【正文】 22 金鷹國際房產(chǎn)集團(tuán)______________________________________________________________________________________________________________________南京金鷹國際房產(chǎn)集團(tuán)南 京仙林金鷹天地《商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)方案》南京仙林金鷹置業(yè)有限公司20091111擬稿：RIKEY電話： Email: shm4691@內(nèi) 容 目 錄前 言 南京仙林金鷹置業(yè)有限公司簡介第一章 商業(yè)地產(chǎn)項目成立專業(yè)管理公司的必要性第二章 仙林金鷹項目運(yùn)營時間節(jié)點(diǎn)安排及工作重點(diǎn)簡述第三章 項目商業(yè)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議第四章 仙林金鷹天地商業(yè)經(jīng)營管理模式、理念及績效目標(biāo)第五章 仙林金鷹天地項目運(yùn)營管理財務(wù)分析第六章 仙林金鷹天地商業(yè)運(yùn)營管理涉及的相關(guān)法律文件結(jié)束語前 言仙林金鷹置業(yè)有限公司介紹仙林金鷹置業(yè)有限公司隸屬于金鷹國際房產(chǎn)集團(tuán)，是在二00六年為集團(tuán)下的仙林商業(yè)項目【仙林金鷹天地】而成立的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司，公司俊才匯聚，擁有眾多優(yōu)秀的商業(yè)管理、物業(yè)管理和商業(yè)營銷策劃等專業(yè)人才，公司的核心骨干均來自于金鷹國際集團(tuán)內(nèi)部以及國內(nèi)、外較大的外資零售企業(yè)及商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，商業(yè)運(yùn)營實(shí)操能力經(jīng)驗(yàn)豐富。公司優(yōu)化定位，嚴(yán)格執(zhí)行“統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招商、統(tǒng)一市場營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理”的運(yùn)營管理理念。以細(xì)致的商業(yè)服務(wù)，全新的管理理念和嚴(yán)格的工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，完善的績效考核機(jī)制為金鷹天地廣場經(jīng)營者和消費(fèi)者營造一個時尚、舒適、安全的經(jīng)營環(huán)境和體驗(yàn)型消費(fèi)場所。公司憑借強(qiáng)大的集團(tuán)背景、人力資本、先進(jìn)的營銷理念及“誠信、敬業(yè)、創(chuàng)新、合作、比承諾做的更好”的企業(yè)文化，整合社會資源，創(chuàng)新現(xiàn)代商業(yè)多元盈利模式，以“思想創(chuàng)造財富”，實(shí)行社會資本和知本的有機(jī)結(jié)合，注重員工價值和社會責(zé)任，致力于為廣大消費(fèi)者創(chuàng)造美好生活！第一章 仙林金鷹天地商業(yè)運(yùn)營管理的必要性分析商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)已令眾多專業(yè)開發(fā)公司都認(rèn)為頭等難題，在廿一世紀(jì)的中國各大城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)正式進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營管理起步時代！將后期經(jīng)營管理念貫穿于項目運(yùn)作中，是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的重要前提。自2001年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮顯現(xiàn)至今，隨著商業(yè)物業(yè)銷售之后大量問題的涌現(xiàn)，以及一些大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的失利，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者最終從感性認(rèn)識走向理性，認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“始于建而終于管”，開始審慎面對商業(yè)運(yùn)營管理。這預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“商業(yè)運(yùn)營時代”的到來，對于商業(yè)運(yùn)營的必要性，可行性，高難性，陌生性，行業(yè)專業(yè)希缺性，不得不慎重對待風(fēng)險與效益大難題。但是，無論開發(fā)商采取何種營銷方式和經(jīng)營方式，要使商業(yè)營銷具備市場可行性，商業(yè)運(yùn)營管理都是不可缺少的。正如發(fā)展商無論開發(fā)什么類型的住宅，物業(yè)管理都是不可缺少一樣。仙林金鷹天地項目作為南京市仙林新城區(qū)目前現(xiàn)代商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，一直倍受各界高度關(guān)注！我們必須明白，只有專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊高質(zhì)量的經(jīng)營管理服務(wù)以及商業(yè)運(yùn)營策劃推廣吸引顧客，維持仙林金鷹天地正面的形象和品牌，吸引更多商家以及消費(fèi)者參與經(jīng)營、消費(fèi)，把仙林金鷹天地做旺、經(jīng)營管理好，才能真正達(dá)到商業(yè)項目的最終升值目的，所以我們必須建立－支強(qiáng)大、有力、專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊作為“仙林金鷹天地”發(fā)展的強(qiáng)有力后盾。作為房地產(chǎn)開發(fā)的衍生配套，開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是很多開發(fā)商都必須去做的事情。這并不新鮮。而在中國商業(yè)經(jīng)營運(yùn)管理服務(wù)是一個新生行業(yè)，在中國專業(yè)人才稀少，作為專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理職能，是仙林金鷹天地項目介入市場的一大賣點(diǎn)和特色，也是對投資者的一種信心承諾與實(shí)力體現(xiàn)，是為維護(hù)經(jīng)營戶、金鷹國際企業(yè)幾方利益而執(zhí)行的一個最強(qiáng)有力的保障措施。同時，就企業(yè)文化而言，這也是金鷹國際企業(yè)“服務(wù)社會、回報社會”企業(yè)經(jīng)營理念最有力的體現(xiàn)！商業(yè)發(fā)展永遠(yuǎn)是處于不斷調(diào)整之中的。商業(yè)經(jīng)營管理必須不斷針對消費(fèi)者的需求與消費(fèi)習(xí)慣的變化，針對周邊競爭形勢的變化，動態(tài)地調(diào)整項目經(jīng)營定位與業(yè)種結(jié)構(gòu)，只有這樣，才能保證項目的可持續(xù)經(jīng)營。在“運(yùn)營為贏”的時代背景下，進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商不僅要整合各方面專業(yè)資源，同時更需要有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，才能有效地規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，才能駕馭和運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)。第二章 仙林金鷹天地項目運(yùn)營時間節(jié)點(diǎn)安排及工作重點(diǎn)簡述按語——根據(jù)項目目前的情況和運(yùn)營的初步診斷，現(xiàn)做出如下的『項目運(yùn)營時間節(jié)點(diǎn)』安排及各階段的運(yùn)營工作重點(diǎn)闡述以供討論和領(lǐng)導(dǎo)決策！本章主要內(nèi)容包括：21 項目運(yùn)營時間節(jié)點(diǎn)安排22 相應(yīng)節(jié)點(diǎn)段運(yùn)營的工作重點(diǎn)任務(wù)21 項目運(yùn)營時間節(jié)點(diǎn)安排1）項目試運(yùn)營期節(jié)點(diǎn)時間：工作重點(diǎn)：l 【仙林金鷹天地項目運(yùn)營管理服務(wù)方案定稿】l 公司組織架構(gòu)運(yùn)營部人員調(diào)整、招聘到位l 配合完成項目首次開街活動 l 配合招商進(jìn)程，對已進(jìn)駐的有效商家針對性企劃營銷l 對運(yùn)營管理部人員職業(yè)崗位培訓(xùn)l 進(jìn)場營業(yè)租店戶詳細(xì)檔案建立l 建立各部規(guī)范工作流程、績效考核體系及崗位執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)手冊2）項目市場培育期節(jié)點(diǎn)時間：工作重點(diǎn)：l 配合仙林金鷹天地廣場全面開業(yè)活動策劃、執(zhí)行l(wèi) 市場全面啟動培育方案l 對進(jìn)駐所有商家進(jìn)行全面經(jīng)營效益有效評估l 消費(fèi)者信息有效反饋和評估l 全面配合好市場培育，不斷改進(jìn)信息資訊系統(tǒng)的支持度（l 全面評估購物廣場的人流組織效果，完成業(yè)態(tài)微調(diào)的預(yù)案l 對公司運(yùn)營管理成本及經(jīng)營效益的全面評估l 爭取公司對市場培育期的大力支持到位l 全面完成市場從培育期向維護(hù)期的順利過渡第三章 項目商業(yè)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議按語——作為一個具有代表性的現(xiàn)代商業(yè)項目，其各個時期所做的各類規(guī)劃設(shè)計，都必須符合且需要迎合經(jīng)營管理與服務(wù)的實(shí)際的需要。同時，商業(yè)發(fā)展逐步趨于多元化，且積極推陳出新，汰換率相當(dāng)高。所以，所有的商業(yè)環(huán)境規(guī)劃還必須具有時代前瞻性！要竭力確保項目在預(yù)定計劃時期內(nèi)不會被市場提前汰換。本章主要內(nèi)容包括：31 廣告工程完善建議32 燈光照明工程完善建議33 商業(yè)景觀工程完善建議34智能化管理系統(tǒng)完善建議————————————————————————————————————————————31 廣 告（位）工程完善建議1）內(nèi)、外街設(shè)置適當(dāng)滾動廣告燈箱位2）內(nèi)街公共區(qū)域適當(dāng)位置加裝小型電視廣告屏幕建議理由：增添廣場商業(yè)商業(yè)氛圍；充分利用公共區(qū)域增加運(yùn)營收入，提高商業(yè)現(xiàn)金流及利潤；32燈光工程完善建議1）加強(qiáng)項目外展示面及內(nèi)街的夜間燈光效果的布置，提升項目晚間的商業(yè)氛圍；建議理由：樹立廣場夜間效果特色口碑，提升廣場夜間來客量，達(dá)到不斷提升場氣和消費(fèi)的目的；33 商業(yè)景觀工程完善建議1）景觀雕塑商業(yè)內(nèi)外街、廣場公共區(qū)域內(nèi)需恰當(dāng)點(diǎn)綴時尚工藝景觀與概念型雕塑品，與商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)外街整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。要求：各商業(yè)組團(tuán)間導(dǎo)入有序，合理利用空間，因地制宜。要求風(fēng)格時尚但不虛華。2）移動盆栽：商業(yè)內(nèi)外公共區(qū)域布置增加適宜的移動植栽3）根據(jù)定稿的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案盡快完成現(xiàn)有人流和車流的導(dǎo)購標(biāo)識系統(tǒng)景觀設(shè)置4）休閑景觀設(shè)置建議理由：真正做到由傳統(tǒng)型購物廣場向體驗(yàn)式購物廣場的轉(zhuǎn)變；34 智能化管理系統(tǒng)完善建議1.）重要商業(yè)公共區(qū)域設(shè)置IBM公司產(chǎn)的“anyplace kiosk”終端信息自助查詢機(jī)；建議理由：為客戶提供現(xiàn)代商業(yè)保姆式服務(wù)，讓客戶感覺“時尚和服務(wù)無處不在”；第四章 項目運(yùn)營管理規(guī)劃按語——后期運(yùn)營管理決定著商業(yè)地產(chǎn)的成?。∠冗M(jìn)的管理理念、創(chuàng)新的思維、專業(yè)的團(tuán)隊、科學(xué)執(zhí)行管理—