開盤前后營銷推廣方案(已修改)
2025-06-09 01:09 本頁面
【正文】 開盤前營銷推廣策略 市場背景 在 新項目二期開盤之前，有必要對入市前的市場背景有一個“提綱挈領(lǐng)”的了解，這將有助于我們制定更切合實際的更具銷售力和競爭力的營銷策略和計劃。本項目入市前面臨以下環(huán)境背景： ?房地產(chǎn)政策密集出臺 ?調(diào)控力度逐漸加強 ?房價調(diào)控三管齊 下 市場背景 — 國家政策背景 去年銀行連續(xù)降息，利率下降，刺激消費；準(zhǔn)備金利率下調(diào)，市場可貸資金增多 運用財政、稅收和金融的手段 來調(diào)節(jié)市場的需求。 加強地方政府的責(zé)任，無論是 物價和房價，地方都要切實負(fù)起責(zé)任來。 2022年前房地產(chǎn)調(diào)控 抑制需求 實施問責(zé)制 緩解資金需求 ?央行連續(xù)降息 ?準(zhǔn)備金利率首次下調(diào) % ?財政、行政手段 限購令 ?稅收手段 房產(chǎn)稅、營業(yè)稅 ?金融手段 限貸令 ?問責(zé) 各地方要在公布年度房價控制目標(biāo)，促地方政府公布目標(biāo)，確公布的年度房價控制目標(biāo)。 市場背景 — 國家政策背景 2022年 2月 《 國五條 》 細(xì)則： ?二手房交易收取 20%差價稅額 ?二套手付提高到 70% ?各地控調(diào)政策不放松 市場背景 — 國家政策背景 近年來，由于受國家宏觀政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場進(jìn)入冰封期，許多客戶都處于觀望狀態(tài)， 2022年，準(zhǔn)備金利率幾年來首次下調(diào)，似乎是房地產(chǎn)市場有些回暖，鋼性需求漸漲，但是隨著今年國五條的出臺，房地產(chǎn)市場又如雪上霜，觀望狀態(tài)濃重。 市場背景 — 商業(yè)市場背景 雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策吃緊，住宅市場受挫，但是商業(yè)市場卻經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展，許多住宅投資客戶轉(zhuǎn)為投資商業(yè)地產(chǎn) 。 競品項目信息 唐山商業(yè)市場從去年來開始呈現(xiàn)一種發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場上涌現(xiàn)出多種項目，這些項目大多以投資回報為主，并具有以下特點： ?市場同類型產(chǎn)品多是產(chǎn)權(quán)式商鋪，一般都是以返租的形式存在，也有部分以自營的形式，一般都是按平米方式銷售 ?部分項目采取回報形式，并且回報率水漲船高，超出正常商業(yè)回報率。 ?受政策影響及市場競爭壓力加大等因素影響，市場上同類項目大面積的商鋪銷售速度較為緩慢，去化率較低，小面積的商鋪銷售較好。 ?業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，少有特色項目。 項目背景 ： 新唐佰入市已一年，一期產(chǎn)品主打回報，以低投入、高回報吸引投資人群，形象已經(jīng)樹立了，但是隨著商業(yè)項目入市越來越多，產(chǎn)品同類化嚴(yán)重，招商及商業(yè)定位一直未能落地，使新唐佰一期模式逐漸失去優(yōu)勢，再加上本項目沒有產(chǎn)權(quán)，市場認(rèn)可度急劇下降，銷售回款速度減慢，為此新唐佰急需轉(zhuǎn)換策略，需要以一種新的模式及面貌推出市場。轉(zhuǎn)變已呈現(xiàn)大勢所趨。 由原來一期的單純投資托管，體現(xiàn)回報為主，變更為現(xiàn)在靈活性更高的可投資、可托管、可自營，體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值魅力。 一期產(chǎn)品由于是回報型產(chǎn)品，在形象的展示上并不突出，而新唐佰二期經(jīng)過商業(yè)定位，定位為情景時尚街區(qū)，其定位別具一格，區(qū)別于目前唐山商業(yè)模式，那么必然在形象上將有所改變，更加突出化、形象化、時尚化、年青化。 產(chǎn)品改變 ： 形象改變 ： 客群詳解： 鑒于產(chǎn)品形態(tài)的改變，所面對的客群同樣也在改變，不再僅僅是關(guān)注投資理財產(chǎn)品的投資客，還要面對更加多樣化的客群 投資型客群 有著理財投資需求的投資人群 由于某些原因（下崗、買斷、拆遷等）導(dǎo)致有閑錢的普通市民 自主經(jīng)營型客群 需要店鋪自主經(jīng)營的中小型個體營業(yè)者 尋找創(chuàng)業(yè)機會的青中年 產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變主要面對兩方面客群，投資型客群 +自主經(jīng)營型客群，通過上一期的推廣攻勢，產(chǎn)品的投資回報價值在唐山市已確立，而本階段的推廣工作中主要是向 重點客群 進(jìn)行新一輪的推廣動作，使之能夠感受到商業(yè)地產(chǎn)的投資升值魅力。 客群改變：從原有的單一投資客群 ，擴充為自營客群和投資客群共融
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