【正文】 目 錄 第一章 總 論 1 項(xiàng)目概況及目標(biāo) 1 編制依據(jù)及研究范圍 2 編制原則 3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3 可行性研究結(jié)論 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 6 第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 10 公司基本情況 10 第四章 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 12 市場(chǎng)現(xiàn)狀 12 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 17 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 21 項(xiàng)目選址 21 基礎(chǔ)條件 21 自然條件 23 第六章 建設(shè)方案 25 建設(shè)規(guī)模 25 建設(shè)原則 25 建設(shè)目標(biāo) 25 園區(qū)功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 26 項(xiàng)目建設(shè)各區(qū)布局與功能設(shè)計(jì) 27 物流信息系統(tǒng)建設(shè)方案 28 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 32 總平面布置 32 xx 結(jié)構(gòu) 33 供電系統(tǒng) 33 通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 34 給排水設(shè)施 34 消防 34 通風(fēng)空調(diào) 35 廣播系統(tǒng) 35 節(jié)能措施 35 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 36 環(huán)境保護(hù) 36 安全衛(wèi)生 36 第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng) 37 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 37 園區(qū)管理系統(tǒng) 37 項(xiàng)目實(shí)施方案 38 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 39 工程進(jìn)度 39 項(xiàng)目進(jìn)度 39 第十一章 投資估算與資金籌措 41 投資估算依據(jù) 41 價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 41 投資估算 41 資金籌措計(jì)劃 41 資金運(yùn)籌計(jì)劃 42 還貸計(jì)劃 42 第十二章 效益評(píng)價(jià)及不確定分析 43 評(píng)價(jià)依據(jù)、范圍及指標(biāo) 43 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 44 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 46 清償能力分析 46 不確定性分析 47 第十三章 社會(huì)效益分析 48 附件： （一）湖南 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二）湖南 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司組織機(jī)構(gòu)條碼證； （三）湖南 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司稅務(wù)登記證； （四）國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)發(fā)改辦經(jīng)貿(mào) [2020]51 號(hào)“國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)辦公廳關(guān)于湖南 XX 國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目審批問(wèn)題的復(fù)函”； （五）湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)湘計(jì)經(jīng)貿(mào) [2020]256號(hào)“關(guān)于湖南 XX 國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”； （六）長(zhǎng)沙市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)長(zhǎng)計(jì)經(jīng)貿(mào) [2020]335 號(hào)“長(zhǎng)沙市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于湖南 XX 國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》的通知； （七）國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中 小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于在長(zhǎng)沙市開(kāi)展中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小中心 [2020]6 號(hào)），及附件：長(zhǎng)沙市中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系建設(shè)試點(diǎn)工作第一批企業(yè)名單 （八）長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于將“湖南 XX 國(guó)際物流園”列為開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》（長(zhǎng)管經(jīng)貿(mào) [2020]3 號(hào)） （九）長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于請(qǐng)求將區(qū)內(nèi)企業(yè)湖南省 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司“湖南 XX 國(guó)際物流園”列為全國(guó)中小企業(yè)國(guó)際物流示范園的請(qǐng)示》（長(zhǎng)管委 [2020]10 號(hào)） （十）國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào) 中心《關(guān)于同意在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）建立“湖南 XX 中小企業(yè)國(guó)際物流示范園”的附函》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小中心函 [2020]11 號(hào)） （十一）土地使用意向書(shū) （十二）湖南省《關(guān)于加快我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》 （十三）第三方物流企業(yè)入駐湖南 XX 國(guó)際物流園意向協(xié)議 附圖： （一）湖南 XX 國(guó)際物流園平面規(guī)劃圖 第一章 總 論 受湖南省 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的委托，我們對(duì)湖南 XX 國(guó)際物流園建設(shè)項(xiàng)目可行性進(jìn)行了研究，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料 ，并與建設(shè)單位交換意見(jiàn)，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《湖南 XX 國(guó)際物流園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 項(xiàng)目概況及目標(biāo) 項(xiàng)目名稱：湖南 XX 國(guó)際物流園第一期工程 建設(shè)地點(diǎn)：湖南省長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 建設(shè)單位：湖南省 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 建設(shè)期限： 2 年 湖南 XX 國(guó)際物流園項(xiàng)目擬建在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東， 319 國(guó)道以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規(guī)劃占地 3000 畝，總投資 億元。項(xiàng)目第一期工程總投資 萬(wàn)元，總 xx面積 萬(wàn)平方米，其中：倉(cāng)儲(chǔ)面積 14萬(wàn)平方米， 綜合辦公大樓 萬(wàn)平方米，集裝箱堆場(chǎng)面積 5 萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)： 貨運(yùn)吞吐量達(dá)到 8000 萬(wàn)噸以上，宏觀物流產(chǎn)值 25 億元以上； 與 50 家左右設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過(guò)程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)； 建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能； 引進(jìn)第三方物流企業(yè) 50家以上，為 60家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引 5― 10 萬(wàn)名個(gè)人或企業(yè)成為園區(qū)的會(huì)員； 現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初步形成。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（ 12 年，含 2 年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 107344 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 43788 萬(wàn)元，上繳稅收 23583 萬(wàn)元，安排就業(yè) 150 人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)我省物流業(yè)的發(fā)展，特別是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足長(zhǎng)沙地區(qū)的現(xiàn)實(shí)物流需求，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)效益。 編制依據(jù)及研究范圍 、編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)發(fā)改辦經(jīng)貿(mào) [2020]51 號(hào)“國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì) 辦公廳關(guān)于湖南 XX國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目審批問(wèn)題的復(fù)函”； 湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)湘計(jì)經(jīng)貿(mào) [2020]256號(hào)“關(guān)于湖南 XX 國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”； 長(zhǎng)沙市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)長(zhǎng)計(jì)經(jīng)貿(mào) [2020]335 號(hào)“長(zhǎng)沙市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于湖南 XX 國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》的通知； 湖南省 XX 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 XX 實(shí)業(yè) [2020]021號(hào)“關(guān)于申請(qǐng)湖南 XX 國(guó)際物流園一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的報(bào)告”； 國(guó)家、湖南省、長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃； 長(zhǎng)沙市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃； 《長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)“十五”期間產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及 2020 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要》； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心〔 2020〕 6 號(hào)《關(guān)于在長(zhǎng)沙市開(kāi)展中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》； 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)長(zhǎng)管經(jīng)貿(mào)〔 2020〕 3 號(hào)《關(guān)于將“湖南 XX 國(guó)際物流園”列為開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》； 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心〔 2020〕 11 號(hào)《關(guān)于同意在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）建立“湖南 XX 中小企業(yè)國(guó)際物流示范園”的復(fù)函》； 土地使 用意向書(shū)（長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與湖南省 XX 實(shí)業(yè)有限公司簽訂）； 湖南 XX 國(guó)際物流園總體規(guī)劃； 湖南 XX 國(guó)際物流園公共物流信息系統(tǒng)規(guī)劃方案； 其它文件、協(xié)議等。 、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 項(xiàng)目投資主體的情況 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目布局及及各部分功能定位 項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng) 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析 編制原則 遵照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、多式 聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷(xiāo)售等組織形式和服務(wù)方式”，做好項(xiàng)目定位、搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 按照國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn)》的通知要求，明確項(xiàng)目目標(biāo)、搞好項(xiàng)目規(guī)劃。 根據(jù)湖南省和長(zhǎng)沙市“十五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。 結(jié)合我國(guó)加入 WTO 及對(duì)物流相關(guān)方面的承諾，搞好市場(chǎng)調(diào)研、起步與國(guó)際同步。 按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。 我國(guó)湖南省及長(zhǎng)沙市目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的 管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。 項(xiàng)目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)積極采用國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。 其它規(guī)定及客戶要求。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 表 11 一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 畝 930 2 xx 面積 平方米 218000 倉(cāng)儲(chǔ) 平方米 140000 辦公用房 平方米 28000 集裝箱堆場(chǎng) 平方米 50000 3 貨運(yùn)吞吐量 萬(wàn)噸 8000 4 宏觀物流產(chǎn)值 億元 25 5 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)投資 （建設(shè)期利息 萬(wàn)元，土地款 4900 萬(wàn)元）；流動(dòng)資金 800 萬(wàn)元 6 建設(shè)工期 月 24 7 年平均收入額 萬(wàn)元 正常年 8 年凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 正常年 9 投資回收期 年 所得稅前 年； 所得稅后 年 （含建設(shè)期 2 年） 10 平均投資利潤(rùn)率 % 11 平均投資利稅率 % 12 固定資產(chǎn)投資銀行貸款償還期 年 13 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前： 所得稅后： I 12% 14 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 所得稅前： 所得稅后： I 12% 15 xx 密度 % 26 16 容積率 17 綠地率 % 35 可行性研究結(jié)論 一、湖南 XX 國(guó)際物流園的建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求； 二、湖南 XX 國(guó)際 物流園項(xiàng)目建設(shè)用地符合長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)該宗地的要求； 三、湖南 XX 國(guó)際物流園總體規(guī)劃占地 3000 畝，總投資 億元。項(xiàng)目第一期工程總投資 萬(wàn)元，總 xx 面積 萬(wàn)平方米，其中：倉(cāng)儲(chǔ)面積 14 萬(wàn)平方米，綜合辦公大樓 萬(wàn)平方米，集裝箱堆場(chǎng)面積 5 萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，建設(shè)工期 2 年。項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（ 12 年，含 2 年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 107344 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 43788萬(wàn)元，上繳稅收 23583 萬(wàn)元，安排就業(yè) 150 人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 四、該項(xiàng)目建設(shè)在長(zhǎng)沙經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠 LG曙光電子、長(zhǎng)豐獵豹汽車(chē)、三一重工、華天鋁業(yè)等開(kāi)發(fā)區(qū)大型加工制造業(yè)，聯(lián)系 XX 物流中心、長(zhǎng)沙市水運(yùn)碼頭、鐵路編組站、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)等物流結(jié)點(diǎn)，輻射長(zhǎng)株潭地區(qū)，物流資源豐富，市場(chǎng)潛力巨大。 五、項(xiàng)目建成后，園區(qū)建三大平臺(tái) 物流設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)和物流政策平臺(tái)，具備 5大基本功能：海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能、物流信息港功能、教學(xué)科研培訓(xùn)功能。提供多式聯(lián)運(yùn)、報(bào)關(guān)報(bào)檢、貨運(yùn)代理、信息交易、金融結(jié)算、倉(cāng)儲(chǔ)中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示等物流服務(wù)。整合湖南及周邊省份的物流資源，帶動(dòng)和提升 相關(guān)產(chǎn)業(yè)及湖南工商企業(yè)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)湖南工業(yè)化進(jìn)程。 綜上所述，湖南 XX 國(guó)際物流園項(xiàng)目建設(shè)各方面的條件都已具備，項(xiàng)目實(shí)施后具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，誠(chéng)請(qǐng)省、市、開(kāi)發(fā)區(qū)和各職能部門(mén)以及銀行大力支持，使該項(xiàng)目早日建設(shè)，發(fā)揮效益。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 一、加入 WTO 對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求 加入世貿(mào)組織，對(duì)我國(guó)物流業(yè)來(lái)說(shuō)，既蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國(guó)對(duì)有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷(xiāo)服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批 發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營(yíng)有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部分以及海運(yùn)服務(wù)、集裝箱堆場(chǎng)服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對(duì)外開(kāi)放。因此，這些領(lǐng)域也將在未來(lái)的三年之內(nèi)面臨外資大規(guī)模進(jìn)入帶來(lái)的巨大沖擊。 目前，湖南省正積極探索有利于支持工商企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造和擴(kuò)建，加快技術(shù)進(jìn)步，以便盡快滿足加入 WTO 對(duì)我國(guó)，特別是湖南省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。 通過(guò)物流園的建設(shè)，將各物流企業(yè)、港口、航空等服務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)單位進(jìn)行有序的整合，降低 生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，使這些企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中能夠處于比較有利的地位。 二、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國(guó)剛開(kāi)始起步，但市場(chǎng)前景廣闊 隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認(rèn)為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率以外的“第三利潤(rùn)源”的現(xiàn)代物流業(yè)，已經(jīng)成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。（據(jù)《中國(guó)物流年鑒》）1999 年，我國(guó)國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)流動(dòng)資金占用達(dá)到 億元人民幣，而資金周轉(zhuǎn)速度年平均為