【正文】 東莞市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范Specifications for estate surveying and mapping (征求意見稿)2006XXXX發(fā)布 2006XXXX實施 目錄一、總則 適用范圍…………………………………………………………………2 引用資料…………………………………………………………………2 參考資料…………………………………………………………………2二、名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語 房產(chǎn)測繪名詞……………………………………………………………2 建筑容量名詞……………………………………………………………4 房產(chǎn)測繪專業(yè)術(shù)語………………………………………………………6三、房屋建筑面積計算規(guī)定 計算通則…………………………………………………………………12 計算細則…………………………………………………………………15 共有建筑面積的計算與分攤……………………………………………30一、 總則 適用范圍本標準規(guī)定了東莞市房屋建筑面積測繪計算中的一般及特殊情況的計算標準與處理方法。 引用資料《房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986．12000》、《關(guān)于房屋面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號）《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)面積測算的通知》（東建[2004]51號）《關(guān)于貫徹執(zhí)行國家〈房產(chǎn)測量規(guī)范〉的通知》（東建[2000]4號） 參考資料《房產(chǎn)測量員》（測繪行業(yè)特有工種職業(yè)技能培訓(xùn)教材）《深圳房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T503532005）《廣州市房地產(chǎn)測繪行業(yè)手冊》《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》（房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明）《房產(chǎn)測繪政策法規(guī)匯編》二、名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語 房產(chǎn)測繪名詞 房屋面積測繪 房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測量與計算。房屋建筑面積測繪計算分幢進行。 房屋的建筑面積 房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2．20米以上（含2．20米，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。 房屋的套內(nèi)建筑面積 房屋套門范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。 房屋套內(nèi)使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。使用面積的計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：a．住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等b．室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算（內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積）墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按內(nèi)皮尺寸計算；c．不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均計入使用面積。d．非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；e．套內(nèi)使用面積系數(shù)：房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分攤的公用建筑面積的比率（%）。 房屋的共有（公用）建筑面積 建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分攤的公用建筑面積和不分攤的公用建筑面積。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 房屋建筑施工圖面積測算 依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準備案的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為施工圖測算面積。用于建設(shè)工程設(shè)計與報建參考。 房屋建筑面積預(yù)售測繪（預(yù)測）依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。用于房地產(chǎn)項目的預(yù)售審批及銷售。 房屋建筑面積實地測繪 (實測)依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準有關(guān)資料（包括報建圖紙、竣工圖紙、驗收合格證等）和對竣工房屋的現(xiàn)狀進行實地數(shù)據(jù)采集，所進行的房屋建筑面積測繪。包括房屋建筑面積竣工測繪、房屋建筑面積現(xiàn)狀測繪、房屋建筑面積變更測繪、房屋建筑面積分割測繪。 房屋建筑面積竣工測繪 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗收、地價核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。 房屋建筑面積現(xiàn)狀測繪 依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記等。 房屋建筑面積變更測繪 因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號等）發(fā)生變化而進行的房屋建筑面積測繪計算。 房屋建筑面積分割測繪 依據(jù)市政府行政主管部門核準的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進行的房屋建筑面積的測繪計算。分割測繪屬于變更測繪的一種。 建筑容量名詞 用地面積 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 建設(shè)用地面積 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積 建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各層（包含房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層、附層、地下室等）建筑面積之總和。 地面以上建筑面積 建筑物地面以上各層建筑面積之和。．建筑物基底面積 按建筑物接觸地面自然層外墻(包括欄桿、騎樓、室外樓梯、陽臺等) 或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 占有面積指產(chǎn)權(quán)人占有本幢房屋的建筑面積，產(chǎn)權(quán)不屬于本單位的不計算在內(nèi)。 房屋的專有建筑面積建筑物內(nèi)由單位產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對應(yīng)于房屋的事套內(nèi)建筑面積。 核增建筑面積市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。 建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 建筑總層數(shù) 房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計入層數(shù)。（說明：房屋的自然層數(shù)是按房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)。房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計算。地平線以下為地下室，按負層數(shù)計算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2．20m的計算自然層數(shù)；層高在2．20m 以上的架空層也計算自然層數(shù)。） 戶形結(jié)構(gòu) 根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額，所確定的每戶居室的數(shù)量。（問題：麻將房、工人房、娛樂室、廚房、廳、茶室、儲存室、雜物間、書房、起居室等，是否算為一個戶型？） 房產(chǎn)測繪專業(yè)術(shù)語 層高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 樓層凈高下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 自然層 按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。 標準層 建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。 架空層 建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層，一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域、斜坡或花園，也有在房屋中間層架空的。 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 技術(shù)層（設(shè)備層） 指用作水、暖、衛(wèi)生、配變電等設(shè)備安裝的局部層次。經(jīng)規(guī)劃部門批準，且建在自然層之間的技術(shù)層（設(shè)備層），其層高2．20米以上（含2．20米）的計算層數(shù)。 夾層 位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋以外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看是三層，這三層中間的一層就叫夾層。 閣樓坡屋頂下方空間加以利用的樓層，不計層數(shù)。 避難層 建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。 屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。 地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。 半地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。 走廊建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。 過道套內(nèi)使用的水平交通空間。 挑廊指二層以上挑出房屋墻體外,有圍護結(jié)構(gòu),無支柱有頂蓋的外走廊，一般分為封閉挑廊和未封閉挑廊。 檐廊房屋檐下方兩端有支撐墻體的通道。 柱廊有頂蓋有支柱，供人通行的建筑物（或位于二層或二層以上，從建筑物室內(nèi)到露臺、平臺的有上蓋有柱支撐的過渡空間的建筑物），稱為有柱走廊，簡稱柱廊。（東莞市俗稱的“陰臺”）。 回廊在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 架空通廊建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上，以兩端房屋為支撐，有頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的架空通道。問題：如上圖中間部位架空通廊，頂蓋在上一層，首層部位如何定義？如何計算面積？ 連廊位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋通廊叫連廊 門斗在建筑物或房間出入口處設(shè)置支撐頂蓋為實