【正文】 .新建房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 9第三節(jié) 研究工作范圍 10第二章 市場分析 11第一節(jié) 現(xiàn)狀分析 11第二節(jié) 城區(qū)發(fā)展規(guī)劃以及部分重點(diǎn)區(qū)域前景預(yù)測 21第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 24第一節(jié) 項(xiàng)目選址 24第二節(jié) 自然條件 24第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 32第四節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 33第五節(jié) **市城市總體規(guī)劃（20032020年）摘要 42第六節(jié) **市受降鎮(zhèn)整體規(guī)劃情況 47第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及方案 61第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 61第二節(jié) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 63第五章 公用配套設(shè)施工程 65第一節(jié) 給排水系統(tǒng) 65第二節(jié) 供電工程 66第三節(jié) 暖風(fēng)工程 67第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 70第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 70第二節(jié) 節(jié)能 71第七章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理 73第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 74第九章 投資估算與資金籌措 76第一節(jié) 投資估算 76第二節(jié) 資金籌措 78第十章 財(cái)務(wù)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析 79第十一章 結(jié)論與建議 81附圖： 地理位置圖周邊環(huán)境示意圖總平布置圖附件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證稅務(wù)登記證某市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同【編號(hào)】**市國土資源局《關(guān)于**市國土資源局2008072地塊建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見》，富土資預(yù)【2008】1135號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證**市企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書..第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱和建設(shè)單位（一）項(xiàng)目名稱新建銀湖項(xiàng)目（二）項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目用地面積336431平方米（四）項(xiàng)目編制依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國城市城市房地產(chǎn)管理法》；省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、**市建設(shè)局、**市規(guī)劃設(shè)計(jì)所《**市城市總體規(guī)劃（20032020）》（）；《**市受降區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》（）；《受降鎮(zhèn)村莊建設(shè)規(guī)劃》；某市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同【編號(hào)3301832009A21077】。二、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性銀湖新區(qū)的近郊區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢十分突出，受降鎮(zhèn)有著“全國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)、中國和諧生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)二十強(qiáng)”美譽(yù)，是杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射區(qū)。隨著周邊杭州之江國際旅游度假區(qū)以及轉(zhuǎn)塘等地區(qū)開發(fā)建設(shè)的加快、浙大高新產(chǎn)業(yè)基地、小和山高教園區(qū)的形成和**市委“加快融入大都市步伐，率先實(shí)現(xiàn)歷史性跨越”戰(zhàn)略思想的提出，銀湖作為**與杭州西部的接壤區(qū)、融入杭州的橋頭堡，被推到了極其重要的戰(zhàn)略位置。5月24日，由**市人民政府、《杭州日?qǐng)?bào)》主辦，**市建設(shè)局、規(guī)劃局承辦的“2008宜居銀湖品質(zhì)生活”論壇研討會(huì)在金都富春山居會(huì)所舉行?？梢哉f，本次研討會(huì)是銀湖發(fā)展里程中規(guī)格最高、影響力最為深遠(yuǎn)的一次研討會(huì)。在本次研討會(huì)上，銀湖板塊今后五年具體的發(fā)展思路也隨之出爐。從這一發(fā)展思路來看，**市委、市政府無疑對(duì)銀湖板塊今后的發(fā)展寄予厚望，正以前所未有的舉措和力度支持著銀湖的大開發(fā)建設(shè)，這是銀湖板塊發(fā)展歷史上面臨的最佳黃金期。三位一體的生態(tài)城市新區(qū)銀湖板塊地處**市受降鎮(zhèn)，而受降鎮(zhèn)則緊鄰西湖區(qū)，作為**接軌杭州的最前沿陣地，銀湖可謂是一個(gè)橋頭堡。據(jù)了解，整個(gè)受降鎮(zhèn)的規(guī)劃面積是54平方公里，在杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前居住用地占48%，村鎮(zhèn)建設(shè)用地為31%，公共設(shè)施與市政配套則相對(duì)比較少?；谶@樣的現(xiàn)狀，2008年2月，銀湖（受降）控制性詳細(xì)規(guī)劃得到了**市政府批復(fù)，該規(guī)劃把受降功能定位為集景觀居住、旅游休閑、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)型城市新區(qū)。提出今后一個(gè)時(shí)期，銀湖新區(qū)將按照“率先融入杭州大都市、打造生態(tài)宜居示范區(qū)”為總綱，以“一主一心一副三軸四區(qū)”為規(guī)劃結(jié)構(gòu)，緊緊圍繞“城市化拉框架、工業(yè)化造平臺(tái)、新農(nóng)村抓統(tǒng)籌、服務(wù)業(yè)新藍(lán)海”的發(fā)展路徑。根據(jù)規(guī)劃，未來該區(qū)塊將大力發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技型都市工業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，即形成以九龍大道東端為主中心，集中布局辦公商務(wù)、商業(yè)金融等主要公共設(shè)施功能區(qū)塊；同時(shí)主動(dòng)對(duì)接杭州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分工、旅游西進(jìn)滲透、宜居城市擴(kuò)張、構(gòu)筑有序空間、打造活力經(jīng)濟(jì)、營造宜居環(huán)境、構(gòu)建和諧社會(huì)，傾力打造“融入杭州的橋頭堡、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新新平臺(tái)、城市品質(zhì)金名片、人居休閑示范區(qū)”，努力把受降區(qū)塊建設(shè)成為居于杭州、**城際之間的具有濃郁鄉(xiāng)村特色，廣大群眾共享的城市品質(zhì)生活的田園新城。同時(shí)樹立“環(huán)境建設(shè)就是最高層次的經(jīng)濟(jì)建設(shè)”這一理念，進(jìn)行環(huán)境再造、功能再造、活力再造，全方位推進(jìn)城市化、融入杭州大都市。早在1993年，**市就在受降鎮(zhèn)設(shè)立了銀湖開發(fā)區(qū)，率先引入了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，銀湖也成為業(yè)界公認(rèn)的杭州別墅發(fā)源地。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龍一號(hào)、鳴翠藍(lán)灣、銘鶴花園、富春紅郡等一大批別墅、排屋、高品質(zhì)住宅相繼開發(fā)面市，為“住在銀湖”區(qū)域品牌起到了推波助瀾的作用。省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長唐世定回憶稱，**受降鎮(zhèn)地理位置可以說是**到杭州最前沿的，而金都富春山居項(xiàng)目則是銀湖板塊建設(shè)的一個(gè)成功例子。它的開發(fā)理念使得銀湖板塊房產(chǎn)有了質(zhì)的飛躍?！鞍鸭逸p輕放在大自然中’，簡單的一句話也很好地概括了金都富春山居的開發(fā)理念就是與大自然和諧共存。”目前，銀湖板塊的別墅排屋項(xiàng)目已多達(dá)十幾個(gè)，開發(fā)用地達(dá)到6000余畝。根據(jù)規(guī)劃，五年內(nèi)，將完成6300余畝土地的開發(fā)建設(shè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)4000余畝、總建筑面積達(dá)400萬平方米以上。據(jù)了解，今后在該板塊將計(jì)劃在已建樓盤中設(shè)立三個(gè)社區(qū)。其中，富春山居、七里香溪等銀湖村320國道以北的樓盤設(shè)綠都社區(qū)；伊甸山莊、紫云山莊、秀水山莊等銀湖村320國道以南的樓盤設(shè)銀湖社區(qū)；在梓樹—大莊區(qū)塊設(shè)九龍社區(qū)。大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華則認(rèn)為，從富春山居的增值速度來看就表明市場對(duì)于銀湖板塊的認(rèn)可價(jià)值?！斑@已經(jīng)不是一個(gè)虛的愿景，而是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的成功的項(xiàng)目。加上**市委、市政府這樣高度重視和實(shí)施銀湖板塊的開發(fā)規(guī)劃，如果說過去還是探索期、摸索期和試驗(yàn)期的話，相信從現(xiàn)在開始到未來的五至十年，這個(gè)板塊將是一個(gè)成熟期?！蓖晟瞥鞘泄δ艽蛟於际挟a(chǎn)業(yè)新平臺(tái)交通方面，根據(jù)銀湖（受降）控制性詳細(xì)規(guī)劃，將以“優(yōu)化東西、打通南北”為銀湖交通道路規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體理念，開工完成一縱（祝閑路）、二橫（320國道綜合整治工程受降段、受降溪兩岸景觀道路）、三環(huán)（320國道環(huán)線外移工程受降段、九龍大道、九龍二環(huán)線）道路“杭”字標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。據(jù)了解，作為銀湖新城核心區(qū)的CBD概念設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)目前正在進(jìn)行中，未來城市中心周圍將有九龍大道商務(wù)中心、綜合性特色醫(yī)院、中心幼兒園等一批公建以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，引進(jìn)大型商貿(mào)項(xiàng)目、超市進(jìn)駐公共服務(wù)中心，提升整體商貿(mào)水平。在休閑旅游方面，未來在新城核心區(qū)還將建成四大公共景觀。預(yù)計(jì)在今年將首先啟動(dòng)受降溪生態(tài)景觀帶，明年啟動(dòng)受降廳遺址公園兼容城市廣場建設(shè)，推進(jìn)杭州野生動(dòng)物世界景點(diǎn)向景區(qū)拓展，充分發(fā)揮輻射作用，并以此和優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)為支撐，大力發(fā)展特色餐飲、娛樂場所、度假賓館、特色山莊游、農(nóng)業(yè)生態(tài)游等旅游休閑產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)規(guī)劃將緊緊抓住產(chǎn)業(yè)升級(jí)這一主線，通過大項(xiàng)目帶動(dòng)、科技創(chuàng)業(yè)園平臺(tái)帶動(dòng)以及入住的高端人群的三方面帶動(dòng)，全力打造“知識(shí)主導(dǎo)型山水生態(tài)科技園區(qū)”，爭取把銀湖科技創(chuàng)業(yè)園建設(shè)成為一個(gè)以創(chuàng)業(yè)孵化、科技研發(fā)和總部經(jīng)濟(jì)為主，集合公共服務(wù)、商務(wù)辦公、生活配套等功能為一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！案鶕?jù)規(guī)劃，今年將完成科技創(chuàng)業(yè)園的各項(xiàng)籌備工作，啟動(dòng)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，至2010年，基本完成一期核心區(qū)塊的開發(fā)建設(shè)?！?*市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。而隨著科技創(chuàng)業(yè)園的正式開園，將使銀湖成為杭州西郊高檔住宅區(qū)的高端人群住在銀湖、生活在銀湖、創(chuàng)業(yè)在銀湖成為現(xiàn)實(shí)。把脈新銀湖**市委、市政府根據(jù)新的城市發(fā)展理念，根據(jù)融入杭州大都市實(shí)現(xiàn)郊縣向郊區(qū)轉(zhuǎn)變的理念，把銀湖區(qū)塊的開發(fā)作為**“1+10”行動(dòng)計(jì)劃一個(gè)重要平臺(tái)。打算發(fā)揮銀湖區(qū)塊的山水優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，把銀湖區(qū)塊打造成為融入杭州的橋頭堡，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的新平臺(tái)，城市品質(zhì)的金名片，人居休閑的示范區(qū)。堅(jiān)持人與自然的和諧發(fā)展銀湖（受降）作為**接軌杭州的橋頭堡，以后將成為一個(gè)集景觀、居住、旅游休閑以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的城市新區(qū)，成為杭州主城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分。這首先得益于受降鎮(zhèn)非常好的自然環(huán)境，從六和塔經(jīng)過九溪再到受降，山系連綿起伏，植被、水系也很好，比較適合建造別墅。歷史的經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。在杭州開發(fā)得比較好的別墅有兩個(gè)，一個(gè)是綠城的九溪玫瑰園，另外一個(gè)就是受降的金都富春山居。為什么說它們好？好就好在做到了人與環(huán)境的和諧。金都富春山居是銀湖開發(fā)的一個(gè)成功例子，提升了板塊的開發(fā)理念，一句“把家輕輕放在大自然中”，就是人與大自然和諧共存的注解。所以，富春山居也被建設(shè)部評(píng)為“全國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。這也給受降鎮(zhèn)下一輪的開發(fā)帶來一個(gè)啟示，就是首先要在開發(fā)理念上堅(jiān)持人與自然的充分和諧。另外一個(gè)方面要堅(jiān)持配套優(yōu)先，使受降更加適宜人居、適宜旅游、適宜創(chuàng)業(yè)。配套方面包括交通配套；商業(yè)配套，比如農(nóng)貿(mào)市場、購物中心、超市；公用配套，包括水、電、氣等；教育醫(yī)療，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療中心等；還有就是環(huán)境，充分利用這里的山水資源，搞好休閑帶、街心花園等，配套搞好了，功能完善了，來的人自然就多了。未來五到十年將迎來成熟期在杭州房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，銀湖區(qū)塊具有十分重要的地位。如果要寫改革開放30年的杭州房地產(chǎn)行業(yè)，銀湖這個(gè)區(qū)塊包括這個(gè)區(qū)塊里的一些項(xiàng)目，都可以列入歷史的話題。通過十幾年發(fā)展到現(xiàn)在，受降鎮(zhèn)已經(jīng)具備了十分優(yōu)越的條件。比如杭州大都市圈正在形成，郊區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目迎來了非常好的機(jī)會(huì)。受降的新規(guī)劃也十分吸引人，很有鼓舞性，政府把它作為**接軌杭州市區(qū)的一個(gè)城市功能區(qū)。有了這樣一個(gè)規(guī)劃，就能夠?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的發(fā)展奠定一個(gè)很好的基礎(chǔ)。還有，一些好的項(xiàng)目已經(jīng)落戶這里，比如像富春山居，從房子的增值速度來看就能表明市場對(duì)于這個(gè)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可。如果過去還處于探索期、摸索期、試驗(yàn)期的話，那么未來的五到十年，這個(gè)區(qū)域?qū)⒂瓉沓墒炱?。也就是說，一個(gè)成熟的城市功能區(qū)將展現(xiàn)在人們的面前，到那個(gè)時(shí)候，銀湖板塊以及許多項(xiàng)目的增值潛力就會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)出來。城市經(jīng)濟(jì)所帶來的活力，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化各方面一些的城市化景象，都會(huì)表現(xiàn)出來。保留田園小鎮(zhèn)的特色從受降鎮(zhèn)的新規(guī)劃中，發(fā)現(xiàn)了不少亮點(diǎn)。第一個(gè)亮點(diǎn)就是加快融入大杭州，區(qū)位優(yōu)勢會(huì)更加明顯，比如祝閑路打通以后，小和山高教園區(qū)的教師就完全可以把銀湖的房子當(dāng)作第一居所；再比如320國道收費(fèi)站撤銷以后，能夠很大程度上消除杭州居民心理上的距離感；規(guī)劃提出的區(qū)域綜合功能開發(fā)力度是相當(dāng)大的，把居住、創(chuàng)業(yè)、配套等因素都綜合考慮起來了；還有這個(gè)規(guī)劃對(duì)環(huán)境資源的整合與深度挖掘，力度也是相當(dāng)大的。對(duì)于銀湖的開發(fā)，建議盡量保留一個(gè)市鎮(zhèn)的特色，要跟杭州主城區(qū)的開發(fā)模式有所區(qū)別。人家為什么要到銀湖來？實(shí)際上是因?yàn)檫@里沒有緊張感、壓迫感，這里的生活節(jié)奏相對(duì)慢一點(diǎn)，交通更暢通一點(diǎn)。這個(gè)特色一定要樹立，而不應(yīng)去追求過高的容積率。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，真正好的居住其實(shí)都在小鎮(zhèn)里面，這符合人們內(nèi)心回歸自然的渴望。第二點(diǎn)銀湖可以突出休閑功能。以休閑來帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓人們?cè)谛蓍e中創(chuàng)業(yè)，在創(chuàng)業(yè)中休閑。不僅要吸引大家到這里來居住，還要吸引一些流動(dòng)的人不斷到這里來休閑。銀湖已經(jīng)邁出了一個(gè)很好的步伐，會(huì)在一個(gè)新的起點(diǎn)上迎來新一輪的開發(fā)熱潮，也相信這個(gè)區(qū)塊肯定會(huì)成為杭州周邊城市的新亮點(diǎn)。環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)最具潛力從國外許多大城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，環(huán)境優(yōu)越的大都市郊區(qū)往往是生態(tài)人居和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^(qū)，比如像美國的硅谷?？梢詮膬蓚€(gè)方面來認(rèn)識(shí)銀湖板塊，第一個(gè)從杭州的發(fā)展需求來看，通過旅游西進(jìn)、交通西進(jìn)以及之江旅游度假區(qū)的發(fā)展，特別是中國美院入駐象山之后，杭州大都市的輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于銀湖板塊更好地融入到杭州大都市的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中去。第二個(gè)從**發(fā)展趨勢來看，銀湖板塊是**接軌杭州的一個(gè)橋頭堡，具有非常好的自身優(yōu)勢，這個(gè)自身優(yōu)勢包括與杭州城區(qū)、小和山高教園區(qū)零距離的區(qū)位優(yōu)勢，包括中國美院的輻射，包括非常良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，這些都決定了銀湖板塊必將成為杭州網(wǎng)絡(luò)化大都市當(dāng)中一個(gè)非常重要的亮點(diǎn)。當(dāng)然，銀湖板塊要從純居住功能向功能復(fù)合型的生態(tài)型城市新區(qū)轉(zhuǎn)變，這才是它未來發(fā)展的方向。確確實(shí)實(shí)如果純粹做一個(gè)臥城，會(huì)帶來非常多的弊病，造成城市功能失調(diào)、人氣不旺等一些問題。所以銀湖板塊新的規(guī)劃、新的定位、新的目標(biāo)，都提得非常正確，通過這些措施，能夠讓銀湖板塊真正熱起來、活起來、富起來、美起來。從臥城到城市新區(qū)的轉(zhuǎn)型根據(jù)**市委、市政府融入杭州大都市的戰(zhàn)略決策，銀湖（受降）作為接軌杭州前沿陣地和橋頭堡，責(zé)無旁貸地?fù)?dān)負(fù)起首先與杭州接軌的歷史重任。從2007年7月起，組織編制了受降區(qū)塊的規(guī)劃圖，對(duì)原來的受降鎮(zhèn)總體規(guī)劃做了很大的完善。原來的總體規(guī)劃是2002年由大學(xué)編制的，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下把受降鎮(zhèn)定位為一個(gè)生態(tài)臥城?，F(xiàn)在，根據(jù)新的形勢和新的發(fā)展要求，對(duì)整體的功能定位做出了修訂和完善。通過對(duì)受降鎮(zhèn)現(xiàn)狀的解讀以及對(duì)周邊區(qū)域可比性的分析，確定這個(gè)區(qū)劃的功能定位是作為杭州大都市的一個(gè)有機(jī)組成部分，是杭州與**連接的一個(gè)橋頭堡，是一個(gè)集景觀、居住、旅游休閑以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)城市新區(qū)。這是對(duì)原先臥城定位的一個(gè)升級(jí)，最終規(guī)劃的目標(biāo)是把這個(gè)區(qū)劃打造成為融入杭州的橋頭堡，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新平臺(tái)，城市品質(zhì)的金名片以及人居休閑的示范區(qū)。打造一個(gè)生態(tài)型城市新區(qū)受降鎮(zhèn)最新規(guī)劃藍(lán)圖通過以后，要做的就是把美好的藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。因此，要堅(jiān)持好字優(yōu)先，干字當(dāng)頭，干出作風(fēng)，干出成效，通過五年的努力，改變目前基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)滯后的一些現(xiàn)狀，拉動(dòng)整個(gè)受降鎮(zhèn)區(qū)域范圍之內(nèi)所有的城市化建設(shè)，從而達(dá)到三個(gè)再造，一個(gè)是環(huán)境再造，一個(gè)是活力再造，一個(gè)是功能再造，打造一個(gè)具有濃郁鄉(xiāng)村特色、廣大群眾