【正文】 南 京 大 學(xué)研 究 生 畢 業(yè) 論 文論文題目：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包研究作 者： 蔡 鋒 專 業(yè)： 工商管理（MBA） 研究方向： 企業(yè)投資與成長 指導(dǎo)教師： 鄭江淮教授 二零零七年五月十日目 錄第一章 緒論…………………………………………………………………………4第一節(jié) 研究背景……………………………………………………………………4第二節(jié) 研究目的、思路及意義………………………………………………………7第二章 業(yè)務(wù)外包理論解釋…………………………………………………………9第一節(jié) 業(yè)務(wù)外包定義、產(chǎn)生發(fā)展和類型特征………………………………………9第二節(jié) 業(yè)務(wù)外包：經(jīng)濟(jì)學(xué)理論視角的解釋………………………………………11第三節(jié) 業(yè)務(wù)外包：戰(zhàn)略管理理論視角的解釋……………………………………13第四節(jié) 業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略實(shí)質(zhì)…………………………………………………………17第三章 房企業(yè)務(wù)外包決策………………………………………………………19第一節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包的可行性與優(yōu)勢……………………………………………19第二節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略模式……………………………………………………21第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分解……………………………………………………22第四節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包決策…………………………………………………………25第四章 房企業(yè)務(wù)外包管理………………………………………………………29第一節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包商的選擇評價(jià)………………………………………………29第二節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包過程管理……………………………………………………30第三節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包風(fēng)險(xiǎn)防范……………………………………………………32第五章 房企業(yè)務(wù)外包實(shí)例分析…………………………………………………36第一節(jié) H公司業(yè)務(wù)外包實(shí)例………………………………………………………36第二節(jié) P公司業(yè)務(wù)外包動(dòng)態(tài)………………………………………………………38結(jié)束語參考文獻(xiàn)后記摘 要隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的不斷深化和完善，我國房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生了很大的變化。近幾年中央政府為了抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策；購房消費(fèi)者的消費(fèi)心理和行為的日益成熟，也使得房地產(chǎn)產(chǎn)品能否為消費(fèi)者所接受變得至關(guān)重要；加入WTO后，我國對外開放的日益加大使得境外資金也紛紛以不同的形式進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。在新的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，競爭將更加激烈。伴隨我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而產(chǎn)生發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，本身還存在很多問題，諸如管理模式的陳舊、競爭優(yōu)勢的缺乏等。面對嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要構(gòu)建和提升核心競爭力。《哈佛商業(yè)評論》曾報(bào)導(dǎo)證實(shí)“業(yè)務(wù)外包模式”為廿世紀(jì)企業(yè)最重要的管理概念與經(jīng)營策略。企業(yè)若有效的運(yùn)用外包策略，不僅可避免組織無限膨脹，更能達(dá)到精簡少虧、專注專業(yè)、提升核心競爭力的目標(biāo)，也讓企業(yè)的業(yè)務(wù)增加靈活性、彈性與代替性，更容易在不景氣的環(huán)境下求生存。結(jié)合價(jià)值鏈、供應(yīng)鏈等管理思想，本文將業(yè)務(wù)外包模式導(dǎo)入房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域，針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)存問題，對房地產(chǎn)企業(yè)如何提升核心競爭力這一課題進(jìn)行有益的理論和實(shí)踐探討。本文首先從我國房地產(chǎn)企業(yè)變化的外部環(huán)境和內(nèi)部存在的問題入手，指出我國房地產(chǎn)企業(yè)只有提升核心競爭力才能面對當(dāng)前嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，進(jìn)而在對業(yè)務(wù)外包進(jìn)行理論探討的基礎(chǔ)上，提出業(yè)務(wù)外包是提升企業(yè)核心競爭力的有力武器，接著構(gòu)架和詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略的實(shí)施模式。最后在理論分析的基礎(chǔ)上，本文對H公司和P公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)施業(yè)務(wù)外包的具體情況進(jìn)行實(shí)證研究。[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)、業(yè)務(wù)外包、核心競爭力AbstractWith the deepening and perfecting of our country economy style changing, there occurs much infinite turbulence of the external conditions of real estate corporations. And central government enacts a series of policies to restrain the overheating tendency in the last several years. With the consumptive mentality and behavior of housebuyers are getting more and more mature, it bees even important whether the real estate industry product can be accepted by the customer or not. After joining in WTO, increasingly opening causes the overseas fund to invest our country39。s real estate industry in different forms. Under the new real estate industry conditions, the petition will be more furious, but there are many problems existed in our country’s real estate corporations, such as old management model, shortage of petitive advantage.Facing the austere challenge, it’s necessary to our country real eatate corporations to establish and develop their core petitive. Harvard Business Review once reported to approve that outsourcing model is the most important management concept and strategy of 20 century for corporations. If outsourcing strategy is used by corporations effectively, they can not only avoid the illimitably expand of corporations, but also reach the goal of simplification and reducing loss, engrossment and specialty, advancing the core petition abilities，it also increase the agility, flexibility and substitute of the corporation’s operations, which leads the corporations to be alive more easily under the stagnant conditions.Combined with ValueChain, SupplyChain and other management thinking, this article transmits the Outsourcing Model into the management domain of real estate corporations, and carries on the useful academic and practical discussion of how to advance the core petitive abilities of real estate corporations aiming at the existed problems of our country’s real estate corporations. At the beginning, this article points out our country’s real estate corporations just can face the current flinty challenge by advancing their core petitive abilities from analyzing the external conditions and internal problems. Then it points out outsourcing model is the useful weapon to advance the core petitive abilities on the base of academic discussion of outsourcing. Then it sets up and expatiates in detail the performance procedure of outsourcing strategy of the real estate corporations. In the end, this article puts up a demonstration research of the outsourcing performance of H Company and P Company’s real estate development on the academic analyze.[Key words] Real estate, Outsourcing, Core petence第一章 緒論第一節(jié) 研究背景一、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的變化從1998年的“23號文件”至今，我國的住房市場化制度確立已近10年。房地產(chǎn)行業(yè)的改革和中國經(jīng)濟(jì)改革的大方向是完全一致的。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，帶來了我國經(jīng)濟(jì)近30年的發(fā)展奇跡。房地產(chǎn)行業(yè)更是從無到有，迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，扮演著舉足輕重的角色，對國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用日漸顯著，已經(jīng)成為啟動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在。住房市場化改革在很大程度上改善了我國城鎮(zhèn)居民的住房條件。比如，從1950年到1980年的30年間，全國只蓋了7億平方米房屋。從1981年推行住房商品化試點(diǎn)改革到2006年的20多年間，城鎮(zhèn)新增住房面積超過90億平方米，是市場化改革之前的近13倍。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)作用又帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納了大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，對于中國走出亞洲金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)緊縮起到了關(guān)鍵作用?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)的勃興帶動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高。這些都是住房市場化的成果。誠然，房地產(chǎn)業(yè)的市場化改革在取得巨大成果的同時(shí)，也的確產(chǎn)生了一些問題，比如房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理、房價(jià)上漲過快、投機(jī)嚴(yán)重、市場欺詐、資源浪費(fèi)等，但是這些問題的產(chǎn)生是有其歷史原因的。由于我國經(jīng)濟(jì)起飛是在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)完成工業(yè)化和城市化進(jìn)程之后，并且勢頭迅猛，在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，各種制度建設(shè)相對滯后，市場規(guī)范不夠完善，從而產(chǎn)生了這些問題。從根本上講，這些問題都是市場化不足的表現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的不斷深化和完善，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境也發(fā)生著巨大的變化，主要表現(xiàn)如下：不斷出臺的宏觀調(diào)控政策為了深化房地產(chǎn)業(yè)的市場化進(jìn)程，避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，長期脫離或超越其他產(chǎn)業(yè)孤立先行，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡及其他負(fù)面效應(yīng)。從2003年開始，國家陸續(xù)出臺了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，包括提高項(xiàng)目資本金比例、土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行“招拍掛”等政策，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，成交量普遍下降?？梢钥闯?，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢在必行，力度將逐漸加大，房地產(chǎn)市場這塊奶酪正面臨著被重新瓜分的局面。進(jìn)入2006年，國家針對房地產(chǎn)市場又推出了一系列宏觀調(diào)控政策，使整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不小的震動(dòng)。年初，政府工作報(bào)告中表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行宏觀調(diào)控政策，解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，進(jìn)一步完善金融、信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序。5月份，國務(wù)院進(jìn)一步明確六條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，以解決少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題；5月底九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見》，隨后進(jìn)一步出臺《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等一系列政策。央行也先后兩次加息，并且調(diào)高存款準(zhǔn)備金率。從2007年2月1日開展的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算和3月18日央行的再次加息，也充分表明了中央政府對前段時(shí)間房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施未能落實(shí)到位的不滿和未來繼續(xù)調(diào)控的趨勢。從長期的角度看，這一系列政策的出臺將對行業(yè)經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生深刻的影響，行業(yè)資源將重新整合，優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制將逐步完善。面臨調(diào)控新政的強(qiáng)大沖擊，即使是一些有實(shí)力的企業(yè)對市場前景也不敢樂觀。新政策的出臺，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，規(guī)范了房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)企業(yè)也提出了更高的要求，迫使其必須做出新的探索。市場供求關(guān)系的變化在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期房地產(chǎn)投入過少的影響，城鎮(zhèn)居民的居住水平普遍較低，對商品住宅有著巨大的需求，房地產(chǎn)市場明顯地處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商處于市場支配地位，房地產(chǎn)商品的開發(fā)數(shù)量、區(qū)位、質(zhì)量、價(jià)格的確定完全由開發(fā)商決定。在這種市場條