【正文】 商品房買賣合同解讀 第一條 項目建設(shè)依據(jù) 出賣人以 方式取得位于 、編號為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準文件或合同是 。該地塊總土地面積為 。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 ，施工許可證號為 。［主要變化］舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)”，相應將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準文件或合同”；舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條“買受人所購商品房的基本情況”中。［分析］ 因《中華人民共和國物權(quán)法》頒行之前的《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)中并無建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處將“土地使用權(quán)”改為 “建設(shè)用地使用權(quán)”，系響應《物權(quán)法》第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，以追求法律用語的精準，并為適用《物權(quán)法》解決相關(guān)糾紛提供援引可能。舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條“項目建設(shè)依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認為該部分內(nèi)容僅涉及行政機關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準等行政法律關(guān)系，從而否定了買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受人所購商品房的基本情況”，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準等行政法律關(guān)系，并且為買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。［對策/建議］合法建設(shè)，如實填寫。 第二條 商品房銷售依據(jù) 買受人購買的商品房為【預售】【現(xiàn)售】商品房。預售商品房批準機關(guān)為 ，預售許可證號為 ?；蛘?現(xiàn)售商品房備案機關(guān)為 ，備案號為 。［主要變化］明確現(xiàn)售商品房的備案機關(guān)與備案號。［分析］該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。通常的交易程序是：確定合同內(nèi)容→簽訂合同→合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號碼？新、舊版合同均約定出賣人承擔合同備案義務，若此處先行填寫的備案號碼與實際備案號碼不一致的，開發(fā)商可能面臨一定程度的違約風險。［對策/建議］暫不填寫，或留待相關(guān)機關(guān)修訂。 第三條 買受人所購商品房的基本情況 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項目中的： 第 幢 單元 號房，或 。建筑層數(shù)地上 層，地下 層，該商品房位于第 層。該商品房土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日。該商品房的設(shè)計用途為 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高 。該商品房有陽臺 個，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為 。 該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明： 。 該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米。其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應分攤的共有建筑面積 平方米（應分攤的共有建筑名稱及建筑面積清單見本合同附件二）。 除上述商品房買賣外，有出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項，雙方另行約定于本合同附件三。［主要變化］ 舊版中有“房號以附件一上表示為準”，新版此處不再特意強調(diào)房號；新版增加“該商品房位于第 層”；新版增加“該商品房有陽臺 個”；新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明： ”；舊版中使用的“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”在新版中改為“應分攤的共有建筑面積”，舊版附件二中須說明“公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成”，新版附件二中須明確“應分攤的共有建筑名稱及建筑面積清單”；新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈與、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項，雙方另行約定于本合同附件三”。 ［風險提示］ 關(guān)于房號預售商品房的房號是怎樣確定的？實踐中，應由開發(fā)商于預售前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當?shù)卣聦俚牡孛k報批，經(jīng)核準后方可在使用。因此，圖紙上確定的房號與地名辦核準的房號一般都是一致的。但是，開發(fā)過程中，因圖紙發(fā)生設(shè)計變更導致房號變更的現(xiàn)象也并非偶然，即使該類變更是通過合法程序在相關(guān)部門進行的，行政程序上并無瑕疵，但在中國這個講究吉利數(shù)字的社會里，不難想象，如果買受人訂的是帶有8或6的樓號、房號，交付的房號里卻沒有了這個“發(fā)”或“順”字，更甚的是，竟然是有113這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā)一場比較嚴重的民事糾紛。不使用阿拉伯數(shù)字表示房號當然可以避免這類糾紛，國內(nèi)一些酒店就把小包間命名為“聚賢廳”、“聽松軒”或者“富春江”、“普陀山”之類的，這種做法一定程度上可以借鑒，把小區(qū)里的樓名都叫做寶、富、貴、財、喜什么的，應該比較好賣一點。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里面有幾十甚至上百幢樓，漢語里這些吉利的詞可能就不夠用了，再說，樓名可以這樣叫，樓層總得用阿拉伯數(shù)字吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實際上，使用阿拉伯數(shù)字主要是為了管理上的便利，只是中國人凡事都喜歡討個彩頭，沒聽說過美國帶8或6的車牌號、手機號能賣出個天價。正是因為管理的必要，新版合同做不到干脆取消房號，只能是取消舊版中有的“房號以附件一上表示為準”這個其實沒有多大意義的說法，但仍需標明“第 幢 單元 號房”以建立買賣標的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或 ”，這種選擇性做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房號變更作為一種違約事由的意圖。這個修改，對買賣雙方并無任何實質(zhì)影響，但體現(xiàn)了一種社會進步。關(guān)于樓層舊版合同里根本就沒有提起這個問題，似乎在這個簡單問題上買賣雙方發(fā)生爭議的可能性極小。然而實踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓盤銷售時為避免因114層數(shù)字不吉利，12層上面直接就叫15層了，有戶人家買的是2301號房子，交的時候門牌上寫的也是2301，但他們認為從下往上數(shù)，明明是在第21樓嘛，怎么會是2301呢？于是就找媒體投訴，說開發(fā)商違約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報道幫著起哄，最后開發(fā)商無奈賠了一筆錢了事。這個事情其實放在法院處理的話會很清楚的，只需要調(diào)查一下這幢樓在預售時究竟有沒有114層就可以了，如果起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制作的沙盤模型、效果圖上就根本沒有114層，就不能說開發(fā)商存在欺詐故意，也不能說買受人對樓層存在誤解，約定的那個2301本來就是事實上的2101。但實踐中故意挑刺的客戶大都是明白人，他們咨詢過律師，知道這種事情找法院處理自己要敗訴的，找媒體鬧一鬧成本又低，對開發(fā)商的殺傷力度又大，解決問題還要快得多。事后想想，要是當時的合同中有“該商品房位于第 21 層”這句話，媒體想起哄也沒招啊。據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里似乎有這種一種誤解：合同里約定得越多，回旋的余地就越小，解釋的說辭也越少，因此合同里能說的模糊點的盡量模糊點。對此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周期長、金額大，特別是履行過程中的變數(shù)較多，該特點與建設(shè)工程施工合同相同，都是典型的誠信合同，凡合同里未明確約定之處均需要買賣雙方的相互諒解與支持方可。這種合同約定得越詳細，則事后需要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來說，我們現(xiàn)在使用的商品房買賣合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景氣的情況下，合同里的每一點模糊在為開發(fā)商提供回旋余地的同時，也都為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。因此，合同寫得詳細點，對買賣雙方都是公平的。實踐中除吉利數(shù)字外，另外還存在架空層、技術(shù)層等影響樓層的因素，新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。關(guān)于陽臺的個數(shù)與上個問題類似，舊版合同里根本就沒有提起，似乎在這個簡單問題上不會發(fā)生爭議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過兩個相關(guān)事情，都是因為沒有明確陽臺個數(shù)引起的。其中一個是這樣的，銷售代理公司為了好聽，在銷售資料里把商品房里南面較大的陽臺（8平方米左右）改稱“空中花園”，但把北面較小的陽臺（4平方米左右）仍叫“陽臺”，但在圖紙上標的都是陽臺；由于兩個都是非封閉的，按規(guī)定建筑面積只能按一半計算，于是就又 在樓書里承諾說要贈送6平方米的陽臺?，F(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒有交付，但因為房價下跌的原因，已經(jīng)有不少客戶在搞腦子、做文章了，既有向開發(fā)商討要施工圖中沒有而且將來的竣工圖中也不會有的“空中花園”的，也有承認有“空中花園”但向開發(fā)商討要6平方米陽臺的。估計在將來交付時可能會導致糾紛出現(xiàn)。另一個是別墅項目，現(xiàn)在已經(jīng)交付了。按設(shè)計中的規(guī)范稱呼，沒頂?shù)慕新杜_，有頂?shù)慕嘘柵_，但樓書里混淆了陽臺與露臺的區(qū)別，宣傳說有4個陽臺，交付時卻只有兩個有頂?shù)年柵_，另外兩個是沒有頂?shù)穆杜_，當時就有客戶提出異議。由于那個時候的銷售形勢比較好，房價還在漲，最終沒有釀成糾紛，但如果換成現(xiàn)在就難說了。再強調(diào)一下，合同寫得詳細點，對買賣雙方都有好處。關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程新版合同中之所以增加這部分內(nèi)容，是為了響應于2007年10月28日經(jīng)全國人大常委會修訂通過、2008年4月1日起施行的《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定。其中，第35條規(guī)定：“建筑工程的建設(shè)、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位應當遵守建筑節(jié)能標準。 不符合建筑節(jié)能標準的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準開工建設(shè)；已經(jīng)開工建設(shè)的，應當責令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。 建設(shè)主管部門應當加強對在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標準情況的監(jiān)督檢查?！钡?6條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，應當向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書和使用說明書中載明，并對其真實性、準確性負責?！?第80條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定，在銷售房屋時未向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息的，由建設(shè)主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款；對以上信息作虛假宣傳的，由建設(shè)主管部門責令改正，處五萬元以上二十萬元以下罰款?！痹心车禺a(chǎn)企業(yè)與律師討論，能否在新版合同中這樣寫“具體節(jié)能措施、保溫工程保修期等詳見質(zhì)量保證書和使用說明書”？律師認為，根據(jù)上述《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定，信息披露的三個載體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書和使用說明書”）之間是并列關(guān)系，而非選擇性條款，這種做法是行不通的。至于信息披露的程度與范圍，參見《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《建設(shè)領(lǐng)域推廣應用新技術(shù)管理規(guī)定》、《浙江省建筑節(jié)能管理辦法》、《浙江省新型墻體材料開發(fā)利用管理辦法》等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標準、定額的規(guī)定，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。關(guān)于共有面積分攤此處修改，出于與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮。舊版中使用的“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”，著重于使用功能上的“公共”與“公用”；新版中使用的“應分攤的共有建筑面積”，則強調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有”。相對于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)說明“公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確“應分攤的共有建筑名稱及建筑面積清單”更為具體、詳細。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格局，下條將對此展開詳述。關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的說明首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬，《中華人民共和國物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。關(guān)于綠地的權(quán)屬，《物權(quán)法》第73條規(guī)定如下：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，車位、車庫的歸屬必須通過出售、附贈或出租等方式約定，而綠地的權(quán)屬若無對外明示（其前提當然是出售、附贈或出租等方式約定?。擎?zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于《商品房買賣合同》外簽訂獨立的出售、贈與或租賃合同？律師認為，從合同自由（私法自治、當事人自治）角度看，于《商品房買賣合同》外另訂合同約定車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并無厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對待。根據(jù)《物權(quán)法》第115條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外”。若車位、車庫、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫），且打算通過出售、出租的方式另外向買受人收取費用的，應在《商品房買賣合同》附件三中講清楚，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。這里最值得注意的“贈與”，許多開發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈陽臺”、“贈面積”、“贈地下部分”、“贈車庫”等噱頭，殊不知這可能是為自己挖了一個深不見底的陷阱！風險之一：陽臺、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過戶時從物自動跟著轉(zhuǎn)移，何來贈送？既未贈送是否視為開發(fā)商違約？風險之二：按規(guī)定，，但該部分并非開發(fā)商贈送，而是商品房內(nèi)本已有的部分，只是未被法律認可而已。開發(fā)商是否須另贈送符合法律規(guī)定的面積給客戶？風險之三：贈送部分亦須符合建筑標準，實踐中有開發(fā)商因車庫層高不足2米無奈贈送，但仍不免違約之虞。［對策/建議］ 按規(guī)劃審定的方案如實填寫房號、樓層、陽臺數(shù)量，對于因設(shè)計變更導致的房號