【正文】 “在水一方”企劃草案（文稿） 緣起 水乃是萬物之源。青山因綠水而更顯清秀，西施因一池碧水而更顯嫵媚。山給人堅毅，水給人靈氣。城市有水，才更有生氣更有活力。威尼斯因為水而成為人氣聚集之地，維也納因為多瑙河而成為激情涌流之地。活力，品味，高貴的親水城市……大湯河，潺潺而流。金屋房地產品牌經典力作——金屋家園毗鄰湯河，在水一方自然、健康、開放、靈動寫在前面接到金屋房地產的項目，第一反應就是激動與高興，其中更多的包含著對項目以及開發(fā)商實力的認可；隨后便是冷靜的思考與創(chuàng)意碰頭會，策劃小組的每個成員都暢所欲言，但得出的結論是唯一的：信心；我們相信，通過努力一定會為本項目做好我們的服務。誠然，我們會追求一種完美服務的過程，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務，能夠贏取最大的利潤來回報開發(fā)商。 人們正在日益追求一種未曾遭受破壞，更加貼近自然的生活環(huán)境。正是在這樣的情形下，金屋地產項目這張新的樓市面孔將會給人們帶來一種全新的感覺，一種全新的生活方式?？墒?，市場上總是平庸樓盤占著大多數(shù)，不知道是因為好項目太少了，還是好策劃太少了。也許是，二者都少。策劃需要謀略。對于沒有策劃的房地產營銷，我們感到憤怒。因為我們渴望成為英雄！一、 前言在確定本項目案名的時候，我們又一次想到了“黃金走廊”，今年也是“黃金走廊”計劃實施后的第二個年頭，這對我們本項目的策劃提供了很大的來自于靈感與創(chuàng)意方面的觸動。雖然黃金走廊在港城的名氣還不是太響亮，但畢竟金屋雅苑、金屋花苑自開盤以來創(chuàng)造的銷售業(yè)績給予了我們足夠的信心。我們知道，本案也將是黃金走廊的一個延續(xù)，一個深入，將是黃金走廊奠定品牌形象的一個重要與關鍵的組成部分，我們也將通過本項目的策劃實施，深化黃金走廊的內涵，打造其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關懷。鑒于本案作為金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合對項目地理位置的考察，以及對本案理念、市目標客戶群的劃分等眾多影響的考慮，我們暫將此案名定為“金屋家園”，具體案名創(chuàng)意在后面將會給出全面的詮釋。引子面對湯河——我們的母親河我們每個人似乎都是沒有長大的孩子我們時常會回憶起在河邊嬉戲長大的日子在河邊，我們仿佛就在媽媽的懷里撒嬌……………仁者樂山，智者樂水，清新自然的生態(tài)環(huán)境，詩意的棲居提高了人們的生活質量，而金屋家園賦予我們的，是親情交織與感情共鳴的自然健康社區(qū)家園，讓我們時刻魂繞夢牽！二、 關于“金屋家園”（一） 地理位置“金屋家園”位于海港區(qū)港城大街東段原市玻璃廠的西側，是秦皇島市西部新規(guī)劃的一個亮點與重點。項目緊依湯河，與開發(fā)區(qū)開放廣場百米左右，北面為規(guī)則中的海港區(qū)政府與市公安局辦公樓，東面與金屋鑫苑隔路而居，后面為海港區(qū)李姓安莊。處于開發(fā)區(qū)與海港區(qū)的交接地段，湯河從身邊流過，成為了動靜分區(qū)的標志。港城大街此段寬約50米，雙行6車道，兩旁綠化隔離帶寬約1米左右。項目所在的區(qū)域空氣清新，自然環(huán)境較好，且屬于市公安局與區(qū)政府的新辦公地址，升值潛力無庸置疑。（二） 項目基本情況項目總占地面積約12—15萬平方米，計劃2003年6月份建筑設計完成，產品周期為二年左右。（三） 項目理念關鍵詞：（1）新都市生活 人流匆匆，默然相視。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨、污染，久而久之，已經瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價承受物質文明的副產品。于是，人們開始思索，什么是最真意的生活？由此人們開始對自然全力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產生，既有城市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色，這就是我們將要在金屋家園中所倡導的全新都市生活。關鍵詞：（2）我開放、我健康、我自信由項目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，“健康、開放、自信”等都是一種比較具象的概念，但我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊，利用理念的訴求與內涵吸引目標消費群體，并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚與發(fā)揮。以上兩種理念任選其一，將貫穿全案并項目推廣實施的整個階段。（四） 項目賣點據我們的市場調查，以及在查閱海港區(qū)日志的基礎上，我們得出了一個對項目非常有利的消息，據資料以及多年統(tǒng)計結果分析，李姓安莊為秦皇島市獨一無二的長壽村，村內人平均壽命大約在78。5歲左右，為名副其實的長壽村。金屋家園項目緊臨李姓安莊，健康將是其第一賣點。這個世界變化越來越快，生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進步快，所以因技術革新而帶來的復制與克隆也日益成為新時代的名詞。對于我們來說，可以復制的東西有很多很多，但有一樣東西永遠不能復制，而且失去了就很難再找尋回來。這就是健康，因此我們項目的賣點在于：（一） 健康，無法復制。原因在于項目緊依海港區(qū)李姓安莊—海港區(qū)名副其實的長壽村。（二） 健康、開放的現(xiàn)代生活（四）銷售口號“健康無法復制”“健康，開放的現(xiàn)代生活”充分挖掘項目所處地理位置蘊含的無限機會與市場賣點，將是推動項目前期立項與后期銷售的重中之重，而這一點如何做到極致，將是在項目推進的過程中需要致力渲染的。三、 市場調查為了能為項目提供切實可行的市場依據，更好的為項目前期推廣、銷售及其它策略服務，我們針對秦皇島市房地產市場（項目和消費群購房選擇）做了一次比較系統(tǒng)的市場調查，市場調查主要集中在海港區(qū)，市場調查共分為兩部分：（一） 宏觀經濟對房地產市場的影響作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產業(yè)開發(fā)從盲目趨向理性 與國民經濟的發(fā)展呈現(xiàn)大致相近的周期性波動，并且存在一定的比例關聯(lián)性據國內外經濟學家測算，國民經濟的增長速度與房地產業(yè)的增長速度之比為1：，其中住宅投資在一定范圍內隨人均GDP的增長而增長，當人均GDP小于500美元時，住房建設投資占GDP的比例不超2%，人均GDP為1000美元時，該比例不超5%，在1500美元以上時，比例達到峰值6%——7%。 房地產業(yè)發(fā)展階段1978年——1989年 萌芽與初步發(fā)展階段 此階段以針對外商投資、非住宅開發(fā)為主體，但土地以政府劃撥方式使用。 1990年——1997年 盲目膨脹與治理整頓期 此階段大量圈地、炒地帶動房地產價格飆升，造成房地產泡沫現(xiàn)象，直至97年房地產投資出現(xiàn)負增長，有盲目膨脹進入理性思考與回歸。1998年——目前 規(guī)范化和產業(yè)化走向期 96年起，國家8次降息，取消不合理收費，土地開始實行拍賣制，市場進入門欄提高；另外，消費者對開發(fā)商信譽與