【正文】 　編者按：在北方，北京的樓市是比較火的，北京的房產(chǎn)媒體做的也很到位，尤其是北京青年報的地產(chǎn)版。近日，北京青年報地產(chǎn)版邀請律師撰寫了《204條補充條款　應(yīng)對購房陷阱》(簡稱《204條》)，在北京引起了轟動。很多購房人看了《204條》后，拿著報紙到發(fā)展商的售樓處去簽約，令一些發(fā)展商叫苦不迭。更有不少人認為，《204條》的刊登是樓市銷售的滅頂之災(zāi)?！　楦玫貫橘彿空叻?wù)、給購房者買房提供更多的信息資料和參考，我們特原文轉(zhuǎn)載了《204條》，希望對購房人能有所助益。作為一個不成熟市場中不成熟的購房者，其“弱勢群體”地位并沒有變化?，F(xiàn)在登出《204條》就是教購房者要求發(fā)展商把說的寫在紙上?；蛟S在目前銷售不景氣的情況下，我們這樣做很“不識相”，但我們的目的還是為了促進市場的規(guī)范。另外，因為《204條》由專家撰寫，內(nèi)容特別詳盡，且是根據(jù)北京當(dāng)?shù)厍闆r擬定，故提請消費者根據(jù)自己的實際情況有選擇地借鑒、使用?！　　龅?部分 合同背景　　第1條　銷售廣告：買受人根據(jù)出賣人于　　年　　月　　日刊登在　　報第　　版的廣告，與出賣人取得聯(lián)系，就購買住宅一事進行協(xié)商；本合同就雙方可以預(yù)見的條款進行約定，在雙方無法在相關(guān)細節(jié)有所說明時，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品應(yīng)當(dāng)作為證據(jù)?！　〉?條　合同原則：出賣、買受雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，本著平等、真實、自愿的原則，就買受人購買出賣人住宅一事達成本合同?！　〉?條　合同定義：合同中所稱“本合同”系指目前出賣、買受雙方所簽訂的合同，其他合同則冠以合同的具體名稱?！　〉?條　合同目的：出賣人知道買受人購買本合同所指住宅系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在住宅升值時通過及時轉(zhuǎn)讓住宅獲得利潤，或者其他可以利用此住宅相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益。　　第5條　合同標(biāo)的：合同中所稱“住宅”或“本住宅”系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的住宅?！　〉?條　住宅地址：此住宅位于北京市　　區(qū)，目前施工進度情況參照照片?！　〉?條　項目許可：　　第8條　批準(zhǔn)部門：本項目由北京市已經(jīng)批準(zhǔn)立項，項目的批準(zhǔn)文號：　　第9條　土地權(quán)利：本宗土地原所有權(quán)人為：　　，原土地使用權(quán)人為：　　土地使用權(quán)證：　　，土地使用期限為：　　，土地使用性質(zhì)為：　　?！　〉?0條　規(guī)劃情況：用地規(guī)劃批準(zhǔn)部門為　　，建設(shè)工程規(guī)劃許可證：　　，建設(shè)用地規(guī)劃許可證：　　?！　〉?1條　銷售許可：房屋銷售許可部門為：　　，房屋銷售許可證：　　?！　〉?2條　施工情況：施工許可部門：　　，開工證：　　?！　〉?3條　建設(shè)情況：總設(shè)計單位：　　，建筑師姓名：　　，注冊建筑師號碼：　　，總施工單位：　　，總監(jiān)理單位：　　?！　〉?4條　住宅標(biāo)準(zhǔn)：適用　　?！　〉?5條　住宅驗收：由　　負責(zé)驗收?！　〉?6條　質(zhì)量評價：由　　負責(zé)進行質(zhì)量評價?！　　龅?部分 套內(nèi)空間　　第17條　住宅戶型：　　第18條　平面圖：　　第19條　立面圖：　　第20條　起居室尺寸：　　第21條　書房尺寸：　　第22條　臥室尺寸：　　第23條　衛(wèi)生間尺寸：　　第24條　廚房尺寸：　　第25條　陽臺尺寸：　　第26條　過道尺寸：　　第27條　技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：　　第28條　層高：　　第29條　室內(nèi)凈高：　　第30條　貯藏空間：　　第31條　套內(nèi)樓梯：　　第32條　門窗：　　■第3部分 住宅質(zhì)量　　第33條　沉降情況：出賣人保證房屋的沉降情況優(yōu)于政府頒布的最高要求?！　〉?4條　平直度：房屋的墻體及平面均應(yīng)當(dāng)平直，計算方法為：高度差/直線距離；不得超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，否則出賣人將承擔(dān)違約責(zé)任。　　第35條　墻體裂縫：住宅內(nèi)部無任何裂縫；如果雙方無法對是否是裂縫進行確定的，由出賣人申請有關(guān)機構(gòu)就此問題進行評價；如果買受人仍有不同意見，則雙方從樓內(nèi)業(yè)主中隨機選擇5人，由這5人確定是否屬于裂縫。　　第36條　設(shè)計質(zhì)量：住宅設(shè)計質(zhì)量不應(yīng)低于政府有關(guān)機構(gòu)頒布的設(shè)計最高標(biāo)準(zhǔn)，如果無法達到此等要求，則買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉?7條　質(zhì)量證明：出賣人在房屋交付時應(yīng)當(dāng)向買受人提供證明其質(zhì)量的申報手續(xù)及質(zhì)量評價報告；當(dāng)買受人對此報告提出異議時，出賣人應(yīng)當(dāng)證明這種異議不成立。　　第38條　質(zhì)量評價：出賣人在交付住宅前應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量評價報告；買受人有權(quán)查驗與住宅質(zhì)量相關(guān)的全部文件，有權(quán)委托相關(guān)機構(gòu)對住宅質(zhì)量進行評價，否則不視為交房?！　　龅?部分 公攤面積　　第39條　公攤內(nèi)容：出賣人應(yīng)當(dāng)在說明公攤面積的內(nèi)容與尺寸，根據(jù)目前的情況，公攤內(nèi)容包括以下幾個部分：　　(1)配電室：　　(2)公共樓梯：　　(3)電梯間：　　(4)泵房：　　第40條　面積尺寸：房屋的公攤部分、面積及細節(jié)尺寸應(yīng)當(dāng)說明。　　第41條　面積核實：買受人有權(quán)對任何一個尺寸進行核實，此等核實無需復(fù)雜的測量工具，僅憑在任意一個市場上購買的米尺即可進行測量。　　第42條　通知到場：當(dāng)買受人對公共面積進行測量時，如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事實不符，則應(yīng)當(dāng)通知出賣人到場進行共同測量，此等通知可以通過電話、普通信函或掛號信函或特快專遞或者傳真，出賣人接到通知后應(yīng)當(dāng)?shù)綀?；出賣人不到場的，有兩人以上證明，買受人即可進行測量。　　第43條　違約條件：買受人對其中一個尺寸的測量結(jié)果與出賣人提供的圖紙不符，則視為出賣人提供的公攤面積不合法，買受人有權(quán)拒絕支付公攤面積的費用?！　〉?4條　違約責(zé)任：當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價款，不能退回的，則應(yīng)當(dāng)每天支付百分之一的違約金?！　　龅?部分 住宅面積　　第45條　公用部分建筑面積：　　A、各公用部分名稱：　　B、各公用部分面積：　　第46條　專用部分建筑面積：　　A、陽臺建筑面積：　　B、室內(nèi)墻體面積：　　C、室內(nèi)使用面積：　　D、其構(gòu)成為臥室面積、書房面積、客廳面積、衛(wèi)生間面積各為：　　E、面積的數(shù)字以現(xiàn)有的出賣人提供的平面圖紙為標(biāo)準(zhǔn)?！　〉?7條　露臺面積：鑒于露臺面積并不計算在買受人購買面積之中，出賣人將面積為：　　平方米的露臺之永久使用權(quán)交付給買受人，買受人在使用過程中無需支付物業(yè)管理費用?！　〉?8條　關(guān)于建筑面積的約定：　　(1)買受人所購住宅約定建筑面積為　　平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積在　　至　　平方米之間的，則雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補。　　(2)買受人所購住宅建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于　　平方米的，出賣人無權(quán)要求買受人支付多余價款并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記?！　?3)買受人所購住宅建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于　　平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記?！　?4)如果因為出賣人的原因使面積擴大，導(dǎo)致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而多支付的稅費由出賣人承擔(dān)；買受人同時有權(quán)不支付由于面積擴大所引起的各種費用