【正文】 商 業(yè) 計(jì) 劃 書 項(xiàng)目名稱 XX商務(wù)酒店 項(xiàng)目單位 地 址電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 二OO八年一月目 錄1. 摘要 4. 項(xiàng)目公司 4. 市場營銷 4. 營運(yùn)與管理 5. 投資與財(cái)務(wù) 52. 項(xiàng)目規(guī)劃 5. 酒店位置及現(xiàn)狀 5. 許可經(jīng)營及法律文件 6. 項(xiàng)目總體規(guī)劃 63. 本市環(huán)境評估 7. 區(qū)位優(yōu)勢 7. 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 10. 旅游資源 114. 酒店行業(yè)概況 11. 酒店業(yè)概況 11. 我國星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 11. 我國星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況 13. 我國星級(jí)酒店經(jīng)營情況 14. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 15. 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè) 15. 對經(jīng)營管理的要求高 15. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢 16. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測 16. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 175. 市場、競爭和項(xiàng)目定位 18. 本酒店市場分析預(yù)測 18. 本旅游業(yè)基本情況 18. 本酒店基本情況 19. 本酒店住宿人員狀況 19. 本酒店價(jià)格和出租率 20. 本酒店市場預(yù)測 20. 競爭分析 21. 競爭對手基本情況 21. SWOT分析 22. 競爭分析結(jié)論 25. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 256. 發(fā)展規(guī)劃 26. 總體設(shè)想 26. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 26. 完成酒店試營業(yè) 26. 通過三星級(jí)認(rèn)定、并成為本知名酒店之一 27. 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 277. 市場營銷 27. 目標(biāo)市場 27. 產(chǎn)品與服務(wù) 28. 定價(jià) 28. 銷售渠道 28. 直接渠道 28. 間接渠道 29. 公關(guān)宣傳策略 29. 銷售激勵(lì)制度 318. 營運(yùn)和管理 31. 基本業(yè)務(wù)流程 31. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 34. 人員配備 35. 管理團(tuán)隊(duì) 36. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) 369. 投資與財(cái)務(wù)評價(jià) 36. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 36. 投資估算 36. 收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測 37. 住宿收入預(yù)測 37. 餐飲收入預(yù)測 39. 物業(yè)租賃收入預(yù)測 39. 總收入預(yù)測 40. 成本費(fèi)用預(yù)測 40. 利潤預(yù)測 40. 現(xiàn)金流量預(yù)測 41. 財(cái)務(wù)評價(jià) 4110. 風(fēng)險(xiǎn)與對策分析 43. 風(fēng)險(xiǎn) 43. 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn) 43. 人力資源風(fēng)險(xiǎn) 43. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn) 43. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn) 43. 對策 43. 客源影響對策 43. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對策 44. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)對策 44. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對策 4411. 融資計(jì)劃 44. 融資資金金額、方式與用途 44. 融資金額 44. 融資方式 44. 融資資金用途 45. 公司治理與投資者保護(hù) 4512. 結(jié)論 461. 摘要. 項(xiàng)目公司XX商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對XX地區(qū)新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經(jīng)營權(quán)，XX商務(wù)酒店將對新酒店大樓按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店將按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級(jí)酒店。我國和XX地區(qū)旅游市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目XX酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使XX酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。. 市場營銷XX商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來本地旅游的人員。 XX商務(wù)酒店計(jì)劃客房價(jià)格如下表所示。項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028010022011－來年4月年均價(jià)格190355120295　. 營運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級(jí)的劃分與評定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。. 投資與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅后利潤171－324萬元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為3年零2個(gè)月，項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下。2. 項(xiàng)目規(guī)劃. 酒店位置及現(xiàn)狀. 許可經(jīng)營及法律文件. 項(xiàng)目總體規(guī)劃. 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。. 餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺(tái)。餐廳突出XX地區(qū)民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。. 客房客房分布于前樓4F8F及后樓3F5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套間20間，共60間客房?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。. 娛樂中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在前樓1F和1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。. 會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。會(huì)議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。3. 本市環(huán)境評估. 區(qū)位優(yōu)勢. 自然情況本市是一座美麗的內(nèi)陸城市，本市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86176。3739。33 88176。5839。24，北緯42176。4539。32 44176。0839。00。本三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，平均海拔800米。本市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，％，另有流動(dòng)人口約120萬。本市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個(gè)民族，％。 本是XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)的首府，也是XX地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我國向西開放的主要門戶和對外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。本地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校集中，人才相對較多，是XX地區(qū)的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，本市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α１?000年獲得了全國優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。. 城市功能區(qū)劃本城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場一帶。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。本城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。. 氣候特點(diǎn)本深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈；氣候干燥，降水少，山區(qū)降水較多；無霜期短。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長。，年平均降水236毫米。本自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的10－34％；本城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，本氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；本的秋天從8月24日開始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；本城區(qū)的冬天漫長，從頭年11月3日到次年3月27日長達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高45度，而且南郊積雪長達(dá)175天，適宜開展高山滑雪等冬季運(yùn)動(dòng)及旅游活動(dòng)。. 交通情況 本航空港是中國通往西亞、歐洲、非洲的國際航空通道，與北京首都機(jī)場、上海虹橋機(jī)場、廣州白云機(jī)場、昆明巫家壩機(jī)場并稱中國五大門戶，已開通本－阿拉木圖、本－比什凱克、本－沙迦、本－伊斯坦布爾、本－莫斯科、本－新西伯利亞、本葉卡捷琳堡七條國際航線；國內(nèi)航線已開通本至全國各大城市90多條；區(qū)內(nèi)航線已開通本至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫爾勒、伊寧、庫車、克拉瑪依、塔城、且末等十余條航線。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達(dá)快車。公路有312國道向東通過甘肅省連我國內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國道向東通過青海省連我國內(nèi)地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國道在本市與315國道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有212121219等國道與區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯番－本－大黃山高等級(jí)公路和本－奎屯高速公路與區(qū)內(nèi)城市相連。. 獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢本具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。. 亞歐大陸的核心位置本地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離本很近，本在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作用將日益顯現(xiàn)。. 與歐洲客源市場的距離優(yōu)勢本與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說明本更接近世界最大的旅游客源市場，XX地區(qū)具有開發(fā)歐洲客源市場的巨大潛力。. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢XX地區(qū)與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個(gè)國家接壤，擁有15個(gè)對外開放的口岸。本具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國旅游的地緣優(yōu)勢和發(fā)展成為中亞地區(qū)國家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢和潛力。，本與周邊國家部分城市之間的距離只相當(dāng)于與我國東部城市之間距離的1／2。 本與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安本91016901560260013652760315032001200資料來源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，XX地區(qū)自治區(qū)旅游局，2003年9月. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國家推行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，本市是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。近幾年本市經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開放的格局基本形成， 2003年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值408億元，％，2004年目標(biāo)增長13％，實(shí)現(xiàn)全市GDP增長至455億元的目標(biāo)。通過多年的