【正文】 大連中信上海路項(xiàng)目 市場定位策劃提案 2022/12/13 提案匯報(bào)框架 總結(jié)論 總結(jié)論說明 系統(tǒng)分析 用地 市場 發(fā)展商 規(guī)劃條件 政府政策 定位細(xì)化結(jié)論 市場 產(chǎn)品 操作 是什么 ? （ what） 為什么 ? （ why） 怎么做 ? （ how） 總結(jié)論 ：復(fù)合型城市生態(tài)街區(qū) ? 復(fù)合 —多種物業(yè)類型、高檔為主并具有中一定彈性 ? 城市 —從城市的角度定位的，開放的， 24小時(shí)的 ? 生態(tài) —技術(shù)上可持續(xù)發(fā)展，不同功能之間互補(bǔ)與共生 ? 街區(qū) —道路與城市道路是連接的，具有引入人流功能的，各地塊相對獨(dú)立 what 核心要素分析？ 舊城中心 /開放性高 /線性空間 區(qū)域升值 價(jià)值深層挖掘 風(fēng)險(xiǎn)分散 吸引有效購買力 造勢 復(fù)合 城市公共空間 亮點(diǎn) 持有 核心要素 主要目的 主要手段 區(qū)域認(rèn)可度不高 缺乏提升價(jià)值的現(xiàn)成資源 地價(jià)高 /成本高 周邊價(jià)格低 /高端競爭激烈 高端消費(fèi)不足 單一物業(yè)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)大 品牌 /利潤 /資金回收統(tǒng)一考慮 what 物業(yè)分布示意 what 物業(yè)分布示意 豪宅 酒店式公寓 辦公 商業(yè)（地上） 娛樂 酒店 公寓式酒店 會展 學(xué)校 3 5 2 1 2 1 4what 總平面圖 what 分析圖 what 剖面圖（地上地下） what 分期開發(fā)建議 what 系統(tǒng)分析 Why? 為什么？ what 系統(tǒng)分析 市場 政府政策 規(guī)劃條件 發(fā)展商 用地 如何深入挖掘價(jià)值？ 如何創(chuàng)造城市意向（ city image） ？ 如何吸引有效購買力 ？ 如何操作 ？ 如何持續(xù)升值與繁榮 ？ why 城市尺度 地塊內(nèi)部 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 地段認(rèn)可度不高 ? CBD（中山廣場、天津街一帶） ? 青泥洼 ? 西安路 ? 星海廣場 ?老城區(qū) ?大連市政府 和 體育場 一定程度上有區(qū)域參考性 ?高爾基路 對于大連本地人和外地人其認(rèn)可度并不高 why 本項(xiàng)目 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 土地成本高 ? 土地費(fèi)用預(yù)計(jì)共 6億 元（其中土地出讓金為 1661萬元） ? 樓面單價(jià)為 3547元/平方米 ? 單方成本在 10000元 /平方米左右 總價(jià) 單位造價(jià)（萬元） （元/平方米）一、土地費(fèi)用 60,000 3,547 地價(jià)及動遷費(fèi)二、前期費(fèi)用 8,358 494（一）前期工程費(fèi) 6,791 401 市政交費(fèi)（二）勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi) 1,567 93三、工程建設(shè)費(fèi)用 33,487 1,980（一）建安工程費(fèi)用 25,626 1,515（二）配套工程費(fèi)用 5,836 345（三）地下停車場 2,025 1,350四、裝修工程費(fèi) 29,423 1,739五、不可預(yù)見費(fèi)用 1,255 74 取前期及工程費(fèi)3%六、直接成本 132,523 7,835七、三項(xiàng)費(fèi)用 24,490 1,448（一）管理費(fèi)用 6,626 392 按直接成本的5%計(jì)（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用 9,450 559 利率7%，3 年期計(jì)（三）銷售費(fèi)用 8,413 497 按銷售收入的 4 %計(jì)八、項(xiàng)目成本 157,013 9,282九、土地契稅 2,400 142十、營業(yè)稅 12,620 746十一、項(xiàng)目開發(fā)總成本 172,033 10,170項(xiàng)目 備注why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 保留現(xiàn)狀建筑的成本高昂 ?市政缺乏 ?小獨(dú)棟別墅、危舊房改造，單體保留價(jià)值不高 ?缺乏自然景觀 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 地段 SWOT分析 why 優(yōu)勢 劣勢 ?城市中心、交通便利、毗鄰行政中心 ?歷史性 ?地塊狹長，易于分期開發(fā)、分物業(yè)開發(fā)，臨街面長商業(yè)價(jià)值高 ?開放性，可視性好、地塊相對獨(dú)立 ?體育場 ?非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ?土地成本高 ?拆遷難度大 ?地段狹長 ?無海景和山景的資源 ?高爾基路的單行限制 ?體育場周邊物業(yè)檔次低、人流混雜 ?高架路上車輛噪音 ? 12地塊對項(xiàng)目開發(fā)連續(xù)性的影響 機(jī)會 風(fēng)險(xiǎn) ?尋求特色市場空白 ?引導(dǎo)消費(fèi) ?創(chuàng)造企業(yè)形象 ?周邊物業(yè)售價(jià)偏低 ?市場基本飽和 ?競爭激烈 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 地塊名稱 特點(diǎn) 周邊環(huán)境 土地成本 交通條件 聯(lián)系緊密的地塊 開放性、展示性 保留物業(yè) 可能的物業(yè)類型 1 周邊為住宅、相對安靜 居中 好 2 一般 無 住宅、辦公、配套商業(yè) 2 周邊為住宅相對安靜但高架路帶來噪音 居中 好 1 好 無 住宅、辦公、配套商業(yè) 3 周邊為住宅相對安靜但高架路帶來噪音。體育館人流會影響到本地塊 居中 好 6 好 無 辦公、特色商業(yè)街、公寓 4 周邊有體育場相對熱鬧 居中 好 6 一般 無 辦公、特色商業(yè)街、公寓 5 周邊有體育場相對熱鬧 居中 好 6 一般 無 辦公、特色商業(yè)街、公寓 6 周邊為住宅相對安靜但高架路帶來噪音。體育館人流會影響到本地塊 居中 好 5 好 無 辦公、特色商業(yè)街、酒店 7 周邊為住宅相對安靜但高架路帶來噪音 居中 好 8 好 無 辦公、商業(yè)、住宅 8 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 高 好 12 一般 無 辦公、商業(yè)、住宅 9 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 好 13 一般 無 辦公、配套商業(yè) 11 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 一般 1 13 差 無 辦公、酒店、配套商業(yè) 12 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 一般 1 13 差 學(xué)校 —— 13 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 一般 1 12 一般 無 辦公、配套商業(yè)、住宅 14 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 好 7 一般 無 展示 15 周邊無大量人流、環(huán)境相對安靜 居中 好 9 一般 無 展示、自用辦公 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 開放性、展示性、相對獨(dú)立性（ 14條城市街道）高架路、高爾基路、新華街、紀(jì)念路 地塊分析 why 商業(yè)價(jià)值 ： 新華街（體育館、體育場南側(cè)）、高爾基路（城市主干道）商業(yè)價(jià)值最高 8成本高， 12 為學(xué)校，兩條高架路： 對整個(gè)地塊的功能的連續(xù)性有一定影響 14城市綠地： 可考慮作為城市的節(jié)點(diǎn) 11， 15兩塊小“飛地”： 和其他地塊的連續(xù)性不好， 15可考慮做自用辦公， 11可考慮做酒店或住宅 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 靜 —— 鬧 —— 靜： 2—— 14—— 1 11 15 用地分析分結(jié)論 why 價(jià)值挖掘 區(qū)域升值 靈活的開發(fā)方式 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 價(jià)值挖掘 ?大連缺什么？ 歷史 /文化 /公共空間 why 大連的 “ T形臺” 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 價(jià)值挖掘 – 商業(yè) ——主題鮮明、特色 – 商務(wù) ——與行政機(jī)關(guān)有強(qiáng)聯(lián)系性 /中小企業(yè)個(gè)性化 – 住宅 ——―特別”、個(gè)性化、差異化 – 投資 ——客戶群放大 投資性的物業(yè)（公寓式酒店 /商鋪 …… ） 單元分小 相對獨(dú)立性的考慮（大的投資機(jī)構(gòu)） ?復(fù)合功能的相互支撐 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 ? 成本稀釋 ? 對地下商業(yè)有認(rèn)可度 ? 地下建安成本較低 ? 增加收入 ? 空間趣味性 地下經(jīng)營面積（平方米）土地單方成本（元 / 平方米）0 354720220 327030000 311040000 2960單位造價(jià)（元/㎡ ）地下停車場 1,350 地下停車場結(jié)構(gòu) 1,200 地下停車場配套 100 停車場裝修 50項(xiàng)目地下空間利用 用地 規(guī)劃條件 市場