【正文】 商業(yè)運(yùn)營管理方案第一篇 市場經(jīng)營管理方案一、市場商業(yè)機(jī)會分析 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)和業(yè)種選擇 、第四代專業(yè)市場背景分析 、Shoppingmall（購物中心）背景分析、商業(yè)街背景分析、臨時性展館背景分析長三角主要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供給面積分析可比市場業(yè)態(tài)分析（義烏國際商貿(mào)城一期市場）二、本項目市場業(yè)態(tài)定位 項目選擇業(yè)態(tài)的原則項目的業(yè)態(tài)選擇項目的業(yè)種選擇項目的樓層規(guī)劃、第一層業(yè)種規(guī)劃、第二層業(yè)種規(guī)劃 、第三層業(yè)種規(guī)劃 、第四層安排4 .第五層安排4 .第六層安排市場業(yè)態(tài)的組合原則三、市場運(yùn)營策劃的核心――市場運(yùn)營計劃四、市場功能說明五、經(jīng)營策略項目鋪型結(jié)構(gòu)詳析贏利模式市場前期的經(jīng)營管理六、市場經(jīng)營管理手冊第一章、市場招商細(xì)則第二章、市場抽簽、選擇商鋪定位到戶的實施辦法第三章、市場商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租管理規(guī)定第四章、市場商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流程第五章、業(yè)主入住流程圖第六章、玩具商會章程第七章、市場管理公約第八章、市場商鋪管理辦法第九章、市場先行賠償制度第二篇 市場物業(yè)管理方案管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置1．管理架構(gòu)1．人員配置1．崗位安排部門職能2．綜合管理部、財務(wù)部2．市場物業(yè)管理部2．安保消防部2．保潔綠化部崗位職責(zé)3．總經(jīng)理崗位職責(zé)3．副總經(jīng)理崗位兼行政管理部經(jīng)理崗位職責(zé)3．綜合管理部員工崗位職責(zé)3．財務(wù)部員工崗位職責(zé)3．市場物業(yè)管理部員工崗位職責(zé)3．6工程部員工崗位職責(zé)3．安保消防部員工崗位職責(zé)3．保潔綠化部員工崗位職責(zé)各部門工作手冊4．安保消防部工作手冊第一章 總則 第二章 日常管理制度和規(guī)定 第三章、安保人員應(yīng)具備的禮儀第四章、消防管理規(guī)定第五章、市場防火方案第六章、物業(yè)火警應(yīng)急處理程序第七章、安保消防部安保員培訓(xùn)第八章、安保員車輛管理服務(wù)=c4．2工程管理部工作手冊 第一章、工程管理部人員素質(zhì) 第二章、設(shè)備房管理 第三章、弱電管理第四章、電梯管理第五章、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理 第六章、供暖鍋爐運(yùn)行管理 第七章、倉庫管理第八章、采購管理第九章、工程部緊急措施實施方案4．保潔綠化部工作手冊第一章、清潔服務(wù)與環(huán)境衛(wèi)生保潔工作要求第二章、地板拖掃操作標(biāo)準(zhǔn)第三章、樓道清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第四章、玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第五章、公用衛(wèi)生間清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第六章、辦公場所清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第七章、市場外公共場地清潔操作標(biāo)準(zhǔn)第八章、垃圾的運(yùn)送和清理第一篇 市場經(jīng)營管理方案一、市場項目商業(yè)機(jī)會分析商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇 、第四代專業(yè)批發(fā)市場背景分析從發(fā)達(dá)國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗看，專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展具有以下一些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發(fā)展呈規(guī)?；?、集約化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、國際國內(nèi)倉儲物流中心、酒店餐飲、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運(yùn)行機(jī)制。義烏市場的規(guī)劃符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律，成為最具特色的第四代專業(yè)批發(fā)市場（即：批發(fā)+樣品展示+義博會）。目前義烏小商品城股份公司下屬的篁園市場、賓王市場、國際商貿(mào)城一、二期市場、四星級賓館銀都賓館、三星級賓館商城賓館、梅湖會展中心以及國際商貿(mào)城國際倉儲物流中心、江東國內(nèi)倉儲物流中心等。其中，國際商貿(mào)城一期市場占地400畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元人民幣。該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具和飾品等，有9600個商鋪。國際商貿(mào)城二期市場主體建筑由三個市場交易區(qū)和6幢小高層組成。市場包括：F、G、H三個市場交易區(qū)、四星級賓館、高檔寫字樓等，總用地面積52．82M178。（792．3畝），總建筑面積約90萬M178。，容積率1．45，綠地率25%，建筑密度38%，預(yù)算總投資約30億元。本項目地處上海周邊，高標(biāo)準(zhǔn)、體量大、設(shè)施先進(jìn)、功能齊全，作為讓“國內(nèi)賣家和國際買家“無縫對接”的國際采購中心，適合選擇在第四代專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)上發(fā)展而來的具有展覽展示和網(wǎng)上交易平臺的第五代專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)。 、Shoppingmall（購物中心）背景分析購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。shoppingmall是指城市市區(qū)購物中心。購物中心的本質(zhì)特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。管理者對購物中心實行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展。購物中心在９０年代中期開始引入國內(nèi)。９０年代末期，深圳首家MALL購物中心—銅羅灣百貨開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；，總建筑面積達(dá)24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，堪稱“現(xiàn)代商業(yè)巨型航母”。購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營失敗。本項目地處“江蘇的東大門，上海的后花園——昆山花橋”，不在上海繁華鬧市之內(nèi)，故本項目不適合選擇購物中心業(yè)態(tài)。、商業(yè)街背景分析從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。第一個時期就是集市貿(mào)易。第二個時期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個時期，實際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個時期，是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個時期是六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時期。第七個時期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用：(1)、商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營的點睛之筆。 (2)、重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展 (3)、塑造新的城市中心。(4)、步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。 (5)、強(qiáng)化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局 (6)、步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。 上海海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一—上海石庫門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時尚的商業(yè)元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。商業(yè)街必須與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托。有數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購買力來支撐。本項目剛開始開發(fā)，周邊沒有一定規(guī)模人口購買力來支撐，故本項目不適合選擇商業(yè)街業(yè)態(tài)。、臨時性展館背景分析隨著改革開放的進(jìn)一步深化，會展業(yè)在中國的發(fā)展也越來越快。根據(jù)有關(guān)數(shù)字顯示，2004年中國舉辦展覽會總數(shù)超過2000個。主要分布在北京、上海、廣州、大連、成都、深圳等沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。據(jù)了解，改革開放以來，我國展覽業(yè)從小到大，以年均20％的速度遞增，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐年攀升，場館建設(shè)日益完善，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的助推器和新亮點。  會展業(yè)的快速發(fā)展取決于她區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的獨特魅力。首先會展業(yè)作為新興行業(yè)自身具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)專業(yè)人士透露，目前中國會展業(yè)本身的利潤率大都在30％至50％，甚至更高。而近十年來，我國通過展覽實現(xiàn)外貿(mào)出口成交額達(dá)340多億美元，內(nèi)貿(mào)交易120多億元人民幣。更為重要的是，會展業(yè)具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)，不僅能給城市帶來場租費(fèi)、搭建費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等直接收入，還能創(chuàng)造住宿、餐飲、通信、旅游、購物、貿(mào)易等相關(guān)收入。據(jù)悉，這種帶動效應(yīng)大約為1比9，即舉辦地在會展上投入1元錢，就將在該地相關(guān)產(chǎn)業(yè)中有9元的實際產(chǎn)出。另外會展能匯聚巨大的信息流、技術(shù)流、商品流和人才流，將對國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)步產(chǎn)生難以估量的影響和催化作用，這些社會效益有的是立竿見影的，而更多的是潛移默化、逐步發(fā)揮作用的。由此可見會展業(yè)是名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè) ?，F(xiàn)以北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連、沈陽等城市為中心的全國性展覽網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。但是，我們也應(yīng)該看到，我國展館建設(shè)也出現(xiàn)過熱，在本項目周邊已有建好和投入使用并已形成品牌的展館有：上海新國際博覽中心、蘇州國際會展中心。我們應(yīng)走“差異化”發(fā)展之路，即：采取“虛實結(jié)合”方式，通過舉辦主題性臨時展來聚人氣，以便于后期市場銷售和招商工作。故本項目規(guī)劃中央展館（臨時性展館）一座，其他展館為常年展館，是符合業(yè)態(tài)選擇規(guī)律的。長三角主要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供給面積分析第四代市場類面積（平方米）市場面積（萬m178。）商鋪面積（每個）揚(yáng)州五亭龍玩具城18商業(yè)街：150300市場：2080五角世貿(mào)商城4815義烏國貿(mào)城一期349．514蘇州國際服裝城1009無錫新世界紡織城13020無錫東方輕紡城104市場一期1樓商鋪：48；2和3樓:96合計434 —3可比市場業(yè)態(tài)分析（義烏國際商貿(mào)城一期市場）義烏國際商貿(mào)城一期市場占地400畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元人民幣。該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具、飾品和工藝品，有9600個商鋪。其中：市場一樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具和花類，有3000個商鋪。其中：玩具類商鋪有2000個。它們包括：普通玩具（有1000個商鋪）、電動玩具（有400個商鋪）、充氣玩具（有200個商鋪）、毛絨玩具（有400個商鋪）；花類商鋪有1000個。市場二樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為飾品，有3000個商鋪。其中：珠寶類商鋪有1600個；頭飾類商鋪有1400個商鋪。市場三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為工藝品，有3000個商鋪。其中：裝飾工藝品商鋪有1500個；喜慶工藝品商鋪有300個；旅游工藝品商鋪有200個；瓷器小工藝品商鋪有200個；相框類商鋪有500個；飾品配件商鋪有300個。市場四樓為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心，有商鋪600個。如表一和表二所示：表一：國際商貿(mào)城一期市場業(yè)態(tài)情況登記表 商鋪數(shù)（個）業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃（商鋪數(shù)：個）一樓3000 玩具、花類普通玩具（1000） 電動玩具（400）充氣玩具（200）毛絨玩具（400）花類（1000）二樓3000 飾品珠寶（1600）頭飾（1400）三樓3000 工藝品裝飾工藝品（1500）喜慶工藝品（300）旅游工藝品（200）瓷器小工藝品（200）相框（500）飾品配件（300）四樓600生產(chǎn)企業(yè)直銷中心合計9600———表二：國際商貿(mào)城一期市場業(yè)態(tài)分布圖 位置因素分析我們準(zhǔn)備在江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)投資籌建的國際展覽中心中，計劃先期建一座玩具城堡?；蚴翘K、滬兩省市的交界處，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、滬寧高速從花橋貫穿而過，將來上海延伸過來的城際輕軌，也為巨大的人流提供條件，因此是建玩具城堡的合適選址。區(qū)域產(chǎn)業(yè)因素分析截止目前，長三角玩具生產(chǎn)企業(yè)近2000家，從業(yè)人員有55萬多人。與珠三角相比，其玩具出口產(chǎn)品雖然在國際市場占有率、國際網(wǎng)絡(luò)健全、玩具門類齊全等方面存在著一定的差距，但是由于長三角被經(jīng)濟(jì)人士公認(rèn)為我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、對外開放程度最高、經(jīng)濟(jì)最為活躍的區(qū)域之一，其在生產(chǎn)成本和勞動力成本以及資金、信息、人才資源等方面有著無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢。因此，中國玩具企業(yè)已開始移師北上，中國玩具產(chǎn)業(yè)的重心已逐漸由珠三角向長三角轉(zhuǎn)移。由此可見，依托上海，立足長三角，建立一個大型玩具城，有利于整合該區(qū)域的玩具產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大長三角的玩具產(chǎn)品的對外出口貿(mào)易，提升整個中國玩具產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值，打破中國玩具“貼牌生產(chǎn)”的怪圈，是一個具有前瞻性的戰(zhàn)略選擇。 玩具生產(chǎn)企業(yè)需求因素分析隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出中，玩具類支出始終保持著一個不斷增長的良好勢頭。我國玩具市場正在伴隨玩具要領(lǐng)的延伸、功能的拓展及消費(fèi)群體的日益擴(kuò)大，逐漸從溫而不熱的季節(jié)性、節(jié)日性的特定銷售態(tài)勢中走出。中國加入世貿(mào)，執(zhí)行國民待遇規(guī)則，外商必涌入中國市場，國外玩具產(chǎn)品的到來，將使中國玩具市場發(fā)生巨大變化，競爭也會日趨激烈，中國玩具業(yè)必定要有一個重新整合的過程。面對美國、歐盟等發(fā)達(dá)國家成熟的玩具工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，我國玩具企業(yè)如何在國外知名玩具品牌的激烈競爭中得以生存和發(fā)展，這是一個擺在我國玩具業(yè)面前亟待解決的問題。而在中國玩具出口區(qū)域格局中，長三角的玩具產(chǎn)業(yè)由于還沒有一個可供其對外出口的