【正文】 獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告青島頤杰鴻泰投資（集團(tuán)）有限公司上海經(jīng)緯曉寶建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司目 錄第一章 總論第二章 建設(shè)單位概況第三章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和意義第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第五章 項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能設(shè)計(jì)第七章 建設(shè)周期第八章 投資估算及資金籌措第九章 租售收入和財(cái)務(wù)效益第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析第十一章 結(jié)論附件第一章 總論：獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái)：青島頤杰鴻泰投資（集團(tuán)）有限公司：碧水丹山高爾夫球度假俱樂(lè)部、地中海會(huì)議休閑中心、翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心、風(fēng)情人居游艇別墅等：廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊1號(hào)：項(xiàng)目占地3047畝（已經(jīng)扣除水體和高爾夫球場(chǎng)面積）。規(guī)劃總建筑面積614600平方米，其中：地中海會(huì)議休閑中心建筑面積136800平方米；碧水丹山高爾夫版塊建筑面積111000平方米；翡翠谷溫泉養(yǎng)生版塊建筑面積150300平方米；游艇風(fēng)情人居版塊建筑面積113700平方米；別墅區(qū)建筑面積102800平方米。：374217萬(wàn)元：企業(yè)自籌，部分銀行貸款。根據(jù)清遠(yuǎn)市十一五發(fā)展綱要的建設(shè)規(guī)劃，通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，促進(jìn)清遠(yuǎn)市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善清遠(yuǎn)市投資環(huán)境。同時(shí)，配合清遠(yuǎn)市的建設(shè)與完善，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高群眾的生活水平。第二章 建設(shè)單位概況青島頤杰鴻泰投資集團(tuán)有限公司2001年在青島注冊(cè)成立，注冊(cè)資本貳億柒仟萬(wàn)元人民幣,涉足電源產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、生態(tài)旅游、高科技產(chǎn)業(yè)、國(guó)際國(guó)內(nèi)貿(mào)易、工程技術(shù)咨詢、大型機(jī)械租賃和機(jī)電設(shè)備制造、國(guó)際物流等多個(gè)領(lǐng)域。集團(tuán)公司依托深厚的電力產(chǎn)業(yè)背景,在上海、江西、青島、濰坊等地控股經(jīng)營(yíng)了上海南山生態(tài)林有限公司、青島眾望置業(yè)有限公司、青島頤杰鴻利科技工程有限公司、青島頤杰鴻運(yùn)國(guó)際物流有限公司、江西頤杰鴻方實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、山東電建鐵軍電力工程有限公司等10家子公司，參股魯能集團(tuán)等4家公司。企業(yè)秉承“誠(chéng)信立企、創(chuàng)新發(fā)展”的理念和“立足社會(huì)、服務(wù)社會(huì)”的宗旨，經(jīng)過(guò)5年運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公司規(guī)模不斷壯大，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)。,。集團(tuán)現(xiàn)有員工500余人，各類專業(yè)技術(shù)人員412人，其中386人具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱，70%以上員工擁有大專以上學(xué)歷。集團(tuán)堅(jiān)持“人本管理”，崇尚團(tuán)隊(duì)精神，積極推行科學(xué)合理的激勵(lì)分配機(jī)制，營(yíng)造了開(kāi)放靈活的用人環(huán)境。并力求將員工職業(yè)生涯規(guī)劃發(fā)展與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，激發(fā)員工成功欲望，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值與企業(yè)目標(biāo)的高度和諧統(tǒng)一。目前，隨著集團(tuán)公司在上海、青島等地業(yè)務(wù)的拓展和國(guó)外項(xiàng)目的推進(jìn)，各項(xiàng)事業(yè)正蓬勃發(fā)展，在富有創(chuàng)造和機(jī)遇、充滿挑戰(zhàn)和希望的征途上，公司求賢若渴，誠(chéng)邀各類英才加盟，燃燒激情，成就未來(lái)，攜手打造一流國(guó)際集團(tuán)，譜寫二十一世紀(jì)輝煌的篇章。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和意義本項(xiàng)目建設(shè)基地位于廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊1號(hào)。，“十五”%，%，%，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平不斷提高，工業(yè)化步伐大大加快，旅游、商貿(mào)、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，各具特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)域初步形成，非公經(jīng)濟(jì)比重提高，經(jīng)濟(jì)活力進(jìn)一步增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2000年的39：26：35演變?yōu)?3∶37∶40。清遠(yuǎn)市是一座年輕而充滿魅力的城市。1988年1月7日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立清遠(yuǎn)地級(jí)市，同年2月28日正式掛牌成立。現(xiàn)轄清新縣、佛岡縣、陽(yáng)山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣和清城區(qū)5縣1區(qū)，并代管英德、連州兩個(gè)縣級(jí)市。，總?cè)丝?87萬(wàn)人，是廣東省地域最大的地級(jí)市和廣東省少數(shù)民族主要聚居地。建市以來(lái)，清遠(yuǎn)市委、市政府在廣東省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和兄弟地區(qū)、海內(nèi)外社會(huì)各界的熱誠(chéng)關(guān)心支持下，順利實(shí)現(xiàn)了新市各階段戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，一座現(xiàn)代化濱江新城在北江兩岸巍然聳立。面對(duì)世紀(jì)之交的新形勢(shì)新挑戰(zhàn)，清遠(yuǎn)市又旗幟鮮明地提出實(shí)施工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化和后花園四大發(fā)展戰(zhàn)略，掀起了“二次創(chuàng)業(yè)”高潮。今日“珠三角后花園”——清遠(yuǎn)的良好地區(qū)形象已日益深入人心，招商引資勢(shì)頭迅猛，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展加快。2002年2月28日，清遠(yuǎn)市成功舉辦了48個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目奠基剪彩儀式?？梢哉f(shuō)清遠(yuǎn)招商引資的“羊群效應(yīng)”正在形成和擴(kuò)大。在新世紀(jì)新一輪發(fā)展浪潮中清遠(yuǎn)市正以其嶄新的形象、獨(dú)特的魄力、美好的前景充分展現(xiàn)其巨大的發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。隨著時(shí)代的變化，休閑也是生產(chǎn)力，并成為巨大的產(chǎn)業(yè)。美國(guó)的休閑產(chǎn)業(yè)已占GDP的首位，約占全部消費(fèi)支出的三分之一。統(tǒng)計(jì)顯示，在靠休閑消費(fèi)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)模式中，休閑產(chǎn)業(yè)成為美國(guó)第一位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明：人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)就會(huì)產(chǎn)生巨大休閑需求，去年中國(guó)人均GDP已達(dá)到1700美元，這意味著中國(guó)已經(jīng)踏入休閑經(jīng)濟(jì)“井噴式”發(fā)展的門檻。中國(guó) “十一五”規(guī)劃綱要指出：“要立足擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求推動(dòng)發(fā)展，把擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本立足點(diǎn)，促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠投資和出口拉動(dòng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)與投資、內(nèi)需與外需協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。”珠江三角洲是我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、發(fā)展最快的增長(zhǎng)極之一，服務(wù)業(yè)高度發(fā)展，%，%，比九五，繼續(xù)居各省市首位，比第二、三位的江蘇、山東多出3000多億元。休閑經(jīng)濟(jì)，正成為以消費(fèi)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的生力軍。對(duì)于如廣東這樣的中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)而言，尤其需要在“休閑消費(fèi)拉動(dòng)”方面率先做出榜樣。珠江三角洲眾多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群體的密集存在，在造就了數(shù)量龐大的財(cái)富群體及其巨大高端需求的同時(shí)，也付出了生態(tài)環(huán)境普遍惡化的代價(jià)，使本區(qū)域內(nèi)普遍缺乏生態(tài)優(yōu)美天人合一的高端休閑設(shè)施建設(shè)平臺(tái)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，正是填補(bǔ)了這一空缺。高爾夫作為高端休閑時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)在中國(guó)發(fā)展已有20個(gè)春秋，并且取得了不俗的成就。目前國(guó)內(nèi)的高爾夫消費(fèi)人群也已突破100萬(wàn)人，潛在的高爾夫消費(fèi)者已達(dá)2000萬(wàn)，同時(shí)海外每年有3050 萬(wàn)人次來(lái)華進(jìn)行高爾夫旅游，且逐年在增加。廣東高爾夫球場(chǎng)已達(dá)70家，但特色鮮明的球場(chǎng)卻鳳毛麟角，因而多半只是休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，而難以形成復(fù)合化休閑交際的魅力平臺(tái)。觀瀾湖高爾夫是廣東這片神奇土地孕育出來(lái)的一大勝景，但即使經(jīng)過(guò)多年的巨大投入和苦心經(jīng)營(yíng)，也依舊存在若干功能性缺陷而不能成為一個(gè)名副其實(shí)的高端交際平臺(tái)。從1992年開(kāi)始，香港駿豪集團(tuán)先后投入巨資，在深圳觀瀾湖興建了世界最大規(guī)模和惟一匯聚五大洲球場(chǎng)風(fēng)格的180洞高爾夫球會(huì)。此外，還興建了擁有51片網(wǎng)球場(chǎng)的亞洲最大網(wǎng)球中心，五星級(jí)度假酒店，引入了世界最著名的大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院。從單一的高爾夫項(xiàng)目發(fā)展到今天擁有網(wǎng)球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、兒童游樂(lè)場(chǎng)、度假物業(yè)等綜合體育休閑設(shè)施的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，觀瀾湖被評(píng)為“鵬城十景”之一，并成為國(guó)家AAAA旅游度假區(qū)。但由于規(guī)模宏大，眾多球場(chǎng)之間的休閑生活紐帶難以緊密，使其更多的呈現(xiàn)為一種高球大賣場(chǎng)的狀態(tài)，而生活的溫馨氛圍與便利性都難以體現(xiàn)。故其雖然足以號(hào)稱世界第一大球會(huì)，卻距離第一魅力球會(huì)的目標(biāo)相當(dāng)距離高爾夫運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)高尚的體育休閑運(yùn)動(dòng)，經(jīng)過(guò)在中國(guó)的二十多年發(fā)展歷程，已經(jīng)成為對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與文化的發(fā)展具有重要影響作用的新興的社會(huì)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)今廣東省擁有觀瀾湖高爾夫球會(huì)、中山長(zhǎng)江高爾夫球會(huì)、佛山市南海桃園楓丹高爾夫俱樂(lè)部等較為大型的高爾夫俱樂(lè)部，并且各具特色。其中，觀瀾湖高爾夫球會(huì)，是目前中國(guó)規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的高爾夫球會(huì),是中國(guó)第一個(gè)獲職業(yè)高爾夫球員巡回賽事會(huì)（PGATOUR）認(rèn)可的球場(chǎng)。中山長(zhǎng)江高爾夫球會(huì)位于中山長(zhǎng)江旅游風(fēng)景區(qū)，座擁四通八達(dá)交通之便利，同時(shí)強(qiáng)調(diào)五星級(jí)的服務(wù)意識(shí)，以“向客人提供至高至上的最佳服務(wù)，創(chuàng)建國(guó)際一流球會(huì)”為宗旨。廣州作為珠三角中心城市，其經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)能量之巨大不容置疑。中共中央政治局委員、廣東省委書記張德江給廣州的定位：把廣州建成“帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞”的現(xiàn)代化大都市。在廣州城市發(fā)展最新的戰(zhàn)略部署中，“北優(yōu)”戰(zhàn)略是關(guān)鍵的一環(huán)。其“北優(yōu)”雖在官方文件里主要?jiǎng)澏閺幕突ǘ?，但事?shí)上清遠(yuǎn)在休閑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域卻占據(jù)極重要的地位。從化溫泉一向有名，但作為廣東傳統(tǒng)的官方療養(yǎng)基地，無(wú)論是設(shè)施還是服務(wù)，都已呈現(xiàn)老化，再造工程非一日之功?；ǘ紕t由于新白云機(jī)場(chǎng)的存在，臨空經(jīng)濟(jì)流成為其核心特色。根據(jù)臨空經(jīng)濟(jì)的輻射圈層劃分，在距離機(jī)場(chǎng)3050公里的區(qū)域才是最佳的輻射發(fā)展區(qū)，而清遠(yuǎn)正好處于這一最佳區(qū)域，可謂天造地設(shè)，物華天寶。事實(shí)上，新機(jī)場(chǎng)不僅拉近了清遠(yuǎn)與廣州的距離，也拉近了清遠(yuǎn)與全國(guó)和全世界的距離。使清遠(yuǎn)在大眾化休閑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可以更上一層樓，更足以在高端休閑領(lǐng)域大展宏圖。清遠(yuǎn)作為廣東重要的產(chǎn)糧區(qū)，地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來(lái)有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場(chǎng)連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。具備強(qiáng)大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，青山綠水，生態(tài)美食，溫泉、漂流等等已經(jīng)形成規(guī)模和口碑效應(yīng)，是近年來(lái)廣東旅游休閑經(jīng)濟(jì)最活躍的地級(jí)市。但是目前清遠(yuǎn)旅游休閑經(jīng)濟(jì)處于比較粗放的大眾化消費(fèi)階段，高端設(shè)施嚴(yán)重缺乏，無(wú)論對(duì)于吸引客商還是提高經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和城市魅力都有不足，迫切需要加以改變。以天賜的優(yōu)美生態(tài)自然條件為基礎(chǔ)，承接大廣州的經(jīng)濟(jì)輻射，利用機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，清遠(yuǎn)有條件、有必要、也有能力打造一個(gè)特色鮮明的服務(wù)于珠三角的高端休閑交際平臺(tái)，以拉動(dòng)其城市形象與休閑經(jīng)濟(jì)的全面素質(zhì)化提升與完善。為了加強(qiáng)城市特色與魅力，清遠(yuǎn)市提出了宏大的湖城規(guī)劃，將把北江與大燕河連通起來(lái)，造就壯觀的平湖風(fēng)貌，并使游艇足以通江達(dá)海。而地處北江與大燕河之間的獅子湖高爾夫球場(chǎng)，恰好成為湖城景觀中得天獨(dú)厚的一塊寶地，利用其自身碧水丹山的優(yōu)美地貌特征與曲線和便捷通暢的水系，既可以形成自成一體的內(nèi)部水世界，也能夠與外部大湖城形成充分互動(dòng)循環(huán)，打造一個(gè)充分展示親水魅力的高端休閑交際平臺(tái)。因此，獅子湖場(chǎng)項(xiàng)目，將成為清遠(yuǎn)湖城藍(lán)圖中極其靚麗的一道風(fēng)景，也是其畫龍點(diǎn)睛之所在，在整個(gè)廣東省范圍內(nèi)，都具備排他的唯一性吸引力，市場(chǎng)前景無(wú)可限量。近年來(lái)，高爾夫別墅與綠色、自然、健康無(wú)限貼近的高爾夫運(yùn)動(dòng)，不僅是一種鍛煉的方式，更成為許多人的生活方式、交友平臺(tái)，甚至是選擇生意伙伴的途徑。果嶺上的青草綠水成為了上流階層休閑娛樂(lè)、生意洽談的主要場(chǎng)所。 高爾夫曾被人譽(yù)為是貴族的運(yùn)動(dòng)，而別墅也被看作是金字塔尖人物的專屬之物，當(dāng)這兩種象征著頂級(jí)生活形態(tài)的奢華享受結(jié)合在一起時(shí)，便形成了令無(wú)數(shù)人艷羨的高爾夫別墅。 也正是因?yàn)楦郀柗騽e墅的橫空出世，才使得高爾夫與地產(chǎn)的夢(mèng)幻組合，成為富豪們實(shí)現(xiàn)休閑娛樂(lè)和商務(wù)合作的理想所在。如今，高爾夫別墅已經(jīng)自成一派，成為別墅市場(chǎng)上的新貴。 在高爾夫球場(chǎng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)以來(lái)，與高爾夫球場(chǎng)伴生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是別墅項(xiàng)目進(jìn)行得非?；鸨?，高爾夫球場(chǎng)成為這類房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，高爾夫別墅已經(jīng)成了一種獨(dú)自銷售的別墅類型。 曾有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“最有價(jià)值的別墅不是在山水之間，而是在高爾夫球場(chǎng)之間?！贝_如其言，兩種稀缺性資源的結(jié)合將帶來(lái)無(wú)以倫比的合力作用。數(shù)據(jù)顯示，具備高爾夫球場(chǎng)的別墅比普通別墅的價(jià)值高出60%～80%。也正因?yàn)槿绱?，高爾夫別墅猶如雨后春筍一般在神州大地相繼登場(chǎng)。因此，對(duì)于高爾夫別墅市場(chǎng)的分析，亦成為時(shí)下最令人關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。 目前，國(guó)內(nèi)的高爾夫別墅多分布于環(huán)境優(yōu)美、擁有便利交通的沿海城市和內(nèi)陸省份，其中以深圳、珠海、海南、上海等地的高爾夫別墅項(xiàng)目備受人們矚目，而2005年10月29日在深圳盛大開(kāi)盤的觀瀾湖私家果嶺別墅，成為吸引業(yè)內(nèi)人士眼球的極品高爾夫別墅的代表之作。 高爾夫別墅會(huì)成為高層人物的置業(yè)新選擇，這與兩種象征頂級(jí)生活形態(tài)的事物的完美融合密不可分。