【正文】 美麗海南我的家策劃方案 代號(hào)：熱帶風(fēng)暴 “美麗海南我的家”大型活動(dòng)策劃方案 蔡發(fā)銀 海南第二居房地產(chǎn)策劃有限公司 美麗海南我的家大型活動(dòng)策劃方案 政府推動(dòng)、專家建議、協(xié)會(huì)牽頭 一、序 海南省企業(yè)家協(xié)會(huì)迄今為止已擁有 2020 余家會(huì)員，而房地產(chǎn)及建設(shè)行業(yè)企業(yè)已有 198 家，他們都是很優(yōu)秀，最活躍的房地產(chǎn)界企業(yè)家，然而“國六條”新政后，除部分樓盤已竣工售馨外，海南島在建、在售的房子，已難以取得營(yíng)銷佳績(jī)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，他們仰望著政府，期盼著島外，希望我們協(xié) 會(huì)能牽線搭橋，排憂解難，給企業(yè)真誠的關(guān)懷，參與進(jìn)來，向全國的企業(yè)，企業(yè)家推介海南樓盤，使海南成為富裕起來的中國人理想的第二居住地。 二、活動(dòng)背景 （一）海南房地產(chǎn)分析 感知海南房地產(chǎn) 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，以前一直沒有比較祥細(xì)的了解，倒是經(jīng)常參加一些房展，看到一些樓盤的廣告。在協(xié)會(huì)十大工委里也有建設(shè)行業(yè)工委（房地產(chǎn)行業(yè)），近期，有機(jī)會(huì)接觸到會(huì)內(nèi)一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資商，開發(fā)商，如美源（集團(tuán)）股份有限公司，王德董事長(zhǎng)、海德實(shí)業(yè)股份有限公司，紀(jì)道林董事長(zhǎng)、奧林匹克花園有限公司，馮震飛總經(jīng)理、 昌茂企業(yè)（集團(tuán)）有限公司，陳權(quán)中董事長(zhǎng)、祥昌實(shí)業(yè)有限公司，王強(qiáng)總經(jīng)理、三亞海韻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，陳憲清董事長(zhǎng)、天拓投資有限公司，章訊總裁、金手指房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，張祥平總經(jīng)理，他們都在做對(duì)得起海南歷史的事，蓋出好房子。我從內(nèi)心里油然而生佩服與敬意。 海南房產(chǎn)的歷史 慘烈的海南房產(chǎn)開發(fā)史，為中國房產(chǎn)界提供了一個(gè)生動(dòng)標(biāo)本。 上世紀(jì)九十年代初，剛建省帶來的亢奮和經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)田的優(yōu)越區(qū)位，投射給人極度浮燥的心理，天涯房地產(chǎn)的發(fā)展隨之進(jìn)入無序狀態(tài)，短暫的繁華過后，海南各城市一夜之間多出了建筑面積達(dá) 1631 萬平米的爛尾樓；猶如在高尚人群中擠進(jìn)來一個(gè)個(gè)蓬頭垢面的乞丐，這些半拉子工程盡管曾經(jīng)很風(fēng)光地登場(chǎng)，最終卻讓一個(gè)城市為之羞愧難當(dāng)。 十年風(fēng)雨，海南房地產(chǎn)經(jīng)過歷煉后終于走出寒冬，走上平穩(wěn)發(fā)展之路，但市場(chǎng)規(guī)模的捉襟見肘，注定海南房產(chǎn)無法與內(nèi)地大城市的同行業(yè)媲美，盡管發(fā)展商的步履已相當(dāng)理性和從容，高度市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)卻讓大家極難爭(zhēng)取更大份額的蛋糕??。 “旅游房產(chǎn)”在三亞的異軍突起，打破了海南房產(chǎn)界的沉寂，形成一個(gè)讓國內(nèi)同行為之側(cè)目的景象，先天乏力的海南房產(chǎn)由此被提攜到一個(gè)令人驚喜的高度。 ?？诜慨a(chǎn)的困境 無論是業(yè)內(nèi)人士還是市民，都對(duì)?？诘姆慨a(chǎn)有著幾分擔(dān)憂：一方面是上世紀(jì)末的四五百萬平米的爛尾樓盤的積壓，一方面是每年二三百萬平米的新建住宅上市，另一方面是每年一百萬多一點(diǎn)的銷售量和低廉的成交價(jià)格。按照這個(gè)速度，悲觀者估計(jì)，十年也消化不了?？诘姆慨a(chǎn)。 深入到發(fā)展商層面分析研究，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)大量的發(fā)展商出身于建筑承包商或者貿(mào)易公司老板，對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)都沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)，有“摸著石頭過河”的謹(jǐn)慎心理。市場(chǎng)與策劃人才缺乏直接導(dǎo)致了“邯鄲學(xué)步”的悲劇，從別的城市抄襲來的產(chǎn)品嚴(yán)重和市場(chǎng)脫節(jié)、與資源 脫節(jié)，產(chǎn)品最終成了本地人買不起、外地人相不中的尷尬結(jié)局。 海口房產(chǎn)很特別，特別得讓人一頭霧水。其實(shí)，了解一下?？诘慕?jīng)濟(jì)就可以發(fā)現(xiàn)：購房者不能形成“購買力梯度”，二手房，普通住宅、中高級(jí)住宅價(jià)格差距大，大量企業(yè)，機(jī)關(guān)的集資房供應(yīng)源源不斷，郊區(qū)、市縣的進(jìn)城能力差、購買力小，這些推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力小得可憐。加上?？诘膭?chuàng)業(yè)環(huán)境、就業(yè)環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境遠(yuǎn)不如其他省會(huì)城市，連省內(nèi)在外的學(xué)子都不愿意回來長(zhǎng)住，想吸引外來人口進(jìn)駐?？冢峙露唐谑菦]有多大指望的，這樣，我們又失去新增購買力的推動(dòng)。 困難重 重的?？诜康禺a(chǎn)的出路在哪？在中國高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，在龐大的度假需求！ 政府是房地產(chǎn)核心階層 2020 年 1 月 28 日，省長(zhǎng)衛(wèi)留成在省三屆人大三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告中說，今年我省要抓住正在到來的加快發(fā)展的重大機(jī)遇，推動(dòng)“十項(xiàng)工程”建設(shè)。其中的第四項(xiàng)工程就是“旅游房地產(chǎn)業(yè)工程”。衛(wèi)省長(zhǎng)指出：“發(fā)揮海南人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)一批有實(shí)力的旅游房地產(chǎn)開發(fā)商成片開發(fā)，把海南建設(shè)成亞洲重要的旅游度假地和第二居住地。重點(diǎn)抓好?？?、三亞城市改造和博鰲特別規(guī)劃區(qū)開發(fā)建設(shè)，啟動(dòng)一批高檔次的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目?！? 2020 年 3 月 22 日，海口市長(zhǎng)陳辭在《政府工作報(bào)告》中，也把“做強(qiáng)旅游娛樂業(yè)、做精房地產(chǎn)業(yè)”作為今年的工作重點(diǎn)，并指出：“鼓勵(lì)支持整體規(guī)劃、成片開發(fā)、規(guī)模發(fā)展，改變我市房地產(chǎn)小、散、亂的發(fā)展格局，使粗放式房地產(chǎn)發(fā)展模式向集約化、精品化，生態(tài)化的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?！? 為了響應(yīng)這個(gè)號(hào)召，廣大房地產(chǎn)工作者、政府官員和其他相關(guān)人員應(yīng)該如何認(rèn)識(shí)旅游房地產(chǎn)？海南的開發(fā)政策需要如何扶持？在規(guī)劃、招商、開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理中我們應(yīng)該注意一些什么問題呢？ A：?？诮鹳Q(mào)板塊： 金貿(mào)板塊地處?？诮鹑谫Q(mào)易區(qū)，這里曾經(jīng) 是海南房地產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)，前兩三年論板塊，這里以樓盤多而居首席板塊。目前，金貿(mào)區(qū)極大部分樓盤已竣工售罄，而在建在售的已經(jīng)越來越少，房?jī)r(jià)也在逐年走高，業(yè)界人士認(rèn)為，這里的樓市將“時(shí)過境遷”。 金貿(mào)區(qū)總占地面積 平方公里，自海南建省以來，該區(qū)域就被規(guī)劃定位為?？谑薪鹑谫Q(mào)易區(qū)。 10 余年前受房地產(chǎn)泡沫的影響，該區(qū)域的半拉子工程曾一度泛濫成災(zāi)。三年前，?？谑姓_始大力盤活金貿(mào)區(qū)域的半拉子工程，使其成為樓盤最集中的區(qū)域。如今，金貿(mào)區(qū)商業(yè)以及金融業(yè)，商住等功能比較齊全和完備，已經(jīng)成為?？谑猩虅?wù)，寫字樓最集中，人 口最密集的經(jīng)濟(jì)區(qū)域及較為成熟的商住區(qū)，常住人口達(dá) 15 萬人以上，其中不少是白領(lǐng)，中產(chǎn)階層。該區(qū)域已初具城區(qū)規(guī)模，并有望成為?？诟鞣矫媾涮追?wù)齊全的一個(gè)商業(yè)中心。在這里，中高檔居住、商業(yè)、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模、成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。 經(jīng)過這幾年的發(fā)展，金貿(mào)板塊的半拉子工程盤活得已經(jīng)差不多，而可供開發(fā)的土地在逐漸減少，新建樓盤只有寥寥幾家、該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、住宅小區(qū)等入市量日趨減少，使得商品房越來越不好挑選、而房?jī)r(jià)也在逐漸升高，據(jù)了解，目前該板塊暢銷的樓盤有小戶型海景房海韻裕都、花園小區(qū)東 方文華府、城市精英白領(lǐng)公寓紳藍(lán)、都市家園和生態(tài)住宅小區(qū)蔚蘭天成等，單價(jià)大都在 2500 元以上。業(yè)界人士認(rèn)為，該板塊的樓盤將慢慢減少，打算在這里置業(yè)還是趁早好。 2020 年開始，?？谑姓幌е亟饑H招標(biāo)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，重點(diǎn)選取了濱江、濱海和港口這三大“題材”做文章，營(yíng)造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑，商業(yè)休閑，文化娛樂休閑的聚集地，成為?？趯?duì)外旅游，觀光，商貿(mào)，購物，休閑的時(shí)尚交流平臺(tái)，展示濱海城市個(gè)性。 在?？诤诵臑I海區(qū)如火如荼地規(guī)劃和實(shí)施時(shí)，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在核心濱海區(qū)的填海區(qū)?？跒撑厢绕?。并且，?？跒硡^(qū)域的房地產(chǎn)，很快以其不可復(fù)制的絕版地段，稀缺的濱海資源，成為最具增值潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的首席板塊。 2020 年 2 月，?？谑薪?jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，?？谑袑?yōu)華用地結(jié)構(gòu)，從今以后沿海一線地不再搞商品房開發(fā)，這一消息引起島內(nèi)外購房者的極大關(guān)注，海景房成為搶手貨。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，海口最吸引人的便是萬綠園至熱帶海洋世界這一片長(zhǎng)長(zhǎng)的海岸，要建設(shè)外向型的熱帶濱海生態(tài)花園城市，這一帶的開發(fā)就成為重點(diǎn)。老城區(qū)因歷史原因，開發(fā)成本太大，不適合建設(shè)高檔住宅區(qū)；國貿(mào)板 塊雖是海口金融貿(mào)易區(qū)及新興商住區(qū)，但其和海甸島板塊一樣，房地產(chǎn)開發(fā)均存在一些參差不齊的現(xiàn)狀；而真正擁有海景，坐擁大片綠地，且具有熱帶濱海特色的只有這一片海岸。 目前，核心濱海區(qū)建設(shè)正在實(shí)施當(dāng)中，?？跒沉聋惞こ桃惨褑?dòng)，世紀(jì)大橋至秀英港這段海岸，數(shù)年后將建成一個(gè)供市民散步、游覽、休閑為主的海濱風(fēng)景帶，從整體環(huán)境上拉近與西海岸的差距。并且，核心濱海區(qū)板塊背靠配套設(shè)施齊全的金貿(mào)區(qū)，濱海大道又正好將其與都市的喧囂分隔開來，最遠(yuǎn)的離海邊也只不過千余米，具有建設(shè)高檔居住區(qū)的成熟條件。該區(qū)域除個(gè)別項(xiàng)目未動(dòng)工，其他 地皮都已建成或在建樓，今后一線海景地不能開發(fā)商品房，即使是二線海景地在兩三年后也將無地可蓋，海口房產(chǎn)市場(chǎng)上的海景房供給量將減少，屆時(shí)，該板塊將成為絕版區(qū)域。 高檔海景樓盤聚集 近幾年，在核心濱海區(qū)?？跒硡^(qū)域，眾多的開發(fā)商樹起了高檔樓盤的旗幟，如昌煒玉園、海岸壹號(hào)、陽光經(jīng)典、紫荊花園、悠生海華、金域?yàn)撑系?10 余家新建住宅樓盤。盡管每個(gè)住宅樓盤的建筑特色各不相同，但都瞄準(zhǔn)高消費(fèi)群體，發(fā)展商也都喊出了打造豪宅的口號(hào)、并且?guī)缀趺總€(gè)項(xiàng)目都能看到海景，一線海景樓盤最近離海邊僅有 100 米。高品質(zhì)、高品位的開發(fā) ，使該區(qū)域成為?？诟邫n樓盤最集中的板塊。 眼下?？诘囊痪€海景房越來越少，這些樓盤主要集中在海口核心濱海區(qū)（海甸五路至濱海東路）和西海岸一帶，并且?guī)缀醵际歉邫n住宅區(qū)。盡管?？诜?jī)r(jià)近兩年不斷上漲，但許多購房者和投資商都認(rèn)為?？谀壳暗囊痪€海景房總體價(jià)格并不高。據(jù)記者對(duì)海甸島的寶安、江南城、碧海濱江別墅和濱海大道的紫荊花園、昌煒玉園、悠生海華、西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅、陽光西海岸等一線海景房做了一番調(diào)查得到的數(shù)字顯示，?？谝痪€海景公寓為 2700 元 — 5000 元 /平方米之間，均價(jià)在 3000 多元 /平方米；一線海景別墅在 5000 元 — 8000 多元 /平方米之間、均價(jià)在 6000元 /平方米左右，最高價(jià)格 8000 元 /平方米。如一線海景公寓北海岸 88號(hào)的均價(jià)僅為 3000 元 /平方米；悠生海華的起價(jià)僅為 2710 元 /平方米，昌煒玉園均價(jià)分別在 3300 元 — 3400 元 /平方米，最高價(jià)格為 4000 多元 /平方米，西海岸高爾夫溫泉花園的連排別墅起價(jià)為 5200 元 /平方米，均價(jià)約為 6500 元 /平方米，最高的為 8000 多元 /平方米。 B：?？诤５閸u 海口市北部的一顆璀璨明珠海甸島，這里三面環(huán)海，住宅區(qū)眾多，酒店林立；生活服務(wù)設(shè)備配套完善，隨著海 口市 6 公里景觀大道和白沙門生態(tài)公園規(guī)劃的呼之欲出，海甸島正在蓄勢(shì)待發(fā)，異軍突起。在海甸島購房歸納起來有五大看點(diǎn)： 昔日小島成人居福地 海甸島是海口最大的一個(gè)島嶼，這里曾經(jīng)是一個(gè)十分荒蕪的地方，由幾個(gè)默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。除了西部靠近一條小橋的地方有少量人口居住外，東部溪邊除了一些靠下海捕魚為生的漁民外，基本上無人居住。 海南建省辦特區(qū)初始，白沙門板塊也開始煥發(fā)生機(jī)，到處呈現(xiàn)開發(fā)熱。僅 1992 年底，該地區(qū)報(bào)建面積就達(dá) 150 萬平方米。繼 1988 年寰島集團(tuán)之后，眾多公司搶灘這 里從事房地產(chǎn)，市政設(shè)施等開發(fā)建設(shè)， 10多年后的今天，海甸島已成為人居福地。近幾年來，開通的城市公交干線就達(dá) 10 余條，總數(shù)占?？谑薪煌ǜ删€的四分之一以上。 2020 年 8 月，矗立于海口灣畔的世紀(jì)大橋的開通，打通了海甸島的交通瓶頸，此后，這里更是人氣飆升。據(jù)了解，目前海甸島居住人口已達(dá) 10 萬人以上，成為?？谑幸粋€(gè)重要的純生活區(qū)域。 規(guī)劃提升房產(chǎn)升值潛力 2020 年 6 月份?？谑幸?guī)劃局組織海甸島環(huán)島路景觀帶規(guī)劃設(shè)計(jì)。據(jù)了解，環(huán)島路是一條以步行、游覽、觀光、休閑為主的城市道路，是向公眾開放的集旅游、觀光、休閑 功能的景觀生態(tài)走廊。道路寬 40 米，道路兩旁是園林景觀，“車在林中走，人在林中穿”。東方利合方案設(shè)計(jì)了從沙灘廣場(chǎng)至環(huán)島路末端的 3 公里長(zhǎng)的健身長(zhǎng)廊、將連貫沿岸的廣場(chǎng)并在廣場(chǎng)或一定的距離設(shè)立室外健身器，使環(huán)島路兼?zhèn)湫蓍e與運(yùn)動(dòng)功能。 6 公里的景觀大道，東方利合的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中有填海廣場(chǎng)，有觀景和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，又有健身走廊。 2020 年 9 月 10 日，?？谑姓匍_了白沙門公園規(guī)劃推薦評(píng)審會(huì)， 2020年獲準(zhǔn)。“白沙門公園”位于?？谑泻５閸u北部濱海地帶，公園總用地面積約 64 公頃。?？谑酗L(fēng)景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)院所設(shè)計(jì)的方案在白沙門公園 規(guī)劃設(shè)計(jì)推薦方案評(píng)審會(huì)中被評(píng)為推選方案，該方案充分利用原基地中的水系，開鑿溪流、布置跌瀑，創(chuàng)造出風(fēng)格迥異的自然水景，巧妙地用水位公園景觀延伸到海面的大海景觀；在空間方面采用挖湖堆山、制造起伏地形拓展視覺景觀等布局手法。該方案還將公園分為“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海連天”、“林海風(fēng)濤”四景區(qū)。隨著?？谑姓w規(guī)劃的升溫，海甸島最終會(huì)成為?？谑袇^(qū)中的一顆璀璨的海島明珠。 放眼?？?，最適合國際觀賞住宅坐落的地段區(qū)域或許只有白沙門板塊。其實(shí)，早在上個(gè)世紀(jì) 90 年代初的時(shí)候，?？谑姓鸵呀?jīng)將整個(gè)海甸島定位于 一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨龋@個(gè)區(qū)域被規(guī)劃為最頂級(jí)的高級(jí)公寓和別墅區(qū)，隨著政府開發(fā)方向定位和世紀(jì)大橋的開通，海新大橋動(dòng)工的臨近，白沙門板塊的開發(fā)投資“瓶頸”已經(jīng)打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。 海甸島上的爛尾樓曾經(jīng)是一道道不堪入目的“傷疤”，近兩年卻大大改變了?，F(xiàn)在海甸島的樓盤不但數(shù)量居多，而且大都身價(jià)非凡，貴氣十足，沿著白沙門的海邊走去，往日荒涼的空置地上一棟棟的新樓盤拔地而起，白沙門溫泉度假村、碧海濱江、都市海洋、寶安江南城、花開四季、萬恒城市花園、伊甸家園，