【正文】 鄉(xiāng)約田園養(yǎng)老基地新建項目可行性研究報告 鄉(xiāng)約田園養(yǎng)老基地新建項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況 4一、 項目背景 4（一）政策背景 4（二）社會背景 4二、 項目簡介 5（一）項目名稱 5（二）建設單位 5（三）擬建地址 5（四）建設內(nèi)容 5（五）投資估算 5三、 項目可行性與必要性 5（一）符合市場狀況需求 6（二）符合經(jīng)濟發(fā)展需求 6（三）符合社會發(fā)展需求 6（四）順應國情發(fā)展的必然趨勢 6四、編制依據(jù) 7（一）原則 7（二）編制依據(jù) 8第二章 項目建設單位介紹 9一、項目建設單位介紹 9二、企業(yè)經(jīng)營理念 9第三章 市場分析 10一、政策環(huán)境分析 10（一）國家對養(yǎng)老問題的相關政策分析 10（二）*市社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃 16二、 經(jīng)濟環(huán)境分析 22（一）全國經(jīng)濟環(huán)境分析 22（二）*市經(jīng)濟環(huán)境分析 23三、我國養(yǎng)老現(xiàn)狀分析 24（一）我國人口老齡化現(xiàn)狀 24（二）我國老年人養(yǎng)老現(xiàn)狀 24（三）我國養(yǎng)老院的發(fā)展現(xiàn)狀 26四、目標市場分析 28五、市場分析小結(jié) 28第四章 項目建設規(guī)劃 30一、項目選址環(huán)境 30（一）大環(huán)境*市 30（二）小環(huán)境某鎮(zhèn) 31二、項目建設方案 34（一）建設目標 34（二）建設內(nèi)容 35第五章 人力資源管理 39一、組織構(gòu)架 39二、部門職能 40三、工作制度與人員編制 40第六章 項目實施計劃 43一、項目實施計劃 44（一）品牌推廣 44（二）安全措施 44二、 項目實施期限 47第七章建設投資估算 48一、投資估算范圍和依據(jù) 48二、投資估算說明 48三、資金籌措 49第八章 項目財務評價 49一、項目效益評價 49（一）社會效益評價 49（二）經(jīng)濟效益評價 50二、綜合評價 51第1章 項目概況 項目背景（一）政策背景 2013年8月28日，國務院總理李克強日前主持召開國務院常務會議，研究部署促進健康服務業(yè)發(fā)展。會議指出，隨著生活水平提高，廣大群眾對健康服務的需求持續(xù)增長，要加快發(fā)展健康養(yǎng)老服務。我國已進入人口老齡化快速發(fā)展階段，著力推動養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展不僅是積極應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，也將成為擴大內(nèi)需、增加就業(yè)、推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要支點。中共中央十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干問題的決定》中提出“積極應對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務體系和發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)”。為了到2020年全面建成以居家為基礎、社會為依托，機構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務體系。2013年8月16日，國務院常務會議，研究確定深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的任務措施。根據(jù)國務院常務會議精神，國務院印發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務的若干意見》（國發(fā)【2013】35號）。（二）社會背景我國自2000年已進入老齡化社會，以65歲及以上占總?cè)丝诒壤臄?shù)據(jù)為參考，%%。，且每年仍以800萬人的速度增加。有關專家預計，到2050年，我國老齡人口將達到總?cè)丝跀?shù)的三分之一。從總體上看，我國養(yǎng)老服務業(yè)還處于發(fā)展初期。養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足的問題十分突出。目前，老年人需求迫切的生活照料、長期護理、精神慰藉、文化娛樂等服務領域發(fā)展都比較緩慢。養(yǎng)老服務業(yè)涵蓋老年人衣食住行、生活照料、醫(yī)療服務、文化健身娛樂等多個領域，具有涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長和發(fā)展?jié)摿薮蟮韧怀鎏攸c，但其主要領域前期投入較多、專業(yè)人才需求大、回報周期較長，加之現(xiàn)階段老年人實際消費支付能力有限，使得民間資本參與意愿不高，養(yǎng)老服務市場發(fā)展緩慢，迫切需要加以積極引導和扶持，社會發(fā)展的必要趨勢。 項目簡介（一）項目名稱 第 5季鄉(xiāng)約田園養(yǎng)老基地（新建）（二）建設單位 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資集團公司（籌） 市鄉(xiāng)戶農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司 批準單位：*省民政廳 、*市民政局 （三）擬建地址 鎮(zhèn)王家橋村1隊、2隊、3隊（四）建設內(nèi)容 1. 中華孝文化廣場；2. 養(yǎng)老住所建設，床位2000張；3. 康復食療養(yǎng)生設施建設（包括康復醫(yī)院）；4. 健身文化活動場所建設；5. 生活保障設施建設；6. 配套工程設施及設備采購等。（五）投資估算 3億人民幣 建設期限： 兩年，自2015年1月至2017年1月 項目可行性與必要性（一）符合市場狀況需求目該項是積極應對人口老齡化的需要，我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家，也是發(fā)展中國家中人口老齡化最嚴峻的國家。，2025年將突破3億。隨著人口老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老服務需求不斷增加，解決好老有所養(yǎng)日益緊迫地擺在了各級黨委和政府的面前。 （二）符合經(jīng)濟發(fā)展需求是推進經(jīng)濟發(fā)展的需要，養(yǎng)老服務業(yè)涉及長期照料、醫(yī)療康復、居家支持、精神慰藉乃至飲食服裝、營養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融地產(chǎn)等方方面面，蘊含著巨大的老年消費市場。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)是應對老齡化問題的長久之計，亦是當前擴內(nèi)需、增就業(yè)的巨大潛力所在。（三）符合社會發(fā)展需求 是解決當前養(yǎng)老服務業(yè)突出矛盾和問題的需要，近年來，我國養(yǎng)老服務業(yè)快速發(fā)展，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務體系初步建立，老年消費市場初步形成，老齡事業(yè)發(fā)展取得顯著成就。但總體上看，養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出。解決好當前養(yǎng)老服務領域的突出矛盾和問題，進一步加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)已成為全社會的共同呼聲。 中國在剛剛進入經(jīng)濟騰飛的起步期，就迎來了“老齡社會”的排戰(zhàn)，如何積極應對人口老齡化的問題。從2010年起，按照《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃的建議》中，“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務”的工作部署。中共中央十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干問題的決定》中提出“積極應對人口老齡化，加快建立養(yǎng)老服務體系和發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)”。為解決發(fā)展中國家人口老齡化最嚴重的國家的問題找到的有效辦法和政策，對發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)給予很高支持和優(yōu)惠政策，是難得的機遇和發(fā)展狀況。（四）順應國情發(fā)展的必然趨勢，政府退休人員待遇的提高和全民納入基本保障范圍，人民不再滿足過去養(yǎng)老的衣食住行，他們對健康養(yǎng)生、機構(gòu)養(yǎng)老，娛樂文化、旅游化養(yǎng)老等有了新的需求和興趣。但是目前我們的養(yǎng)老產(chǎn)品（包括養(yǎng)老公寓、家政服務、文化產(chǎn)品、老人日常用品、保健食品、養(yǎng)生床位等）僅達到10%。老年群體更加關注自身健康療養(yǎng)。需要市場能提高專業(yè)化服務，需要人宜居氣候下生活，需要能買到質(zhì)量可靠證明的用品等。這種需求增加就有市場發(fā)展的空間。2. 我國目前養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)狀，已不能滿足養(yǎng)老事業(yè)的需要，過去養(yǎng)老機構(gòu)基本是國有、政府大包大攬，并且管理運行效率低，條件差， 極持改革，目前養(yǎng)老機構(gòu)全國有四萬多家，公辦養(yǎng)老機構(gòu)約占總數(shù)的75%，其它只占總數(shù)的25%.《意見》中明確的目標是“全國社會養(yǎng)老床位達到每千位老人35—40張”，目前看，要達到這個目標尚需3—5年努力，缺口就是市場發(fā)展的空間。城市老年群體已經(jīng)有一定的消費能力，有關數(shù)據(jù)表明，%人擁有存款，再加上退休金，再就業(yè)收入等，數(shù)目可觀，有一定比例的高、中等收入的老年群體，對高檔健康養(yǎng)生的需求增加，部分老年人的消費觀念開始更新，過去式“要積累輕消費，重子女輕自己”，現(xiàn)在由被動走向主動，且在市場上相學活躍，產(chǎn)品多元化，分層消費潛力較大，老人群體開始關注自身健康，健康養(yǎng)老市場潛力更大。，2013年底已超過2億，2025年將突破3億，隨著人口老齡化程度的不斷增加的速度，養(yǎng)老服務需求不斷增加，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“目前我國養(yǎng)老市場需求己超過萬億元，目前產(chǎn)品不足1000億元，未來發(fā)展空間巨大”?！耙孕橄?，為老人服務，為政府分憂，替兒女敬孝”。項目設計包含和體現(xiàn)了“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學，老有所樂”內(nèi)容，經(jīng)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前養(yǎng)老機構(gòu)中還沒有如此完善，親情人性化的，貼心周到的規(guī)?；B(yǎng)生機構(gòu)，在成都較好的養(yǎng)老機構(gòu)已是“一床難求”，排隊已到50年以后才能入住，老人60以上入住養(yǎng)老機構(gòu)，不是等著死，他們還想學點知識，力所能及的為社會做點工作，鍛煉身體，健康養(yǎng)生，有個好的生活質(zhì)量，不給孩子們添麻煩，讓其為國家多做貢獻。子女們把父母，爺爺奶奶送到養(yǎng)老機構(gòu)來“上大學”，來療養(yǎng)，也覺得是和敬孝的方式，也覺得有面子。因此，該項目市場不成問題，就是考慮項目的延伸產(chǎn)業(yè)鏈和集群經(jīng)營才能有大的效益。，該項目可帶動項目在帶動就業(yè)，每百人按30人計算，可新增就業(yè)人數(shù)3000人，可使5000個家庭破解最難的問題，使他們的子女安心工作，萬人規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)還可推動相關服務行業(yè)，種植業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)等，在繁榮養(yǎng)老業(yè)市場發(fā)揮其龍頭作用。四、編制依據(jù)（一）原則 1. 政府主導、社會投資。 社會民間（包括境外）投資，公益方向，按市場機制運作，創(chuàng)新運營機制，充分發(fā)揮社會力量在養(yǎng)老事業(yè)中的作用。 2. 集約發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。 充分利用政策優(yōu)勢，地緣優(yōu)勢，以項目帶產(chǎn)業(yè)鏈，以經(jīng)濟效益促社會效益。 3. 科學定位，綜合發(fā)展。 滿足不同類型老人需要，傳承孝道文化，傳播健康知識，提高生活質(zhì)量。 4. 文化傳承，經(jīng)濟適用。 項目編制既要注意適用，又要注意建筑文化的傳承。（二）編制依據(jù) 1. 法律法規(guī)：216。 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》216。 《中華人民共和國食品安全法》216。 《中華人民共和國旅游法》 2 政策文件： 216。 《中共中央關于全面深化改革若干問題的決定》216。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》216。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》216。 國務院辦公廳頒發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》（國發(fā)【2006】170號）216。 《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)【2013】35號）216。 國務院《過于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》（【2013】10月14日）216。 《關于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》（民發(fā)【2005】170號）216。 國務院《過于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》（【2013】10月14日）216。 《關于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》（民發(fā)【2005】170號）216。 《住宅設計規(guī)范》（GB50096—2011）216。 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（JGJ50—2001）216。 法規(guī)文件《無障礙環(huán)境建設條例》國務院頒發(fā)于8月1日施行216。 《建筑設計防火規(guī)范》GB50016第2章 項目建設單位介紹一、項目建設單位介紹 目前鄉(xiāng)約農(nóng)場有機葡萄生態(tài)園是一家觀光農(nóng)業(yè)基地，位于某鎮(zhèn)，占地面積1500畝。這里空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅、交通便利、目前已經(jīng)逐步建設成中小學自然教育和鄉(xiāng)土教育最適合的戶外教學場所。是以種植有機葡萄和草莓為主，可休閑采摘的多種農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。自釀的有機葡萄酒不含任何添加劑，環(huán)保無污染。味道自然醇美，給你味覺上最美好的享受。即將建成的異國情調(diào)的法式小鎮(zhèn)錯落有致，優(yōu)美的園林景觀與周邊葡萄園、草莓園、教堂、花田、綠野、河湖交錯，空氣潔凈，令人心曠神怡，清晨及雨后云霧繚繞，低徊徜徉，宛如人間仙境、世外桃源。農(nóng)耕文化園創(chuàng)意新穎、富有有知識性，趣味性和參與性，是科普教育的新景點。園內(nèi)拱橋、流水、小島、棧道、綠湖、青石路面蜿蜒曲折，綠樹掩映、林木疊翠、藍天碧水，綠地青山、郁郁蔥蔥、花香蝶舞、鳥語果香、散發(fā)出田園的濃郁氣息。別具特色的原木歐式建筑，玲瓏精致、里面的小橋流水，盡限水鄉(xiāng)風情?？扇菁{1000人的湖畔宴會廳，配備各種視聽及輔助設施。把商務宴會及會議移至青山綠水之中，原木歐式分格建筑的量版式KTV，風味獨特的餐飲樓，露天泳池、湖邊垂釣、兒童樂園、假山瀑布…..這一切的一切，是令人神往的度假天堂。在葡萄基地，葡萄品種豐富，有玫瑰香、夏黑、含香玫、金手指等。準備在此基礎上建設占地200畝擁有2000個床位的養(yǎng)老基地。二、企業(yè)經(jīng)營理念弘揚孝文化，傳遞孝心、孝義和孝德；智慧養(yǎng)老，完善精彩人生旅程。第3章 市場分析一、政策環(huán)境分析（一）國家對養(yǎng)老問題的相關政策分析 國務院印發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務的若干意見》（國發(fā)【2013】35號）。這個《意見》是按照《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建設》中“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務”的工作部署，國家發(fā)展改革委和民政部即啟動了《意見》起草工作。在深入調(diào)研、專題論證、學習借鑒國際經(jīng)驗和廣泛聽取各方面建議和意見的基礎上，征求了國務院相關部門和各省市自治區(qū)民政部門、發(fā)改委、國土資源部門的意見，最終于2012年9月形成了《意見》報送稿，2013年8月得到國務院的批準。這是新一屆政府組成后，按照本屆政府相關工作要求進行的一項，是有劃時代意義的惠民工程，把一萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，將為破解養(yǎng)老難題拓寬老年消費需求，穩(wěn)定經(jīng)濟增長起到了重要作用。 《意見》對當前和今后一個時期主要任務作了部署，明確了政府、基層組織和社會力量在發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)中的作用，并體現(xiàn)在具體的任務措施中。在統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展城市養(yǎng)老服務設施方面，提出地方對新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。?，與住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，老城區(qū)和已建成居?。ㄐ。﹨^(qū)要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養(yǎng)老服務設施。并強調(diào)綜合發(fā)揮各種設施作用，要求各地發(fā)揮社區(qū)衛(wèi)生、文化、體育等公共服務設施為老年人服務的功能，積極推進社區(qū)和老年人家庭的無障礙環(huán)境改造。在發(fā)展居家養(yǎng)老服務網(wǎng)絡方面，提出政府要支持建立以企業(yè)和機構(gòu)為主體、社區(qū)為紐帶、滿足老年人