【正文】 目 錄操作步驟1 市調(diào)分析報(bào)告操作步驟2 項(xiàng)目條件分析操作步驟3 項(xiàng)目定位策略操作步驟4 廣告推廣策略 操作步驟5 關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議前言：在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過(guò)去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開(kāi)發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現(xiàn)在：差異1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色；差異2：商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求提高；差異3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；差異5：后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等費(fèi)用大；差異6：商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)回報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的24倍；差異7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。具體說(shuō)來(lái)，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動(dòng)，它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。 好的策劃離不開(kāi)前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好的做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。我們通過(guò)對(duì)江陽(yáng)商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，得出了一些我們對(duì)商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和觀點(diǎn)以及對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。操作步驟1 市調(diào)分析報(bào)告商業(yè)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前提的市調(diào)方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。本案從三個(gè)方面說(shuō)明市調(diào)情況：一、整體情況分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之，宏觀經(jīng)濟(jì)的好壞也對(duì)房地產(chǎn)的興衰成敗起著決定性作用。揚(yáng)州市雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、優(yōu)越的地理位置、快速穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施和適合人居的自然和人文環(huán)境，都有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市。城市大交通體系的迅速發(fā)展公路：建設(shè)潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級(jí)公路，改建南繞城公路；遠(yuǎn)期建設(shè)寧揚(yáng)第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚(yáng)江公路、文昌東路為聯(lián)系揚(yáng)州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級(jí)公路；揚(yáng)天公路、揚(yáng)菱公路、揚(yáng)沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚(yáng)州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級(jí)公路。以現(xiàn)西站為揚(yáng)州客運(yùn)樞紐總站，在西部分區(qū)鐵路客運(yùn)站附近、北出入口、東出入口、瓜洲分區(qū)新建公路客運(yùn)站分站。鐵路：規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚(yáng)鐵路。航空：在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè)4C級(jí)（預(yù)留4D級(jí)）機(jī)場(chǎng)。今后五年，是全面建設(shè)小康社會(huì)，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市”，實(shí)現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。我們必須大力實(shí)現(xiàn)外引內(nèi)聯(lián)，沿江開(kāi)發(fā)，城市化，科教興市，可持續(xù)發(fā)展五大戰(zhàn)略，把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文化交相輝映名城。同時(shí)，搶抓四個(gè)難得的機(jī)遇：一是搶抓國(guó)際資本和產(chǎn)業(yè)向長(zhǎng)江三角洲聚集的機(jī)遇；二是搶抓全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的機(jī)遇；三是搶抓區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的機(jī)遇；四是搶抓沿江開(kāi)發(fā)的機(jī)遇。二、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo),加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,加快提高人民生活居住水平,努力把揚(yáng)州建設(shè)成為上海、南京的后花園。揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模揚(yáng)州目前共有59家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,62家最新住宅商務(wù)樓盤(其中東區(qū)共有9家、南區(qū)共有4家、西區(qū)共有32家、北區(qū)共有9家、中區(qū)共有8家)。揚(yáng)州2003年上半年的投資開(kāi)發(fā)情況今年上半年，，，同比分別增108%、%、%。今年15月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，同比分別增長(zhǎng)43%、17%，交易總額達(dá)到21億元，比去年同期增長(zhǎng)31%。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮景象。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析江陽(yáng)商貿(mào)城的同質(zhì)項(xiàng)目有：陽(yáng)光城、金太陽(yáng)陶瓷城、寶林家具港、揚(yáng)州商城、工業(yè)品市場(chǎng)、金陽(yáng)光裝飾城等。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：陽(yáng)光城、金陽(yáng)光陶瓷城、寶林家具港等。江陽(yáng)商貿(mào)城（一期）陽(yáng)光城家居廣場(chǎng)金太陽(yáng)陶瓷城東方家藝廣場(chǎng)發(fā)展商起點(diǎn)置業(yè)宏運(yùn)房產(chǎn)揚(yáng)州商城集團(tuán)經(jīng)典房產(chǎn)推廣機(jī)構(gòu)上海衡順行中盛置業(yè)位置揚(yáng)子江北路819號(hào)運(yùn)河西路江陽(yáng)中路江陽(yáng)中路建筑體量8幢2層商鋪1幢4層商務(wù)樓5幢4層商業(yè)樓1幢12層商務(wù)樓下面四層商鋪占地面積260畝17538m178。建筑面積178。36840m178。178。銷售價(jià)格28004800元/ m178。2238 2848元/ m首期40%3萬(wàn)寫(xiě)字樓2000元/ m178。3000元/ m178。左右操作步驟2 項(xiàng)目條件分析一、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則及思路充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象；優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。二、揚(yáng)州商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 　　目前揚(yáng)州各商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式主要有以下幾種。 自營(yíng)1）購(gòu)銷，商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；　　2）保底抽傭，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。　　3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 　 招租商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 　 此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營(yíng)方式適用情況自營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主，招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營(yíng)為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。全部招租企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。三、項(xiàng)目SWOT分析S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段——揚(yáng)子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)?！偯娣e260畝。分兩期開(kāi)發(fā)，一期用地130畝，建筑面積7萬(wàn)平方米。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地； 配套——停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、加工房、展示廳一體化，配套齊備； 政策——此案是政府招商引資項(xiàng)目，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間；旅游文化——古跡名勝眾多，旅游優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展