【正文】 35 / 35嘉華山莊營銷企劃書一、項目概況u 基地面積 66969 M2u 建筑占地面積 18000 M2u 總建筑面積 31698 M2共115幢，其中：別墅109幢，管理樓配套用房6幢u 容積率 u 層數(shù) 別墅三層、綜合樓二層、基地一層u 層高 底層、二層3米，三層2。8米u(yù) 樓板承重 u 總供電容量 1600KWu 總供水容量 700 M3/天u 總供氣容量 480 M3/小時u 總電話容量 555號線u 山莊出入 二處別墅地址嘉華山莊位于上海市嘉定區(qū)寶嘉公路351號。距滬嘉高速公路出口處百米之遙，驅(qū)車前往人民廣場僅四十五分鐘；距外環(huán)線南翔入口十分鐘車程，到虹橋機(jī)場僅三十分鐘車程。別墅類型由加拿大著名設(shè)計師關(guān)鏘光和華東建筑設(shè)計院共同構(gòu)思設(shè)計。共有六種房型的加拿大風(fēng)格的花園別墅，建筑面積從217 M2470 M2不等。另有大面積私家花園，綠蔭覆蓋率近50%。山莊環(huán)境嘉華山莊空氣清新，環(huán)境幽雅?？傉嫉孛娣e66969 M2，總建筑面積3萬多平米。具有美倫美奐的日本式花園，歐陸風(fēng)情的古羅馬柱，美妙的人工湖、假山及噴泉、大草坪等。設(shè)備配套每幢別墅設(shè)備：開利中央空調(diào)、澳洲恒溫?zé)崴疇t、進(jìn)口廚房設(shè)備、“美標(biāo)”潔具、IDD電話。特別服務(wù)每天有專車接送美國學(xué)校、耀中和其它國際學(xué)校。有班車去虹橋家樂福、麥德龍、人民廣場。社區(qū)服務(wù)社區(qū)內(nèi)定期組織旅游及其它娛樂活動。山莊住戶山莊內(nèi)有來自美國、德國、日本、香港、臺灣等世界各地的住戶。物業(yè)管理 聘請著名的香港戴德梁行做物業(yè)管理。保安系統(tǒng)有紅外線、電視監(jiān)控及全天不間斷巡邏“三位一體”。另外物業(yè)管理處還提供免費(fèi)代購機(jī)票、代訂報紙、雜志等其它服務(wù)。二、區(qū)域狀況分析由于嘉定區(qū)距離上海市中心需45分鐘車程，過去在沒有便捷公共交通工具如火車之支持下，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場主要是受區(qū)內(nèi)之供應(yīng)及需求所影響。在一九九零年代中房產(chǎn)熱潮過后，市場一直在走下坡，在未有更多經(jīng)濟(jì)活動刺激下，二零零零年中上海住宅市場好轉(zhuǎn)，亦未能為嘉定區(qū)帶來突破。嘉定區(qū)別墅租賃市場以在區(qū)內(nèi)工作的外籍人員為主，較有規(guī)模之租盤除了嘉華山莊，暫時只有南翔鎮(zhèn)之南翔綠谷別墅，租金約在$$，但空置率有60%以上。：178。 愛里舍花園（期房），成交價RMB3，500/平方米，于2001年9月開盤，已售40%。178。 上海領(lǐng)地（期房），成交價RMB5，0006，000/平方米，1999年10月到現(xiàn)在僅售7%。178。 迎園別墅（現(xiàn)房），成交價RMB3，000/平方米，1994年到現(xiàn)在已售97%。其它嘉定區(qū)內(nèi)別墅，均價在RMB3，000RMB4，000/平方米左右。綜合以上數(shù)據(jù)，本案與其它區(qū)域競爭個案現(xiàn)狀相比具有一定優(yōu)勢。因此重新包裝、合理定位能夠為本案帶來契機(jī)。嘉定是上海新五年計劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，主要方向是依托現(xiàn)有上海大眾汽車生產(chǎn)基地，重點(diǎn)發(fā)展集中在生產(chǎn)、展覽、銷售的綜合性汽車生產(chǎn)基地上，并計劃五年內(nèi)建造輕軌，連接嘉定到上海市中心，期間嘉瀏高速公路也將完成。但現(xiàn)有具體工業(yè)發(fā)展計劃中只在安亭鎮(zhèn)建國際汽車城，而安亭鎮(zhèn)與本案之間需30分鐘車程，故近期不會對嘉華山莊帶來直接利益。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來看，雖然這一區(qū)域的別墅市場還沒有形成規(guī)模氣候，處錦秋加洲花園以外，其他零星別墅鮮為人知，但這一區(qū)域別墅發(fā)展的空間較大，從長期來看會成為上海市房地產(chǎn)投資的熱土。三、項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢嘉定區(qū)稀有的水岸獨(dú)立別墅小區(qū)。 小區(qū)內(nèi)綠化景觀布置較好，整體感覺環(huán)境幽雅。物業(yè)整體外觀維護(hù)較好。本案周邊擁有孔廟、秋圃園等上海市著名旅游景點(diǎn)，可以為本案帶來“賣點(diǎn)”這一地區(qū)別墅較少，市場競爭不大，有一定的需求空間。小區(qū)周邊生活機(jī)能配套尚好。 劣勢 u 距上海市中心較遠(yuǎn)，缺乏便捷公共交通工具。u 戶型設(shè)計不合理，內(nèi)部現(xiàn)有裝修已過時、損壞（許多空置物業(yè)中地板已損壞）。u 缺乏配套及會所設(shè)施，目前只有一個別墅改建之健身房（需付費(fèi)使用）及借用鄰近江海賓館之游泳池等設(shè)施（需付費(fèi)使用）。u 本案現(xiàn)出租率僅為45%，鄰近樓盤的相續(xù)落成將對本案構(gòu)成更大壓力。u 本案綠化景觀中種植了大量松柏樹，雖然該樹木具有一定的觀賞性, 但與國內(nèi)的風(fēng)俗習(xí)慣不符。u 本案物業(yè)沒有充分考慮空調(diào)安置位置，因此對物業(yè)的外觀形象產(chǎn)生一定的負(fù)面形象。u 整個小區(qū)物業(yè)之間的棟距過小，使每幢物業(yè)的私密性、安全性相互受到影響。u 小區(qū)內(nèi)道路過窄，影響了整個小區(qū)的品質(zhì)。u 不屬于別墅的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，較難改變客群的傳統(tǒng)觀念。u 本區(qū)域內(nèi)高層次的消費(fèi)群體量少。四、推廣策略本項目全程均價為每平方米４３００元（內(nèi)部認(rèn)購價為每平方米4000元）4 .2銷售計劃A套B套C套D套E套備注首期AA4BB4CCC10D D DD12 D1 D2D3 D3 D35EEE1E2E2E2E2E3E40當(dāng)前均為空置房（其中CDE5為樣板房）二期C1C1C1C21D D1 D1D2 D30EEE2E1E3E2E9當(dāng)前均為出租房（在36個月租約到期）三期CC15D D21EE3EE3E3E9當(dāng)前均為出租房（在6個月后租約到期）本案前期“空置時間過長”對現(xiàn)有推廣帶來一定的抗力。因此本司在定價過程中將以“幢”為單位，采用差別定價、折扣定價的原則，同時還按每幢物業(yè)所處的景觀位置，周邊環(huán)境綜合考慮。（臨近道路寬敞者，銷售價格按均價上浮，反之則不調(diào)整。臨近自然及人工景觀者，銷售價格按均價上浮，反之則不調(diào)整。） 差別定價： 同一房屋，銷售給顧客的價格不同。（給予不同的優(yōu)惠） 同一房屋，因樣式、結(jié)構(gòu)和功能不同而采取的價格不同。 同一房屋，因銷售的時間、地點(diǎn)和交易形式不同制定的價格不