【正文】 崗位操作指導(dǎo)書南京興寧實(shí)業(yè)有限公司2007年9月12日Page 182 of 193目錄銷售部 4銷售部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 4銷售部副經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 10銷售部置業(yè)顧問崗位操作指導(dǎo)書 15工程部 20工程部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 20工程部運(yùn)行主管崗位操作指導(dǎo)書 26工程部修繕主管崗位操作指導(dǎo)書 30工程部水工崗位操作指導(dǎo)書 34工程部維修電工崗位操作指導(dǎo)書 38工程部弱電工崗位操作指導(dǎo)書 42工程部空調(diào)工崗位操作指導(dǎo)書 46工程部高壓值班電工崗位操作指導(dǎo)書 50工程部瓦工崗位操作指導(dǎo)書 53工程部木工崗位操作指導(dǎo)書 56工程部焊工崗位操作指導(dǎo)書 59工程部漆工崗位操作指導(dǎo)書 62工程部部門內(nèi)勤崗位操作指導(dǎo)書 65內(nèi)保部 69內(nèi)保部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 69內(nèi)保部安全主管崗位操作指導(dǎo)書 74內(nèi)保部監(jiān)控崗位操作指導(dǎo)書 79內(nèi)保部巡檢崗位操作指導(dǎo)書 82內(nèi)保部集團(tuán)保安崗位操作指導(dǎo)書 85內(nèi)保部大廳保安崗位操作指導(dǎo)書 88停車場(chǎng)管理部 91停車場(chǎng)管理部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 91停車場(chǎng)管理部領(lǐng)班崗位操作指導(dǎo)書 96停車場(chǎng)管理部停車管理員崗位操作指導(dǎo)書 99停車場(chǎng)管理部收費(fèi)員崗位操作指導(dǎo)書 102保潔部 105保潔部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 105保潔部領(lǐng)班崗位操作指導(dǎo)書 112保潔部31～33樓保潔崗位操作指導(dǎo)書 117保潔部商住樓保潔崗位操作指導(dǎo)書 121保潔部寫字樓保潔崗位操作指導(dǎo)書 125保潔部電梯保潔崗位操作指導(dǎo)書 129保潔部大廳保潔崗位操作指導(dǎo)書 132保潔部外圍保潔崗位操作指導(dǎo)書 135客服中心 138客服中心經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 138客服中心客服代表崗位操作指導(dǎo)書 145客服中心報(bào)刊收發(fā)員崗位操作指導(dǎo)書 150客服中心費(fèi)用核算員崗位操作指導(dǎo)書 153財(cái)務(wù)部 157財(cái)務(wù)部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 157財(cái)務(wù)部總帳會(huì)計(jì)崗位操作指導(dǎo)書 163財(cái)務(wù)部銷售會(huì)計(jì)崗位操作指導(dǎo)書 167財(cái)務(wù)部預(yù)算會(huì)計(jì)崗位操作指導(dǎo)書 171財(cái)務(wù)部出納崗位操作指導(dǎo)書 175人力行政部 178人力行政部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書 178人力行政部人力資源主管崗位操作指導(dǎo)書 184人力行政部行政主管崗位操作指導(dǎo)書 189銷售部銷售部經(jīng)理崗位操作指導(dǎo)書一、 崗位基本信息崗位名稱銷售部經(jīng)理所屬部門銷售部崗位編號(hào)直接上級(jí)分管總經(jīng)理崗位編制1人薪資等級(jí)直接下級(jí)副經(jīng)理 1人置業(yè)顧問 3人批 準(zhǔn) 人撰寫日期2007年8月　日二、 崗位使命為保證國(guó)貿(mào)中心大樓租售計(jì)劃的完成，在分管總經(jīng)理的授權(quán)和督導(dǎo)下，制定租賃計(jì)劃和策略，帶領(lǐng)和指導(dǎo)部門人員完成房產(chǎn)的租賃及客戶關(guān)系的維護(hù)，協(xié)調(diào)、考核和監(jiān)督銷售代理公司的工作，促進(jìn)銷售任務(wù)的完成三、 組織架構(gòu)（表述本崗位在組織中的位置，即與上級(jí)、同級(jí)、部屬的結(jié)構(gòu)關(guān)系）經(jīng)理 置業(yè)顧問副經(jīng)理四、 職位通道可晉升職位公司副總經(jīng)理或集團(tuán)其它子公司銷售分公司總經(jīng)理可輪換職位可升遷至此職位銷售部副經(jīng)理五、 工作關(guān)系對(duì)內(nèi)關(guān)系n 非常頻繁的與財(cái)務(wù)部經(jīng)理溝通，辦理部門預(yù)算、費(fèi)用報(bào)銷，租金收取，月報(bào)表的對(duì)接，租賃發(fā)票的開取，配合帳務(wù)處理 n 頻繁與人力行政部經(jīng)理、行政主管、人力資源主管，商討部門人力資源管理，辦公用品申領(lǐng)，合同等文件檔案交接，合同審批登記，網(wǎng)絡(luò)和終端維護(hù)，辦公設(shè)備的維保 n 頻繁與客服中心經(jīng)理溝通，確認(rèn)客戶意見反饋及投訴協(xié)調(diào)，通知客戶入住和退租，客戶關(guān)系的維護(hù)n 經(jīng)常與工程部經(jīng)理溝通，通知對(duì)租售房屋改造出新、設(shè)施維護(hù)，客戶裝修方案的預(yù)審 n 偶爾與保潔部經(jīng)理溝通，通知對(duì)空置房的保潔n 偶爾與內(nèi)保部經(jīng)理溝通，協(xié)調(diào)追討欠費(fèi) n 偶爾與集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理溝通，商討出售房產(chǎn)的解押、分割，辦理產(chǎn)權(quán)過戶 對(duì)外關(guān)系n 非常頻繁與銷售代理公司經(jīng)理溝通，辦理房產(chǎn)銷售的協(xié)調(diào)、考核和監(jiān)督事宜n 非常頻繁的與樓內(nèi)客戶、潛在客戶負(fù)責(zé)人溝通，洽談租售事宜、客戶關(guān)系維護(hù)n 頻繁與廣告公司、媒體負(fù)責(zé)人溝通，洽談廣告價(jià)格、投放安排 n 經(jīng)常與新管辦綜合科科長(zhǎng)、副主任溝通，辦理戶外廣告審批、更換畫面的審批n 偶爾與房管局管理科長(zhǎng)溝通，辦理銷售房產(chǎn)解押、分割、過戶手續(xù) n 偶爾與土地局科長(zhǎng)溝通，辦理土地證n 偶爾與公證處公證員溝通，辦理聯(lián)系租售工作的相關(guān)公證 n 偶爾與稅務(wù)局科長(zhǎng)溝通，協(xié)調(diào)房產(chǎn)租賃、銷售稅務(wù)事宜n 偶爾與貸款擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人溝通，協(xié)調(diào)房產(chǎn)銷售貸款事宜n 偶爾與房產(chǎn)租賃中介公司經(jīng)理溝通，辦理房產(chǎn)中介委托事宜 六、 工作指引類別職責(zé)工作內(nèi)容工作依據(jù)權(quán)限時(shí)限表單文件名稱呈送1. 制度管理每年12月5日完善銷售部管理制度、崗位職責(zé)、崗位操作流程《制度管理規(guī)定》（待編）擬訂年度《銷售部管理制度匯編》分管總經(jīng)理根據(jù)工作需要及時(shí)建立相應(yīng)銷售管理制度和流程同上同上不定時(shí)同上同上2. 工作總結(jié)、計(jì)劃的制定與分解每年元月10日前形成上年度本部門工作總結(jié)擬訂每年銷售部年度工作總結(jié)分管總經(jīng)理根據(jù)元月份公司年度工作計(jì)劃一周內(nèi)制定本部門本年度工作計(jì)劃，分解落實(shí)公司年度工作計(jì)劃、總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要擬訂年度銷售部年度工作總結(jié)和計(jì)劃分管總經(jīng)理根據(jù)部門年度工作計(jì)劃于二季度末的25日前制訂本部門上半年工作總結(jié)和下半年工作計(jì)劃部門年度工作計(jì)劃擬訂年度銷售部半年度工作總結(jié)和計(jì)劃分管總經(jīng)理根據(jù)部門半年度工作計(jì)劃于每月末的25日前制訂本部門下月工作計(jì)劃部門半年度工作計(jì)劃擬訂月度銷售部月度工作計(jì)劃分管總經(jīng)理3. 預(yù)算每年12月15日制定下一年度費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃費(fèi)用預(yù)算管理制度、上年度預(yù)算執(zhí)行和銷售情況擬訂/管控年度銷售部年度費(fèi)用預(yù)算分管總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理每月28日前制定下月費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃費(fèi)用預(yù)算管理制度、年度費(fèi)用預(yù)算和銷售情況同上月度銷售部月度費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃同上追加費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算管理制度和工作需要同上不定時(shí)銷售部費(fèi)用預(yù)算追加審批單同上每月30日向財(cái)務(wù)部提供本月預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告費(fèi)用預(yù)算管理制度擬訂月度當(dāng)月費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況匯報(bào)分管總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部4. 租賃管理每年一月份對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析，結(jié)合國(guó)貿(mào)租賃現(xiàn)狀，對(duì)全年租賃收入進(jìn)行預(yù)算，提出年度租賃方案南京市寫字樓市場(chǎng)行情分析、國(guó)貿(mào)上年度租賃狀況執(zhí)行每年國(guó)貿(mào)中心年度租賃方案分管總經(jīng)理、分管總裁每月2日前對(duì)上月租賃情況進(jìn)行分析，掌握本月續(xù)租、到期客戶、空置面積等情況制訂月度工作計(jì)劃并跟進(jìn)國(guó)貿(mào)中心年度租賃方案執(zhí)行每月月度租售情況分析表、月度租售工作計(jì)劃、租售窗口表分管總經(jīng)理督導(dǎo)業(yè)務(wù)人員接待來電來訪客戶、跟進(jìn)洽談并促使成交，指導(dǎo)業(yè)務(wù)人員解決洽談中的困難國(guó)貿(mào)中心租售流程督導(dǎo)不定時(shí)租賃合同或客戶跟進(jìn)表分管總經(jīng)理、存檔對(duì)租賃面積200平米以上的客戶參與洽談國(guó)貿(mào)中心租售流程執(zhí)行不定時(shí)租賃合同或客戶跟進(jìn)表分管總經(jīng)理、存檔分配樓內(nèi)到期客戶的續(xù)租任務(wù)，并督導(dǎo)其續(xù)租工作的進(jìn)行國(guó)貿(mào)中心租售流程，租賃合同，到期客戶明細(xì)執(zhí)行/督導(dǎo)每周續(xù)租客戶分配情況表業(yè)務(wù)人員每月安排業(yè)務(wù)員對(duì)周邊與國(guó)貿(mào)中心具有潛在競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤進(jìn)行調(diào)研，并將資料匯總，部門全體人員共享國(guó)貿(mào)中心租售流程督導(dǎo)每月周邊樓盤調(diào)查表分管總經(jīng)理、業(yè)務(wù)員5. 銷售管理對(duì)銷售代理公司進(jìn)行評(píng)估篩選，形成建議報(bào)告銷售代理公司管理辦法（待編）執(zhí)行不定時(shí)建議報(bào)告分管總經(jīng)理、分管總裁簽訂銷售代理合同銷售代理公司管理辦法（待編）執(zhí)行不定時(shí)銷售代理合同分管總經(jīng)理、分管總裁協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)督銷售代理工作執(zhí)行情況銷售代理合同督導(dǎo)不定時(shí)銷售代理工作監(jiān)督情況報(bào)告分管總經(jīng)理、分管總裁考核銷售代理業(yè)績(jī)，計(jì)算銷售代理費(fèi)用銷售代理合同管控不定時(shí)銷售代理費(fèi)用計(jì)提表財(cái)務(wù)部、分管總經(jīng)理審查銷售代理公司營(yíng)銷推廣方案，進(jìn)行市場(chǎng)比價(jià)等分析，確定營(yíng)銷推廣方案并執(zhí)行銷售代理合同評(píng)估/執(zhí)行不定時(shí)營(yíng)銷推廣方案審查意見分管總經(jīng)理、分管總裁督促并指導(dǎo)銷售部副經(jīng)理及時(shí)做好銷售回款買賣契約、貸款合同督導(dǎo)不定時(shí)6. 租賃收入的管理負(fù)責(zé)租賃收入的回款工作，根據(jù)合同制定應(yīng)收賬款的回收計(jì)劃，監(jiān)督執(zhí)行日?；乜罟ぷ鲊?guó)貿(mào)中心業(yè)務(wù)管理流程、租賃合同督導(dǎo)不定時(shí)租賃應(yīng)收表財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)員對(duì)于疑難賬款的回收，當(dāng)即討論回收方案，提出有效建議，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)執(zhí)行國(guó)貿(mào)中心業(yè)務(wù)管理流程、租賃合同、每周收款及面積變化說明督導(dǎo)/執(zhí)行不定時(shí)申請(qǐng)報(bào)告分管總經(jīng)理每月最后一天對(duì)實(shí)收賬款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，與財(cái)務(wù)進(jìn)行核準(zhǔn)，以確認(rèn)公司收益銷售部和財(cái)務(wù)部的工作銜接事宜會(huì)議紀(jì)要執(zhí)行每月月度租賃實(shí)收表財(cái)務(wù)部每月15日前審核業(yè)務(wù)人員填寫的租賃獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)提表年度租賃激勵(lì)辦法評(píng)估每月簽署意見的租賃獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)提表財(cái)務(wù)部7. 客戶關(guān)系維護(hù)監(jiān)督業(yè)務(wù)員對(duì)租售過程中的客戶，當(dāng)即分類建立客戶資料檔案客戶關(guān)系維護(hù)辦法（待完善）督導(dǎo)不定時(shí)客戶資料情況表業(yè)務(wù)員督促業(yè)務(wù)員或親自了解客戶的意見和需求，當(dāng)即反饋相關(guān)職能部門，跟蹤處理結(jié)果客戶關(guān)系維護(hù)辦法（待完善）督導(dǎo)/執(zhí)行不定時(shí)客戶意見、需求登記表（待編）分管總經(jīng)理、相關(guān)部門負(fù)責(zé)組織客戶關(guān)系維護(hù)活動(dòng)客戶關(guān)系維護(hù)辦法（待完善）執(zhí)行不定時(shí)客戶關(guān)系維護(hù)活動(dòng)方案分管總經(jīng)理8. 部門管理根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，提出本部門組織構(gòu)想及崗位編制計(jì)劃公司年度工作計(jì)劃執(zhí)行每年部門年度架構(gòu)及崗位編制計(jì)劃分管總經(jīng)理負(fù)責(zé)部門內(nèi)工作任務(wù)分工，合理安排人員，根據(jù)本部門業(yè)務(wù)需要，每年11月提交用人計(jì)劃及招聘需求公司年度工作計(jì)劃人力資源計(jì)劃執(zhí)行每年部門人才需求計(jì)劃分管總經(jīng)理負(fù)責(zé)部門隊(duì)伍建設(shè)，根據(jù)本部門需要并結(jié)合員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展，擬定本部門培訓(xùn)需求，對(duì)本部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升部門人員能力公司年度工作計(jì)劃人力資源計(jì)劃培訓(xùn)需求調(diào)查執(zhí)行每年部門培訓(xùn)計(jì)劃分管總經(jīng)理根據(jù)部門工作計(jì)劃及總結(jié)，督導(dǎo)部門人員擬訂個(gè)人績(jī)效及工作計(jì)劃，并督促執(zhí)行 公司年度工作計(jì)劃、部門年度工作計(jì)劃執(zhí)行/督導(dǎo)每年/季/月工作計(jì)劃分管總經(jīng)理根據(jù)統(tǒng)一部署，對(duì)本部門員工的工作情況考核與評(píng)價(jià)公司績(jī)效考核辦法執(zhí)行每月部門工作計(jì)劃執(zhí)行分管總經(jīng)理員工出勤、休假管理公司員工手冊(cè)（待完善）執(zhí)行不定時(shí)考勤記錄、休假審批單定期與部門員工進(jìn)行正式與非正式的溝通，做好員工關(guān)系管理員工關(guān)系管理制度執(zhí)行不定時(shí)溝通記錄七、 周期性工作每日必做l 瀏覽房地產(chǎn)網(wǎng)站，了解房地產(chǎn)新聞及相關(guān)知識(shí) （）l 主持部門會(huì)議 （）l 向總經(jīng)理匯報(bào)工作進(jìn)展 （）l 督導(dǎo)業(yè)務(wù)人員接待來電來訪客戶、跟進(jìn)洽談并促使成交，指導(dǎo)業(yè)務(wù)員解決洽談中的困難 （2小時(shí)）l 對(duì)租賃面積在200平米以上的客戶參與洽談 （ 1小時(shí)）每周必做l 分配樓內(nèi)到期客戶的續(xù)租任務(wù)，并督導(dǎo)其續(xù)租工作的進(jìn)行 （ ）l 根據(jù)工作需要及時(shí)建立相應(yīng)銷售管理制度和流程 （3小時(shí)）l 追加費(fèi)用預(yù)算 （）l 負(fù)責(zé)銷售收入的回款工作,根據(jù)合同制定應(yīng)收款的回收計(jì)劃，監(jiān)督執(zhí)行日?；乜罟ぷ? （3小時(shí)）l 協(xié)調(diào)、監(jiān)督銷售代理執(zhí)行情況 （ 10小時(shí)）每月必做l 制定本部門下月工作計(jì)劃 （3小時(shí)）l 制定下月費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃 （）l 向財(cái)務(wù)部提供本月預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告 （）l 對(duì)上月租賃情況進(jìn)行分析，掌握本月續(xù)租、到期客戶、空置面積等情況制定月度工作計(jì)劃并跟進(jìn) （10小時(shí)）l 安排業(yè)務(wù)員對(duì)周邊與國(guó)貿(mào)中心具有潛在競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤進(jìn)行調(diào)研，并將資料匯總，部門全體人員共享 （1小時(shí)）l 對(duì)實(shí)收賬款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，與財(cái)務(wù)進(jìn)行核準(zhǔn)，以確認(rèn)公司收益 （3小時(shí)）l 審核業(yè)務(wù)人員填寫的租賃獎(jiǎng)計(jì)提表 （ 3小時(shí)）每季必做l 部門員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、考試 （ 5小時(shí)）l 部門員工績(jī)效考核 （5小時(shí)）每半年必做l 對(duì)銷售代理公司進(jìn)行評(píng)估篩選，形成意見性報(bào)告 l 簽訂銷售代理合同 （4小時(shí)）每年必做l 完善銷售部管理制度、崗位職責(zé)、崗位操作流程 （10小時(shí)）l 制定本部門上年度工作總結(jié)和本年度工作計(jì)劃，分解落實(shí) （5小時(shí)）l 制定本部門上半年工作總結(jié)和下半年工作計(jì)劃 （5小時(shí)）l 制定下一年度費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃 （5小時(shí)）l 對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析，結(jié)合國(guó)貿(mào)租賃現(xiàn)狀，對(duì)全年租賃收入進(jìn)行預(yù)算，提出年度租賃方案 （10小時(shí)）八、 崗位關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)序關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)(KPI)指標(biāo)說明衡量標(biāo)準(zhǔn)(量化數(shù)據(jù)或方式)1租賃收入完成情況參照《國(guó)貿(mào)中心年度租賃激勵(lì)辦法》2銷售收入完成情況同上　3租賃收入費(fèi)用率456九、 崗位培訓(xùn)科目及內(nèi)容序課程科目培訓(xùn)內(nèi)容1《公務(wù)文書寫作與技巧》2《危機(jī)管理》3《目標(biāo)管理》4《非HR部門的HR認(rèn)知》5《人際關(guān)系與溝通技巧管理》6《職業(yè)形象與商務(wù)辦公禮儀》7《專業(yè)銷售談判技巧》8《客戶溝通技巧》9《團(tuán)隊(duì)建設(shè)與合作》10《計(jì)算機(jī)操作培訓(xùn)》11《辦公OA、