【正文】 房地產工程管理探討與研究（一）設計方案的研究、確定 現在房地產開發(fā)公司購買的土地已經含有土地的使用性質、用地強度、容積率等設計條件，因此房地產開發(fā)公司購買土地后，根據政府部門的設計條件，就要進行項目調研：項目周邊的環(huán)境，項目的市場情況，項目地點的風土人情。進一步進行項目的定位：項目的檔次，項目的銷售對象以及項目的目標。根據以上資料進行建筑方案的研究、設計和確定，做到建筑平面布置合理，結構設計施工經濟。此階段是決定項目成功與否的關鍵，同時也決定著項目的投資收益。例如:某房地產開發(fā)公司過高的估計項目所在地的消費能力，將其開發(fā)的高層項目的套型面積定位在130200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計496套，結果該公司完全陷入了困境。因此，設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。（二）審核圖紙 現在設計院出來的圖紙，因為工期、責任心、技術力量等因素往往錯漏百出，特別是一些細部節(jié)點的建筑做法，這就要求房地產開發(fā)公司的項目管理人員組織好監(jiān)理、施工單位，同時協(xié)調好公司有關的技術人員多看圖、多審圖，提前發(fā)現圖紙的錯漏，并及時解決，保證圖紙的準確性和合理性，從龍頭上堵住錯漏，減少施工階段的設計變更和工程簽證，挽回工期和經濟損失。延伸一下，就是在每一階段施工前，都要研究圖紙，做好準備。同時針對工程實際情況，了解工程做法是否與工程建設實際配套，目前，受專業(yè)水平的限制，房地產開發(fā)公司設計委托任務書的內容不全面，對于工程主體完成后，裝修標準現場定，造成工期控制難度加大，工程費用增加。（三） 研究項目范圍和確定合同內容 我們要對項目范圍進行詳細研究、確定合同條款內容，根據項目范圍確定采用固定總價合同還是使用固定單價合同。根據項目范圍情況研究合同的風險，約定項目的風險范圍。合理規(guī)避合同風險，全面履約，預防和減少合同糾紛。對承包企業(yè)的承諾、服務做好充分的了解熟悉，解決標書的合同范圍是否有遺漏、是否有重復，才能有利于以后的工程管理，加重我們與對方的商談砝碼，贏得對方的尊重。（四） 核對招投標文件、合同、施工圖紙與施工現場實際是否相符 我們要充分了解施工現場的情況，核對招投標文件、合同、圖紙是否與施工現場實際相符，將問題在事前解決。例如：有一工程中，空調發(fā)包供貨合同明確指出：“供需雙方若對合同提出變更意見，應采取書面形式于交貨之日前30天向對方提出合同變更請求，”工地代表在了解合同內容后，想到曾收到一份設計變更，取消兩臺風機盤管，立即召集供貨單位落實，雖然事后確認合同數量已減少了這兩臺風機盤管，但如果我們不了解，而合同中又包含，那么我們需支付這兩臺設備的費用。再比如我們某工程配電箱招標后，專業(yè)工程師在收到投標文件后，發(fā)現漏報一種開關，因數量多，總價相差約四五萬元，在未簽合同前，通過雙方協(xié)商，圓滿解房地產工程管理探討與研究，題目有點大，是偏向于房地產項目的項目施工管理么？對于環(huán)節(jié)而言一般就是質量 進度 成本 安全 等的控制。對于主體而言，還有就是建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位的協(xié)調；對于過程而言就是立項、可研、初步設計、預算、施工圖設計、開工審批、實施、驗收等階段。論文很多的，個人認為主要抓住一點去寫就可以。如何做好房地產工程管理如何做好房地產工程管理工程管理是開發(fā)商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業(yè)并不太清楚如何從開發(fā)商的角度管理工程。工 地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監(jiān)理公司的監(jiān)理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業(yè)人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工 程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協(xié)調、占用領導層時間最多的一個環(huán)節(jié)。問題出在什么地方？從流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：工程前期準備工程計劃管理工程技術管理工程質量管理工程成本管理工程監(jiān)理管理安全文明施工工程質量記錄管理工程移交保修期服務工程管理出問題出在哪個環(huán)節(jié)？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監(jiān)理管理上。計劃管理為什么容易出問題？工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業(yè)很細，沒問題。問 題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什么？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？計劃是工程管理的牛鼻子，只轉：如何做好房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。質量管理為什么容易出問題？質 量管理最大的問題是，中小開發(fā)商往往不太會提出自己對于質量的管理標準，而是要求施工單位、監(jiān)理公司按照國家公布的各種標準、規(guī)范來管理工程，“國際”的 目的是什么？“國際”的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建筑工程必須達到的最低標準。但開發(fā)商是要面對客戶的，客戶關心什么？萬科曾 經專門對客戶投訴的質量問題做過統(tǒng)計，最集中的十類問題分別是：防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛(wèi)預留口和電氣件安裝。這十類問題如果按“國標”來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監(jiān)理單位質量管理的范圍之內，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。實 際上，開發(fā)商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標準要求工程的質量。因此，開發(fā)商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環(huán)境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標準和技術標準，在開工前向監(jiān)理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標準，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。監(jiān)理管理為什么容易出問題？監(jiān) 理管理的問題在于，開發(fā)商簽約時是和監(jiān)理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監(jiān)理工程師個人，開發(fā)商對監(jiān)理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，以致于在工程出現問題時，監(jiān)理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎么解決這一問題？有 一個好的辦法是，在和監(jiān)理公司簽訂合時進行約定，開發(fā)商在監(jiān)理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監(jiān)理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監(jiān)理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監(jiān)理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監(jiān)理公司進行處罰，扣減監(jiān)理費用。這樣，采用獎勵個人、處罰公司的辦法淺談房地產工程管理 摘要：本文討論了房地產工程管理的內容、出現的問題以及相應的對策建議。關鍵詞：房地產；工程管理；問題；對策建議一、房地產工程管理的內容（一）房地產開發(fā)的規(guī)劃管理規(guī)劃管理是房地產開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作用，關系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。（二）房地產開發(fā)的設計管理設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現。為此，房地產開發(fā)設計管理應做好以下幾個方面的工作：注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調節(jié)約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規(guī)為依據，擇優(yōu)選擇設計單位承擔設計任務。保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現的，需由房地產開發(fā)企業(yè)確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設計人員進行溝通、探討。要督促設計單位嚴格執(zhí)行國家有關強制性技術標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規(guī)定程序辦理手續(xù)。（三）房地產開發(fā)的施工管理房地產開發(fā)的施工管理，具有時間跨度長、內容多、影響大、涉及面廣的特點，它與工程管理目標的實現有著最直接的關系。應遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，從工程開工到工程竣工，處理好每一個重要環(huán)節(jié)。嚴格執(zhí)行國家相關的法律、法規(guī)和規(guī)范，從而完成工程的質量、工期、成本三控制。施工合同管理房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產開發(fā)企業(yè)對所開發(fā)項目進行施工管理的法律依據。該合同條款的制訂是施工管理的第一步，也是首要任務。施工質量控制施工質量控制是施工管理工作的重點。房地產開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協(xié)調、督促設計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。工期控制工期控制在房地產項目的施工管理中是極為重要的工作內容。因為其不僅關系到房地產開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到第三方——購房者的利益，可以說它是個連環(huán)套。為此，要督促施工企業(yè)結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。二、房地產工程管理中出現的問題（一）對所開發(fā)的工程建設前期工作準備不充分開發(fā)企業(yè)對地塊關注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產品的建設單位，往往對前期工作準備不充分，尤其是對技術資料普遍掌握不足?？赡軙虚_發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有掌握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質勘探，設計依據不充分，出現基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全淹沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關配套管理規(guī)定不清晰，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。（二）對有關施工許可的規(guī)定重視不夠開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產企業(yè)對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打擦邊球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。（三）對工程驗收及備案管理不到位對于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。三、相應的對策建議（一）始終掌握工程管理的控制權作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設有全局的統(tǒng)籌，在整體的質量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。房地產開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應全面掌握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。（二）在策劃階段做深做細全局控制計劃高級工程管理人員在策劃階段就要深度介入，將工程建設與營銷計劃、資金計劃相配合，以協(xié)同形成可行的項目計劃書。這樣可以達到公司層面的優(yōu)化，有利于公司層面對全局的掌握和統(tǒng)籌。而且要對全局的計劃進行分解，就像公司的戰(zhàn)略要轉化為執(zhí)行力一樣，將全局控制計劃形成各層各單位可操作的指導文件。（三）形成組織記憶，發(fā)揮經驗的作用如果說對工程建設前期報建、竣工驗收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關法律法規(guī)基礎上的運用，那么對工程建設過程整體質量和進度的控制，則是一種經驗的體現。一個高級工程管理人員要經過實際工程的鍛煉，一個組織也是如此。做一項工程，可能會出現錯誤，也會有成功的經驗，把幾個人做過某個項目的經驗加以總結合提升，并為組織所共享，就可以形成組織記憶?，F在不少開發(fā)多個項目的大型房產公司開發(fā)樓盤能夠做到越來越順利、工程建設控制得越來越好，就是因為建立了組織記憶系統(tǒng)，形成了公司獨有的知識體系。參考文獻：[1][J].重慶國土房產，2007，（4）.[2][J].建筑管理現代化，2003，（3）.[3][J].鐵道技術監(jiān)督，35（2）.房地產職業(yè)工程師經驗交流（課件，送你十年項目管理功力，房地產工程管理經驗交流）房地產工程管理人員，如何在自身專業(yè)知識、經驗豐富的基礎上增強自身管理知識，打造自己的核心競爭力？如何從執(zhí)行層到管理層的逐步邁進？如何成為一名優(yōu)秀的房地產職