【正文】 二手房購買手冊目 錄商品房經(jīng)濟(jì)適用房房改房三種房產(chǎn)證有何異同 1購買二手房，手續(xù)需要注意什么？ 1買房時(shí)為老人多想一點(diǎn)[轉(zhuǎn)帖] 2按部就班買稱心如意房　購買一套二手房流程 3考查二手房的幾項(xiàng)常用指標(biāo) 4影響二手房房價(jià)的因素有哪些 4如何評估二手房價(jià) 5如何選擇二手房 6二手房過戶相關(guān)內(nèi)容 8二手房買賣中的中介陷阱 8購買二手房需“六思” “慧眼”識好房 9挑選“二手房”技巧 10買二手房該不該找中介 11購房中需防范哪些問題 12買二手房提醒二十條 13二手房屋收樓注意10個(gè)問題 15二手房買賣指南 16買二手房要查哪些要件？ 18關(guān)注健康之如何挑選二手房 19賣舊房如何找到好“婆家” 19買二手房也要擇鄰而居 20如何計(jì)算二手房的建筑面積 21如何降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn) 21選購二手房五大注意：不要只看眼前還要看將來 23買二手房需注意三個(gè)現(xiàn)實(shí)問題 24警示：二手房交易三大常見陷阱 25購買二手房需注意三個(gè)現(xiàn)實(shí)問題 25二手房交易全攻略 26一字之差說兩“金” 28“房改房”上市交易須注意的五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 29購房專家：消費(fèi)者購買二手房的兩大原則 30考察二手房“九必問” 31賣房也應(yīng)注意安全 31買套二手房 你最擔(dān)心啥？ 32購房經(jīng)歷：一波四折買房記 33二手房安全交易４步走 34二手房交易指導(dǎo)：防止房價(jià)變幻 先簽定金合同 34挑選二手房屋的十二招 35買二手房斗智斗勇 消費(fèi)者留意上有政策下有對策 38二手房買賣 業(yè)主最關(guān)心什么？ 39怎樣防范二手房連環(huán)買賣風(fēng)險(xiǎn) 39第三方介入保二手房交易安全 40買二手房要注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn) 42二手房買賣是否有義務(wù)提供原購房發(fā)票 42購買二手房先學(xué)會(huì)這16招 43已購公房這樣賣 44二手房交易貓膩多多 要“三看二注意” 45接收二手房時(shí)易疏漏的10個(gè)環(huán)節(jié) 46購房議價(jià)巧作準(zhǔn)備 46二手房“下定”四步驟 46二手房買賣全攻略：看清合同中的十個(gè)條款 47買二手房質(zhì)量最重要 48投資二手房算清三筆賬 48買二手房也要看手續(xù) 48購買二手房的風(fēng)險(xiǎn) 50買賣二手房要交多少稅費(fèi) 50舊房置換：專家教你如何識破小中介暗箱操作 51 III 二手房購買手冊商品房經(jīng)濟(jì)適用房房改房三種房產(chǎn)證有何異同目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受國家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。 一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉，其收益全部歸個(gè)人所有，購買人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。二、經(jīng)濟(jì)適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進(jìn)入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，購買人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金，沒有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3%交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時(shí)候，就無需交納土地出讓金了。三、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱成本價(jià))和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià))。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：，由購買人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話，房屋售價(jià)每平方米超過4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80%歸個(gè)人所有，20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50%歸個(gè)人，50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。，具體操作是由評估部門對房屋進(jìn)行評估，然后按照市場評估價(jià)的3%到房管部門補(bǔ)交土地出讓金，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈(zèng)與。首先，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是，已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時(shí)限的，視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，職工可直接上市交易。購買二手房，手續(xù)需要注意什么？房屋是一種特殊商品，房屋買賣較之其它商品買賣有著很大的差異，尤其是“二手房”的市場交易涉及面廣，政策性強(qiáng)，交易過程中有產(chǎn)權(quán)過戶、房屋騰空、物業(yè)清潔、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，“二手房”的私下交易常常留有隱患，并引發(fā)許多矛盾和糾紛，弊端十分明顯，其主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1．產(chǎn)權(quán)糾紛。引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛的因素很多，最主要的有三類：第一類是買賣不準(zhǔn)出售的房屋，如被法院查封的房屋；與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋；屬于拆遷范圍的房屋；已作為抵押物的房屋等。第二類是夫妻雙方僅一方同意出售或夫妻離異后對房產(chǎn)判決不明的房屋。第三類是同一居所人員未能具結(jié)或子女未經(jīng)父母（產(chǎn)權(quán)人）同意出售的房屋。2．房款糾紛。私下交易往往缺乏相互信任，賣方急著拿錢，買方急著要房，由此常常會(huì)產(chǎn)生定金或房款已付，產(chǎn)權(quán)證卻遲遲辦不下來，房屋不能如期交付或是房屋交付了，錢卻拿不到、拿不全等情況。某報(bào)就登載過一則交易過戶完成后，賣主拿了錢還拖上4年才讓出房屋的私下交易案例。3．物業(yè)糾紛?！岸址俊钡馁I賣不同于商品房，完成產(chǎn)權(quán)過戶，并不意味著全部交易的結(jié)束，還有諸如賣方戶口遷出，物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)清等。私下交易者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)忽視或遺漏某些項(xiàng)目，造成經(jīng)濟(jì)損失和引來糾紛。當(dāng)然，“二手房”私下交易引發(fā)的矛盾和糾紛遠(yuǎn)不止這些，其弊端是顯而易見的。因此，市民應(yīng)增強(qiáng)法治觀念和自我保護(hù)意識，不要進(jìn)行“二手房”的私下交易，盡量委托實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好，操作規(guī)范的大的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和政府職能部門辦理有關(guān)“二手房”的交易，以減少和避免不必要的糾紛和煩惱。買房時(shí)為老人多想一點(diǎn)[轉(zhuǎn)帖]來源:新疆房網(wǎng)老父耳朵背，平均兩年換一個(gè)助聽器，不是助聽器不好，是他的聽力每年都在不斷下降。與人交流時(shí)很感困難，經(jīng)常性的娛樂就是吃過午飯后和鄰居打打撲克——“滾子”。夏天還好說，樹蔭涼地支一鍋撲克，四個(gè)老頭四個(gè)馬扎，周圍鬧哄哄一大幫人，看眼兒的比動(dòng)真格的多。到了冬天就有點(diǎn)麻煩，沒法在露天地里玩，加上現(xiàn)在小區(qū)里缺少適合老年人活動(dòng)的娛樂場所，家家戶戶口裝修又好，有婦女兒童的更不敢往家里招，老年人吸煙重，擔(dān)心拿她們當(dāng)煙囪。2003年底，老父實(shí)在憋得難受，我看不過，和家里人商量允許父親把朋友領(lǐng)回來家里，在客廳玩。我和愛人白天上班，母親下午一般不在家，通常去看望姥姥。好歹度過了一個(gè)冬天。老人的心其實(shí)更象孩子，一樣地貪玩，一樣地需要與人交流。后來我比較，事實(shí)上我家的裝修在那塊算最好的?，F(xiàn)在我們搬家了，億泰莊園，日報(bào)社的家屬樓，樓下門洞里就有一個(gè)撲克攤。剛開始很高興父親又找到了喜愛的運(yùn)動(dòng)。這種好心情沒持續(xù)幾天，馬上發(fā)現(xiàn)，這些人通常玩到12點(diǎn)，男女笑聲喧囂至午夜。好在夏天即將過去，為了老父，忍了。記得沒搬家前，岳父岳母也租住的星海二站附近的房子，夏天也是在樹陰下玩玩衛(wèi)生麻將。后來搬到院里，有了會(huì)所，總算找到了避雨擋雪的地方，可是收費(fèi)貴，一天四十塊，人均十塊錢，麻將榧子也自然水漲船高上了檔次，兩毛錢變成了兩塊錢，衛(wèi)生麻將不再衛(wèi)生，似乎有了聚眾賭博的嫌疑，賭注比年輕人下得還大。如今又轉(zhuǎn)來一個(gè)輪回，我又在考慮買房了。首要考慮的當(dāng)然是地段。李嘉誠說過決定房價(jià)的三個(gè)因素：地段、地段、還是地段。所以我選擇了華府，交通便宜，出行方便。尤其象我這樣一家三代五口人的，既要考慮老人就醫(yī)，又要考慮小孩上學(xué)近面些。再者就是生活成本，菜籃子是每天必須面對的，大型商場超市東西雖好，價(jià)格也貴。老人們卻有自己的想法：買菜方便，傳統(tǒng)的早夜市和農(nóng)貿(mào)市場合乎人心，臨近菜市場，飯桌會(huì)搞得豐盛些，色香味俱全。第二我考慮的就是戶型。目前市面上的戶型大同小異，買哪兒的都差不多，只有少數(shù)大公司每年才舍得拿出大筆的設(shè)計(jì)費(fèi)推陳出新，但也很快被仿造抄襲。7月8日這次房展看到某個(gè)樓盤推出的一梯兩戶適合三代人居住的戶型不錯(cuò)，一個(gè)兩室一廳，一個(gè)一室一廳，進(jìn)可以同桌會(huì)餐，退可以分塌而眠。相對獨(dú)立又融洽。覺得非常適合自己?？上б呀?jīng)交了首付，只好等下次置業(yè)時(shí)再說了。某些戶型在家庭成員居住的設(shè)計(jì)上有硬傷，比方說兩衛(wèi)的房子，帶衛(wèi)生間的那個(gè)臥室一看便知就是給年輕人設(shè)計(jì)的，但卻在東邊，老人只好安排在西邊。而傳統(tǒng)上應(yīng)該是室有南北，老人住南，家有東西，老人居?xùn)|。這不是迷信。第三我會(huì)看重物業(yè)。有一個(gè)高性價(jià)比的會(huì)所對老年人是至關(guān)重要的。象我們這代三十多歲的人，買房會(huì)動(dòng)用父母輩所有的積蓄，他們打下的江山我們來坐。老人快樂與否，直接關(guān)系到我們年輕人每天的心情。比較看星海人家的還算不錯(cuò)，要是收費(fèi)再便宜一點(diǎn)更好。理想中的物業(yè)會(huì)所應(yīng)該是這樣：有收費(fèi)低廉的棋牌室和診所，有日照充足的報(bào)刊室和小型圖書室，有簡單的健身器具，有免費(fèi)的飲用水，活動(dòng)室樓層最好不超過二層，樓梯有供輪椅上下的扶手和坡道。許多物業(yè)會(huì)更多考慮到年輕業(yè)主，定期組織聯(lián)誼活動(dòng)，比如晚會(huì)、登山、自駕車旅游等等。其實(shí)可以多考慮一點(diǎn)年老的業(yè)主，花費(fèi)不了更多，比如老年人的舞蹈、舞劍、氣功模特表演、書法、吟詠詩詞、戶外漫步、集體垂釣、門球比賽等等。理想也許不止停留在理想中，很欣喜地看到了一些開發(fā)商著手做一些事情。第四是樓層的選擇。家有老人，樓層當(dāng)然不能選高了，一般二、三、四就夠了。一樓吵鬧，灰塵大，不適合居住。但選高了又不適宜老人出行，我一個(gè)朋友買了五層七頂?shù)姆孔樱蠇尳?jīng)常抱怨說買完菜累，上樓了就不再想下去了。再者，老年人易醒不易睡，神經(jīng)系統(tǒng)比年輕人脆弱得多。選買新房時(shí)一定要注意是否臨近小區(qū)的公共設(shè)施，如果毗鄰一個(gè)籃球場或小廣場或是一條次干道，只要走車就一定有噪音，還是趁早打消主意，老人肯定休息不好。買房子，全家愉快才是硬道理。對待老人，并不是每年“父親節(jié)”、“母親節(jié)”送點(diǎn)禮物那么簡單，讓他們住上舒適的房子才算盡兒女的心意。不當(dāng)家不知柴米貴，不養(yǎng)兒不知父母恩。沒有靈丹妙藥，沒有長生不老，早晚有一天，我們終將變老。到那天，我希望我的兒女會(huì)為我想多一些。好了，先寫這么多，希望各位朋友補(bǔ)充。按部就班買稱心如意房　購買一套二手房流程隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟和升級，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)吸引了越來越多的人青睞這些舊房。但是，由于買賣雙方對二手房交易流程不了解，致使在交易過程中出現(xiàn)了很多問題，買賣雙方利益都受到了損失。為了讓消費(fèi)者買到稱心如意的二手房，有關(guān)專家提出以下建議，希望能幫助大家盡快購買到滿意的房子。 消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照以下步驟按部就班進(jìn)行交易。第一步　尋找房源尋找房源有以下幾種途徑：通過親戚朋友打聽尋找；通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上的房屋出售廣告或登出購買廣告尋找；直接到一家可靠的房地產(chǎn)中介公司登記，讓其代替尋找。第一種途徑的缺點(diǎn)是信息太窄，時(shí)間太長而且成功的幾率也較低。第二種方法的問題在于目前某些廣告市場較為混亂，很多打著私人售房旗號的廣告實(shí)際上是不法中介以此為幌子拉攏客戶源。自己刊登購買廣告也是不明智的，一旦將自己的私人信息暴露在網(wǎng)絡(luò)上之后，消費(fèi)者將成為長期受不法中介滋擾的對象。第三種方法比較省時(shí)省力，由于房地產(chǎn)中介公司在信息服務(wù)方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，能在最短的時(shí)間內(nèi)為消費(fèi)者尋找到合適的房源。如果沒有找到滿意的房子，正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司是不會(huì)收一分錢的。第二步　現(xiàn)場看房一旦尋找到合適的房源，消費(fèi)者應(yīng)在專業(yè)房地產(chǎn)人士的陪同下去實(shí)地查看房子的基本情況?？捶康闹饕康氖橇私夥孔拥膶?shí)際情況與事前所了解到的是否相符，如查看有無私搭私建的部分、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋內(nèi)部有無明確的質(zhì)量問題、了解裝修的狀況、查驗(yàn)物業(yè)管理的情況以及往后的居住費(fèi)用。此外還要考核房屋的市政配套設(shè)施，包括水的質(zhì)量、水壓；電視接收的清晰度；房子供電容量、戶內(nèi)外電線是否老化、電話線和煤氣的接通情況、暖氣片數(shù)夠不夠或暖氣溫度夠不夠等，這些情況不摸清楚，入住以后出現(xiàn)各種問題會(huì)很頭疼。另外還應(yīng)初步查驗(yàn)一下該房的產(chǎn)權(quán)證書，是否是售房者本人的，是否屬于可上市交易范圍，當(dāng)然最保險(xiǎn)的辦法是應(yīng)向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真?zhèn)?、性質(zhì)等。第三步　談判簽約在實(shí)地勘測房屋和審驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明均無誤的情況下消費(fèi)者就可以與賣方談判簽約了（如果委托了房地產(chǎn)中介公司做代理，則代理應(yīng)同時(shí)到場）。在合同中應(yīng)詳細(xì)、清楚地規(guī)定出買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，精確交房時(shí)間、付款時(shí)間、物業(yè)交割時(shí)間、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間和付