上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析-成本管理(已修改)
2025-06-18 12:23 本頁面
【正文】 1 上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析 摘要：星級酒店由于在市場上很少發(fā)生交易，且所在地理位置往往極佳，具有級差地租高的特點，不適用以市場比較法和成本法進行評估。但星級酒店在建成投入營業(yè)后，每年都能帶來穩(wěn)定的收益，故適合用收益還原法進行評估。星級酒店經(jīng)營項目多且性質(zhì)各異，各經(jīng)營項目在收益和成本測算上比較難以統(tǒng)一，作者通過對上海某四星級酒店的價值評估，對用收益還原法評估星級酒店作了一些探索。 關鍵詞： 星級酒店 收益與成本， 測算分析 一、引言 上海某四星級酒店位于市中心繁華黃金地段上，酒店樓高二 十五層，另有三層地下室，整個酒店集商場、餐飲、娛樂、健身、辦公于一體。酒店底樓大堂采用中西合璧的裝飾風格，裝修考究，金碧輝煌；五樓的宴會廳，可同時容納 600人用餐，是各種酒會的理想場所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品，可同時容納 800人用餐，并設有大型的觀賞玻璃魚缸；七樓中庭西餐廳擁有從七層至二十五層的超視野共享空間；酒店的豪華房和高級豪華套房均設有按摩沖浪浴缸、化妝間等配套設施。酒店同時設有棋牌室、夜總會、美容美發(fā)、桑拿浴、商務中心等各種服務設施。酒店除二十一層至二十五層為標準寫字樓對外出租外，其余經(jīng)營項 目均由酒店自營。 在評估過程中，考慮到星級酒店在上海很少有整體買賣成交案例，無法采用市場比較法進行評估，另外如采用成本法評估顯然不能體現(xiàn)該酒店位于上海繁華黃金地段的級差地租價值，由于酒店在建成投入運行后每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，故收益還原法成為評估星級酒店的首選方法。但星級酒店與住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)相比，在經(jīng)營功能和設備配置上要復雜得多，在管理上也繁瑣得多，這給計算酒店各經(jīng)營項目收益和成本費用帶來困難。作者現(xiàn)對該星級酒店價值評估過程中所涉及的收益和成本費用的測算加以整理，撰寫此文，供同行們參考，不當之處，望 同行們予以指正。 2 二、星級酒店評估過程中收益與成本費用測算 （一）、上海某四星級酒店工程概況列表如下： 樓層 層高 (米 ) 用 途 工程概況 地下一層 6 臺球廳、保齡球廳、游藝廳、冷凍機房、變配電室、自行車庫、職工食堂 建筑： 地下 3層，地上 25 層， 17層為裙房， 825 層為塔樓，酒店空中造型類似帆船，象征酒店事業(yè)一帆風順 結構： 鉆孔灌注樁，箱型基礎，框架 剪力墻結構，主要受力構件梁、柱、墻、樓板全現(xiàn)澆 外墻面： 干掛式花崗石、玻璃幕墻 商場及大堂入口： 地面及墻身鋪砌進口磨光 花崗石、大理石，墻身配進
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