雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)90302819(已修改)
2025-07-01 13:46 本頁(yè)面
【正文】 雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)目 錄 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程1． 開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃2． 開(kāi)發(fā)策略3． 開(kāi)發(fā)小組4． 可行性研究與規(guī)劃5． 資金之供給6． 審核過(guò)程7． 綜合計(jì)劃8． 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)9． 管理與經(jīng)營(yíng)第二篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)模式與運(yùn)作設(shè)計(jì)1． 開(kāi)發(fā)原則2． 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略3． 開(kāi)發(fā)模式4． 運(yùn)作設(shè)計(jì)第三篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)物的初步建議1． 高爾夫球場(chǎng)2． 高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——私家園林3． 雨潤(rùn)黃山旅游學(xué)院4． 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目——分時(shí)度假公寓第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程1． 開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃度假區(qū)開(kāi)發(fā)者在著手進(jìn)行開(kāi)發(fā)過(guò)程時(shí)，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個(gè)計(jì)劃的概念。最適合的開(kāi)發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過(guò)許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)者，他所感興趣的是開(kāi)拓潛在的市場(chǎng)，其所需要的是適合該市場(chǎng)的計(jì)劃用地。就一項(xiàng)有計(jì)劃的度假區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程而言，從計(jì)劃開(kāi)始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思索開(kāi)發(fā)概念、一再評(píng)估有用的資訊，并不斷修改整個(gè)計(jì)劃的內(nèi)容。在此同時(shí)，還需要研究最有遠(yuǎn)景的市場(chǎng)所在，乃至于開(kāi)發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計(jì)劃密度及興建期限也要加以概念化，屆時(shí)再以開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能涉及的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)限制，檢驗(yàn)這些概念的可行性。倘若沒(méi)有經(jīng)過(guò)這種謹(jǐn)慎的調(diào)整過(guò)程，度假區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃很可能在一開(kāi)始的時(shí)候，就得宣告失敗了。設(shè)計(jì)概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開(kāi)發(fā)性質(zhì)或設(shè)計(jì)意象。心理上的目標(biāo)（Psychological goal）界定，有助于選定計(jì)劃的特殊意象或預(yù)計(jì)完成的范圍，并進(jìn)而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)上的需求、影響交易方法以及其他各項(xiàng)細(xì)節(jié)。度假區(qū)的開(kāi)發(fā)者并且需要考慮本身在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，從計(jì)劃開(kāi)始到成熟，一連串活動(dòng)中的角色扮演。這些角色包括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施開(kāi)發(fā)區(qū)所要營(yíng)造的意象確定后，度假區(qū)開(kāi)發(fā)者可以開(kāi)始界定開(kāi)發(fā)產(chǎn)物及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。市場(chǎng)研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開(kāi)發(fā)產(chǎn)物之適當(dāng)調(diào)和，指示有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類(lèi)型以及價(jià)位等級(jí)的建議。其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強(qiáng)這些設(shè)施的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)產(chǎn)物以及應(yīng)該善加利用的天然設(shè)施界定的同時(shí)，另一項(xiàng)必須在初期開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預(yù)留未來(lái)設(shè)施增加所需的空間。在決定整個(gè)設(shè)施計(jì)劃時(shí)，有四個(gè)主要問(wèn)題應(yīng)詳加考慮：i. 設(shè)施如何在實(shí)質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)中，配合整個(gè)計(jì)劃，并成為該計(jì)劃區(qū)獨(dú)特意向的一部分？ii. 該設(shè)施的數(shù)量該有多少？iii. 工程進(jìn)度如何安排？iv. 經(jīng)費(fèi)合理嗎？因?yàn)槎燃賲^(qū)旨在提供愉快、真實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對(duì)整個(gè)度假區(qū)的影響，可能比完全沒(méi)有這些設(shè)施時(shí)嚴(yán)重得多。在游樂(lè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)上，開(kāi)發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂(lè)設(shè)施所需的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（2）計(jì)劃用地之選擇開(kāi)發(fā)者不應(yīng)該迷戀某個(gè)地區(qū)，寄望該地區(qū)滿(mǎn)足任何一種開(kāi)發(fā)形態(tài)的要求。選擇計(jì)劃用地的首要原則是，要能夠使計(jì)劃概念和計(jì)劃用地密切配合。挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計(jì)劃用地時(shí)，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價(jià)位等幾項(xiàng)重點(diǎn)。環(huán)境上的評(píng)估選項(xiàng)包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開(kāi)發(fā)的游樂(lè)機(jī)會(huì)；以及設(shè)施的便利性。度假區(qū)計(jì)劃的市場(chǎng)力（market ability）與計(jì)劃區(qū)到目標(biāo)人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。開(kāi)發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴(lài)區(qū)內(nèi)便利，高運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。第三個(gè)影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實(shí)資金問(wèn)題，即時(shí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和計(jì)劃完成后的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（3）階段與進(jìn)度度假區(qū)開(kāi)發(fā)的階段與進(jìn)度，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中令人兩難的部分。一方面，在開(kāi)發(fā)初期應(yīng)該開(kāi)始提供足夠的游樂(lè)設(shè)施，以便招徠消費(fèi)者，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，并配合開(kāi)發(fā)者的發(fā)展需要。而在另一方面，這些初期游樂(lè)設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計(jì)劃初期龐大的營(yíng)業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶(hù)產(chǎn)生，并帶來(lái)足夠的收入可以開(kāi)始平衡營(yíng)業(yè)支出的時(shí)候?yàn)橹?。?） 規(guī)劃方法傳統(tǒng)的計(jì)劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場(chǎng)政策等一般性的限制，以便進(jìn)一步發(fā)展成敷地計(jì)劃（Site plan），而這敷地計(jì)劃其實(shí)大部分只是附加在土地上的粗淺計(jì)劃而已。另外，有一種比較重視環(huán)境問(wèn)題的規(guī)劃方法，尤其是對(duì)度假區(qū)開(kāi)發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開(kāi)發(fā)用地的獨(dú)特個(gè)性。唯有游樂(lè)設(shè)施能適合開(kāi)發(fā)地的特色，整個(gè)計(jì)劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強(qiáng)調(diào)出來(lái)。2． 開(kāi)發(fā)策略（1） 土地買(mǎi)賣(mài)在歷史上，土地買(mǎi)賣(mài)一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開(kāi)發(fā)形態(tài)。（2） 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在這項(xiàng)交易里，度假區(qū)開(kāi)發(fā)不僅從土地買(mǎi)賣(mài)獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開(kāi)發(fā)產(chǎn)物等過(guò)程中賺取不少利潤(rùn)。（3） 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略中另一項(xiàng)重要策略在于，度假區(qū)開(kāi)發(fā)者自行經(jīng)營(yíng)度假區(qū)的設(shè)備，舉凡出租商業(yè)空間、管理旅館、經(jīng)營(yíng)別墅單元的租借合資計(jì)劃、提供維修服務(wù)或轉(zhuǎn)售計(jì)劃，或經(jīng)營(yíng)高爾夫球場(chǎng)、健身中心等，都可以在開(kāi)發(fā)者的控制之下，為計(jì)劃帶來(lái)以下的益處：*可長(zhǎng)期獲利*在計(jì)劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)進(jìn)度緩慢的時(shí)候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力*促進(jìn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價(jià)，能夠有階段性的增值*有助于計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)之維護(hù)必須強(qiáng)調(diào)的是，一件成功的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃也是非常需要廣泛的管理技術(shù)，以及足夠的財(cái)力支援。（4） 不同策略之組合成熟的度假區(qū)開(kāi)發(fā)者通常會(huì)運(yùn)用不同策略的彈性組合，汲取個(gè)中利益。而這些策略的組合，有一項(xiàng)前提是，新開(kāi)發(fā)地區(qū)的建造委托必須是長(zhǎng)期的。最理想的狀況是，開(kāi)發(fā)商取得該區(qū)域的獨(dú)家壟斷開(kāi)發(fā)權(quán)。3．開(kāi)發(fā)小組度假區(qū)及度假別墅的開(kāi)發(fā)事業(yè)，是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜、涵蓋各門(mén)學(xué)問(wèn)的過(guò)程。它需要集結(jié)許多專(zhuān)門(mén)知識(shí)，在不同一個(gè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。其影響變數(shù)不勝枚舉，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每個(gè)步驟都需要仔細(xì)斟酌，稍有疏忽就會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題。因此，需要來(lái)自不同領(lǐng)域的專(zhuān)家，組成開(kāi)發(fā)小組，共同針對(duì)開(kāi)發(fā)者的目標(biāo)，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。有效率的組織和管理，是
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