【正文】 xx物流物流倉儲中心項目建議書(可研報告)目 錄1總論 0、承辦企業(yè)及可研報告編制單位 0 0 0 1 3 32市場分析與預測 5 5 7 93市場定位與經營模式 14 14 174場址條件 18 18 19 19 19 20 205建設方案 20 20 22 23 24 33 36 396運營業(yè)務量測算 417環(huán)境保護 43 43 438消防 44 4建筑物耐火等級、抗地震級別 44 44 44 44 45 459企業(yè)組織與勞動定員 45 45 4710項目實施進度 4811招投標方案 4812投資估算及資金籌措 48 48 4913財務評價 50 50 51 51 52 52 52 53 5314結論與建議 541總論、承辦企業(yè)及可研報告編制單位項目名稱：物流中心項目承辦企業(yè)：xx市xx物流集團有限公司項目承辦企業(yè)地址：xx經濟技術開發(fā)區(qū)xx1號企業(yè)法定代表人：可研報告編制單位：遼寧建設咨詢公司（工程咨詢資格證書編號：工咨甲9401008）（1）國家計委《“十五”期間加快發(fā)展服務業(yè)若干政策措施的意見》；（2）2001年國家經濟貿易委員會等6部委下發(fā)的《關于加快我國現代物流發(fā)展的若干意見》；（3）xx市人民政府、大連海事大學交通運輸管理學院聯(lián)合編制的《xx市現代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究報告》；（4）xx港水運物流發(fā)展規(guī)劃（綱要）；（5）委托遼寧建設咨詢公司編制項目可行性研究報告的合同；（6）xx市xx物流集團有限公司提供的有關基礎資料。在編制本項目可行性研究報告過程中將就以下內容進行研究：（1）項目提出的背景；（2）市場分析與預測；（3）市場定位與經營模式；（4）場址條件；（5）建設方案，包括：總平面布置、土建、儲運設備、物流信息中心、監(jiān)控中心、公用設施等方案；（6）運營業(yè)務量測算；（7）環(huán)境保護及消防方案；（8）企業(yè)組織與勞動定員方案；（9）項目實施進度及招投標方案；（10）投資估算及資金籌措方案；（11）效益及風險分析。（1）經濟學原理將提高勞動生產率視為“第一利潤源”；降低物質消耗視為“第二利潤源”；而在“物的移動”作業(yè)中強化物流管理，保證供應鏈上各個環(huán)節(jié)得到有效整合，是“第三利潤源”的核心所在。在當前劇烈競爭中第一利潤源與第二利潤源的挖掘已日漸困難，第三利潤源的開拓顯得尤為重要。以致有人高呼：“21世紀將是現代物流產業(yè)掛帥的時代！”（2）隨著工業(yè)型社會向信息型社會的轉變，現代企業(yè)的生產經營方式已發(fā)生了重大變革，企業(yè)從“縱向一體化”直接控制資源轉向“橫向一體化”，借助其他企業(yè)的資源來達到快速響應市場需求的變化，而企業(yè)將主要精力放在企業(yè)的關鍵業(yè)務上，將其非核心業(yè)務交給其他的專業(yè)企業(yè)，從而專門從事物流服務的“第三方物流”企業(yè)應運而生并迅速發(fā)展壯大。（3）隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，世界經濟一體化進程的加快和科學技術的飛速發(fā)展，物流產業(yè)作為國民經濟的一個新興產業(yè)，已成為我國本世紀國民經濟新的增長點。但我國物流產業(yè)目前尚處于起步階段，與發(fā)達國家相比，在物流管理與第三方物流服務質量、水平方面都存在著一定的差距。打破條塊分割和壟斷、構建開放性的面向社會服務的第三方物流體系，是促進商品流通高效率、低成本循環(huán)的有效方式和策略。增強第三方物流意識，擺脫“大而全、小而全”的思維方式，加快推進我國物流的現代化、優(yōu)化物流供應鏈，不僅能提高企業(yè)的競爭力，而且能提高整個國家和地區(qū)經濟運行的效率。（4）我國加入WTO后，方方面面對我國物流業(yè)的發(fā)展重視程度更高。目前從中央到地方以及許多市場意識敏銳的企業(yè)，已把物流作為提高市場競爭力和提升核心競爭力的重要手段，把現代物流理念、先進的物流技術和現代經營與管理模式引入國家、地方經濟建設和企業(yè)經營與管理之中，許多大城市已把物流業(yè)作為支柱產業(yè)予以大力支持、發(fā)展。（5）中國東北地處東北亞的中心，xx市處于連接關內外和遼西走廊的咽喉地帶，是遼寧省“一群兩圈”的西部區(qū)域中心城市。長期以來就是連接關內外交通樞紐，也是連接東北內陸經濟和環(huán)渤海經濟帶的黃金通道，較好地發(fā)揮了區(qū)域中心城市的集聚與擴散效應。近幾年，為實現全面建設小康社會的宏偉目標，xx市堅持工業(yè)立市，堅定不移地建設現代化城市。xx市的投資環(huán)境、經濟環(huán)境的變化和改善，已走在前列。（6）xx港是我國沿海主要港口之一，是渤海西北部400多公里海岸唯一全面對外開放的海港，是距東北西部和中部、內蒙東部兩大經濟區(qū)陸路運輸里程最短的國際深水海港。（7）xx市xx物流集團有限公司面對當前我國及xx物流業(yè)發(fā)展現狀及趨勢，該公司從成立至今始終在為集團公司開展第三方物流做各方面的準備工作。目前，該公司在xx港規(guī)劃區(qū)內、，已完成了填海造地，并完成集裝箱堆場、保稅庫、綜合辦公樓等硬件設施建設；綜合辦公樓已實現網絡化、微機化管理，場區(qū)內的監(jiān)控、紅外設備都已經安裝并投入使用，內部信息系統(tǒng)采用國內先進的物流信息管理平臺，實現了電子報關、電子報檢、電子定艙等功能；同時購置了運輸車輛、正面吊、電子汽車衡等附屬配套設備。受xx市xx物流集團有限公司的委托，遼寧建設咨詢公司為其編制本項目可行性研究報告。本項目已列入xx港水運物流發(fā)展規(guī)劃及xx市現代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃。xx市xx物流集團有限公司是集物流方案策劃與設計、物流咨詢與管理，保稅倉庫、運輸、集裝箱中轉堆存、轉口貿易、報關報檢代理、國內國際貨運代理、來料加工、海陸空運為一體的的綜合性第三方物流企業(yè)。公司成立于2003年，注冊資金5000萬元，現有固定資產17645萬元,流動資產535萬元。場區(qū)占地面積近30萬平方米。、非保稅庫2000平方米、集裝箱堆場8萬平方米。最大月周轉量可達15000箱，年貯運量2萬TEU以上。公司現有員工120人，其中90%具有大專以上學歷。2004榮獲中國物流百強企業(yè)第79名。（1）項目建設地點本項目擬在xx經濟技術開發(fā)區(qū)、xx港規(guī)劃區(qū)內。（2）項目主要建設內容新建鐵路專用線830延長米及物流保稅庫20000平方米，電子汽車衡房20平方米，門衛(wèi)房60平方米，汽修房720平方米，換熱站100平方米，集裝箱堆場87700平方米，停車場4250平方米，并對綜合辦公樓及xx國際酒店進行裝修，面積7000平方米；新建500立方米水池一座；已購置載重量45噸的集裝箱專用車13臺、10噸叉車1臺、3噸叉車4臺、42噸集裝箱正面起重機1臺、5噸裝載機2臺、100噸汽車衡1臺、輸送機24臺、絞籠機10臺及貨架、托盤、苫布等；已購置清洗機、壓裝機、橋式起重機、工具、量具等設備組建汽修廠；已建物流信息中心、電子監(jiān)控系統(tǒng)、xx國際酒店、換熱站、水泵房、通訊及廣播系統(tǒng)、避雷網、供電及照明系統(tǒng)、供熱管網、給排水管線及場地回填、圍墻、道路、綠化、大門等。（3）項目建設期項目建設期擬定為2年，第三年投產，第四年達產。（4）項目運營業(yè)務量本項目實施后，可滿足年中轉集裝箱10萬TEU、倉儲量116萬噸、鐵路專用線進出庫量100萬噸、公路運輸配送貨物2285萬噸公里。（5）項目投資（），（）。，；。（6）項目主要經濟指標營業(yè)收入 14619萬元；營業(yè)稅金及附加 498萬元；利潤總額 5491萬元；投資利潤率 %；投資利稅率 %；內部收益率（稅后） %；財務凈現值（i=10%、稅后） ；投資回收期（稅后） ；貸款償還期（含建設期兩年） 3年。2市場分析與預測（1）第三方物流，國外常稱之為契約物流、物流聯(lián)盟、物流社會化或物流外部化，它是指既非商品供給方（生產企業(yè)）又非需求方（商業(yè)企業(yè)或生產企業(yè)）的第三方企業(yè)，通過契約為客戶提供的整個商品流通過程的服務。第三方物流從20世紀的80年代中期在歐美國家出現以來，由于其自身具有較多優(yōu)點，在國外得到了蓬勃發(fā)展，第三方物流在物流市場上已經占據了相當可觀的比例。目前歐洲使用第三方物流服務的比例為76%；在美國則有58%的物流量是通過第三方業(yè)者完成的；而在社會化配送發(fā)展最好的日本，第三方物流業(yè)在整個物流市場的份額更是高達80%，且需求仍在增長。現代意義上的第三方物流是一個約有10～15年歷史的行業(yè)。在美國，第三方物流業(yè)被認為尚處于發(fā)展期；在歐洲，尤其在英國，普遍認為第三方物流有一定的成熟程度。有關專家研究表明，歐洲24%和美國33%的非第三方物流服務用戶正積極考慮使用第三方物流服務；歐洲62%和美國72%的第三方物流服務用戶認為他們有可能在三年內增加對第三方物流服務的運用。整個美國第三方物流的收入由1994年的150億美元平均增長到1996年的250億美元，在以后的3～5年中，以15%～20%的比例遞增，到2000年突破500億美元大關，達564億美元，比上年增長24%。由此可見，全世界的第三方物流市場具有潛力大、漸進性，呈現高增長率等特征。這種狀況使第三方物流企業(yè)擁有大量的服務客戶。國際上大多數第三方物流服務公司大都是傳統(tǒng)的“類物流”業(yè)為起點而發(fā)展起來的，如倉儲業(yè)、運輸業(yè)、空運、海運、貨運代理和企業(yè)內的物流部等，他們根據顧客的不同需要，通過提供各具特色的服務取得成功。（2）20世紀90年代中期，第三方物流（3PL）的概念開始傳入我國。目前在內地的第三方物流企業(yè)從形成結構看，大體分為四類：第一類是占據較大市場份額的，由傳統(tǒng)倉儲、運輸企業(yè)經過改造轉型而來的物流企業(yè)，代表有中外運、中運、郵政、中鐵快運、中儲、中集等。他們憑借原有的物流業(yè)務基礎和在市場、經營網絡、設施、企業(yè)規(guī)模等方面的優(yōu)勢，不斷拓展和延伸其他物流服務，向現代物流企業(yè)逐步轉化。第二類是新創(chuàng)辦的國有或國有控股的新型物流企業(yè)，它們主要是地方性商業(yè)儲運企業(yè)，是現代企業(yè)改革的產物，管理機制比較完善，發(fā)展比較快。如中海物流公司，從倉儲開始發(fā)展物流業(yè)務，現發(fā)展成能為國際大型知名跨國公司提供包括倉儲、運輸、配送、報關等多功能物流服務的第三方物流企業(yè)。第三類是外資和港資物流企業(yè)，它們一方面為原有客戶——跨國公司進入中國市場提供延伸服務，另一方面用它們的經營觀念、經營模式和優(yōu)質服務吸引中國企業(yè)，逐漸向中國物流市場滲透，如大通、近鐵、夏暉、海陸、華商、山九等。第四類是新興跨區(qū)域的民營物流企業(yè)，它們由于機制靈活、管理成本低等特點，發(fā)展迅速，是我國物流行業(yè)中最具朝氣的第三方物流企業(yè)。如寶供、九川、新杰物流等。但從提供的服務范圍和功能看，我國的第三方物流企業(yè)仍以運輸、倉儲等基本物流業(yè)務為主，加工、配送、定制服務等增值服務功能處于發(fā)展完善階段。據中國倉儲協(xié)會的調查，生產企業(yè)的外包物流，單純倉儲占21%、干線運輸36%、市內配送28%、包裝4%；商業(yè)企業(yè)的外包物流中，單純倉儲占37%、干線運輸21%、市內配送43%、包裝14%。可見生產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)外包物流主要以“分包”為主，即將不同功能的業(yè)務分別委托給不同的企業(yè)，從物流供給的角度看，第三方物流企業(yè)為用戶提供一攬子服務的比重目前還比較小。隨著物流熱的興起，第三方物流得到長足發(fā)展。據中國倉儲協(xié)會1999年～2001年對物流市場供求狀況進行的三次抽樣調查顯示：在生產企業(yè)成品銷售物流中，%、%和21%，呈明顯上升勢頭。有分析表明，隨著我國加入WTO，21世紀的第一個十年，第三方物流服務提供的年增長率將達到10%以上；而近五年內的年增長可能達25%以上。但是，我們也應該冷靜地看到，我國的第三方物流服務，從整體上看，企業(yè)規(guī)模不大，服務水平也不高，第三方物流還只停留在某一層面或某一個環(huán)節(jié)上，還沒有實現從原材料供給到商品銷售整個供應鏈的全程服務，甚至也還沒有形成真正意義上的網絡服務優(yōu)勢，從總體上講，在我國發(fā)展第三方物流還任重而道遠。（1）我國物流產業(yè)起步不久，與發(fā)達國家相比差距懸殊。據世界銀行推測，%，比發(fā)達國家高出近1倍。，而日本制造業(yè)的平均周轉速度為15～18次，一些知名的跨國連鎖企業(yè)，如沃爾瑪、家樂福等已達20～30次。據統(tǒng)計，到2000年底，我國庫存商品沉淀的資金高達4萬億元，占當年GDP近50%。目前國際公認的庫存商品與GDP的比例，發(fā)達國家一般不超過1%，發(fā)展中國家也不過5%。專家估算，我國僅汽車空駛率就高達37%，相當于150萬輛載重車來回空跑。一件商品從生產出來到消費者手中，要經過物資的搬動、裝卸、長時間的儲存、保管，因此每年造成的全國物資損耗約在3000億元以上。由此，在我國發(fā)展現代物流及第三方物流具有十分重要的作用和特別的意義。（2）有利于減少庫存、節(jié)省費用、減少資本投入，從而減少生產及銷售成本。在保證生產企業(yè)正常運營、商業(yè)企業(yè)經營正常的前提下實現零庫存，是所有企業(yè)追求的理想目標。第三方物流提供者借助先進的科技手段，精心策劃物流計劃和適時配送手段，能夠最大限度地盤活庫存，改善企業(yè)的現金流量，實現成本優(yōu)勢。專業(yè)的第三方物流提供者利用規(guī)模生產的專業(yè)優(yōu)勢和成本優(yōu)勢，通過提高各環(huán)節(jié)能力的利用率節(jié)省費用，使企業(yè)能從分離費用結構中獲益。占有使用專業(yè)服務公司提供的專業(yè)服務，才能減少額外開支。物流通常不被大多數的制造企業(yè)和商業(yè)企業(yè)視為企業(yè)的核心能力。通過物流外包，企業(yè)可以大大減少購置運輸設備、建倉庫和其他物流過程中所需的投資，從而改善贏利狀況，把更多的資金投在企業(yè)的核心業(yè)務上。從而使企業(yè)的固定成本轉化為可變成本。尤其是對那些業(yè)務量呈季節(jié)性變化的企業(yè)，外包物流對企業(yè)贏利的影響就更為明顯。若和第三方物流公司結成伙伴關系，生產商或者零售商就不必擔心業(yè)務的季節(jié)性。（3）有利于企業(yè)集中力量發(fā)展主業(yè)，提高自己的核心競爭力，提升企業(yè)形象。將那些不屬于核心能力的功能弱化或外包，企業(yè)能