【正文】 凱優(yōu)酒店管理公司項(xiàng)目可行性研究方案凱優(yōu)酒店管理公司項(xiàng)目可行性研究方案凱優(yōu)酒店管理公司某項(xiàng)目可行性研究方案 1第一部分 某城市概況及城市規(guī)劃分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。某概況分析 4某規(guī)劃 9第二部分 某酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 13某旅游業(yè)概況（該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為某縣旅游局） 13某酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 （該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為某縣旅游局） 15區(qū)域酒店競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 19典型案例分析 33第三部分 客源市場(chǎng)分類 38客源市場(chǎng)分類 38市場(chǎng)消費(fèi)層次需求 40本項(xiàng)目客源市場(chǎng) 42第四部分 項(xiàng)目分析 44項(xiàng)目區(qū)位 44項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析 47區(qū)域配套設(shè)施分析 48區(qū)域人口分布狀況 49項(xiàng)目SWOT分析 49第五部分 項(xiàng)目定位 51項(xiàng)目基本開發(fā)思路 51項(xiàng)目檔次定位 51項(xiàng)目酒店定位 53第六部分 項(xiàng)目主題定位及演繹 62項(xiàng)目主題定位 62定位在規(guī)劃中演繹 64規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 66第七部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 70項(xiàng)目酒店運(yùn)營(yíng)管理思路 70項(xiàng)目酒店管理思路 70第八部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可研結(jié)論 73測(cè)算說明 73項(xiàng)目總投資 74項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 74項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 77項(xiàng)目可行性論證結(jié)論 79附件一： 80附件二 81附件三 82附件四： 83附件五： 84第一部分 某城市概況及城市規(guī)劃分析項(xiàng)目區(qū)位四川在中國(guó)的位置 某在四川的位置 仁壽項(xiàng)目在某的位置某概況分析、某定位 仁者無敵，壽者永存。某，乃“某”之地也，以其“山溫和、水溫順、氣候濕潤(rùn)、萬生溫情，自有自然大和之美”聞名四川。某居中國(guó)第六大縣，四川第一大縣，是四川省首批27個(gè)擴(kuò)權(quán)試點(diǎn)縣（市）之一，中國(guó)最具投資潛力特色示范縣200強(qiáng)。某建縣于隋開皇十八年（公元589年），幅員2606平方公里，人口162萬。某資源豐富，煤炭?jī)?chǔ)量300億Kg，膨潤(rùn)土儲(chǔ)量10億Kg，還有豐富的石灰石和生物資源，均有工業(yè)開發(fā)價(jià)值。省級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)黑龍灘被譽(yù)為“西南第一?！?、“成都后花園”，㎡的湖面鑲嵌著85個(gè)島嶼，龍巖、淡水現(xiàn)字天下一絕。牛角寨大佛號(hào)稱樂山大佛之父，1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一體的佛龕更是世界瑰寶。左青龍、右白虎的南宋虞宰相之墓保護(hù)完好，禾嘉中華溶洞群深達(dá)30Km，鐘乳石千奇百怪，岔洞妙趣橫生。在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文，“東方梵高”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國(guó)地質(zhì)事業(yè)奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發(fā)達(dá)。 某發(fā)展目標(biāo)：立足成都城南門戶，打造中國(guó)西部幸?？h。、某產(chǎn)業(yè)、某工業(yè)某將全面依托成都，主動(dòng)接受輻射和帶動(dòng)，構(gòu)建面向成都的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地。某將龍正三化聯(lián)動(dòng)示范園區(qū)和汪洋循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃升格為市級(jí)工業(yè)園區(qū)，新規(guī)劃3個(gè)縣級(jí)工業(yè)小區(qū)，初步形成“1+3+3”的全縣工業(yè)園區(qū)發(fā)展布局。突出園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。視高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械制造和光電產(chǎn)業(yè)；文林工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展服裝紡織、醫(yī)藥化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；汪洋循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展建材、機(jī)械制造和化工產(chǎn)業(yè)；龍正三化聯(lián)動(dòng)示范園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展建材、新材料和食品產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，圍繞成赤高速、雅眉資高速出口新辦一批物流、高科技特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造通道經(jīng)濟(jì)。以園區(qū)為載體，突出“八大產(chǎn)業(yè)”，全面承接工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：178。 八大工業(yè)產(chǎn)業(yè)：178。 機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)；178。 光電產(chǎn)業(yè)；178。 服裝紡織產(chǎn)業(yè)；178。 醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)；178。 農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；178。 建材、新材料制造產(chǎn)業(yè)；178。 機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)；178。 食品產(chǎn)業(yè)。、某農(nóng)業(yè)某是四川省內(nèi)的農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)是其建縣的根本。2008年，全縣農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值64億元，增長(zhǎng)8%。完成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整11萬畝，新建一村一品專業(yè)村36個(gè)、專業(yè)鄉(xiāng)3個(gè)，優(yōu)質(zhì)水果面積新增6萬畝達(dá)51萬畝，榮獲“中國(guó)優(yōu)質(zhì)果品基地重點(diǎn)縣”稱號(hào)。新培育和發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖小區(qū)13個(gè)、專重大戶1200戶，生豬、%、9%。著力打造十大“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園”，被成都市政府授予“成都市農(nóng)副產(chǎn)品配送基地”稱號(hào)，龍正、清水萬畝高端蔬菜示范園新發(fā)展大棚蔬菜2100畝。新培育省級(jí)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)2戶達(dá)5戶、市級(jí)4戶達(dá)21戶，新發(fā)展農(nóng)村專合組織40個(gè)，被評(píng)為“全省產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣”。、病險(xiǎn)水庫15座，新建、改造集中供水站9處，，被評(píng)為“全國(guó)農(nóng)田水利基本建設(shè)先進(jìn)縣”。完成2個(gè)省級(jí)、10個(gè)市級(jí)、24個(gè)縣級(jí)示范村建設(shè)。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移38萬人，勞務(wù)收入24億元。農(nóng)民人均純收入增加620元達(dá)4481元。、某第三產(chǎn)業(yè)2008年，全縣第三產(chǎn)業(yè)增加值34億元，%；，%。成功引進(jìn)新希望美好陽光和摩爾瑪大型商場(chǎng)，建成“萬村千鄉(xiāng)”農(nóng)家店405個(gè)；“家電下鄉(xiāng)”銷售產(chǎn)品16萬臺(tái)，補(bǔ)貼農(nóng)戶270萬元。成功引進(jìn)總投資30億元的黑龍灘南湖生態(tài)度假旅游開發(fā)項(xiàng)目，成功舉辦“梨花節(jié)”、“桃花節(jié)”、“第八屆枇杷節(jié)”，新發(fā)展休閑生態(tài)農(nóng)家樂28家，實(shí)現(xiàn)旅游總收入5億元。全民創(chuàng)業(yè)“一幫一”結(jié)對(duì)幫扶1517戶，新發(fā)展民營(yíng)企業(yè)215戶、個(gè)體工商戶4570戶。住宿餐飲、娛樂、房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、保險(xiǎn)、信息中介等行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。城鄉(xiāng)餐飲個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶達(dá)4000余戶，住宿餐飲業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)77815萬元，創(chuàng)四川名宴3個(gè)，四川名火鍋3個(gè)，雙天酒家躋身全省餐飲名店100強(qiáng)。、某旅游資源某旅游資源豐富，其立足于成都南大門，與成都雙流縣實(shí)現(xiàn)旅游無縫對(duì)接。其黑龍灘水庫建于1970年，川西最大的人工湖。距成都市68公里，距眉山市27公里，距樂山市100公里，距縣城16公里。，南北長(zhǎng)25公里，東西寬13公里，湖中有7峽7壩85島，湖岸邊長(zhǎng)310公里。℃，森林植被率90%，1986年被省政府審定為四川第一批省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。景區(qū)地勢(shì)優(yōu)越，群山環(huán)抱，碧波萬頃，水天一色，林壑清幽，湖岸回環(huán)，鳥鳴鶴舞，如夢(mèng)如幻。秀麗幽靜的湖光山色與峨眉山的雄奇險(xiǎn)秀和樂山的三江匯流形成山、江、湖各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的旅游格局。位于縣城東北35公里的高家鎮(zhèn)鷹頭村牛角寨，海拔760米，地處雙流、簡(jiǎn)陽、某三縣交界處，距成都市40公里，南、北、西三面群山連接，層巒迭障，東西平疇數(shù)十里，近觀鷹頭水庫，遠(yuǎn)觀簡(jiǎn)陽三岔湖，是省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。2002年3月，縣政府審定為縣級(jí)第一批旅游區(qū)。其牛角寨大佛被認(rèn)定為是樂山大佛的藍(lán)本，是全國(guó)唯一一座胸佛。位于縣境雙堡鄉(xiāng)，距縣城40公里，距成都市130公里，與內(nèi)江、資陽、自貢等市相鄰。景區(qū)總面積2平方公里，分為雙石牌坊、溶洞、中華水庫三個(gè)旅游點(diǎn)，2002年3月，縣政府審定為縣級(jí)第一批旅游區(qū)。、某文化某建縣于隋開皇十八年（公元589年），在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文，“東方梵高”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國(guó)地質(zhì)事業(yè)奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發(fā)達(dá)。20世70年代初，某抬工隊(duì)伍修筑“西蜀第一海——某縣黑龍灘水庫”，修筑大壩所用石塊達(dá)28萬立方米，所搬運(yùn)的石塊可從某城一直鋪到北京城。因當(dāng)時(shí)無現(xiàn)代搬運(yùn)工具而靠全縣的抬工隊(duì)伍完成。據(jù)當(dāng)年參加建設(shè)的匠人介紹，上萬人的抬工們此起彼伏喊出的號(hào)子聲，簡(jiǎn)直比打雷還響。號(hào)子《黑龍灘壯歌行》，就表觀了黑龍灘的雄偉氣勢(shì)和山清水秀，鳥語花香的美好景色：昔日那某縣喲，十年那九年旱喲，靠天來吃飯咧，生產(chǎn)好艱難咧，一九那個(gè)七零年，興建那黑龍灘嘛，民工齊奮戰(zhàn)喲。干渠那繞山轉(zhuǎn)喲，毛渠那到田間喲，引來岷江水咧，灌溉萬畝田咧、如今那個(gè)黑龍灘，大南那更壯觀嘛，題碑最耀眼喲。賓館那處處有喲，商品那都齊全喲，觀光多方便咧，跳傘又乘船咧。三月那個(gè)黑龍灘，鳥語那花更香嘛，青山綠水間喲。盛夏那黑龍灘喲，碧波那好乘船喲，綠水惹人醉咧，潛水游泳歡咧。金秋那個(gè)黑龍灘。花果那堆滿山嘛，碩果枝頭掛喲。隆冬那個(gè)黑龍灘，蕩舟那山水間喲，驚動(dòng)魚兒跳咧，水鳥湖上旋咧。旅游那個(gè)黑龍灘，七十那二島現(xiàn)嘛，盤龍戲猴趣喲。龍巖那今猶在喲，作畫那巖上邊喲、潑水現(xiàn)字絕咧，樂趣說不完咧。人民那個(gè)最好客，來那黑龍灘嘛，千年游不夠喲?？情w位于某縣城中心地位，屬奎星街一段。閣基占地196平方米，基寬14米。由須彌座、閣身、寶頂三部份組成。高29米，為四重檐八面體攢尖式木結(jié)構(gòu)建筑，青灰簡(jiǎn)瓦屋面，維修后改為琉璃瓦。檐額、瓜頭、撐弓等均精工雕飾。全閣用八十柱，層層設(shè)梯，可登頂觀覽全城。底層用八檐柱、八廊柱、八金柱構(gòu)成主體，其中，八金柱貫通閣身，每層構(gòu)架迭次向內(nèi)縮收一個(gè)步架到第四層，接底金柱則成為檐柱，故另設(shè)八根金柱，該金柱在山檐重力下起杠桿作用，將其挑起，使之微微離地，成為“真武閣”式的“懸柱” 建筑，這是奎星閣的建筑特色之一，而奎星閣八面寬度互不相等，又是該閣的又一建筑特色。牛角寨的摩崖造像群，融儒、佛、道三教合一，乃宗教勝地，香火旺盛。有碑刻云：“大唐天寶八載（749）……三洞道士楊行進(jìn)，三洞女道士楊正真……共造三寶像一龕。”相傳，在牛角寨附近文宮場(chǎng)生長(zhǎng)的當(dāng)代名人董長(zhǎng)安、潘文華、石魯和馮建吾弟兄等，都曾到此拜佛。潘文華曾兩次拿錢裝飾廟宇、點(diǎn)綴佛像。小結(jié)：178。 某是成都的城南門戶之地，其承接了成都的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和外出旅游兩大板塊內(nèi)容，為某帶來了大量的人流與現(xiàn)金流，更是連接成都與眉山之間經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的重要走廊；178。 某城市發(fā)展?jié)摿薮?，其承接成都的八大產(chǎn)業(yè)，將持續(xù)推動(dòng)某的可持續(xù)發(fā)展，不斷提高某人民的生活水平，并進(jìn)一步促進(jìn)其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；178。 某旅游資源豐富，其自然旅游資源、人文旅游資源，以及其他資源源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是成都城南短線旅游的重要目的地，并且具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ?78。 某具有獨(dú)有的人文特色，包括牛角寨大佛，黑龍灘號(hào)子在內(nèi)的人文特色都是某獨(dú)有的，是屬于獨(dú)一無二的，某因此而更具有魅力。某規(guī)劃、某總體規(guī)劃（該部分資料來自于某縣政府）、某總規(guī)整合某縣總體規(guī)劃思路體現(xiàn)為“一軸、三環(huán)、六片、兩山、一心”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一軸：某大道城市主軸三環(huán)：178。 迎賓大道第一環(huán)——城市內(nèi)環(huán)；178。 陵州大道第二環(huán)——城市中環(huán)；178。 繞城大道第三壞——城市外環(huán)。六片：178。 以科教衛(wèi)生為主的城北科教文化衛(wèi)生片區(qū)；178。 以行政辦公、金融、商業(yè)服務(wù)為主的商業(yè)片區(qū)；178。 以休閑生活為主的綜合生活片區(qū)；178。 以現(xiàn)代工業(yè)為主的城南工業(yè)片區(qū)；178。 以現(xiàn)代物流為主的物流孵化片區(qū)；178。 以保持原有風(fēng)貌的老城片區(qū)。兩山：以翳嘶山為主的天仁公園和以飛泉山為主的飛泉公園。一心：位于規(guī)劃城市中心的濕地公園將成為某城市中心。、某控制性詳細(xì)規(guī)劃2003年總體規(guī)劃將縣城定位為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以農(nóng)副產(chǎn)品精加工、旅游服務(wù)為主的新型縣城，縣城人口規(guī)模至 2020年32萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積30平方公里。近幾年我縣城市建設(shè)迅猛發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，縣城人口已超過21萬人，建成區(qū)面積增至21平方公 里。目前，某面臨建縣以來最大的歷史機(jī)遇，納入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、成赤高速、遂眉資高速的過境，雅遂鐵路的穿越都給某帶來巨大的變化，城市的重新定位 迫在眉睫。2009年，我縣編制完成縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，并通過了專家評(píng)審?？h城控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)目前縣情，將縣城用地規(guī)模增至52平方公 里，人口規(guī)模規(guī)劃為50萬人，縣城綜合定位“創(chuàng)業(yè)某，品質(zhì)之城”建設(shè)成為生活品質(zhì)城，區(qū)域性商貿(mào)休閑之都。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、兩山、三線、六片、一主軸”，規(guī)劃年限為：近期2010年—2015年，中期2015年—2020年，遠(yuǎn)期2020—2030年。 隨著某大道延伸線、城北大道、職教中心、縣醫(yī)院遷建工程、城北公園、五星級(jí)賓館、某一中新校區(qū)、行政服務(wù)中心等項(xiàng)目的開工，某新城建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開，一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的現(xiàn)代新城即將展現(xiàn)在某縣城東北面。、城市結(jié)構(gòu)調(diào)整某的城市結(jié)構(gòu)調(diào)整方向呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：178。 以目前老城區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，城市向東發(fā)展，以某大道作為城市主軸向東延伸，將城市的中心從老城區(qū)轉(zhuǎn)移到未來的濕地公園；178。 以濕地公園為原點(diǎn)，城市往南北方向擴(kuò)張，形成科教文化與綜合生活兩大片區(qū)；178。 未來整個(gè)城市將以濕地公園和中央商業(yè)區(qū)為核心呈現(xiàn)“十字”型結(jié)構(gòu)進(jìn)行發(fā)展。、城市人口與用地發(fā)展規(guī)劃某縣下轄22鎮(zhèn)38鄉(xiāng)，幅員面積2606平方公里，現(xiàn)有162萬人，縣府駐文林鎮(zhèn)。某縣委、縣政府將某定位為“生態(tài)商貿(mào)縣城”，城鎮(zhèn)未來人口和用地發(fā)展計(jì)劃為達(dá)到城鎮(zhèn)人口30萬、城市規(guī)劃30平方公里的中等城市，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，“以心帶星”（以縣城為中心，帶動(dòng)多個(gè)衛(wèi)星場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)），把規(guī)劃作為建設(shè)的龍頭，傾力把某建成現(xiàn)代化中等城市。、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目處于老城區(qū)最重要和繁華的商業(yè)帶——金馬路沿線上，該沿線上集中了目前某最好的數(shù)家酒店，以及某的商業(yè)步行街——怡和春熙。該條道路上，一路分布著四家某的知名酒店。此外在本案與金馬路交匯處的另一側(cè)，目前有一個(gè)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)劃有一條商業(yè)步行街與金馬路垂直，并且直通本項(xiàng)目地塊。在靠金馬路的地塊上規(guī)劃有超過3萬㎡的大體量商業(yè)綜合體，其初步規(guī)劃以百貨為主5層裙樓，和上蓋四星級(jí)酒店組成。與本項(xiàng)目隔金馬路對(duì)視相望，將形成強(qiáng)大的商業(yè)人流。小結(jié)：178。 某處于成都的南大門門戶之地，其地理優(yōu)勢(shì)讓他成為承接成都產(chǎn)業(yè)與游客的的黃金口岸，目前其區(qū)號(hào)已劃為028，未來發(fā)展前景巨大；178。 某歷史文化與旅游資源豐富；可開發(fā)潛力巨大；178。 某城市規(guī)劃在未來將達(dá)到城鎮(zhèn)人口30萬，城市規(guī)模30萬的雙30萬現(xiàn)代化中型城市；178。 項(xiàng)目所處區(qū)域是某人民生活最習(xí)慣的老城區(qū)，且處于商業(yè)貿(mào)易最繁華的街區(qū)之中；178。 老城區(qū)的人口和商業(yè)活力，不需要積累，能夠即成戰(zhàn)力，服務(wù)于項(xiàng)目。第二部分 某酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 某旅游業(yè)概況（該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為某縣旅游局）、20072009某旅游人次及收入年份旅游人次（萬人）增長(zhǎng)率旅游收入（億元）增長(zhǎng)率200786————200882%%2009132%