【正文】 前 言首先，十分榮幸能參與“景園香擯之約”項目的前期物業(yè)管理服務投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結合“景園香擯之約”的現(xiàn)狀，對“景園香擯之約”的物業(yè)管理模式、組織機構、財務收支計劃、服務配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以振邦物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務理念，在結合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借振邦物業(yè)在物業(yè)管理服務過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“景園香擯之約”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“景園香擯之約”的物業(yè)價值，并使“景園香擯之約”成為杭州市乃至浙江省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標書是根據(jù)貴方提供的“景園香擯之約“前期物業(yè)管理服務招標文件要求，結合我公司的企業(yè)服務理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務投標書。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾。再次感謝杭州景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予我們這次合作的機會。公司名稱：注冊（通訊）地址：聯(lián)系電話：傳真電話：郵政編碼：我公司接管景園香擯之約項目的優(yōu)勢擬派項目主要管理人員、工程技術人員情況表前期介入服務與接管驗收及入住管理方案　前期介入服務要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“景園香擯之約”項目制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎?！】⒐を炇针A段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設備的調(diào)試和驗收；l 制訂物業(yè)驗收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。l 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；l 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；l 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2）依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；b．既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權益；c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用； 4）接管驗收的作用 a．明確交接雙方的責、權、利關系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務，為“景園香擯之約項目”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。 服務承諾 總體指標 滿意度指數(shù)95以上； 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故，管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大設備管理責任事故； 分類指標 管理處設專線16小時受理報修， 業(yè)戶接待時間：365天8:3020:30； 各類服務人員上崗培訓率達到100%； 檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100； 維修及時率達到100%； 維修質(zhì)量合格率達到95%以上； 實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%； 有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上； 公共設備、設施完好率達到98％以上；房屋建筑完好率達到98%以上；1綠化存活率達到98%以上；1清潔管理無盲點， 管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；1道路、停車場完好率達到98%以上；1管理服務范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。第四章 擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理一、 擬建立的組織機構及人員的配備管理處組織架構及部門設置杭州景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司或業(yè)主委員會 浙江振邦物業(yè)管理有限公司景園香檳之約管理處工 程 部 綜 合 部保潔綠化部設備維修養(yǎng)護清 潔、綠 化接待、投訴、采購檔案、商務、內(nèi)務保安部業(yè)主報修、倉儲治 安 、消防裝修管理 、經(jīng)營車輛管理　　管理處運作方式及各部門職責管理處運作方式l 管理處實行管理處主任負責制的直線制領導形式，下設工程部、綜合部、保安部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。l 管理處主任集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責。部門職責 綜合部主要負責日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務、業(yè)戶接待、權籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安部負責小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。工程部負責整個項目的設備維修養(yǎng)護服務，包括電梯設備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設備設施的維保服務。保潔綠化部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務。此外采購、人事、培訓等事務將由振邦物業(yè)公司負責　　人員配備管理處各崗位員工的任職要求[管理處主任]l 大專以上學歷l 具備行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力l 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗l 外表端莊，思路敏捷l 有良好的團隊精神和溝通技巧l 有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力 [綜合管理員]l 大專以上學歷l 熟練操作辦公自動化軟件l 熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容l 普通話標準流利l 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力l 通過物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓[保安員]l 具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書l 年齡20－35歲之間，男性l l 五官端正，具有較強的敬業(yè)精神l 作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷l 能吃苦耐勞承受工作壓力l 通過物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓[維修養(yǎng)護]l 具備相關操作證及上崗證l 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗l 具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神[保潔保綠]l 通過保潔專業(yè)化培訓l 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作l 形象健康l 細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍管理處主任l 在公司的領導下，全面負責管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、應急處理及特約服務等工作。l 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務的工作計劃和作業(yè)文件。l 負責小區(qū)管理服務的質(zhì)量控制和費用控制。l 負責協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關管理部門及有關專業(yè)公司之間的關系。l 負責初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。l 負責組織小區(qū)公益性活動。l 完成公司交辦的其他任務。管理處綜合管理員l 在管理處經(jīng)理的領導下，負責業(yè)戶服務的接待工作。l 擬制小區(qū)的業(yè)戶服務計劃、費用預算，負責業(yè)戶服務的質(zhì)量控制。l 負責編制每日的《工作日報》，并向公司上報。l 負責接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報修事宜。l 負責建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權清冊與租賃清冊、權籍資料，對業(yè)戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。l 負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。l 負責收集編排：管理信息、業(yè)戶服務征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。l 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動。l 完成經(jīng)理交辦的其他工作。工程部l 在管理處經(jīng)理的領導下，負責房屋設備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。l 負責對設備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設備工作狀況合理安排每日工作。l 負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。l 負責計劃和購置維保材料及工器具。l 負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。l 編制（設備）突發(fā)事故的應急處理預案，并適時組織預演。l 負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。l 完成經(jīng)理交辦的其他工作。保安部l 在管理處經(jīng)理的領導下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責。l 負責對當值保安進行崗位督導，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進行初審。l 負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。l 負責對消防設施及保安器材、公用物品的檢查和管理。l 負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。l 負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。l 負責對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。l 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務。保潔綠化部l 服從管理處經(jīng)理的領導，對小區(qū)的清潔綠化負責。l 負責對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。l 負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。l 負責安排人員完成業(yè)主提出的特約服務。l 負責對員工考勤和請假審批及工作考核。l 負責計劃和購置保潔材料及工器具。l 負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。l 完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務。業(yè)戶接待員（出納、投訴、檔案）l 具體開展業(yè)戶服務方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；l 負責管理費、能耗費及其它服務費用的催繳工作；l 負責接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權清冊與租賃清冊；l 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；l 完成交辦的其它工作。l 負責管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權籍、出納等工作；l 負責管理費的收繳工作；l 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作；l 負責管理處管理、技術、業(yè)戶檔案與資料的管理工作；l 負責與業(yè)戶權籍資料的管理工作；l 完成經(jīng)理交辦的其它工作。門崗保安l 對主管負責，服從上級命令；l 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；l 驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；l 發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；l 負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；l 協(xié)助主管進行緊急服務處理。巡崗保安l 對保安主管負責，服從上級命令；l 巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務；l 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證；l 檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。保潔工l 對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；l 認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；l 在主管帶領下，認真完成本職工作和其他交辦任務。設備工（值班水電工）l 對設備主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；l 負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；l 負責高、低壓配電設備，變壓器，機房配電及控制設備，公共