式平臺。 住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 7 頁 共 51 頁 鑒于上述情況，系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D如下所示： 當(dāng)然，根據(jù)各地的管理規(guī) 模和實(shí)際情況，僅需要‘中心子系統(tǒng)’即可實(shí)現(xiàn)當(dāng)前的工作需要，其它部分可根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行增加擴(kuò)展，而不會有任何影響。 ? J2EE 技術(shù) J2EE 是 SUN 公司提出的在分布式環(huán)境中的一種體系結(jié)構(gòu)，它提供了一種基于組件的設(shè)計(jì)、開發(fā)、集成、部署企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)的方法，J2EE 平臺提供了多層分布式的應(yīng)用系統(tǒng)模型、重用組件的能力、統(tǒng)住宅專項(xiàng)維修資金管理 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò) 拓?fù)?圖核心層匯聚層接入層中心數(shù)據(jù)庫服務(wù)器物業(yè)處中心系統(tǒng)備份服務(wù)器網(wǎng)絡(luò)管理銀行繳款工作站I n t e r n e t / I n t r a n e t區(qū)局復(fù)核工作站W(wǎng) e b 應(yīng)用服務(wù)器房產(chǎn)局信息網(wǎng)中心交換機(jī)復(fù)核工作站局中心信息系統(tǒng)信息中心數(shù)據(jù)庫服務(wù)器業(yè)委會 物管企業(yè)網(wǎng)站查詢住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 8 頁 共 51 頁 一的安全模型和靈活的事務(wù)控制?；诮M件的 J2EE 企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)具有平臺獨(dú)立性，所以不受任何軟件產(chǎn)品和任何軟件廠家 API 的約束。 J2EE 定義了下面的組件： Application client 和 portlets 是客戶層組件 Java Servlet 和 JSP 組件是 WEB 層組件 Enterprise JavaBean（ EJB） 組件是業(yè)務(wù)處理層組件 ? MVC 設(shè)計(jì)模式 MVC 設(shè)計(jì)模式將 項(xiàng)目分解為模型 （ Model） 、視圖 （ View） 和控制 （ Control） 三部分 。其中“ 模型 ” 是完成任務(wù)的代碼 ；“ 視圖 ”既是表達(dá) 界面 ；“ 控制器 ”則 控制著模型和視圖之間的交互過程。 三者之間的關(guān)系如下圖所示。 Control(Servlet)View(JSP)Model(Bean)Client事件更新HTTP ResponseHTTP RequestSetGet MVC 設(shè)計(jì)模式 客 戶端瀏覽器提交請求給服務(wù)器的“ 控制器 ”；“ 控制器 ”根據(jù)系統(tǒng)的配置選擇相應(yīng)的“ 模型 ”；“ 模型 ”完成處理數(shù)據(jù)的任務(wù)和生成“ 視圖 ”的任務(wù)；“ 視圖 ”則返回客戶端更新瀏覽器的內(nèi)容。由此完成一個(gè)操作。 MVC 設(shè)計(jì)模式實(shí)現(xiàn)了 應(yīng)用的業(yè)務(wù)邏輯封裝 ，規(guī)范了 基于住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 9 頁 共 51 頁 JSP/Servlet 的 Web 應(yīng)用 開發(fā)。 維修資金管理系統(tǒng)將采用跨平臺的 J2EE 技術(shù)架構(gòu)。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展或企業(yè) IT 環(huán)境的整合，維修資金管理系統(tǒng)能夠隨時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)需要移植到其他的操作系統(tǒng)，譬如 Windows、 Linux、 SUN Solaris、 HP UX 等。建筑在 J2EE 技術(shù) 架構(gòu)上的應(yīng)用系統(tǒng)提供了這種可能性。 維修資金管理系統(tǒng)的系統(tǒng)整體框架如下圖所示。 用戶界面 （ J SP ）瀏覽器 HTTP / HTTPS應(yīng)用系統(tǒng) （ J av a ）應(yīng)用服務(wù)器 （ W eb Lo g ic / W eb Sp h ere / To m Cat / J Bo s s ）操作系統(tǒng) （ W in d o ws / Un ix / Lin u x / AIX / HP UX ）數(shù)據(jù)庫 （ Oracle / SQL Server / DB 2 ）HTM L 系統(tǒng)架構(gòu) 對系統(tǒng)的操作則通過臺式機(jī)或筆記本的瀏覽器，以 HTTP/HTTPS協(xié)議連接到服務(wù)器上。服務(wù)器上的用戶操作界面使用目前流行的 JSP格式。但維修資金管理系統(tǒng)的 JSP 有兩個(gè)特殊的要求： 1) 嚴(yán)格使用住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)軟件項(xiàng)目方案簡介 秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達(dá)己 第 10 頁 共 51 頁