【正文】 十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目可研十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 論十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目 某某鎮(zhèn)人民政府國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》2002年版 ；某某鎮(zhèn)人民政府與我公司簽定的《十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告委托任務(wù)書》；與委托方商定的總體思路和項(xiàng)目?jī)?nèi)容；《amp。amp。市某分區(qū)規(guī)劃》；某區(qū)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)工程規(guī)劃意見書；十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目（宗地）勘測(cè)定界圖；建筑設(shè)計(jì)方案（amp。amp。市建筑設(shè)計(jì)研究院）；委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；國(guó)家和地方有關(guān)的法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。本項(xiàng)目是為推進(jìn)十七房古建筑保護(hù)開發(fā)，妥善解決拆遷村民居住問題的安置房新建項(xiàng)目。鄭氏十七房簡(jiǎn)介amp。amp。鄭氏十七房，坐落于某區(qū)某某鎮(zhèn)十七房鄭家村，距今700多年的歷史，系鄭氏一支南遷后的世居之地，現(xiàn)為區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。距amp。amp。市區(qū)22公里。現(xiàn)存建筑面積達(dá)4萬多平方米，是目前全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大規(guī)模的明清建筑群之一，并形成了具有一定規(guī)模的村落集群環(huán)境，具有較高的文物價(jià)值和文化旅游開發(fā)價(jià)值。為了更好有效地保護(hù)好這份珍貴的歷史遺產(chǎn)，某區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)十分重視，于2007年提出對(duì)十七房進(jìn)行保護(hù)與開發(fā)的要求，并協(xié)調(diào)成立了由amp。amp。化工區(qū)、鎮(zhèn)投公司、某某鎮(zhèn)人民政府、十七房村四家單位為股東的amp。amp。鄭氏十七房旅游投資開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)實(shí)施整個(gè)的保護(hù)開發(fā)工作，并根據(jù)保護(hù)開發(fā)的實(shí)際情況，將整個(gè)十七房的保護(hù)開發(fā)分二期進(jìn)行。預(yù)計(jì)到2009年10月，十七房旅游景區(qū)將正式對(duì)外開游，迎接廣大游客的到來。日前某某國(guó)土所配合其他有關(guān)部門完成了區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目十七房整體搬遷拆遷工程前期調(diào)查摸底工作，共查清需搬遷的住戶有260戶。本項(xiàng)目位于某某鎮(zhèn)十七房村，蟹浦大河南側(cè)、廣源路東側(cè)?？偨ㄖ娣e38586平方米，總投資為5000萬元，建設(shè)資金由鎮(zhèn)政府自籌。擬通過本次可行性研究，為項(xiàng)目下一步的建設(shè)提供指引。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性保護(hù)十七房珍貴歷史遺產(chǎn)的需要；開發(fā)十七房古建筑旅游資源的需要；完善保障，解除村民后顧之憂的需要；提高本村居民和村集體的經(jīng)濟(jì)收入的需要。 因此，十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目建設(shè)是做好十七房開發(fā)保護(hù)工作的基本要求，項(xiàng)目建成后可解除拆遷村民的后顧之憂、提高本村居民和村集體的經(jīng)濟(jì)收入、保證十七房保護(hù)開發(fā)工程順利進(jìn)行。 項(xiàng)目概況本次新建項(xiàng)目的建設(shè)地址選擇在某某鎮(zhèn)十七房村，蟹浦大河南側(cè),廣源路東側(cè)。項(xiàng)目總用地20463平方米。 本工程總用地面積20463平方米，其中一期用地面積9924平方米,二期用地面積10539平方米?？偨ㄖ娣e38586平方米，其中一期總建筑面積18975平方米,二期總建筑面積19611平方米。 一期： 1＃樓，建筑面積3032平方米； 2＃樓，建筑面積3347平方米；3＃樓，建筑面積2752平方米；4＃樓，建筑面積3067平方米；5＃樓，建筑面積4145平方米；門衛(wèi)，建筑面積69平方米；配電房，建筑面積86平方米；自行車庫(kù)，建筑面積2477平方米； 道路工程，面積4115平方米； 綠化工程，面積2977平方米；二期： 6＃、7＃、8＃、9＃樓，總建筑面積14400平方米； 地下室，建筑面積1497平方米；綜合樓，建筑面積801平方米；物業(yè)管理用房，建筑面積142平方米；社區(qū)用房，建筑面積123平方米；其它房，建筑面積536平方米；自行車庫(kù)，建筑面積2112平方米； 道路工程，面積4209平方米；綠化工程，面積3162平方米；（1）管理水平某某鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)層成員年齡結(jié)構(gòu)合理，成員之間職責(zé)分工明確，密切團(tuán)結(jié)合作，是堅(jiān)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)集體。工程項(xiàng)目通過招標(biāo)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理和招投標(biāo)機(jī)構(gòu)協(xié)助項(xiàng)目的管理，完全可以勝任本次新建項(xiàng)目的組織管理工作。（2）土地條件本次項(xiàng)目是在某某鎮(zhèn)十七房村，蟹浦大河南側(cè),廣源路東側(cè)，土地現(xiàn)狀符合本次建設(shè)要求。（3）技術(shù)條件擬通過招標(biāo)形式邀請(qǐng)有實(shí)力和資質(zhì)的建筑公司投標(biāo)建設(shè)。某區(qū)及周邊的建筑施工隊(duì)伍技術(shù)成熟，可以勝任本次新建工程。（4）供水條件該場(chǎng)地附近市政設(shè)施齊全，可利用現(xiàn)有城市供水管網(wǎng)提供施工用水，可以滿足施工用水需要。（5）供電條件施工用電可利用現(xiàn)有城市供電線路提供施工用電，可以滿足施工供電要求。（6）外部協(xié)作條件十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊建設(shè)項(xiàng)目是保護(hù)十七房珍貴的歷史遺產(chǎn)、開發(fā)十七房古建筑的旅游資源，以及為當(dāng)?shù)鼐用褡龊冒仓霉ぷ鞯谋Ｕ享?xiàng)目，將得到當(dāng)?shù)鼐用窈拖嚓P(guān)單位的大力支持，外部協(xié)作條件良好，將積極配合本項(xiàng)目順利進(jìn)行。項(xiàng)目投入總資金為5000萬元。其中一期計(jì)劃投資2250萬元，二期2750萬元。表11 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注1總用地面積平方米20463一期平方米9924二期平方米105392總建筑面積平方米38586一期平方米18975二期平方米196113總建筑占地面積平方米6000一期平方米2832二期平方米31684容積率倍5綠地率％306綠地面積平方米6139一期平方米2977二期平方米31627自行車庫(kù)面積平方米4589一期平方米2477二期平方米21128建筑密度％299機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)113地下車庫(kù)停車個(gè)76地面露天停車個(gè)3710項(xiàng)目投入總資金萬元5000一期萬元2250二期萬元275011資金來源萬元5000政府自籌萬元5000本項(xiàng)目對(duì)保護(hù)十七房珍貴的歷史遺產(chǎn)、開發(fā)十七房古建筑的旅游資源作用顯著；項(xiàng)目的規(guī)模和設(shè)計(jì)方案合理、切實(shí)可行；施工技術(shù)方案先進(jìn)成熟，可在可控時(shí)間范圍內(nèi)完成；項(xiàng)目所需的建設(shè)條件基本具備，協(xié)作條件較優(yōu)；項(xiàng)目的資金來源有一定保證；項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好；綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)方案可行、經(jīng)濟(jì)合理，各項(xiàng)建設(shè)條件具備，建議給予支持。 需求分析與建設(shè)規(guī)模近幾年，是某經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展躍上新臺(tái)階的重要?dú)v史時(shí)期，某區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“高位運(yùn)行、高速發(fā)展”的良好態(tài)勢(shì)。截止到2005年底，年實(shí)現(xiàn)區(qū)屬生產(chǎn)總值（GDP）、。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入17408元，農(nóng)民人均年純收入8030元。新批外商投資項(xiàng)目58個(gè)，其中千萬美元以上項(xiàng)目18個(gè)。新城開發(fā)建設(shè)和老城改造提升同步推進(jìn)，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。就學(xué)環(huán)境不斷優(yōu)化，教育質(zhì)量穩(wěn)步提高，%。預(yù)計(jì)2006年，區(qū)屬生產(chǎn)總值增長(zhǎng)15%，固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)16%，財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)15%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)8%，新增就業(yè)崗位6000個(gè)。某區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，轄區(qū)內(nèi)的某港是中國(guó)大陸第二大港amp。amp。舟山港的重要組成部分，擁有5萬噸級(jí)液體化工專用泊位，是我國(guó)最大的液體化工碼頭之一。上世紀(jì)七十年代，某煉油廠、某發(fā)電廠等一批國(guó)家重點(diǎn)工程開始紛紛落戶某，如今，這里已聚集了某煉化、石化三公司等40多家省、市屬重點(diǎn)企業(yè)，成為浙江省大工程單位最集中的國(guó)家大工業(yè)基地。按照“大投入、大發(fā)展”的思路。近幾年來，某圍繞建設(shè)特色園區(qū)、精品園區(qū)的目標(biāo)，開展了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做好筑巢引鳳文章，形成了幾大特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)：某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以精密機(jī)械、電子信息、倉(cāng)儲(chǔ)物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；駱駝機(jī)電園區(qū)，以機(jī)電行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；amp。amp?；^(qū)以“煉油乙烯”項(xiàng)目為支撐，以烯烴、芳烴為主要原料，發(fā)展三大合成材料及其深加工為特色的石油化工產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為長(zhǎng)三角舉足輕重的重化工業(yè)基地。某新城是amp。amp。市“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，不久的將來，這里將成為amp。amp。中心城副中心、amp。amp。北部商貿(mào)中心、amp。amp。教育核心區(qū)域和amp。amp?？蒲谢?。 面對(duì)這片充滿活力的熱土，國(guó)際跨國(guó)公司紛紛搶攤而上，韓國(guó)LG、臺(tái)灣金豐、日本東芝、荷蘭阿克蘇諾貝爾等國(guó)際著名企業(yè)落戶某，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的動(dòng)力。目前，已有700多家外資企業(yè)在這里建廠投產(chǎn)，一個(gè)以機(jī)械電子、精細(xì)化工、石油能源、輕紡食品為主體的工業(yè)格局業(yè)已形成，房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、旅游等第三產(chǎn)業(yè)正在成為新經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。某區(qū)域面積236平方公里，人口分布可劃分為兩塊：城區(qū)和鎮(zhèn)?，F(xiàn)有城區(qū)常住人口16萬人，以及17萬人以上的流動(dòng)人口，主要分布在方圓10公里的城區(qū)范圍內(nèi)，特點(diǎn)是居住比較集中。鎮(zhèn)包括蟹浦、九龍湖兩個(gè)鎮(zhèn)。其常住人口不到4萬，流動(dòng)人口不到3萬，特點(diǎn)是分布比較分散。根據(jù)《某區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》，到2010年，區(qū)屬生產(chǎn)總值（GDP）212億元、固定資產(chǎn)投資500億元、社會(huì)消費(fèi)品零售額57億元。（不含流動(dòng)人口），遠(yuǎn)期規(guī)劃為25萬人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次項(xiàng)目涉及到的拆遷居民共260戶，其中東區(qū)計(jì)劃安置140戶居民，西區(qū)120戶居民，按戶均住房面積120平方米計(jì)算，住房建筑面積約為31200平方米，其中東區(qū)16800，西區(qū)14400。本研究暫定東區(qū)住房建筑面積16343平方米，西區(qū)14400平方米。 總體建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目的總體建設(shè)規(guī)模確定1～9號(hào)住宅樓。確定這個(gè)規(guī)?？紤]的主要因素如下：與小區(qū)居民人數(shù)相適應(yīng)小區(qū)內(nèi)共有居民260戶，其中東區(qū)140戶居民，西區(qū)120戶居民，按戶均120平方米計(jì)，住房建筑面積約為31200平方米。本次研究暫定東區(qū)住房建筑面積16343平方米，西區(qū)14400平方米。與現(xiàn)代住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)相符本項(xiàng)目總用地面積20463平方米，其中東區(qū)9924平方米，西區(qū)10539平方米。東區(qū)：綠地面積2977平方米，綠地率30％；道路面積4115平方米，占用地面積41％，符合現(xiàn)代住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。西區(qū)：綠地面積3162平方米，綠地率30％；道路面積4209平方米，占用地面積40％，符合現(xiàn)代住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。十七房保護(hù)開發(fā)拆遷安置地塊項(xiàng)目坐落于某某鎮(zhèn)十七房村。本次安置房建設(shè)地點(diǎn)位于蟹浦大河南側(cè),廣源路東側(cè)，交通較為方便。本項(xiàng)目總用地面積為20463m2。該場(chǎng)址滿足新社區(qū)功能與環(huán)境的要求，周邊環(huán)境安靜、地形比較規(guī)整。并能充分利用城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，附近無污染源和易燃易爆物的生產(chǎn)、貯存場(chǎng)所。土地所有權(quán)使用者：某某鎮(zhèn)人民政府坐落：某某鎮(zhèn)十七房村用途：安置房地塊使用權(quán)類型：劃撥使用面積：20463平方米本工程巖土工程勘察報(bào)告未定；本工程場(chǎng)地地震基本烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑物抗震設(shè)防類別為乙類。某區(qū)域內(nèi)氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、雨量充沛，四季分明，環(huán)境宜人。無霜期長(zhǎng)，冬夏季風(fēng)交替出現(xiàn)，春秋季節(jié)有海陸風(fēng)環(huán)流發(fā)生。年平均氣溫16176。C，年平均降水量1321mm，大部分集中在春末和夏季。主要指標(biāo)如下：氣溫： 歷年平均溫度 ℃ 歷史最高溫度 ℃ 歷史最低溫度 ℃濕度： 年平均相對(duì)濕度 ％ 雨量： 年平均降雨量 1350mm 風(fēng)向、風(fēng)速：年平均風(fēng)速6米/米,主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和西北風(fēng)。十七房古建筑保護(hù)開發(fā)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐玫狡毡榈恼J(rèn)同與廣泛的支持，具有較好的社會(huì)口碑和較高的