【正文】 全有文檔友情提供 全有中國(guó) XX 奧林匹克花園項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 All Right。 奧奧 林林 匹匹 克克 花花 園園 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 報(bào)報(bào) 告告 全有文檔友情提供 全有中國(guó) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境概述 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤(pán)概覽 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格水平 銷(xiāo)售時(shí)間 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 5000元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 棕櫚泉國(guó)際花園 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 5000元 / M2起 2020年 7月 25日 保 利集團(tuán) 獨(dú)立別墅 未定 尚早 魯能星城 多種建筑形式 28004300元 / M2 開(kāi)始認(rèn)購(gòu) 藍(lán)山湖 聯(lián)排別墅 未定 尚早 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房 4000元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 財(cái)富中心 小高層、花園洋房 3800元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 水晶酈城（三、四組團(tuán)） 小高層、高層 3800元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 佰富高爾夫 別墅 獨(dú)立別墅 10000元 / M2起 待定，估計(jì)在年底 比華利 獨(dú)立別墅 10000元 / M2起 2020年 4月 17日 北部新區(qū)市場(chǎng)迅速放量 通過(guò)上表我們可以看出多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都集中在 8 月份。因此，今明兩年整個(gè)市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)迅速放大。 從市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中我 們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷(xiāo)售和即將銷(xiāo)售的樓盤(pán)有藍(lán)湖郡、天籟美社、財(cái)富中心、棕櫚泉國(guó)際花園、比華利豪園、魯能星城等項(xiàng)目，現(xiàn)以藍(lán)湖郡的銷(xiāo)售為例，僅一期就有湖邊獨(dú)立別墅 29 棟，總面積 11600 平全有文檔友情提供 全有中國(guó) 方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約 億元，聯(lián)排別墅 743 棟，總面積 185750 平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約 10 億元，再看棕櫚泉，一期住宅 300 余套，總建筑面積 70000 平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約 4 億元以上，七月二十五日開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，還有當(dāng)前天湖美鎮(zhèn)強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)為八月份的開(kāi)盤(pán)積極準(zhǔn)備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積 40 萬(wàn)方，估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值約 16 億元。就這 三個(gè)樓盤(pán)我們可以看出總市值超過(guò) 31 億元，共能容納 約 3000 戶(hù)左右。很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題是，這三家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷(xiāo)售出去，回籠資金約 20 億元左右。意味著市場(chǎng)上的居民財(cái)富有近 20億元會(huì)在一年內(nèi)流向這三家開(kāi)發(fā)公司。 產(chǎn)品定位趨于一致 現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤(pán)包括了獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個(gè)樓盤(pán)在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同， 產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，社區(qū)主題 沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別。后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。 地理位置相對(duì)集中 除 魯能星城外，其余樓盤(pán)都很集中，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇的時(shí)候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)現(xiàn)在共有三個(gè)梯隊(duì)的產(chǎn)品，分別在不同的時(shí)間形成不同的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。 第一梯隊(duì)是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤(pán)。 這部分樓盤(pán)已經(jīng)全部銷(xiāo)售結(jié)束，在市場(chǎng)上取得了驕人的成績(jī)，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過(guò)自身項(xiàng)目的推廣，吸引了消費(fèi)者的眼球，提升了開(kāi)發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。這一梯隊(duì)的產(chǎn)品現(xiàn)在不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標(biāo)桿作用，成為 后面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的超越目標(biāo)。 第二梯隊(duì)是以龍湖藍(lán)湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財(cái)富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國(guó)際花園等為代表的樓盤(pán)，這部分項(xiàng)目正在全有文檔友情提供 全有中國(guó) 積極準(zhǔn)備上市，而且都集中在今年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。這部分樓盤(pán)市場(chǎng)定位除獨(dú)立別墅外，都是在競(jìng)爭(zhēng)同一層次的客戶(hù)，所以他們面臨的競(jìng)爭(zhēng)是異常激烈的。 第三梯隊(duì)是以?shī)W林匹克花園、藍(lán)山湖、融科智地、保 利集團(tuán) 等為代表的三梯隊(duì)。這部分項(xiàng)目的產(chǎn)品面世時(shí)間還有很長(zhǎng)一個(gè)過(guò)程，暫還不能和第二梯隊(duì)的樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)，三梯隊(duì)的市場(chǎng)前景還有待于從第二梯隊(duì)的市場(chǎng)反應(yīng)中來(lái)分析。 但明顯的一個(gè)問(wèn)題是，一、二梯隊(duì)銷(xiāo)售完成后，將會(huì)從市場(chǎng)上消化大量的客戶(hù)資源。 全有文檔友情提供 全有中國(guó) 第一部分 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境背景 一、北部新區(qū)簡(jiǎn)介 XX 北部新區(qū)于 2020 年 4 月 25 日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來(lái)XX 經(jīng)濟(jì)最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達(dá)的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來(lái)新 XX 的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、 XX 光電產(chǎn)業(yè)基地、 XX 軟件產(chǎn)業(yè)基地和 XX 醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無(wú)疑使這里擁有取之不竭的住房需求。 明顯的區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 北部新區(qū)位于 XX 主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長(zhǎng)江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，是 XX 中心城區(qū)難得的一片大面積開(kāi)發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國(guó)西部擁有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢(shì)：是中國(guó)西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于 2020 年通車(chē)的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)， XX 鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長(zhǎng)江、嘉陵江兩江，得長(zhǎng)江黃金水道舟楫之利，設(shè)計(jì) 70 萬(wàn) 標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于 2020 年 7 月開(kāi)工建設(shè)。中國(guó)西南最大的電信交換樞紐落戶(hù)其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 廣闊的發(fā)展空間 北部新區(qū)建設(shè)用地 平方公里，規(guī)劃人口 65 萬(wàn)人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山 7 個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（經(jīng)開(kāi)區(qū)）和 XX 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，這有利 于充分發(fā)揮兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。 重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車(chē)城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)。規(guī)劃將“十里汽車(chē)城”打造成為以福特轎車(chē)、力帆汽車(chē)為主體的中高檔轎車(chē)生產(chǎn)基地，全有文檔友情提供 全有中國(guó) 微型車(chē)、重型貨車(chē)、大型客車(chē)及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車(chē)城已入駐長(zhǎng)安福特轎車(chē)15 萬(wàn)輛、力帆轎車(chē) 5 萬(wàn)輛項(xiàng)目和十多家海內(nèi)外知名汽車(chē)零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動(dòng)各方面積極性打造“十里汽車(chē)城”，重點(diǎn)支持長(zhǎng)安福特和力帆轎車(chē)發(fā)展，推動(dòng)轎車(chē)和發(fā)動(dòng)機(jī)、 微型車(chē)、重型貨車(chē)、大型客車(chē)、汽車(chē)空調(diào)、汽車(chē)技術(shù)研發(fā)中心等重點(diǎn)工程，引進(jìn)一批專(zhuān)用車(chē)、改裝車(chē)和汽車(chē)零部件生產(chǎn)項(xiàng)目，引導(dǎo)一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營(yíng)汽配企業(yè)入駐并實(shí)現(xiàn)摩托車(chē)零部件生產(chǎn)向汽車(chē)零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和發(fā)展。在高新園實(shí)施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，即集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學(xué)工程、新材料和環(huán)保、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開(kāi)發(fā)園、光電技術(shù)開(kāi)發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù) 開(kāi)發(fā)園五個(gè)專(zhuān)業(yè)孵化器。引進(jìn)和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項(xiàng)目。 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)近四年來(lái)，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿(mǎn)足企業(yè)入駐需要。從 2020 年開(kāi)始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境， 2020 年左右將基本建成?，F(xiàn)在，金開(kāi)大道等一批主干道已經(jīng)通車(chē)，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、 XX 鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站、寸灘港集裝 箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進(jìn)，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為“金系列”的“開(kāi)山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的 4 條軌道交通線(xiàn)已完成規(guī)劃，其中 3 號(hào)線(xiàn)（市中心區(qū) 江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)）將在年內(nèi)開(kāi)工， 6 號(hào)線(xiàn)（北部新區(qū) 北碚）將提速推進(jìn)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運(yùn)、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。 一批體現(xiàn) XX 直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 100 米寬 公里長(zhǎng)的嘉陵江沿江景觀帶已邀世界著名規(guī)劃企 業(yè)德國(guó)佩西公司、 XX 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，將于 2020 年動(dòng)工； XX 汽車(chē)會(huì)展中心即將動(dòng)工；正在全有文檔友情提供 全有中國(guó) 加快推進(jìn)的 XX 經(jīng)貿(mào)科技會(huì)展中心、國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人 .城 .自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 優(yōu)惠的扶持 政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開(kāi)發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來(lái)興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)；租用標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價(jià)；財(cái)政按企業(yè)入庫(kù)所得稅額安排專(zhuān)項(xiàng)扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按 1510%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實(shí)行“兩免三減半”；實(shí)行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目“兩稅”增長(zhǎng)部分由財(cái)政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠；對(duì)出口商品等實(shí)行貼息；重大項(xiàng)目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 快捷的服務(wù)方式 在北 部新區(qū)服務(wù)就是生產(chǎn)力，建設(shè)誠(chéng)信政府、服務(wù)型管委會(huì)是一貫要求。為服務(wù)快捷， XX 市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會(huì)，將市政府相關(guān)部門(mén)的職能委托給經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)，簡(jiǎn)化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、高新園實(shí)行小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)，最大限度簡(jiǎn)化審批程序，實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務(wù)方式，建立了投資者投訴制度；對(duì)進(jìn)入的項(xiàng)目實(shí)行跟蹤式、全程式、保姆式服務(wù)。已經(jīng)竣工的經(jīng)開(kāi)園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實(shí)行”一站式服務(wù)“和”首問(wèn)責(zé)任制“，實(shí)現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項(xiàng)目審批和政務(wù)服 務(wù)不出園區(qū)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)步入上擋提速的軌道 ⑴ 基礎(chǔ)設(shè)施提速建設(shè)。 2020 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，均比上年同期有較大幅度增長(zhǎng)；北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。市政府確定的北部新區(qū) 14 個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。 全有文檔友情提供 全有中國(guó) ⑵ 落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資明顯增多。近四年來(lái)，北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高 新園引進(jìn)項(xiàng)目 122 個(gè)，合同投資總額 億元，其中建成投產(chǎn) 16 個(gè)，開(kāi)工建設(shè)52 個(gè)； 2020 年引進(jìn)項(xiàng)目 87 個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的 71%；合同投資總額 億元，占?xì)v年合同投資總額的 %。 ⑶ 入駐開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 2020 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 426 億元，同比增長(zhǎng) %；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 379 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %；外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn) 9890 萬(wàn)美元，同比有 較大幅度增長(zhǎng)。 2020 年，北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、高新園實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 14 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同期增長(zhǎng) 倍。 二、北部新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)綜述 北部新區(qū)擁有開(kāi)闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進(jìn)入，上千畝成片開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤(pán)正在成為 XX 樓市里引人注目的焦點(diǎn)。 北部新區(qū)成立的時(shí)間不長(zhǎng)，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻發(fā)展迅速，短短的兩年時(shí)間已經(jīng)成為我市北部市場(chǎng)的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍(lán)湖郡、比華利豪園、財(cái)富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕 櫚泉及魯能星城等大盤(pán)項(xiàng)目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為 XX 市當(dāng)之無(wú)愧的大盤(pán)展覽館。 龍湖 1600 畝的 “ 藍(lán)湖郡 ” 已破土動(dòng)工、香港裕匯集團(tuán)的棕櫚泉也蓋定 1200畝良田、保利集團(tuán) 3200 畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開(kāi)發(fā)公司 1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù) 3300 畝土地、建工集團(tuán)的 1000 畝項(xiàng)目也浮出水面 ?? 少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。 圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開(kāi)園的幾大樓盤(pán)也展開(kāi)了攻勢(shì)： 300 畝的和黃 比華利豪園、近 300 畝的中央硅谷、近 600 畝的金科 集團(tuán)六一水庫(kù)項(xiàng)目 ??大大小小的樓盤(pán)，皆因緊挨著金開(kāi)大道這條黃金線(xiàn)，而被冠上一個(gè)響亮的名字—— 金開(kāi)組團(tuán)。 隨