【正文】 商品房買賣合同解讀 第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 出賣人以 方式取得位于 、編號(hào)為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源的批準(zhǔn)文件或合同是 。該地塊總土地面積為 。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ，施工許可證號(hào)為 。［主要變化］舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)”，相應(yīng)將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源的批準(zhǔn)文件或合同”；舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條“買受人所購(gòu)商品房的基本情況”中。［分析］ 因《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒行之前的《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)中并無(wú)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處將“土地使用權(quán)”改為 “建設(shè)用地使用權(quán)”，系響應(yīng)《物權(quán)法》第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，以追求法律用語(yǔ)的精準(zhǔn)，并為適用《物權(quán)法》解決相關(guān)糾紛提供援引可能。舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān)與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，從而否定了買受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開(kāi)發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受人所購(gòu)商品房的基本情況”，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān)與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，并且為買受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開(kāi)發(fā)行為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。［對(duì)策/建議］合法建設(shè)，如實(shí)填寫(xiě)。 第二條 商品房銷售依據(jù) 買受人購(gòu)買的商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，預(yù)售許可證號(hào)為 ?；蛘?現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為 ，備案號(hào)為 。［主要變化］明確現(xiàn)售商品房的備案機(jī)關(guān)與備案號(hào)。［分析］該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。通常的交易程序是：確定合同內(nèi)容→簽訂合同→合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號(hào)碼？新、舊版合同均約定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)，若此處先行填寫(xiě)的備案號(hào)碼與實(shí)際備案號(hào)碼不一致的，開(kāi)發(fā)商可能面臨一定程度的違約風(fēng)險(xiǎn)。［對(duì)策/建議］暫不填寫(xiě)，或留待相關(guān)機(jī)關(guān)修訂。 第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況 買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第 幢 單元 號(hào)房，或 。建筑層數(shù)地上 層，地下 層，該商品房位于第 層。該商品房土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高 。該商品房有陽(yáng)臺(tái) 個(gè)，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為 。 該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說(shuō)明： 。 該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米。其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見(jiàn)本合同附件二）。 除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三。［主要變化］ 舊版中有“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)”，新版此處不再特意強(qiáng)調(diào)房號(hào)；新版增加“該商品房位于第 層”；新版增加“該商品房有陽(yáng)臺(tái) 個(gè)”；新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說(shuō)明： ”；舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版中改為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，舊版附件二中須說(shuō)明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中須明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”；新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)與、出租等）車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三”。 ［風(fēng)險(xiǎn)提示］ 關(guān)于房號(hào)預(yù)售商品房的房號(hào)是怎樣確定的？實(shí)踐中，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商于預(yù)售前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報(bào)批，經(jīng)核準(zhǔn)后方可在使用。因此，圖紙上確定的房號(hào)與地名辦核準(zhǔn)的房號(hào)一般都是一致的。但是，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因圖紙發(fā)生設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房號(hào)變更的現(xiàn)象也并非偶然，即使該類變更是通過(guò)合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的，行政程序上并無(wú)瑕疵，但在中國(guó)這個(gè)講究吉利數(shù)字的社會(huì)里，不難想象，如果買受人訂的是帶有8或6的樓號(hào)、房號(hào)，交付的房號(hào)里卻沒(méi)有了這個(gè)“發(fā)”或“順”字，更甚的是，竟然是有113這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā)一場(chǎng)比較嚴(yán)重的民事糾紛。不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號(hào)當(dāng)然可以避免這類糾紛，國(guó)內(nèi)一些酒店就把小包間命名為“聚賢廳”、“聽(tīng)松軒”或者“富春江”、“普陀山”之類的，這種做法一定程度上可以借鑒，把小區(qū)里的樓名都叫做寶、富、貴、財(cái)、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點(diǎn)。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里面有幾十甚至上百幢樓，漢語(yǔ)里這些吉利的詞可能就不夠用了，再說(shuō)，樓名可以這樣叫，樓層總得用阿拉伯?dāng)?shù)字吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實(shí)際上，使用阿拉伯?dāng)?shù)字主要是為了管理上的便利，只是中國(guó)人凡事都喜歡討個(gè)彩頭，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)美國(guó)帶8或6的車牌號(hào)、手機(jī)號(hào)能賣出個(gè)天價(jià)。正是因?yàn)楣芾淼谋匾?，新版合同做不到干脆取消房?hào)，只能是取消舊版中有的“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)”這個(gè)其實(shí)沒(méi)有多大意義的說(shuō)法，但仍需標(biāo)明“第 幢 單元 號(hào)房”以建立買賣標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或 ”，這種選擇性做法體現(xiàn)了新版合同撰寫(xiě)者不再把房號(hào)變更作為一種違約事由的意圖。這個(gè)修改，對(duì)買賣雙方并無(wú)任何實(shí)質(zhì)影響，但體現(xiàn)了一種社會(huì)進(jìn)步。關(guān)于樓層舊版合同里根本就沒(méi)有提起這個(gè)問(wèn)題，似乎在這個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題上買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議的可能性極小。然而實(shí)踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓盤銷售時(shí)為避免因114層數(shù)字不吉利，12層上面直接就叫15層了，有戶人家買的是2301號(hào)房子，交的時(shí)候門牌上寫(xiě)的也是2301，但他們認(rèn)為從下往上數(shù)，明明是在第21樓嘛，怎么會(huì)是2301呢？于是就找媒體投訴，說(shuō)開(kāi)發(fā)商違約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報(bào)道幫著起哄，最后開(kāi)發(fā)商無(wú)奈賠了一筆錢了事。這個(gè)事情其實(shí)放在法院處理的話會(huì)很清楚的，只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù)售時(shí)究竟有沒(méi)有114層就可以了，如果起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制作的沙盤模型、效果圖上就根本沒(méi)有114層，就不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商存在欺詐故意，也不能說(shuō)買受人對(duì)樓層存在誤解，約定的那個(gè)2301本來(lái)就是事實(shí)上的2101。但實(shí)踐中故意挑刺的客戶大都是明白人，他們咨詢過(guò)律師，知道這種事情找法院處理自己要敗訴的，找媒體鬧一鬧成本又低，對(duì)開(kāi)發(fā)商的殺傷力度又大，解決問(wèn)題還要快得多。事后想想，要是當(dāng)時(shí)的合同中有“該商品房位于第 21 層”這句話，媒體想起哄也沒(méi)招啊。據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里似乎有這種一種誤解：合同里約定得越多，回旋的余地就越小，解釋的說(shuō)辭也越少，因此合同里能說(shuō)的模糊點(diǎn)的盡量模糊點(diǎn)。對(duì)此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周期長(zhǎng)、金額大，特別是履行過(guò)程中的變數(shù)較多，該特點(diǎn)與建設(shè)工程施工合同相同，都是典型的誠(chéng)信合同，凡合同里未明確約定之處均需要買賣雙方的相互諒解與支持方可。這種合同約定得越詳細(xì)，則事后需要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在使用的商品房買賣合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景氣的情況下，合同里的每一點(diǎn)模糊在為開(kāi)發(fā)商提供回旋余地的同時(shí)，也都為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。因此，合同寫(xiě)得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方都是公平的。實(shí)踐中除吉利數(shù)字外，另外還存在架空層、技術(shù)層等影響樓層的因素，新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的個(gè)數(shù)與上個(gè)問(wèn)題類似，舊版合同里根本就沒(méi)有提起，似乎在這個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題上不會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過(guò)兩個(gè)相關(guān)事情，都是因?yàn)闆](méi)有明確陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)引起的。其中一個(gè)是這樣的，銷售代理公司為了好聽(tīng)，在銷售資料里把商品房里南面較大的陽(yáng)臺(tái)（8平方米左右）改稱“空中花園”，但把北面較小的陽(yáng)臺(tái)（4平方米左右）仍叫“陽(yáng)臺(tái)”，但在圖紙上標(biāo)的都是陽(yáng)臺(tái)；由于兩個(gè)都是非封閉的，按規(guī)定建筑面積只能按一半計(jì)算，于是就又 在樓書(shū)里承諾說(shuō)要贈(zèng)送6平方米的陽(yáng)臺(tái)?，F(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒(méi)有交付，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的原因，已經(jīng)有不少客戶在搞腦子、做文章了，既有向開(kāi)發(fā)商討要施工圖中沒(méi)有而且將來(lái)的竣工圖中也不會(huì)有的“空中花園”的，也有承認(rèn)有“空中花園”但向開(kāi)發(fā)商討要6平方米陽(yáng)臺(tái)的。估計(jì)在將來(lái)交付時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。另一個(gè)是別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)交付了。按設(shè)計(jì)中的規(guī)范稱呼，沒(méi)頂?shù)慕新杜_(tái)，有頂?shù)慕嘘?yáng)臺(tái)，但樓書(shū)里混淆了陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別，宣傳說(shuō)有4個(gè)陽(yáng)臺(tái)，交付時(shí)卻只有兩個(gè)有頂?shù)年?yáng)臺(tái)，另外兩個(gè)是沒(méi)有頂?shù)穆杜_(tái)，當(dāng)時(shí)就有客戶提出異議。由于那個(gè)時(shí)候的銷售形勢(shì)比較好，房?jī)r(jià)還在漲，最終沒(méi)有釀成糾紛，但如果換成現(xiàn)在就難說(shuō)了。再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，合同寫(xiě)得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方都有好處。關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程新版合同中之所以增加這部分內(nèi)容，是為了響應(yīng)于2007年10月28日經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)修訂通過(guò)、2008年4月1日起施行的《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》的規(guī)定。其中，第35條規(guī)定：“建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)；已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。 建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督檢查?！钡?6條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)中載明，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)?！?第80條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定，在銷售房屋時(shí)未向購(gòu)買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；對(duì)以上信息作虛假宣傳的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。”曾有某地產(chǎn)企業(yè)與律師討論，能否在新版合同中這樣寫(xiě)“具體節(jié)能措施、保溫工程保修期等詳見(jiàn)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)”？律師認(rèn)為，根據(jù)上述《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》的規(guī)定，信息披露的三個(gè)載體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)”）之間是并列關(guān)系，而非選擇性條款，這種做法是行不通的。至于信息披露的程度與范圍，參見(jiàn)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《建設(shè)領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)管理規(guī)定》、《浙江省建筑節(jié)能管理辦法》、《浙江省新型墻體材料開(kāi)發(fā)利用管理辦法》等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、定額的規(guī)定，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。關(guān)于共有面積分?jǐn)偞颂幮薷?，出于與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮。舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”，著重于使用功能上的“公共”與“公用”；新版中使用的“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，則強(qiáng)調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有”。相對(duì)于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)說(shuō)明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”更為具體、詳細(xì)。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格局，下條將對(duì)此展開(kāi)詳述。關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)的說(shuō)明首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應(yīng)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫(kù)的權(quán)屬，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。關(guān)于綠地的權(quán)屬，《物權(quán)法》第73條規(guī)定如下：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，車位、車庫(kù)的歸屬必須通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定，而綠地的權(quán)屬若無(wú)對(duì)外明示（其前提當(dāng)然是出售、附贈(zèng)或出租等方式約定?。?，除城鎮(zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于《商品房買賣合同》外簽訂獨(dú)立的出售、贈(zèng)與或租賃合同？律師認(rèn)為，從合同自由（私法自治、當(dāng)事人自治）角度看，于《商品房買賣合同》外另訂合同約定車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并無(wú)厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對(duì)待。根據(jù)《物權(quán)法》第115條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”。若車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫(kù)），且打算通過(guò)出售、出租的方式另外向買受人收取費(fèi)用的，應(yīng)在《商品房買賣合同》附件三中講清楚，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。這里最值得注意的“贈(zèng)與”，許多開(kāi)發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)”、“贈(zèng)面積”、“贈(zèng)地下部分”、“贈(zèng)車庫(kù)”等噱頭，殊不知這可能是為自己挖了一個(gè)深不見(jiàn)底的陷阱！風(fēng)險(xiǎn)之一：陽(yáng)臺(tái)、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)從物自動(dòng)跟著轉(zhuǎn)移，何來(lái)贈(zèng)送？既未贈(zèng)送是否視為開(kāi)發(fā)商違約？風(fēng)險(xiǎn)之二：按規(guī)定，，但該部分并非開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，而是商品房?jī)?nèi)本已有的部分，只是未被法律認(rèn)可而已。開(kāi)發(fā)商是否須另贈(zèng)送符合法律規(guī)定的面積給客戶？風(fēng)險(xiǎn)之三：贈(zèng)送部分亦須符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中有開(kāi)發(fā)商因車庫(kù)層高不足2米無(wú)奈贈(zèng)送，但仍不免違約之虞。［對(duì)策/建議］ 按規(guī)劃審定的方案如實(shí)填寫(xiě)房號(hào)、樓層、陽(yáng)臺(tái)數(shù)量，對(duì)于因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房號(hào)