【正文】 第 1 頁 目 錄 項目概況及服務(wù)定位 .........................................................................2 物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)想 .......................................................................3 各崗位工作人員職責(zé) ...........................................................................4 勞資管理和崗位培訓(xùn) .........................................................................10 保潔服務(wù)管理方案 .............................................................................16 公共秩序維護方案 .............................................................................19 突發(fā)事件應(yīng)急案 ………………………………………........................................23 消防管理方案 .....................................................................................25 設(shè)施設(shè)備維修及養(yǎng) .............................................................................28 組織架構(gòu)與人員配置 .......................................................................32 費用測算 ...........................................................................................33 結(jié)束語 .......................................................................................................35 呼和浩特市博物館 物業(yè)服務(wù)方案 第 2 頁 項目概況分析及服務(wù)定位 項目概況描述 呼和浩特市博物館地處呼和浩特市新城區(qū)，是政治、文化集中地段，交通便利，是呼和浩特市級綜合 性博物館，博物館的展廳大樓造型別致，極具民族特色。樓頂塑有凌空奔馳的 駿馬 ，象征著內(nèi)蒙古的吉祥與騰飛，該建筑從建成之日起就成為自治區(qū)首府標志性建筑之一。本物業(yè)服務(wù)項目建筑面積約為 4850 平方米。 項目管理運作核心設(shè)想 我司根據(jù)“呼和浩特市 博物館”的特征、管理關(guān)鍵，決定本著專業(yè)化經(jīng)營的原則，組建“呼和浩特市博物館”物業(yè)服務(wù)中心對項目進行管理，同時以總部專業(yè)部門管理后盾將全力配合，提供技術(shù)支持。我們將在項目采取以下的管理措施： ? 建立推行信息反饋處理機制，在管理過程中做出的每一項管理決策，我們在執(zhí)行過程中進行監(jiān)督，執(zhí)行結(jié)果的好壞將反饋到管理決策層，不斷進行調(diào)整，以便做出更準確的管理決策。 信息是企業(yè)動作的重要管理資源。實際操作中必須保持信息采集的真實性、科學(xué)性和全面性。信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成 收集 —— 整理 —— 利用 —— 反饋 的良性循環(huán)，我們計劃建立“信息島”，建立百分之百投訴回訪制度，使信息反饋暢通。充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進行收集、處理、分析和利用。 呼和浩特市博物館 物業(yè)服務(wù)方案 第 3 頁 同時建立會議制度，定期與廣大業(yè)主進行信息交流，全體業(yè)主均可報名參加，會議紀要全部公布。定期入戶征求廣大業(yè)主的意見和建議，對意見的處理和建議的采納情況也將全部公布。 ◆ 推行“一站式物業(yè)管理”服務(wù)模式，大大縮減了業(yè)主的時間，得以事情快速解決，同時提升了品質(zhì)。 ◆ 推行“項目經(jīng)理負責(zé)制”，可以是事情快速解決，避免了推諉現(xiàn)象。 物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)想 內(nèi)部管理模式 為了能夠給”呼和浩特市博物館”廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我司專業(yè)人士多年積累的成功管理經(jīng)驗運用在項目的實際管理操作中，我們擬成立“我司呼和浩特市博物館物業(yè)服務(wù)中心”。項目經(jīng)理將選派具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗的資深人士擔(dān)任； “呼和浩特市博物館”物業(yè)服務(wù)中心將采取由總公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，建設(shè)單位、政府職能主管部門、業(yè)主三方監(jiān)督的“項目經(jīng)理負責(zé)制”。同時，物業(yè)服務(wù)中心的日常工作必須接受公司各職能部門（如辦公室、品管部、財務(wù)部）的指導(dǎo)、監(jiān)督與考核。 根據(jù)項目特點，本著高效、精干、安全、科學(xué)的管 理原則，將在本物業(yè)服務(wù)中心設(shè) 立工程部、安防部、環(huán)保部、業(yè)主服務(wù)中心四個部門 ，由項目經(jīng)理直接對各部門的工作實施指導(dǎo)，以便于直接、全面、及 時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理工程，減少失誤，提高工作效率。 呼和浩特市博物館 物業(yè)服務(wù)方案 第 4 頁 采取分區(qū)域管理模式，針對項目不同特點制定不同的管理模式，盡最大化的滿足業(yè)主的需求。 項目內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運作中，項目經(jīng)理既是日常工作的指 揮者，又是監(jiān)督檢查者。各項工作一經(jīng)下達，執(zhí)行責(zé)任人即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回項目經(jīng)理，供項目經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以修正，使得物業(yè)服務(wù)中心的工作做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而從根本上保證了項目工作的有效性。 、各崗位工作人員職責(zé) 一、 項目部主管 職責(zé) 負責(zé)項目部的經(jīng)營管理，主持項目部日常工作。定期向公司報告項目部工作情況，提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)計劃的建議。 制定項目部管理目標和經(jīng)營計劃，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營管理工作的正常 進行。 以身作則，做到有高度負責(zé)的精神，對業(yè)主負責(zé)，對公司負責(zé)，嘴勤、腿勤、腦子勤，想到、說到、做到，同時要有不貪不占的高尚品質(zhì)。 呼和浩特市博物館 物業(yè)服務(wù)方案 第 5 頁 組織員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識及職業(yè)道德教育，提高人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。建立并健全項目部的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化。 負責(zé)處理業(yè)戶重要投訴及合理化建議。 主持每周一次的項目部例會，聽取工作匯報，布置工作任務(wù)，解決實際問題，改進管理方法，不斷提升服務(wù)。 每周全面檢查項目部內(nèi)外各場所管理情況及各班組工作情況和服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題。 督促屬 下管理人員的日常工作，檢查各項工作的落實完成情況，并正確評價，培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作。 與社會各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與服務(wù)轄區(qū)各業(yè)主各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好形象，代表項目部處理對外關(guān)系及接待來訪業(yè)主、群眾、團體、單位等。 樹立正氣，堅決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順利進行。 1以身作則、關(guān)心員工、獎罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使項目部具有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體員工的工作熱情和責(zé)任感。 1要與總公司保持一致，有令則行，有禁則止，不打折扣，勇于創(chuàng)新。嚴格 執(zhí)行總公司的財務(wù)制度。 二 、秩序維護管理服務(wù)主管及秩管員職責(zé) 呼和浩特市博物館 物業(yè)服務(wù)方案 第 6 頁 根據(jù)項目部有關(guān)規(guī)章制度，組織全體秩管人員實行每日 24小時執(zhí)勤制。 制訂項目部的年度秩管工作目標和計劃，按月做出工作計劃和預(yù)算，經(jīng)批準后執(zhí)行。 熟悉本所有公用部位、公用設(shè)備、設(shè)施頒布和位置，特別對、消防井、消防管理等緊急處置情況了如指掌，學(xué)會些應(yīng)急處理方法。 負責(zé)組織實施秩管員對轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防災(zāi)害事故的“三防”工作。 制訂項目部秩序管理培訓(xùn)計劃，經(jīng)批準后組織實施。 定期組織檢查轄區(qū)各部位秩序、防火、安全和設(shè)施及工作措施并做好記錄，及時發(fā)現(xiàn)隱患并上報，督促和監(jiān)