【正文】 南寧市xx商貿(mào)物流中心 項目建議書工程號：GX20071008(xxxxxxx）2007年12月目 錄第一章 總 論…………………………………………………………………5 項目名稱及承辦單位………………………………………………………5 編制依據(jù)及范圍…………………………………………………………… 編制工作概況……………………………………………………………… 推薦方案和結(jié)論……………………………………………………………第二章 項目背景和發(fā)展概況………………………………………………… 建設(shè)單位和投資開發(fā)商概況………………………………………………… 項目提出的背景……………………………………………………………… 項目建設(shè)的必要性……………………………………………………………第三章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)?！?經(jīng)濟地理區(qū)位優(yōu)勢與物流發(fā)展前景………………………………………… 南寧市物流需求特點與變化趨勢分析……………………………………… 南寧市物流需求的構(gòu)成與規(guī)?！?目前南寧市物流項目的建設(shè)現(xiàn)狀…………………………………………… 仙鳳商貿(mào)物流中心的市場前景…………………………………………………… 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容………………………………………………………………第四章 建設(shè)條件和場址………………………………………………………… 南寧市地理位置及資源條件…………………………………………………………………………………………………………………………第五章 工程技術(shù)方案…………………………………………………………… 項目的組成…………………………………………………………………….………………………………………………………………………………第六章 節(jié) 能…………………………………………………………………………….. 設(shè)計依據(jù)……………………………………………………………………………….. 概述……………………………………………………………………………… 節(jié)能措施…………………………………………………………………………第七章 環(huán)境保護…………………………………………………………………….. 設(shè)計依據(jù)………………………………………………………………………….. 建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀………………………………………………………………. 施工期的污染源、污染物及治理方案………………………………………….. 經(jīng)營期的污染源、污染物及治理方案…………………………………………第八章 消防………………………………………………………………………………… 設(shè)計執(zhí)行的國家規(guī)范…………………………………………………………………… 工程環(huán)境………………………………………………………………………………… 消防設(shè)施和措施………………………………………………………………….第九章 勞動保護和安全衛(wèi)生………………………………………………………………. 設(shè)計依據(jù)…………………………………………………………………………… 職業(yè)危害因素分析……………………………………………………………………. 設(shè)計中采用的主要防范措施…………………………………………………………… 預(yù)期效果及防范評價…………………………………………………………………… 勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生專用投資…………………………………………………………第十章 企業(yè)組織與勞動定員……………………………………………………………… 企業(yè)組織和工作制度……………………………………………………………… 勞動定員及人員來源……………………………………………………………. 人員培訓(xùn)……………………………………………………………………………第十一章 項目實施計劃………………………………………………………..第十二章 工程招投標(biāo)………………………………………………………………….第十三章 投資估算及資金籌措……………………………………………………….. 投資估算………………………………………………………………………… 資金籌措…………………………………………………………………………第十四章 財務(wù)評價………………………………………………………………………… 成本估算………………………………………………………………………… 損益估算………………………………………………………………………… 財務(wù)盈利能力分析………………………………………………………………… 清償能力分析………………………………………………………………………… 不確定性分析………………………………………………………………………… 財務(wù)評價結(jié)論…………………………………………………………………………第十五章 項目風(fēng)險分析………………………………………………………………… 項目主要風(fēng)險因素識別…………………………………………………………… 風(fēng)險程度分析………………………………………………………………………… 主要風(fēng)險及防范措施…………………………………………………………………附圖：總平面布置圖第一章 總論 項目名稱及承辦單位：南寧市仙鳳商貿(mào)物流中心項目建議書：南寧市xxxxx投資有限公司　 法定代表人：：南寧市xxxxx投資有限公司：廣西南寧市仙葫大道中段：廈門陸原建筑設(shè)計院（機械工業(yè)第六設(shè)計院） 工程咨詢資格證書資格等級：甲級 證書編號：工咨甲2031421002 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 編制依據(jù)和范圍（1） 路網(wǎng)圖（2） 項目建議書編制委托合同書（3） 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料（4） 《南寧市現(xiàn)代物流總體發(fā)展規(guī)劃（2004—2015年）》編制范圍包括：項目背景與發(fā)展概況，市場需求分析與建設(shè)規(guī)模，建設(shè)條件與項目選址，工程技術(shù)方案、節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動保護與安全衛(wèi)生、企業(yè)組織與勞動定員、投資估算與資金籌措、項目招投標(biāo)方案、財務(wù)評價及風(fēng)險分析。 我公司受委托后成立了該項目的工作小組，并組織有關(guān)專業(yè)人員到現(xiàn)場調(diào)研、收集資料，并與業(yè)主交流，在此基礎(chǔ)上開展編制工作。 該項目地處南寧市主要出入口，廣西區(qū)高速公路網(wǎng)絡(luò)的中心，交通便利，毗鄰中國東盟商務(wù)區(qū)，具有發(fā)展國際物流和區(qū)域物流的良好經(jīng)濟基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境條件。項目投資約5億元人民幣，建成后的商貿(mào)物流園將是一個以大型機械、汽車配件中心、五金百貨批發(fā)、特色名優(yōu)產(chǎn)品市場為主，集物流配送、倉儲運輸、貨運代理、商品批發(fā)、電子商務(wù)于一體的現(xiàn)代化物流商貿(mào)中心。每年創(chuàng)造稅收3500萬元以上，安排就業(yè)5000人以上。物流中心的服務(wù)范圍：立足南寧，服務(wù)全區(qū)，輻射東盟。建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃用地面積155491m2,新建建筑面積251501 m2，其中交易大廳41501 m2，寫字樓（電子商務(wù)大樓）38400 m2，酒店35520 m2，沿街騎樓特色綜合商鋪38828 m2，倉庫37900 m2，地下室15000 m2，配套生活小區(qū)44352 m2。主要建設(shè)內(nèi)容為：交易中心大樓、大型機械和汽車配件批發(fā)市場、五金交電批發(fā)市場、名優(yōu)土特產(chǎn)交易市場、倉儲區(qū)、停車場、配套生活設(shè)施等。 擬建項目地址位于南寧市仙葫大道中段，東臨南北高速公路，西距瑯東汽車站500米，南臨仙葫大道，北臨桂海高速公路。、電供應(yīng)（1）供水本項目完全投入使用后的日用水量為1350m3/d,最大小時用水量為 145m3/h。目前建設(shè)地點仙葫大道上市政供水管網(wǎng)已完善，有DN500mm自來水管道經(jīng)過，擬從園區(qū)東西兩頭自市政主管網(wǎng)引兩條DN200mm給水管，供本項目生產(chǎn)、生活及消防用水。25米樓高以下采用市政管網(wǎng)壓力直接供水，25米樓高以上采用二次加壓供水，消防用水設(shè)置消防專用水泵和高位水箱。（2）供電 本項目實施后，用電總負荷為8520kW，其中動力用電2200kW，擬從仙葫大道上的 10kV線路作地埋電纜輸入，場內(nèi)安裝2500kvA專用干式變壓器2臺，并設(shè)置500kw柴油發(fā)電機組一套作為緊急備用電源，用電是有保障的。 本項目投入運營后，與環(huán)境有關(guān)的主要是生活污水及經(jīng)營、生活垃圾等，其他的生產(chǎn)經(jīng)營活動不會對環(huán)境產(chǎn)生有害的影響。根據(jù)國家環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定和要求進行治理，能達到國家的排放標(biāo)準(zhǔn)。 本項目總定員 228人。 項目總投資為 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為 萬元（含建設(shè)期利息 萬元），鋪底流動資金 萬元。..8項目實施進度計劃 根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項目計劃建設(shè)期為2年。南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，是廣西政治、經(jīng)濟、金融、文化和科技信息中心，是中國西南地區(qū)出海通道的樞紐，是中國進入東盟的橋頭堡，是具有民族特色、亞熱帶風(fēng)光的園林化城市，是廣西承接廣東和香港、澳門輻射的重要驛站，是南北農(nóng)產(chǎn)品及日用品流通要道的“大站臺”,是周邊縣市商品流通的集散地，具有良好的商品流通條件和較大的產(chǎn)品市場份額，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。南寧市具有區(qū)域優(yōu)勢性的支柱產(chǎn)業(yè)具有較高的發(fā)展水平與規(guī)模，產(chǎn)業(yè)配套系統(tǒng)已經(jīng)或正在形成之中，使得相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)分工基礎(chǔ)上的供應(yīng)鏈的建設(shè)具有較好的基礎(chǔ)，若應(yīng)用現(xiàn)代物流管理技術(shù)推進這種供應(yīng)鏈的構(gòu)建，不僅可以提高企業(yè)的合作效率，降低企業(yè)的物流成本，而且，將可以推進南寧市在支柱產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域構(gòu)建更為完善和強大的產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)，增強南寧市的整體經(jīng)濟發(fā)展實力和區(qū)域經(jīng)濟分工中的競爭能力，特別是在新一輪經(jīng)濟發(fā)展中，這種良好的企業(yè)配套環(huán)境和效率基礎(chǔ)，將可以使南寧市贏得區(qū)域性產(chǎn)業(yè)布局與相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的競爭力，這對于建設(shè)“中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)”的大背景的經(jīng)濟發(fā)展，無疑具有重要的戰(zhàn)略意義和重要現(xiàn)實作用。 在南寧市既有產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景下，積極發(fā)展現(xiàn)代物流和推進物流技術(shù)在支柱產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)的應(yīng)用，其前景較為樂觀。本項目的實施完全適應(yīng)瑯東、仙葫一帶乃至整個南寧市的經(jīng)濟發(fā)展需要，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和南寧市總體規(guī)劃，所以項目的建設(shè)是必要的。項目選址恰當(dāng)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，外部建設(shè)協(xié)作條件良好，交通條件優(yōu)越，水、電使用有充分的保證，建設(shè)條件足夠充分。本項目是一個中等規(guī)模的物流園，檔次高、功能齊全、配套設(shè)施完善，可適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，真正成為瑯東、仙葫一帶的物流中心。根據(jù)投資估算和財務(wù)評價知道，本項目的固定資產(chǎn)投資為 萬元，達綱年的營業(yè)收入為 萬元，還清長期借款后的年利潤總額為 萬元，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）為 %，靜態(tài)回收期（含建設(shè)期，稅前）為 年，可見項目的經(jīng)濟效益好，抗風(fēng)險能力較強。綜上所述，本項目的建設(shè)條件具備、技術(shù)成熟先進、具有良好的經(jīng)濟和社會效益。本項目實施后，建設(shè)單位要及時掌握先進的物流管理技術(shù)，組織一個技術(shù)先進、本領(lǐng)過硬的物流管理團隊，做好宣傳推廣工作，努力創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，打造自己的品牌，組織和引導(dǎo)績優(yōu)公司、名優(yōu)產(chǎn)品進駐，盡快形成經(jīng)營規(guī)模，以更好地發(fā)揮項目的社會作用和經(jīng)濟效益。 本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表：序號指 標(biāo)單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣em22515012總資金萬元序號指 標(biāo)單位數(shù)量備注固定資產(chǎn)投資萬元其中建設(shè)期利息萬元流動資金萬元3總投資萬元固定資產(chǎn)投資萬元鋪底流動資金萬元4勞動定員人2285全年經(jīng)營天數(shù)天3656年動力用量水萬噸電萬度7規(guī)劃用地面積m21554918總成本費用萬元還清長期借款年9 營業(yè)收入萬元達綱年10營業(yè)稅金及附加萬元達綱年11利潤總額萬元還清長期借款年12稅后利潤萬元還清長期借款年13投資利潤率%14投資利稅率%15全部投資回收期（稅后）年含建設(shè)期2年全部投資回收期（稅前）年含建設(shè)期2年序號指 標(biāo)單位數(shù)量備注16全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%17全部投資財務(wù)凈現(xiàn) 值（稅后）萬元全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元18自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%19自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元20借款償還期年含建設(shè)期2年21盈虧平衡點%生產(chǎn)能力利用率第二章 項目背景和發(fā)展概況 本項目的建設(shè)單位為南寧市三屋園藝場，投資開發(fā)商為南寧市福春樹礦產(chǎn)投資公司，該投資商經(jīng)濟實力雄厚，旗下?lián)碛卸嗉移髽I(yè)，有多年經(jīng)營投資的經(jīng)驗，完全可以承擔(dān)投資和管理該項目。南寧市位于中國廣西南部，地處亞熱帶、北回歸線以南，介