廣場招商策劃方案(已修改)
2025-05-25 13:58 本頁面
【正文】 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司河南焦作太極景潤花園項目組二00五年四月六日目錄第一部分 項目定位一、 項目分析二、 項目定位三、 項目經(jīng)營分區(qū)策略第二部分 市場招商總策略一、 招商的整體原則和目標二、 租金策略三、 招商政策策略四、 招商執(zhí)行策略第三部分 招商執(zhí)行計劃一、 開業(yè)時間二、 正式招商時間三、 招商工作安排四、 招商風險分析五、 招商中存在的問題及規(guī)避方法第四部分 招商準備工作一、 招商資料二、 媒體運用三、 相關文件第五部分 銷售建議一、 投資者與開發(fā)商利益平衡點分析二、 銷售策略建議三、 年度中旬推廣第一部分 項目定位一、項目分析項目周邊環(huán)境項目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。周邊商業(yè)配套情況：■ 焦作客運總站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省內(nèi)各市縣的主要車站?！?公交路線：共有9路公交車通過本案，分別是：7路，萬方電廠至長途總站；13路，影視城至車管所；16路，閆河至龍源建材；18路，人民廣場至焦作大學新校區(qū)；20路，市旅游客運站至蒙牛集團；21路，李封新村至長途總站；23路，馬村西站至焦作西關建材；27路，公交汽校至車管所；37路，縫山公園至高新區(qū)?！?銀行：緊靠本案的塔南路郵電儲蓄所、塔南路與人民大道東北角商業(yè)銀行、建設銀行及農(nóng)發(fā)銀行，距本案緊30米?！?郵局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點、聯(lián)通網(wǎng)點；位于山陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點，距本案50余米?！?商業(yè)建筑：本案東對面正在籌建的摩登市商業(yè)街，南面已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的山陽商廈，東南角正在籌建的丹尼斯大賣場，西面正在籌建的五星級酒店。項目優(yōu)勢分析■ 區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認識和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。隨著政府的引導，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費態(tài)勢正漸漸擴大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強大的購買力。同時，隨著新區(qū)人流的擴增和政府的規(guī)劃藍圖、大型工廠的進駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力?！?建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本項目近1萬平米的休閑廣場，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當數(shù)量的顧客。同時，社區(qū)內(nèi)近千戶高端消費群體相對于投資于中庭商業(yè)者而言是一個相當?shù)恼T惑力?！?商業(yè)形象優(yōu)勢。隨著時間推移，工程竣工時間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費者一個直觀的感受，有利于在實物上造勢、推廣運作?！?品牌優(yōu)勢。通過前期推廣運作，整個太極景潤花園項目品牌為焦作人熟知，并得到消費者的一致認可。 有利于后期商業(yè)推廣宣傳。■ 臨街門面的帶動優(yōu)勢。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動及烘托。項目劣勢分析■ 根據(jù)“賣商鋪就是賣地段”的行業(yè)規(guī)律，中庭內(nèi)商鋪較臨街商鋪在區(qū)域地段上存在較大的先天劣勢?！?區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時本案商業(yè)建筑形象還未形成，商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)?！?產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。根據(jù)我司以往對商業(yè)運作的經(jīng)驗，以及對焦作及周遍城市的市場調(diào)查，從經(jīng)營者入手，了解到諸如裝飾小品店，游藝廳，工藝品店，音像圖書屋，西點屋、鮮花店，藥品店，士多店 ，干洗店等店面需求僅幾十平方米，而我們的產(chǎn)品大多超過了一百、甚至二百平方米，這樣，我們對商鋪內(nèi)的商業(yè)定位與經(jīng)營者對商鋪的需求存在矛盾?！?投資者對本案的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來能否形成一個成熟的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對未來廣場內(nèi)商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。項目機會點分析■ 城市規(guī)劃機遇。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準入提供了低門檻。項目威脅分析■ 競爭威脅。區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)建筑興起，對本案構(gòu)成最大威脅的即是項目正對面的“摩登市商業(yè)街”。其規(guī)模較大，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，且該項目即將開始內(nèi)部認購?！?市場容量威脅。據(jù)媒體報道，焦作市商業(yè)面積與總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過了其他大中城市，如此龐大的商鋪供應量，市場競爭激烈程度勢必達到“你死我活”的境地。對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：★ 突出市場的地理位置，以焦作市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值；★ 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“10000平米的購物、休閑廣場”來突出其它商業(yè)無可媲美的市場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；★ 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；★ 前期，項目取得了市政府及市民的高度贊許與評價，后期，則在工商、稅務等方面爭取市政府更多的支持；★ 加快工程進度，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強客
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